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Vecchio 12-01-13, 14:43   #1 (permalink)
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Affitto casa e pagamento con bonifico: consigli

Salve, io per motivi di lavoro vivo a Roma ed ho una stanza affittata in una casa con altri due coinquilini.
Fino allo scorso anno il contratto di affitto per tutta la casa era intestato per 1000€ ad uno solo dei coinquilini (il quale faceva l'assegno al proprietario una volta al mese) mentre noi pagavamo in contanti.
Premetto che sia io che gli altri coinquilini abbiamo fornito al proprietario i nostri documenti d'identità in modo tale da fare la registrazione presso i carabinieri.

Comunque a maggio dello scorso anno il coinquilino intestatario del contratto è andato via e quindi da quel mese in poi io ed un altro coinquilino abbiamo iniziato a pagare tramite bonifico (500€ ciascuno) e lui ha sempre detto che questa cosa era legale perché lui deve mostrare l'entrata di 1000€ al mese in banca che deve essere documentabile.

Ora mi chiedo, seppur in ritardo, è legale tutto ciò o posso incombere in qualcosa? Inoltre, con il nuovo anno, non dovrebbe partire un nuovo contratto (tra l'altro intestato sia a me che al coinquilino che effettua il bonifico come me)?

Fatemi sapere, come al solito grazie mille!!
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Vecchio 12-01-13, 16:48   #2 (permalink)
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Quanto descritto è classificato dalla normativa vigente come subentro in contratto di locazione con modifica dei conduttori.

Due possibilità:
  1. Il contratto con il precedente inquilino era stato regolarmente registrato: in questo caso sarà sufficiente recarsi all'Agenzia delle Entrate, compilare il Mod 69 indicando le generalità dei due nuovi conduttori e specificando la causale "subentro" e pagare la tassa fissa di € 67 (se non è cambiata e se non sono applicabili eventuali sanzioni per la taardiva comunicazione...)
  2. Il contratto con il precedente inquilino non è stato mai registrato: mi faccia sapere e ne riparleremo

Nel primo caso Lei ed il Suo attuale coinquilino potreste incorrere solamente in un eventuale penale (in solido con il proprietario dell'immobile) per tardiva comunicazione. Nel secondo caso, qualora Ella intenda mantenere in locazione il bene immobile nell'assoluta legalità, dovrà richiedere al propriietario idonea stipula e registrazione contrattuale.

Per rispondere alla Sua ultima domanda necessito di conoscere la tipologia contrattuale ed eventuali clausole inserite al momento della stipula del precedente contratto, ma, in linea di principio, volendo procedere ad un mero subentro, le scadenze contrattuali rimangono le stesse del contratto originale.
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Vecchio 12-01-13, 16:59   #3 (permalink)
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Allora innanzitutto grazie della risposta! Siamo nel caso 1 in cui il proprietario ha scaricato il contratto standard da internet (non essendo intestato a me non ne ho una copia) e l'ha intestato al tizio che è andato via a maggio.
Da maggio ad oggi però non è stato fatto alcun subentro ed il pagamento è passato a me e ad un altro via bonifico.

Cosa fare?
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Vecchio 12-01-13, 17:29   #4 (permalink)
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Locuzione alquanto interessante: contratto standard.
Ovviamente capisco benissimo a cosa si riferisce, ma Le assicuro che in tema di locazioni i contratti possono essere tutto tranne che standardizzati, sebbene questa sia la consuetudine.

Accertata l'esistenza di un contratto in forma scritta (il che, al giorno d'oggi, è già qualcosa), presunta (a quanto leggo) la presentazione del cosiddetto "modello antiterrorismo" alle Autorità con l'elenco di tutti i Vostri nominativi, il passo successivo sarebbe quello di sapere se tale contratto è stato debitamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate.

Senza allarmare il proprietario (queste domande possono innescare dinamiche a volte spiacevoli), e qualora Le fosse possibile, sarebbe necessario contattare il precedente inquilino per sapere se lui è al corrente dell'avvenuta registrazione del suo contratto.

Se il contratto fosse stato registrato (e lo presumo visto la qualità del pagamento a mezzo bonifico bancario), allora la prassi da seguire è quella del Mod 69 (subentro). In caso negativo Lei ed il Suo attuale coinquilino avrete 3 possibilità:
  1. Chiedere al proprietario stipula di regolare contratto di locazione e provvederne alla registrazione (pagando una penale per non avere ottemperato nei 30 gg sanciti per Legge qualora si vogliano mantenere le date fattuali)
  2. Procedere alla registrazione unilaterale ex art 3 c. 8 dlgs 23/2011 (il che comporta una serie di accertamenti fiscali nei confronti del proprietario, ad una registrazione d'ufficio di un contratto 4+4 con riduzione del canone di locazione a (3 * rendita catastale dell'immobile)/12
  3. Mantenere lo status quo continuando a pagare a mezzo bonifico attendendo futuri sviluppi. In questo caso l'unica eventuale seccatura sarebbe il pagamento in solido con il proprietario della tassa di registrazione accertata più penale qualora L'ADE procedesse ad accertamento.

