problema agibilita' vecchio appartamento

umiki

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i miei genitori hanno acquistato a inizi anni 90 un trilocale (che fa parte di un grande complesso residenziale costruito a inizio anni 70), in cui vivono tutt'ora. All'acquisto non c'era il certificato di abitabilita' ( non c'era per l'intero complesso residenziale, ma all'epoca era normale), nel rogito c'e' scritto:

"la parte venditrice ha dichiarato che l'immobile trasferito e' stato edificato a seguito di regolare concessione edilizia rilasciata dal comune di xxxx in data yyyy n.zzzz e di cui e' stata richiesta l'abitabilita' in data xx/xx/xxxx e tuttora inevasa che allo stesso non sono state apportate modifiche soggette a condono"

al rogito e' allegata una piantina che corrisponde perfettamente all'appartamento

qualche mese fa l'amministratore, su richiesta di alcuni condomini, ha deciso di richiedere l'agibilita' al comune per tutti gli appartamenti i cui proprietari erano interessati. Siccome la cifra era poca cosa hanno aderito tutti. Per la maggior parte degli appartamenti e' andato tutto liscio, ma per alcuni no. Per l'appartamento dei miei il comune ha rilevato una discrepanza con la piantina catastale (un angolo della cucina sulla piantina catastale era chiuso da un muro a formare un ripostiglio di poco meno di 1 mq) e ora sembra ce sia necessario:

1) pagare una multa
2) far fare un progetto ad un architetto
3) far depositare il progetto in comune e sperare che sia sufficiente

l'amministratore ha quantificato 4000 euro per l'intera operazione :eek:

possibile?? i miei genitori erano in buona fede quando hanno acquistato, il notaio non avrebbe dovuto accorgersi? ora sono passati 25 anni dall'acquisto, non c'e' modo di rivalersi su qualcuno?

e se non pagano e non fanno la trafila a cosa vanno incontro?
 
Ultima modifica:
Il problema sorge solo se vogliono vendere, perchè la banca potrebbe non concedere il mutuo all'ipotetico acquirente. Comunque, un domani, potreste demolire il ripostiglio o l'abuso.
Considera che in Italia gli immobili senza agibilità sono la maggioranza e le persone nemmeno lo sanno.
 
aspetta, ho appena visto una cosa ancora piu' strana:

ho guardato la mappa sul sito del catasto ed e' perfettamente identica alla piantina attuale dell'appartamento, quindi la discrepanza non e' tra lo stato attuale e la piantina catastale, ma solo con la piantina del comune che non so da dove derivi, forse era in qualche pratica edilizia?

EDIT: guardando la piantina del comune mi sono accorta che e' folle: la porta della cucina e' larga 40 cm :eek:. La piantina del comune ha una data (apposta con timbro) di soli 5 giorni antecedente la mappa del catasto, quindi sono state depositate praticamente in contemporanea, non capisco proprio ... ma per l'agibilita' quale piantina fa testo????
 
Ultima modifica:
aspetta, ho appena visto una cosa ancora piu' strana:

ho guardato la mappa sul sito del catasto ed e' perfettamente identica alla piantina attuale dell'appartamento, quindi la discrepanza non e' tra lo stato attuale e la piantina catastale, ma solo con la piantina del comune che non so da dove derivi, forse era in qualche pratica edilizia?

EDIT: guardando la piantina del comune mi sono accorta che e' folle: la porta della cucina e' larga 40 cm :eek:. La piantina del comune ha una data (apposta con timbro) di soli 5 giorni antecedente la mappa del catasto, quindi sono state depositate praticamente in contemporanea, non capisco proprio ... ma per l'agibilita' quale piantina fa testo????

La "piantina" che ha in mano il Comune potrebbe essere un elaborato grafico di un progetto presentato che però non è mai stato realizzato in seguito.
 
aspetta, ho appena visto una cosa ancora piu' strana:

ho guardato la mappa sul sito del catasto ed e' perfettamente identica alla piantina attuale dell'appartamento, quindi la discrepanza non e' tra lo stato attuale e la piantina catastale, :D non so da dove derivi, forse era in qualche pratica edilizia?

EDIT: guardando la piantina del comune mi sono accorta che e' folle: la porta della cucina e' larga 40 cm :eek:. La piantina del comune ha una data (apposta con timbro) di soli 5 giorni antecedente la mappa del catasto, quindi sono state depositate praticamente in contemporanea, non capisco proprio ... ma per l'agibilita' quale piantina fa testo????


