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Vecchio 13-11-10, 14:39   #1 (permalink)
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Problemi condominiali

Buon pomeriggio,
nel mio condominio sono stati effettuati dei lavori straordinari (rifacimento cortile/fogne), un condomino non ha pagato le proprie 3 rate, ora vorrei sapere se la ditta che ha effettuato i lavori può farci pagare a noi gli importi non versati?
Grazie
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Vecchio 13-11-10, 16:32   #2 (permalink)
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La ditta può richiedere il pagamento ad uno a caso dei condomini, ma è difficile che accada di solito l'amministratore cerca di recuperare il credito dal condomino moroso (con le buone, o tramite decreto ingiuntivo) ed in ultima istanza se i tempi sono lunghi e la scadenza ravvicinata può chiedere la creazione di fondo straordinario che vi verrà o rimborsato o messo in detrazione dalle quote ordinarie. Per qual'è motivo non paga ?
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Vecchio 13-11-10, 16:56   #3 (permalink)
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Non pagano in quanto sono extracomunitari, non hanno mai pagato le rate del condominio, nella giornata odiena se ne è parlato con il padrone della ditta che ha eseguito i lavori e avrebbe detto che lui si rifarà su noi condomini, è possibile che possa far questo dato che l''amministratore di condiminio ha già mandato un decreto ingiuntivo.
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Vecchio 13-11-10, 18:29   #4 (permalink)
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Non pagano in quanto sono extracomunitari, non hanno mai pagato le rate del condominio, nella giornata odiena se ne è parlato con il padrone della ditta che ha eseguito i lavori e avrebbe detto che lui si rifarà su noi condomini, è possibile che possa far questo dato che l''amministratore di condiminio ha già mandato un decreto ingiuntivo.
Sono proprietari o inquilini ?
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Vecchio 13-11-10, 19:03   #5 (permalink)
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Vecchio 13-11-10, 23:44   #6 (permalink)
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dilettanti

Condomini morosi, chi è in regola non deve pagare per gli altri e deve cambiare l'amministratore
Dato che sono esenti da responsabilità solidale tutte le spese divisibili per millesimi e opere di ristrutturazione, opere murarie ed altri lavori, noi condomini rispettosi, puntuali (e paganti!) possiamo smettere di pagare spese di acqua, luce, amministrazione e custode (tutte divisibili per millesimi!) per i morosi (cosa che continuiamo a fare da tempo intimati dall'amministratore). Grazie (giuseppe a.)

Per la presenza di condomini morosi, l'amministratore del condominio è ricorso più volte negli anni passati alla richiesta di costituzione di un fondo cassa morosità con relativa delibera assembleare. Ciò per la necessità di pagare fornitori vari e imprese chiamate ad eseguire lavori di ristrutturazione e manutenzione ordinaria e straordinaria. Dopo la recente sentenza della Cassazione a Sezioni Unite (n.9148 del marzo scorso), le richieste di fondi morosità da parte degli amministratori sono ancora lecite? E i saldi di spese straordinarie, per lavori di manutenzione, già comprensivi di quote tratte da un fondo morosità (previsto all'inizio di tali lavori) vanno pagati per intero o è possibile stornare la quota di morosità ivi compresa? Grazie ( Nino M.)
L'amministratore non può più pretendere soldi dai condomini in regola, e si deve attivare per chiedere un decreto ingiuntivo verso chi è moroso. Se non lo fa la ditta fornitrice non pagata potrà chiedere il pignoramento dei beni ma solo di chi non è in regola con le rate. Chi è in regola può quindi chiedere la convocazione dell'assemblea e rivedere i versamenti al fondo cassa. Se l'amministratore non si adegua a queste nuove regole stabilite dalla Cassazione, la soluzione migliore è quella di revocargli l'incarico perchè evidentemente non è in grado di eseguire il suo mandato con la necessaria competenza. Se non si trova la maggioranza in assemblea è possibile rivolgersi al giudice per chiedere la normina di un ammnistratore con un provvedimento di volontaria giurisdizione. In questo articolo tutti i dettagli.