In ogni caso, il pagamento dei canoni di locazione a mezzo bonifico bancario è mezzo più che sufficiente per tutelarLa in caso di futura lite con la proprietà anche in assenza di idoneo contratto di locazione.
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Vecchio 15-01-13, 11:15   #5 (permalink)
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Eheheeheh chiedo scusa, non sono un intenditore della materia

Come supponeva, il contratto dovrebbe essere registrato presso l'AdE data la forma di pagamento (bonifico ora, assegno prima). Ma, alla luce di ciò, come mai il proprietario non ci ha proposto il subentro? Quali possono essere le sue intenzioni? Cosa rischiamo se non compila questo mod 69?

Grazie mille per la pazienza e la disponibilità, mi scuso per aver risposto solo ora, ma sono stato fuori per lavoro
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Vecchio 15-01-13, 12:09   #6 (permalink)
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L'unica forma di processo nel quale non mi sento particolarmente a mio agio è quello alle intenzioni. Con ciò non voglio sottrarmi alla Sua domanda, ma sottolineare semplicemente la complessità dell'argomento.

Veniamo a noi.
Solitamente, e non mi riferisco al caso specifico ma alla mia esperienza personale, il subentro non viene contemplato nel novero delle possibilità dai locatori perchè considerato un semplice spreco di risorse e/o perchè si ritiene l'originario contraente più solvibile del/dei subentrante/i e lo si vuole mantenere legato alla obbligazione del pagamento dei canoni di locazione.

In realtà, le cose potrebbero prendere una brutta piega per la proprietà non per Lei e l'altro inquilino: incassando i pagamenti provenienti da Lei e dall'altro inquilino, l'accettazione al subentro da parte del locatore è più che provata, al punto che, sebbene non opponibile a terzi (poichè affetta dal vulnus della mancata registrazione), potrebbe essere considerata da parte dell'ADE elemento comprovante l'instaurazione di nuovo contratto di locazione in nero e conseguentemente applicati i combinati disposti dall'art 3 c. 8 dlgs 23/2011 (registrazione d'ufficio di nuovo contratto di locazione 4+4 con canone = [(3 x rendita catastale)/12] ).

Nel Vostro caso io, considerazione prettamente personale e NON sostitutiva di alcun parere professionale, temporeggerei continuando a pagare a mezzo bonifico bancario aspettando ulteriori sviluppi. L'unico dubbio riguarda le utenze: a chi sono intestate?

Ritengo che con l'approssimarsi della termine naturale dell'originario contratto di locazione i nodi verranno al pettine: qualora ci fosse pieno accordo tra Voi e la proprietà provvederete a stipulare nuovo contratto. In caso contrario, l'unica parte debole sarà quella proprietaria, e non già la Sua .
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Vecchio 15-01-13, 12:20   #7 (permalink)
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Grazie mille, sempre preciso e puntuale!

Solo l'utenza telefonica (Wind Infostrada) è intestata a me perché il proprietario non ha voluto intestarsela, mentre le altre (luce, gas) sono intestate ad una terza persona (cognome diverso, immagino sia imparentata col proprietario) e la spazzatura intestata alla sorella (intestataria del bonifico che facciamo per il pagamento).

Come mai questa domanda?
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Vecchio 15-01-13, 14:13   #8 (permalink)
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Il proprietario ha sbagliato tutto. Se voi non pagate le utenze sono lui e suoi parenti a risponderne. Per di più se non pagate l'affitto se la deve prendere con il vecchio intestatario del contratto (anche lui non è stato furbo).
flori2 non  è collegato   Rispondi citando
Vecchio 17-01-13, 16:26   #9 (permalink)
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Citazione:
Originalmente inviato da flori2 Visualizza messaggio
Il proprietario ha sbagliato tutto. Se voi non pagate le utenze sono lui e suoi parenti a risponderne. Per di più se non pagate l'affitto se la deve prendere con il vecchio intestatario del contratto (anche lui non è stato furbo).
Questo sicuramente, ma solo a questa cosa si riferiva il preparatissimo e sempre gentilissimo RiRa?
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