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Vecchio 25-04-12, 11:22   #1 (permalink)
ostinato e contrario
 
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Se un venditore d'immobile è inadempiente e inizia una causa, che ne è dell'immobile?

Se il venditore di un appartamento si rivela inadempiente rispetto al compromesso (mancanza di documenti circa condono edilizio) al momento del rogito, il rogito non si può fare entro la data concordata nel compromesso e il compratore gli fa causa, il venditore per la durata della causa può liberamente vendere l'immobile ad altri o è tenuto ad aspettare la conclusione della causa?
Grazie in anticipo a tutti.
carax non  è collegato   Rispondi citando
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Vecchio 25-04-12, 13:23   #2 (permalink)
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l'immobile continua ad essere del venditore che può farci ciò che gli pare e piace, ovvero anche venderlo a terzi.
l'unico modo che hai per tirare in ballo l'immobile è vincere la causa e pignorare.
a quel punto è bloccato.

forse esistono altri modi per bloccare l'immobile ma penso tu debba passare sempre e comunque da una sentenza.
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Vecchio 25-04-12, 13:26   #3 (permalink)
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l'immobile continua ad essere del venditore che può farci ciò che gli pare e piace, ovvero anche venderlo a terzi.
l'unico modo che hai per tirare in ballo l'immobile è vincere la causa e pignorare.
a quel punto è bloccato.

forse esistono altri modi per bloccare l'immobile ma penso tu debba passare sempre e comunque da una sentenza.
Grazie.
In realtà non volevo arrivare a tanto, solo capire se quando si va in causa il venditore inadempiente è "vincolato" nella vendita o meno. Ad esempio: se il venditore inadempiente vende a un terzo, poi tra qualche anno il compratore che gli ha fatto causa per la sua inadempienza vince la causa e pretende l'appartamento in questione, a quel punto che succede?
carax non  è collegato   Rispondi citando
Vecchio 25-04-12, 13:36   #4 (permalink)
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Grazie.
In realtà non volevo arrivare a tanto, solo capire se quando si va in causa il venditore inadempiente è "vincolato" nella vendita o meno. Ad esempio: se il venditore inadempiente vende a un terzo, poi tra qualche anno il compratore che gli ha fatto causa per la sua inadempienza vince la causa e pretende l'appartamento in questione, a quel punto che succede?
io ti scrivo sulla base della mia esperienza, non sono un tecnico e quindi potrei sbagliare.

l'inadempienza del venditore in genere è sanzionata con la restituzione da parte di questo del doppio della caparra versata o con la richiesta di risarcimento in caso di danni provocati al compratore.
se c'è inadempienza di una delle parti e non si arriva al rogito la sentenza alla fine della causa decreta l'annullamento del contratto di compravendita.
a quel punto sulla base di chi è debitore e chi creditore si può innescare il meccanismo di pignoramento.
fino a quel momento l'immobile in questione è libero da vincoli.
anche perché se sei giunto alla risoluzione per inadempienza non ha senso che l'oggetto della compravendita resti bloccato.
diverso credo sia il caso in cui il compratore vuole acquistare a tutti i costi, a quel punto se vinci la causa puoi comunque decidere di scalare il credito dal prezzo di acquisto ed andare al rogito.

aggiungo: se tu vinci la causa e hai diritto a diciamo 50000 euro, se non pignori l'immobile ed il proprietario lo vende dopo la sentenza non è comunque obbligato a saldare il suo debito.
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Vecchio 25-04-12, 21:21   #5 (permalink)
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Se il venditore di un appartamento si rivela inadempiente rispetto al compromesso (mancanza di documenti circa condono edilizio) al momento del rogito, il rogito non si può fare entro la data concordata nel compromesso e il compratore gli fa causa, il venditore per la durata della causa può liberamente vendere l'immobile ad altri o è tenuto ad aspettare la conclusione della causa?
Grazie in anticipo a tutti.
Se il tuo avvocato è appena appena decente...trascrive la domanda (l'atto di citazione) e così...guardati l'art. 2652 codice civile .
In sintesi qualsiasi cosa succede dopo la tua trascrizione non può in nessun modo danneggiarti....naturalmente poi la causa la devi vincere!!
Saturalanx non  è collegato   Rispondi citando
Vecchio 27-04-12, 01:01   #6 (permalink)
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Se il tuo avvocato è appena appena decente...trascrive la domanda (l'atto di citazione) e così...guardati l'art. 2652 codice civile .
In sintesi qualsiasi cosa succede dopo la tua trascrizione non può in nessun modo danneggiarti....naturalmente poi la causa la devi vincere!!
Ipotesi che NON si possa stipulare il rogito mai per irregolarita dell immobile.
Se l avvocato è decente non lo fara mai , perchè l inadempimento per irregolarita che porta alla domanda di risarcimento del danno per impossibilita a stipulare per causa imputabile al promittente venditore, , nulla centra con l immobile che rimane di proprietà del promettente venditore.
Pertanto la vincita della causa è relativa al risarcimento , ma l aver bloccato l immobile con una trascrizione pregiudizievole lo espone il danneggiato acquirente ad un danno ben maggiore ed a spese legali ben maggiori .