Rate dei lavori condominiali non saldate e decreto ingiuntivo, come dividere le spese tra i morsosi e chie ra in regola con pagamenti precedenti
Nel nostro condominio sono stati fatti dei lavori, deliberati e preventivo approvato per pagamente rateali, altri lavori sono stati approvati. L'amministratore non ha mai fatto i calcoli del saldo. Revocato l'amministratore abbiamo scoperto che alcuni non hanno pagato regolarmente le rate. E' arrivata un'ingiunzione a favore della ditta. Possiamo noi che abbiamo pagato tutte le rate chiedere al nouvo amminstratore di fare saldare le rate a chi non è in regola per poi dividere le quote dell'ingiunzione partendo tutti dallo stesso punto? Le somme dell'ingiunzione vanno pagate in quota millesimale o si può fare la divisione per proprietà? Mi può dare dei consigli su come fare in assemblea per avere la certezza dei nostri diritti? Grazie (Christiane)
Chi è in regola con i pagamenti non è più tenuto a pagare per i condomini morosi. In base a questo principio, stabilito dalla Cassazione con la sentenza 9148 del marzo 2008 a sezioni unificate, quindi non più contestabile, avete diritto ad esigere che l'importo da pagare alla ditta sia suddiviso tenendo presente la parte pregressa non versata dai morosi, che sarà esclusivamente a loro carico. La parte rimanente, ossia in practica le quote dovute a saldo sarà invece a carico di tutti, ma suddivisa in base ai millesimi di proprietà, seguendo il principio valido per tutti gli interventi di manutenzione, in base a quale sono già statet suddivise le quote. non si tratta, infatti, di una spesa aggiuntiva ma di un pagamento mancante. Solo le spese legali possono essere suddivise per quote uguali. Il nuovo amministratore non avrà certamente difficoltà a procedere con questa suddivisione, dato che dal bilancio deve necessariamente risultare la quota non versata dai condomini morosi. (20 luglio 2009)

Morosità in condominio, chi è in regola non deve pagare neppure le spese legali
A causa di mancati pagamenti delle spese ordinarie e straordinarie da parte di alcuni condomini, so che l'amministratore ha il potere di provvedere con un decreto ingiuntivo nei confronti dei conodmini in difetto. Vorrei sapere se io che ho sempre pagato tutto regolarmente potrei essere coinvolto e anticipare delle somme per conto dei condomini morosi e se dovrò pagare a miei spese anche un legale. Grazie per l'attenzione. Cordiali saluti. (vittorio c.)
No, lei non corre più alcun rischio, a patto di avere un amministratore capace.La Cassazione con la sentenza del ha infatti stabilito che. E in cado di decreto ingiuntivo ovviamente tutte le spese sono a carico di chi è tenuto a pagare, non di chi chiede al giudice che venga imposto il pagamento. Per richiedere il decreto ingiuntivo, però, occorre che l'amministratore sia capace di fare il suo dovere. Aver a che fare con tribunali e legali, infatti, non è mai piacevole, motivo per cui molti spesso, soprattutto da parte di chi fa questo lavoro a tempo perso, si preferisce costituire un fondo cassa e chiedere a chi è in regola di farsi carico anche nelle quote altrui, sperando che prima o poi chi non è in regola si decida a pagare. Ovviamente in questo modo si incentiva chi non ha mai pagato a continuare a farlo, dato che si trova chi paga per tutti.... Quindi nel caso in cui il suo amministratore proponesse soluzioni di questo tipo piuttosto che avviare le pratiche per il recupero delle morosità, le converrebbe proporre all'assembla la sua sostituzione, ovvero richiedere al tribunale la nomina di un amminstraore giudiziario. In questo articolo altri i dettagli.(12 marzo 2010)


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Vecchio 14-11-10, 00:19   #7 (permalink)
ridateci il cainano!
 