Siete nella c acc a

Fa fede solo SOLO SOLO, la piantina del Comune ove vi sia il timbro "visto" ufficio tecnico

Manda a quel paese.. l'Amm. ed il suo tecnico

prendi il tuo tecnico e procedi per gradi...

la soluzione purtroppo sarà dolorosa, e purtroppo i tuoi sono passibili anche di denunzia penale

Praticamente il tecnico incaricato dall'amministratore ha presentato lo stato di fatto, senza accesso agli atti al Comune per verificare cosa avevano a protocollo.. un GENIO... all'ITALIANA...
ed pra siete inguaiati...
 
Siete nella c acc a

Fa fede solo SOLO SOLO, la piantina del Comune ove vi sia il timbro "visto" ufficio tecnico

Manda a quel paese.. l'Amm. ed il suo tecnico

prendi il tuo tecnico e procedi per gradi...

la soluzione purtroppo sarà dolorosa, e purtroppo i tuoi sono passibili anche di denunzia penale

Praticamente il tecnico incaricato dall'amministratore ha presentato lo stato di fatto, senza accesso agli atti al Comune per verificare cosa avevano a protocollo.. un GENIO... all'ITALIANA...
ed pra siete inguaiati...

addirittura denuncia penale?? e i miei come facevano a inventarsi di verificare nel 1991 la pianta in comune se quella catastale, l'unica fornita, era a posto e neanche il notaio ha detto nulla? abbiamo scoperto ora che esiste un'altra piantina oltre quella catastale che fa testo, abbiamo sempre pensato che fosse quella catastale quella da guardare

i miei sono in buona compagnia: l'edificio ha 6 piani e tutti gli appartamenti incolonnati a quello dei miei, escluso quello al piano terra, hanno la stessa configurazione, identica alla piantina catastale ma diversa da quella del comune. La piantina in mano al comune per tutti i piani e' identica alla piantina effettiva del piano terra, ma gli altri piani hanno una configurazione effettiva diversa

poi la differenza e' minima: nella piantina in mano al comune c'e' un muro di un metro che chiude un angolo della cucina per farne un ripostiglio, ma nella situazione effettiva gli scarichi e gli allacci della cucina si trovano dove doveva esserci il ripostiglio, quindi anche se pensassimo di mettere li un muro di carton gesso, dovremmo spostare gli scarichi e rivoluzionare completamente la cucina.

Ma come e' possibile che il costruttore abbia depositato due piantine diverse al comune e al catasto a 5 giorni di distanza nel 1974?
 
umiki ragiona un attimo ... i tuoi hanno firmato un atto nel quale si diceva che all'immobile non erano state apportate modifiche quindi è normale che il Comune li ritenga responsabili degli abusi rilevati successivamente.

Certo se veniva presentata la Scia per la demolizione del tramezzo PRIMA di richiedere l'agibilità, si evitava la multa, ma a questo doveva pensare il tecnico incaricato dall'amministratore.
 
addirittura denuncia penale?? e i miei come facevano a inventarsi di verificare nel 1991 la pianta in comune se quella catastale, l'unica fornita, era a posto e neanche il notaio ha detto nulla? abbiamo scoperto ora che esiste un'altra piantina oltre quella catastale che fa testo, abbiamo sempre pensato che fosse quella catastale quella da guardare

i miei sono in buona compagnia: l'edificio ha 6 piani e tutti gli appartamenti incolonnati a quello dei miei, escluso quello al piano terra, hanno la stessa configurazione, identica alla piantina catastale ma diversa da quella del comune. La piantina in mano al comune per tutti i piani e' identica alla piantina effettiva del piano terra, ma gli altri piani hanno una configurazione effettiva diversa

poi la differenza e' minima: nella piantina in mano al comune c'e' un muro di un metro che chiude un angolo della cucina per farne un ripostiglio, ma nella situazione effettiva gli scarichi e gli allacci della cucina si trovano dove doveva esserci il ripostiglio, quindi anche se pensassimo di mettere li un muro di carton gesso, dovremmo spostare gli scarichi e rivoluzionare completamente la cucina.

Ma come e' possibile che il costruttore abbia depositato due piantine diverse al comune e al catasto a 5 giorni di distanza nel 1974?