Ipotesi come prospettata del mancato rispetto della data indicata nel compromesso.
Prima di andare in causa , occorre effettuare tutta una trafila chiamimola cosi , sempre che il termine nel compromesso non sia stato indicato come essenziale , motivata, nell interesse della parte acquirente, di diffida ad adempiere , pertanto di fatto il mero non rispetto della data di un termine non essenziale , in tal caso per il tempo ragionevole per poter rendere disponibile la documentazione e o regolarizzare in tempi ragionevoli l immobile , non sara mai un tempo a cui corrisponda un eventuale risarcimento del danno ( ammesso che il Giudice lo riconosca) tale ed apprezzabile da valer la pena di instaurare un contenzioso .
Qulora invece il venditore diciamo se ne freghi e ti lascia , esagero , appeso per un anno , allora si con la diffida ad adempiere a cui non segue una risposta si instaur un giudiczio di vedere riconosciuto l adempimento al contratto , ma è difficile che un a controparte si riduca cosi eprchè ad una diffida ad admpiere NECESSARIMANTE SCRITTA DA UN LEGALE , la controparte risponde sempre tramite un altro legale.

Se il quesito è volto invece a giobbarci pretestuosamente per spillare soldi allora il consiglio è meglio abbandonarel idea , non vi riesce e vi fate male.

Ultima modifica di Eurodefault : 27-04-12 alle ore 01:12
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Vecchio 27-04-12, 01:17   #7 (permalink)
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io ti scrivo sulla base della mia esperienza, non sono un tecnico e quindi potrei sbagliare.

l'inadempienza del venditore in genere è sanzionata con la restituzione da parte di questo del doppio della caparra versata o con la richiesta di risarcimento in caso di danni provocati al compratore.
se c'è inadempienza di una delle parti e non si arriva al rogito la sentenza alla fine della causa decreta l'annullamento del contratto di compravendita.
a quel punto sulla base di chi è debitore e chi creditore si può innescare il meccanismo di pignoramento.
fino a quel momento l'immobile in questione è libero da vincoli.
anche perché se sei giunto alla risoluzione per inadempienza non ha senso che l'oggetto della compravendita resti bloccato.
diverso credo sia il caso in cui il compratore vuole acquistare a tutti i costi, a quel punto se vinci la causa puoi comunque decidere di scalare il credito dal prezzo di acquisto ed andare al rogito.

aggiungo: se tu vinci la causa e hai diritto a diciamo 50000 euro, se non pignori l'immobile ed il proprietario lo vende dopo la sentenza non è comunque obbligato a saldare il suo debito.


scusa che vuoi dire perchè non l ho capita questa
"aggiungo: se tu vinci la causa e hai diritto a diciamo 50000 euro, se non pignori l'immobile ed il proprietario lo vende dopo la sentenza non è comunque obbligato a saldare il suo debito" se ha diritto ha un titolo giudiziale in mano la sentenza la si rende esecutiva e gli va a pignorare i beni , non capisco il neso tra la vendita dell'immobile e il decadimento di un titolo di un credito certo ed esigibile
Eurodefault non  è collegato   Rispondi citando
Vecchio 27-04-12, 23:04   #8 (permalink)
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scusa che vuoi dire perchè non l ho capita questa
"aggiungo: se tu vinci la causa e hai diritto a diciamo 50000 euro, se non pignori l'immobile ed il proprietario lo vende dopo la sentenza non è comunque obbligato a saldare il suo debito" se ha diritto ha un titolo giudiziale in mano la sentenza la si rende esecutiva e gli va a pignorare i beni , non capisco il neso tra la vendita dell'immobile e il decadimento di un titolo di un credito certo ed esigibile
intendevo due cose, che però ho spiegato male:

- se vinci e devi avere 50000 euro l'unico modo per averli se il debitore non vuole accordarsi è il pignoramento dell'immobile.

- nel caso in cui il debitore avesse più immobili se dopo la sentenza ne vende uno che il creditore NON ha pignorato la liquidità acquisita non va di diritto al creditore, che prenderà solo ed unicamente quanto derivante dalla vendita dell'immobile che ha pignorato.
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Vecchio 06-05-12, 06:13   #9 (permalink)
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l'unico modo che hai per tirare in ballo l'immobile è vincere la causa e pignorare.
a quel punto è bloccato.

forse esistono altri modi per bloccare l'immobile ma penso tu debba passare sempre e comunque da una sentenza.
devi trascrivere la causa che intenti altrimenti nelle more della causa rischi di non trovare più nulla
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Vecchio 06-05-12, 08:37   #10 (permalink)
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Ma non sara che fino al rogito il venditore, per qualsiasi motivo, si puo rifiutare di completare la vendita essendo responsabile unicamente della restituzione della caparra X2 ?
Quindi nel caso in questione,l'acquirente mancato ricevera caparra X2 e questo e' quanto.
e non c'e' nessun diritto sull' immobile.
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