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se tu potessi darci i link ...

... raccoglieresti una marea di bollini verdi
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Vecchio 14-11-10, 01:01   #8 (permalink)
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Buon pomeriggio,
nel mio condominio sono stati effettuati dei lavori straordinari (rifacimento cortile/fogne), un condomino non ha pagato le proprie 3 rate, ora vorrei sapere se la ditta che ha effettuato i lavori può farci pagare a noi gli importi non versati?
Grazie
Ognuno è responsabile per i propri millesimi,spese di pulizia scale. uno nn paga la ditta si rivolge all'amministratore il quale chiede a tutti i condomini di partecipare: è illegale,cioè se un condomino ha pagato la propria quota è a POSTO,non rammento la senteza della cassazione al riguardo,ma trattava casi simili: lavori,pulizia scale..dove uno o più condomini non pagavano:le ditte potevano far causa SOLAMENTE ai singoli condomini,e le spese legali non andavano ripartite tra tutti,certo volendo si può cacciare 1 euro a testa e si paga la quota del moroso e tutti campano felici e contenti.
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Vecchio 15-11-10, 16:18   #9 (permalink)
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Vi posto la sentenza n. 9148 del 2008 delle Sez. Un. della Corte di Cassazione che ha travolto il principio, pacificamente applicato in precedenza, della natura solidale delle obbligazioni pecuniarie condominiali, stabilendo la parziarietà di dette obbligazioni con la conseguenza che il creditore può rivolgersi ad ogni condomino non già per il pagamento dell'intero suo credito ma solo per la parte pro quota di sua spettanza (secondo le tabelle millesimali).

Svolgimento del processo
Con Decreto 24 marzo 1884, il Presidente del Tribunale di Bologna ingiunse al Condominio di via (OMISSIS), (OMISSIS), ed ai condomini A., Ad. e Ra.Al., C.U., B.G., M.D., T.A. ed alla società I.B.O. s.r.l. di pagare alla Edilfast s.r.l. L. 66.800.276, quale residuo del corrispettivo per i lavori eseguiti nell'edificio condominiale.

Proposero opposizione con distinti atti di citazione A. e Ra.Ad., le quali dedussero l'inammissibilità della duplice condanna emessa sia a carico del condominio, sia nei loro confronti in via solidale, posto che avevano adempiuto pro quota alle obbligazioni assunte nei confronti della società Edilfast; R. A. asserì di aver acquistato il solo diritto di usufrutto di una unità immobiliare in data 2 giugno 1993, quando i lavori commessi alla società Edilfast erano stati già ultimati: in ogni caso, trattandosi di spese riguardanti opere di manutenzione straordinaria, esse erano a carico del nudo proprietario.

Riuniti i giudizi e chiamati in causa il Condominio, i condomini Q.I., B.T. e la società I.B.O. s.r.l., i quali chiesero il rigetto della domanda proposta con il ricorso per ingiunzione, con sentenza 28 aprile 2000 il Tribunale di Bologna revocò il decreto; con sentenza 19 febbraio 2003, la Corte d'Appello di Bologna respinse l'impugnazione proposta dalla società Edilfast.

Ha proposto ricorso per Cassazione con sei motivi la società Edilfast; hanno resistito con controricorso A., Ad. e Ra.Al.. Non ha svolto attività difensiva l'intimato Condominio via (OMISSIS), in persona dell'amministratore in carica.

La Seconda Sezione civile, con ordinanza 7 febbraio 2007, n. 2621, ha rimesso gli atti al Primo Presidente, avendo ritenuto la sussistenza di un contrasto all'interno della sezione, posto che per un primo indirizzo (maggioritario) la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi avrebbe natura solidale, mentre per un secondo orientamento, decisamente minoritario, avrebbe vigore il principio della parziarietà, ovverosia dalla ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote.

