Valore terreno edificabile in successione ed IMU

Marco29

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Salve. Ho ereditato un terreno edificabile da mio padre. Ed ora sono alle prese con il terribile dubbio del valore da inserire in successione. Ovviamente mi converrebbe inserire il valore a cui intenderò vendere il suolo, in modo da risparmiare sulla plusvalenza, che per i terreni edificabili c'è sempre anche se si vende dopo i 5 anni ed anche per beni ricevuti in successione.

Ora siccome il suolo si trova in una zona ambita per le attività commerciali nel mio paese, io avrei intenzione di inserire un valore abbastanza alto. Ma mi chiedevo, e vi chiedo: a quali conseguenze andrei incontro, oltre al dover pagare un'imposta catastale ed ipotecaria più alta? Per esempio il valore in successione, andrà utilizzato anche per il calcolo dell'IMU e altre tasse? Grazie.
 
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Per esempio il valore in successione, andrà utilizzato anche per il calcolo dell'IMU e altre tasse? Grazie.

non è certo, ma è chiaro che se dichiari un determinato valore per quel terreno, anche in sede di valorizzazione ai fini IMU si terrà conto di quella dichiarazione e mi pare anche giusto.
 
Grazie della risposta. Se è cosi, allora non mi conviene aumentare il valore, perchè rischierei di dover pagare ancora di più per una tassa, già difficile da sopportare. Il consulente mi ha detto invece che questo rischio non c'è, poichè l'IMU per i terreni edificabili, segue le tabelle comunali zona per zona, e non il valore dichiarato in successione. E' sbagliato? Grazie.
 
Grazie della risposta. Se è cosi, allora non mi conviene aumentare il valore, perchè rischierei di dover pagare ancora di più per una tassa, già difficile da sopportare. Il consulente mi ha detto invece che questo rischio non c'è, poichè l'IMU per i terreni edificabili, segue le tabelle comunali zona per zona, e non il valore dichiarato in successione. E' sbagliato? Grazie.

Secondo me , il consulente avrebbe invece dovuto evidenziarti il richio!

Se in dichiarazione di successione, ad un terreno edificabile viene attribuito un valore maggiore di quello medio orientativo esposto nelle eventuali tabelle comunali , è molto probabile che l’ufficio tributi del comune adotti tale valore per l’attività di accertamento delle imposte locali.

Il valore imponibile delle aree edificabili ai fini IMU è quello “ … venale di comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione … ”
Poi alcuni comuni (come già avveniva per l’ICI ) continuano ancora ad elaborare ogni anno , per le aree edificabili , delle tabelle con i valori medi orientativi che tuttavia non sono vincolanti né per il contribuente né per l’attività di accertamento dell’ufficio tributi.

Il consulente dovrebbe fare delle valutazioni prima di consigliarti il valore da attribuire in dichiarazione di successione tenendo conto : terreno lottizzato o non lottizzato? A quando la vendita ? Quanto ipotizzabile il valore di vendita ? Quale l’entità che assumerebbe la plusvalenza in funzione del costo fiscalmente riconosciuto ? (composto da quello iniziale riconosciuto , rivalutato e aumentato di ogni altro costo successivo inerente il bene)
 
Secondo me , il consulente avrebbe invece dovuto evidenziarti il richio!

Se in dichiarazione di successione, ad un terreno edificabile viene attribuito un valore maggiore di quello medio orientativo esposto nelle eventuali tabelle comunali , è molto probabile che l’ufficio tributi del comune adotti tale valore per l’attività di accertamento delle imposte locali.

Il valore imponibile delle aree edificabili ai fini IMU è quello “ … venale di comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione … ”
Poi alcuni comuni (come già avveniva per l’ICI ) continuano ancora ad elaborare ogni anno , per le aree edificabili , delle tabelle con i valori medi orientativi che tuttavia non sono vincolanti né per il contribuente né per l’attività di accertamento dell’ufficio tributi.