Ho detto, che sono passibili, di denunzia penale, non è detto - anzi improbabile che il comune la farà-
purtroppo invece sono - in qualità di proprietari - responsabili delle sanzioni,
la prima cosa in assoluto che devi fare è: PRENDERE UN GEOMETRA, che non sia quello dell'Amministratore che presentando il tutto vi ha inguaiato.... (togliere il saluto sia al Geom. che all'Amm.)

spiega al tuo geom. cosa è successo. chiedi un preventivo (anche a voce) di quanto ti costa una accesso agli atti, 1/2 incontri con il tecnico condominiale/amminsitraroe 1/2 incontri con il tecnico comunale...
se te la cavi con 500/800 euro.. e ti da fiducia... dagli subito l'incarico...

se arrivano raccontata con sanzioni... occhio ai termini... 60 gg per ricorso tar 120 PDR....
 
addirittura denuncia penale?? e i miei come facevano a inventarsi di verificare nel 1991 la pianta in comune se quella catastale, l'unica fornita, era a posto e neanche il notaio ha detto nulla? abbiamo scoperto ora che esiste un'altra piantina oltre quella catastale che fa testo, abbiamo sempre pensato che fosse quella catastale quella da guardare

i miei sono in buona compagnia: l'edificio ha 6 piani e tutti gli appartamenti incolonnati a quello dei miei, escluso quello al piano terra, hanno la stessa configurazione, identica alla piantina catastale ma diversa da quella del comune. La piantina in mano al comune per tutti i piani e' identica alla piantina effettiva del piano terra, ma gli altri piani hanno una configurazione effettiva diversa

poi la differenza e' minima: nella piantina in mano al comune c'e' un muro di un metro che chiude un angolo della cucina per farne un ripostiglio, ma nella situazione effettiva gli scarichi e gli allacci della cucina si trovano dove doveva esserci il ripostiglio, quindi anche se pensassimo di mettere li un muro di carton gesso, dovremmo spostare gli scarichi e rivoluzionare completamente la cucina.

Ma come e' possibile che il costruttore abbia depositato due piantine diverse al comune e al catasto a 5 giorni di distanza nel 1974?

Il costruttore (siamo nel 75) probabilmente a aveva la 1 asilo... capisci? Lui doveva solo costruire e darti una casa solida (ai tempi) gnene fregava nulla di documenti ecc.. vedeva geom ed architetti come spugne avide di soldi.. e basta...
siamo nel 75 pieno bun ed inflazione e fame di immobili...
 
umiki ragiona un attimo ... i tuoi hanno firmato un atto nel quale si diceva che all'immobile non erano state apportate modifiche quindi è normale che il Comune li ritenga responsabili degli abusi rilevati successivamente.

Certo se veniva presentata la Scia per la demolizione del tramezzo PRIMA di richiedere l'agibilità, si evitava la multa, ma a questo doveva pensare il tecnico incaricato dall'amministratore.



quale atto hanno firmato i miei genitori nel quale si dice che all'immobile non erano state apportate modifiche ?

che io sappia l'unico atto in cui si menziona cio' e' il rogito in cui e' chi glielo ha venduto nel 1991 che dichiara che all'immobile non erano state apportate modifiche

riassumo: i miei hanno acquistato nel 1991 questo appartamento in un condominio costruito nel 1974 (in effetti si tratta di un grande complesso condominiale con diversi condomini) e hanno controllato che non ci fossero difformita' dalla piantina catastale (la planimetria catastale, depositata nel 1974, e' identica alla situazione effettiva dell'appartamento). Non hanno mai fatto lavori di nessun genere per cui l'appartamento e' nelle identiche condizioni in cui era nel 1991.
L'abitabilita' era stata richiesta nel 1974 (per l'intero complesso) ma all'atto di compravendita nel 1991 il comune non aveva ancora risposto (ne' ha mai risposto in seguito). Nel rogito del 1991 il venditore ha dichiarato che non erano state apportate modifiche.

Recentemente, causa norme piu' stringenti per le compravendite, diversi condomini hanno chiesto il certificato di agibilita' per cui l'amministratore ha deciso di farne richiesta per tutti gli appartamenti del complesso, ma e' venuto fuori che per una serie di appartamenti la piantina depositata in comune (che i miei genitori non avevano mai visto) riporta rispetto alla piantina catastale alcune differenze nella disposizione interna dei muri (la cosa principale e' un ripostiglio in un angolo della cucina, ma esaminando bene c'e' un altro pezzetto di muro spostato di una ventina di cm circa)

al comune la piantina e' stata depositata 5 giorni prima rispetto a quella depositata al catasto

non e' stato demolito alcun tramezzo, l'appartamento e' stato costruito cosi'. Tutti gli appartamenti incolonnati a quello dei miei, escluso quello del piano terra, sono stati costruiti cosi', come indicato dalla piantina catastale e non da quella depositata in comune, confermato dai vicini di casa che sono in questi appartamenti dalla costruzione
 
quale atto hanno firmato i miei genitori nel quale si dice che all'immobile non erano state apportate modifiche ?

che io sappia l'unico atto in cui si menziona cio' e' il rogito in cui e' chi glielo ha venduto nel 1991 che dichiara che all'immobile non erano state apportate modifiche

certo intendevo il rogito ... mi sembrava ovvio considera che è anche un atto redatto da pubblico ufficiale.