Per la risoluzione del contrasto la causa viene alle Sezioni Unite civili.

Motivi della decisione
La società ricorrente lamenta:

1.1 con il primo motivo, violazione e falsa applicazione degli artt. 1115 e 1139 cod. civ., in relazione all'art. 360 cod. proc. civ., n. 3. La giurisprudenza dominante, anche successivamente all'isolata sentenza n. 8530 del 1996, che aveva affermato la parziarietà, ha sempre sostenuto e continua a sostenere la natura solidale delle obbligazioni dei condomini;

1.2 con il secondo motivo, falsa applicazione degli artt. 1004 e 1005 cod. civ., ai senso dell'art. 360 cod. proc. civ., n. 3, posto che la ripartizione delle spese fra nudo proprietario usufruttuario operano nei rapporti interni e non sono opponibili al terzo creditore;

1.3 con il terzo motivo, violazione dell'art. 112 cod. proc. civ., in relazione all'art. 360 cod. proc. civ., n. 3, poichè la sentenza di primo grado aveva posto a fondamento della decisione ragioni diverse da quelle dedotte nell'opposizione al decreto ingiuntivo;

1.4 con il quarto motivo, omessa compensazione delle spese processuali con riferimento ad Ra.Al.;

Con il quinto motivo, violazione dell'art. 91 cod. proc. civ., ai sensi degli artt. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5 non sussistendo soccombenza nei confronti del Condominio, che era stato chiamato in giudizio da Ra.Al.;

Con il sesto motivo, violazione dell'art. 63 disp. att. in relazione all'art. 360 cod. proc. civ., n. 3, non aveva tenuto conto dell'orientamento della Suprema Corte, secondo cui l'acquirente di una unità immobiliare doveva essere tenuto alle spese solidalmente al suo dante causa.

2.1 La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, riguarda la natura delle obbligazioni dei condomini.

Secondo l'orientamento maggioritario della giurisprudenza, la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal "condominio" verso i terzi ha natura solidale, avuto riguardo al principio generale stabilito dall'art. 1294 cod. civ. per l'ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la medesima prestazione:

principio non derogato dall'art. 1123 cod. civ., che si limita a ripartire gli oneri all'interno del condominio (Cass., Sez. 2^, 5 aprile 1982, n. 2085; Cass., Sez. 2^, 17 aprile 1993, n. 4558; Cass., Sez. 2^, 30 luglio 2004, n. 14593; Cass., Sez. 2^, 31 agosto 2005, n. 17563).

Per l'indirizzo decisamente minoritario, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio dalla parziarietà: in proporzione alle rispettive quote, ai singoli partecipanti si imputano le obbligazioni assunte nell'interesse del "condominio", relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ. per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditati i coeredi concorrono in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori si ripartisce tra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie (Cass., Sez. 2^, 27 settembre 1996, n. 8530).

2.2 Per determinare i principi di diritto, che regolano le obbligazioni (contrattuali) unitarie le quali vincolano la pluralità di soggetti passivi - i condomini -occorre muovere dal fondamento della solidarietà.

L'assunto è che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali - e di una precisa disposizione di legge - il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione; che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra i condomini, cui osta la parziarietà intrinseca della prestazione; che la solidarietà non possa ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un "ente di gestione", ma una organizzazione pluralistica e l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno.

La disposizione dell'art. 1292 cod. civ. - è noto - si limita a descrivere il fenomeno e le sue conseguenze. Invero, sotto la rubrica "nozione della solidarietà", definisce l'obbligazione in solido quella in cui "più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione" e aggiunge che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità (con liberazione degli altri).

L'art. 1294 cod. civ. stabilisce che "i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente".

Nessuna delle norme, tuttavia, precisa la ratio della solidarietà, ovverosia ne chiarisce il fondamento (che risulta necessario, quanto meno, per risolvere i casi dubbi).