Il consulente dovrebbe fare delle valutazioni prima di consigliarti il valore da attribuire in dichiarazione di successione tenendo conto : terreno lottizzato o non lottizzato? A quando la vendita ? Quanto ipotizzabile il valore di vendita ? Quale l’entità che assumerebbe la plusvalenza in funzione del costo fiscalmente riconosciuto ? (composto da quello iniziale riconosciuto , rivalutato e aumentato di ogni altro costo successivo inerente il bene)

Grazie mille davvero, per la chiarezza. Comunque, il terreno non è lottizzato, e purtroppo non so, nè quando lo venderò, nè a che prezzo. Di certo non ho intenzione di venderlo per adesso e per molti anni, e sarà l'ultimo bene che venderò, poichè è quello che potrebbe darmi più soddisfazioni, nel caso decidessi di farci un investimento immobiliare e costruire per affittare ad attività commerciali. Il valore di vendita dipende anche dal mercato futuro (che adesso è completamente FERMO), e come posso prevederlo? Ciò che prevedo, è che non accetterò mai di venderlo all'attuale valore IMU, che per me equivarrebbe a svendere. La plusvalenza purtroppo sarebbe abbastanza cospicua, per questo io cercavo un modo per ridurla, anche magari pagando di più adesso. Ma se per ridurre la plusvalenza, poi devo pagare di più di IMU per tanti anni, allora mi conviene pagare la plusvalenza. Il consulente mi aveva consigliato, alla fine dei conti, di inserire in successione il valore IMU delle tabelle comunali attuali. Ma concretamente, questo rischio che l'IMU mi aumenti, è reale? E' già successo? Grazie mille.
 
Grazie mille davvero, per la chiarezza. Comunque, il terreno non è lottizzato, e purtroppo non so, nè quando lo venderò, nè a che prezzo. Di certo non ho intenzione di venderlo per adesso e per molti anni, e sarà l'ultimo bene che venderò, poichè è quello che potrebbe darmi più soddisfazioni, nel caso decidessi di farci un investimento immobiliare e costruire per affittare ad attività commerciali. Il valore di vendita dipende anche dal mercato futuro (che adesso è completamente FERMO), e come posso prevederlo? Ciò che prevedo, è che non accetterò mai di venderlo all'attuale valore IMU, che per me equivarrebbe a svendere. La plusvalenza purtroppo sarebbe abbastanza cospicua, per questo io cercavo un modo per ridurla, anche magari pagando di più adesso. Ma se per ridurre la plusvalenza, poi devo pagare di più di IMU per tanti anni, allora mi conviene pagare la plusvalenza. Il consulente mi aveva consigliato, alla fine dei conti, di inserire in successione il valore IMU delle tabelle comunali attuali. Ma concretamente, questo rischio che l'IMU mi aumenti, è reale? E' già successo? Grazie mille.

Si succede e spesso. Ma non è sistematico, dipende da comune a comune, da caso a caso. Ci sono diverse sentenze di cassazione : ora pro, ora contro , ora “ni”… materia controversa , oserei dire (e penso di non sbagliare) lasciata appositamente oscura /interpretabile … ci campano fior di avvocati, tributaristi, notai , ma in testa a tutti l’Agenzia che non scherza a sguazzarci in materia di aree edificabili e relative plusvalenze. Auguri
 
Si succede e spesso. Ma non è sistematico, dipende da comune a comune, da caso a caso. Ci sono diverse sentenze di cassazione : ora pro, ora contro , ora “ni”… materia controversa , oserei dire (e penso di non sbagliare) lasciata appositamente oscura /interpretabile … ci campano fior di avvocati, tributaristi, notai , ma in testa a tutti l’Agenzia che non scherza a sguazzarci in materia di aree edificabili e relative plusvalenze. Auguri

Grazie mille. Ma quale materia definisci oscura/interpretabile? Prima hai scritto che l'IMU segue il valore “ … venale di comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione … ”. Il chè, almeno dal punto di vista legale, sembrerebbe chiaro, no? A che tipologia di sentenze di cassazione ti riferisci? Grazie.
 