Dire che l'appartamento è stato costruito senza il tramezzo anche se è la verità (ma non hai la possibilità di dimostrarlo) significa affermare che è stato presentato in difformità al progetto allegato al permesso di costruire
e di conseguenza il comune ha negato la licenza di abitabilità.

Ora bisogna vedere se il comune ti ha già risposto formalmente oppure no ... nel secondo caso potresti fare la SCIA per la demolizione del tramezzo che naturalmente non farai perchè il tramezzo non è stato mai costruito e la tua abitazione tornerà perfettamente regolare. Naturalmente tutte le pratiche devono essere presentate da un tecnico abilitato.
 
certo intendevo il rogito ... mi sembrava ovvio considera che è anche un atto redatto da pubblico ufficiale.

Dire che l'appartamento è stato costruito senza il tramezzo anche se è la verità (ma non hai la possibilità di dimostrarlo) significa affermare che è stato presentato in difformità al progetto allegato al permesso di costruire
e di conseguenza il comune ha negato la licenza di abitabilità.

Ora bisogna vedere se il comune ti ha già risposto formalmente oppure no ... nel secondo caso potresti fare la SCIA per la demolizione del tramezzo che naturalmente non farai perchè il tramezzo non è stato mai costruito e la tua abitazione tornerà perfettamente regolare. Naturalmente tutte le pratiche devono essere presentate da un tecnico abilitato.


ma nel rogito e' il venditore che ha dichiarato che non sono state apportate modifiche, non i miei genitori che compravano:

"la parte venditrice ha dichiarato che l'immobile trasferito e' stato edificato a seguito di regolare concessione edilizia rilasciata dal comune di xxxx in data yyyy n.zzzz e di cui e' stata richiesta l'abitabilita' in data xx/xx/xxxx e tuttora inevasa che allo stesso non sono state apportate modifiche soggette a condono"

nel rogito e' anche dichiarata la regolarita' catastale e allegato al rogito c'e' la sola piantina catastale che rappresentava e rappresenta tutt'ora lo stato dell'immobile. Non ci sono altre piantine allegate.

Forse capisco cosa vuoi dire: che se nel rogito era dichiarato conforme e ora non lo e' il comune ritiene che i miei abbiano fatto dei lavori (insieme a tutti gli altri condomini con gli appartamenti sulla stessa verticale, e tutti hanno fatto gli stessi identici lavori). Ma se le due piantine erano diverse al rogito l'appartamento non poteva essere conforme a entrambe.

Il problema e' che nel 1991 non sapevamo proprio che ci potesse essere un'altra piantina oltre a quella catastale: ma allora perche' il notaio controllava solo la piantina catastale se quella che conta e' un'altra? che senso ha?

personalmente dichiarare il falso e' una cosa che non farei mai, a costo di finire in galera o peggio, ma chiaramente l'appartamento non e' mio
 
per il Comune che ti rilascia l'agibilità la piantina che conta è quella allegata al permesso di costruire ... anzi per essere precisi l'ultima contenuta nel fascicolo quindi sei fai una variante puoi anzi dovresti fare successivamente una variazione al catasto per far si che le due planimetrie coincidano.

Capisco che dichiarare al Comune che vuoi demolire una parete che non esiste non corrisponde esattamente alla verità ma cosi facendo non causi nessun danno ad altri e non violi nessuna norma urbanistica.

In caso contrario il Comune per rilasciare l'agibilità ti chiederà di completare i lavori realizzando il ripostiglio e poi se vuoi potrai fare una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) per poterlo demolire. Ora dato che sono quasi sicuro che i tecnici comunali non hanno tanta voglia di perdere tempo per mandare avanti questo procedimento che non ha nessuna utilità pratica penso che facendoci parlare un geometra competente si possa trovare una soluzione per regolarizzare la costruzione senza troppa burocrazia.