Stando all'interpretazione più accreditata, le obbligazioni solidali, indivisibili e parziarie raffigurano le risposte dell'ordinamento ai problemi derivanti dalla presenza di più debitori (o creditori), dalla unicità della causa dell'obbligazione (eadem causa obbligandi) e dalla unicità della prestazione (eadem res debita).

Mentre dalla pluralità dei debitori e dalla unicità della causa dell'obbliga-zione scaturiscono questioni che, nella specie, non rilevano, la categoria dell'idem debitum propone problemi tecnici considerevoli: in particolare, la unicità della prestazione che, per natura, è suscettibile di divisione, e la individuazione del vincolo della solidarietà rispetto alla prestazione la quale, nel suo sostrato di fatto, è naturalisticamente parziaria.

Semplificando categorie complesse ed assai elaborate, l'indivisibilità consiste nel modo di essere della prestazione: nel suo elemento oggettivo, specie laddove la insussistenza naturalistica della indivisibilità non è accompagnata dall'obbligo specifico imposto per legge a ciascun debitore di adempiere per l'intero.

Quando la prestazione per natura non è indivisibile, la solidarietà dipende dalle norme e dai principi. La solidarietà raffigura un particolare atteggiamento nei rapporti esterni di una obbligazione intrinsecamente parziaria quando la legge privilegia la comunanza della prestazione. Altrimenti, la struttura parziaria dell'obbligazione ha il sopravvento e insorge una pluralità di obbligazioni tra loro connesse.

E' pur vero che la solidarietà raffigura un principio riguardante i condebitori in genere. Ma il principio generale è valido laddove, in concreto, sussistono tutti i presupposti previsti dalla legge per la attuazione congiunta del condebito. Sicuramente, quando la prestazione comune a ciascuno dei debitori è, allo stesso tempo, indivisibile. Se invece l'obbligazione è divisibile, salvo che dalla legge (espressamente) sia considerata solidale, il principio della solidarietà (passiva) va contemperato con quello della divisibilità stabilito dall'art. 1314 cod. civ., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell'obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte.

Poichè la solidarietà, spesso, viene ad essere la configurazione ex lege, nei rapporti esterni, di una obbligazione intrinsecamente parziaria, in difetto di configurazione normativa dell'obbligazione come solidale e, contemporaneamente, in presenza di una obbligazione comune, ma naturalisticamente, divisibile viene me-no uno dei requisiti della solidarietà e la struttura parziaria dell'obbligazione private.

Del resto, la solidarietà viene meno ogni qual volta la fonte dell'obbligazione comune è intimamente collegata con la titolarità delle res.

Le disposizioni di cui agli artt. 752, 754 e 1295 cod. civ. - che prevedono la parziarietà delle obbligazioni dei coeredi e la sostituzione, per effetto dell'apertura della successione, di una obbligazione nata unitaria con una pluralità di obbligazioni parziarie - esprimono il criterio di ordine generale del collegamento tra le obbligazioni e le res.

Per la verità, si tratta di obbligazioni immediatamente connesse con l'attribuzione ereditaria dei beni: di obbligazioni ricondotte alla titolarità dei beni ereditali in ragione dell'appartenenza della quota. Ciascun erede risponde soltanto della sua quota, in quanto è titolare di una quota di beni ereditari. Più in generale, laddove si riscontra lo stesso vincolo tra l'obbligazione e la quota e nella struttura dell'obbligazione, originata dalla medesima causa per una pluralità di obbligati, non sussiste il carattere della indivisibilità della prestazione, è ragionevole inferire che rispetto alla solidarietà non contemplata (espressamente) prevalga la struttura parziaria del vincolo.

2.3 Le direttive ermeneutiche esposte valgono per le obbligazioni facenti capo ai gruppi organizzati, ma non personificati.