Grazie della risposta. Se è cosi, allora non mi conviene aumentare il valore, perchè rischierei di dover pagare ancora di più per una tassa, già difficile da sopportare. Il consulente mi ha detto invece che questo rischio non c'è, poichè l'IMU per i terreni edificabili, segue le tabelle comunali zona per zona, e non il valore dichiarato in successione. E' sbagliato? Grazie.

il consulente, come detto da laradio, ti ha detto una castroneria o perlomeno una parziale castroneria. infatti i comuni indicano solo dei valori orientativi di riferimento per zone omogenee al quale il contribuente può anche non attenersi in quanto il valore è sempre e solo quello venale in comune commercio.
Dico parziale perchè alcuni comuni invece stabiliscono valori minimi (e non di riferimento) per limitare il potere d'accertamento che sono (o dovrebbero essere) tendenzialmente più bassi di quelli di mercato. a quel punto se il contribuente dichiara quelli non è più passibile d'accertamento anche nel caso cedesse l'area ad un valore superiore. è una sorta di "concordato" tra l'ente ed il contribuente. mi dichiari almeno quel valore e sei a posto.....
 
Grazie mille. Ma quale materia definisci oscura/interpretabile? Prima hai scritto che l'IMU segue il valore “ … venale di comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione … ”. Il chè, almeno dal punto di vista legale, sembrerebbe chiaro, no? A che tipologia di sentenze di cassazione ti riferisci? Grazie.

Quel valore venale al 1° gennaio di comune commercio (che non ha nulla a che vedere con i processi di estimo) sarebbe chiaro se il mercato dei terreni facesse prezzo come i prodotti esposti all’Iper , al Conad… ma non è così. Due terreni fabbricabili contigui e simili si possono trasferire nello stesso giorno a prezzi notevolmente diversi . Il mercato dei terreni non è un super mercato e le variabili in gioco sono diverse e molteplici. Diversamente i comuni non sarebbero ricorsi all’approntamento delle tabelle dei valori medi orientativi per fare un battente minimo di cassa.
Un esempio di materia oscura sono i valori medi orientativi stessi, non vincolanti per nessuno , ma provi un contribuente a pagare l’IMU inferiore a tali valori. Subisce sistematicamente un accertamento dove il comune esige la differenza. Il privato deve ricorrere a sue spese mentre il comune resiste con il soldi del contribuente!
L’esempio si addice molto, proprio, a questi tempi. Con il mercato fermo o in regressione, molti comuni si sono guardati bene dal ridurre quei valori medi orientativi e succede che l’imponibile IMU è notevolmente superiore ai potenziali imponibili di trasferimento e quindi anche quel valore, campato in aria , del 1° gennaio.
 
Quel valore venale al 1° gennaio di comune commercio (che non ha nulla a che vedere con i processi di estimo) sarebbe chiaro se il mercato dei terreni facesse prezzo come i prodotti esposti all’Iper , al Conad… ma non è così. Due terreni fabbricabili contigui e simili si possono trasferire nello stesso giorno a prezzi notevolmente diversi . Il mercato dei terreni non è un super mercato e le variabili in gioco sono diverse e molteplici. Diversamente i comuni non sarebbero ricorsi all’approntamento delle tabelle dei valori medi orientativi per fare un battente minimo di cassa.
Un esempio di materia oscura sono i valori medi orientativi stessi, non vincolanti per nessuno , ma provi un contribuente a pagare l’IMU inferiore a tali valori. Subisce sistematicamente un accertamento dove il comune esige la differenza. Il privato deve ricorrere a sue spese mentre il comune resiste con il soldi del contribuente!
L’esempio si addice molto, proprio, a questi tempi. Con il mercato fermo o in regressione, molti comuni si sono guardati bene dal ridurre quei valori medi orientativi e succede che l’imponibile IMU è notevolmente superiore ai potenziali imponibili di trasferimento e quindi anche quel valore, campato in aria , del 1° gennaio.

Grazie infinite laradio e Rebirth, siete stati davvero molto chiari. :) Alla fine stiamo inserendo i valori IMU in successione, non 1 euro in meno, nè in più. Seguiamo la strada più battuta. Se dichiarassi di meno, rischierei un'accertamento dell'Agenzia delle entrate. Se dichiarassi di più rischierei di pagare più IMU fino a quando non li venderò, ed io invece ho intenzione di conservarli, anche se non so fino a quando riuscirò a reggere quest'IMU cosi insopportabile. Grazie ancora.
 
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