Per chiarire il notaio allega la piantina catastale semplicemente per individuare con precisione l'immobile oggetto della vendita , l'elaborato grafico allegato al permesso di costruire tra l'altro non è costituito da un semplice piantina ma ci sono anche prospetti, sezioni relazioni tecniche ed e per forza a quello che ci si deve riferire per determinare se l'abitazione è stata costruita in conformità al progetto.
 
piccolo aggiornamento: abbiamo fatto fare un preventivo e il tecnico ci ha detto che e' possibile rivalersi sul venditore precedente, che aveva dichiarato la conformita' urbanistica nel rogito, nonostante siano passati tutti questi anni. Dite che e' possibile? non c'e' prescrizione?
 
Il tecnico è un avvocato anche?
Lascia perdere sono passati 26 anni... Spenderesti i soldi in avvocati senza risolvere il problema.

- O fai la pratica ora (800€ parcella + 1.000 di sanzione)
- O la fai al momento di vendere
- O demolisci il muro

Non esistono altre alternative.
 
Il tecnico è un avvocato anche?
no, pero' visto che fa queste pratiche per lavoro qualcosa avra' sentito dire ...
Lascia perdere sono passati 26 anni... Spenderesti i soldi in avvocati senza risolvere il problema.
non e' detto che se ha ragione il tecnico parta lancia in resta per lo studio dell'avvocato. E' per capire. Eventualmente chiedere un accordo amichevole
- O fai la pratica ora (800€ parcella + 1.000 di sanzione)
mi hanno chiesto 3000 euro. Probabilmente pero' faremo cosi'.
- O la fai al momento di vendere
- O demolisci il muro
al limite costruisco un muro...rimane il problema che come e' indicato nella piantina del comune mi ritroverei la cucina microscopica con accesso da una porta larga 40 cm compreso lo stipite, non so cosa avesse in mente chi ha disegnato la suddetta piantina
poi una buona parte dei muri interni sono spostati di qualche decina di cm (all'inizio non lo avevo notato perche' guardando le due piantine non troppo attentamente l'unica differenza che salta all'occhio e' il muro in cucina), dovrei sventrare tutto
e una volta fatto tutti i lavori dovrei anche modificare la piantina catastale perche' al momento descrive l'appartamento come e' ora
questa opzione la escluderei...
 
Allora direi sanatoria...
Magari fai fare altri preventivi.
 
per gravissimi problemi familiari abbiamo dovuto lasciare la questione in sospeso mentre per gli altri appartamenti con la stessa difformita' tra piantina catastale e urbanistica (sono appartamenti identici) l'agibilita' è stata chiesta e concessa senza particolari problemi. Quello dei miei e' rimasto l'unico appartamento senza agibilita'. Ora che potremmo richiederla noi ci siamo informati per fare la pratica ma ci hanno detto che è cambiato tutto e ora è diventato molto piu' complicato e costoso (per esempio gli impianti devono essere a norma con le norme attuali, quindi vanno completamente rifatti, e ci vogliono i certificati di conformita')...
 
riprendo questo topic perchè nel frattempo siamo andati avanti con la pratica, mettendo mano a tutti gli impianti e certificandoli come richiesto. Il tutto ci è costato svariate migliaia di euro ma la pratica si è fermata davanti ad un ostacolo apparentemente insormontabile: il comune vuole l'attestato di allacciamento in fogna che non si capisce chi/come dovrebbe fornire perche' a sentire sia l'architetto che segue la pratica che l'amministratore condominiale la richiesta è assurda dato che l'allaccio in fogna riguarda il condominio per intero e non il singolo appartamento.

Riassumendo, i condomini sono di inizio anni 70, tutti gli appartamenti hanno avuto l'agibilita' di recente (perche' il comune per decenni non ha rilasciato nessuna agibilita', ora che e' diventata obbligatoria per vendere ci sono state richieste massive e relativi rilasci per edifici dal 1970 al 2010), il nostro, e alcuni altri, non l'hanno avuta perche' è saltata fuori una discrepanza sui muri interni tra le piantine dall'impresa depositate al catasto (pari allo stato di fatto) e all'ufficio urbanistico (mai viste prima) ma tutti tranne noi (per gravi motivi abbiamo aspettato) hanno fatto la pratica per la sanatoria che e' stata concessa. Quando abbiamo iniziato noi la pratica ci hanno chiesto (solo a noi perche' la procedura era cambiata) il rifacimento degli impianti e la certificazione di conformita'. Fatto tutto ci dicono che non serve a niente se non abbiamo questo attestato che pero' a sentire architetto e amministratore è una richiesta assurda: e allora cosa facciamo? siamo rimasti gli unici senza agibilità pur avendo speso un sacco di soldi, per niente??
 
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