Per ciò che concerne la struttura delle obbligazioni assunte nel cosiddetto interesse del "condominio" - in realtà, ascritte ai singoli condomini - si riscontrano certamente la pluralità dei debitori (i condomini) e la eadem causa obbligandi la unicità della causa: il contratto da cui l'obbligazione ha origine. E' discutibile, invece, la unicità della prestazione (idem debitum), che certamente è unica ed indivisibile per il creditore, il quale effettua una prestazione nell'interesse e in favore di tutti condomini (il rifacimento della facciata, l'impermeabilizzazione del tetto, la fornitura del carburante per il riscaldamento etc). L'obbligazione dei condomini (condebitori), invece, consistendo in una somma di danaro, raffigura una prestazione comune, ma naturalisticamente divisibile.

Orbene, nessuna norma di legge espressamente dispone che il criterio della solidarietà si applichi alle obbligazioni dei condomini.

Non certo l'art. 1115 cod. civ., comma 1. Sotto la rubrica "obbligazioni solidali dei partecipanti", la norma stabilisce che ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni contratte in solido per la cosa comune e che la somma per estinguerle sia ricavata dal prezzo di vendita della stessa cosa. La disposizione, in quanto si riferisce alle obbligazioni contratte in solido dai comunisti per la cosa comune, ha valore meramente descrittivo, non prescrittivo: non stabilisce che le obbligazioni debbano essere contratte in solido, ma regola le obbligazioni che, concretamente, sono contratte in solido. A parte ciò, la disposizione non riguarda il condominio negli edifici e non si applica al condominio, in quanto regola l'ipotesi di vendita della cosa comune. La disposizione, infatti, contempla la cosa comune soggetta a divisione e non le cose, gli impianti ed i servizi comuni del fabbricato, i quali sono contrassegnati dalla normale indivisibilità ai sensi dell'art. 1119 cod. civ. e, comunque, dalla assoluta inespropriabilità.

D'altra parte, nelle obbligazioni dei condomini la parziarietà si riconduce all'art. 1123 cod. civ., interpretato valorizzando la relazione tra la titolarità della obbligazione e la quella della cosa. Si tratta di obbligazioni propter rem, che nascono come conseguenza dell'appartenenza in comune, in ragione della quota, delle cose, degli impianti e dei servizi e, solo in ragione della quota, a norma dell'art. 1123 cit., i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per le parti comuni. Per la verità, la mera valenza interna del criterio di ripartizione raffigura un espediente elegante, ma privo di riscontro nei dati formali.

Se l'argomento che la ripartizione delle spese regolata dall'art. 1123 cod. civ., comma 1, riguardi il mero profilo interno non persuade, non convince neppure l'asserto che lo stesso art. 1223 c.c., comma 2 - concernente la ripartizione delle spese per l'uso delle parti comuni destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascuno può farne - renda impossibile l'attuazione parziaria all'esterno: con la conseguenza che, quanto all'attuazione, tutte le spese disciplinate dall'art. 1223 cit. devono essere regolate allo stesso modo.

Entrambe le ipotesi hanno in comune il collegamento con la res. Il primo comma riguarda le spese per la conservazione delle cose comuni, rispetto alle quali l'inerenza ai beni è immediata; il secondo comma concerne le spese per l'uso, in cui sussiste comunque il collegamento con le cose: l'obbligazione, ancorchè influenzata nel quantum dalla misura dell'uso diverso, non prescinde dalla contitolarità delle parti comuni, che ne costituisce il fondamento. In ultima analisi, configurandosi entrambe le obbligazioni come obligationes propter rem, in quanto connesse con la titolarità del diritto reale sulle parti comuni, ed essendo queste obbligazioni comuni naturalisticamente divisibili ex parte debitoris, il vincolo solidale risulta inapplicabile e prevale la struttura intrinsecamente parziaria delle obbligazioni. D'altra parte, per la loro ripartizione in pratica si può sempre fare riferimento alle diverse tabelle millesimali relative alla proprietà ed alla misura dell'uso.

2.5 Nè la solidarietà può ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo dei condomini.

Dalla giurisprudenza, il condominio si definisce come "ente di gestione", per dare conto del fatto che la legittimazione dell'amministratore non priva i singoli partecipanti della loro legittimazione ad agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni; di avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione; di intervenire nei giudizi intrapresi dall'amministratore, etc. Ma la figura dell'ente, ancorchè di mera gestione, suppone che coloro i quali ne hanno la rappresentanza non vengano surrogati dai partecipanti. D'altra parte, gli enti di gestione in senso tecnico raffigurano una categoria definita ancorchè non unitaria, ai quali dalle leggi sono assegnati compiti e responsabilità differenti e la disciplina eterogenea si adegua alle disparate finalità perseguite (L. 22 dicembre 1956, n. 1589, art. 3). Gli enti di gestione operano in concreto attraverso le società per azioni di diritto comune, delle quali detengono le partecipazioni azionarie e che organizzano nei modi più opportuni: in attuazione delle direttive governative, razionalizzano le attività controllate, coordinano i programmi e assicurano l'assistenza finanziaria mediante i fondi di dotazione.

Per la struttura, gli enti di gestione si contrassegnano in ragione della soggettività (personalità giuridica pubblica) e dell'autonomia patrimoniale (la titolarità delle partecipazioni azionarie e del fondo di dotazione).

Orbene, nonostante l'opinabile rassomiglianza della funzione - il fatto che l'amministratore e l'assemblea gestiscano le parti comuni per conto dei condomini, ai quali le parti comuni appartengono - le ragguardevoli diversità della struttura dimostrano la inconsistenza del ripetuto e acritico riferimento dell'ente di gestione al condominio negli edifici.

Il condominio, infatti, non è titolare di un patrimonio autonomo, nè di diritti e di obbligazioni: la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti e i servizi di uso comune, in effetti, fa capo ai singoli condomini; agli stessi condomini sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa responsabilità; le obbligazioni contratte nel cosiddetto interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell'interesse dei singoli partecipanti.

Secondo la giurisprudenza consolidata, poi, l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.

Orbene, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell'amministratore del condominio è circoscritta alle attribuzioni - ai compiti ed ai poteri - stabilite dall'art. 1130 cod. civ..

In giudizio l'amministratore rappresenta i singoli condomini, i quali sono parti in causa nei limiti della loro quota (art. 1118 e 1123 cod. civ.). L'amministratore agisce in giudizio per la tutela dei diritti di ciascuno dei condomini, nei limiti della loro quota, e solo in questa misura ognuno dei condomini rappresentati deve rispondere delle conseguenze negative. Del resto, l'amministratore non ha certo il potere di impegnare i condomini al di là del diritto, che ciascuno di essi ha nella comunione, in virtù della legge, degli atti d'acquisto e delle convenzioni. In proporzione a tale diritto ogni partecipante concorre alla nomina dell'amministratore e in proporzione a tale diritto deve ritenersi che gli conferisca la rappresentanza in giudizio. Basti pensare che, nel caso in cui l'amministratore agisca o sia convenuto in giudizio per la tutela di un diritto, il quale fa capo solo a determinati condomini, soltanto i condomini interessati partecipano al giudizio ed essi soltanto rispondono delle conseguenze della lite.

Pertanto, l'amministratore - in quanto non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti dei suoi poteri, che non contemplano la modifica dei criteri di imputazione e di ripartizione delle spese stabiliti dall'art. 1123 c.c. - non può obbligare i singoli condomini se non nei limiti della rispettiva quota.

2.5 Riepilogando, ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale;

considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorchè comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit, interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà. Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza. Pertanto, le obbligazioni dei condomini sono regolate da criteri consimili a quelli dettati dagli artt. 752 e 1295 cod. civ., per le obbligazioni ereditarie, secondo cui i coeredi concorrono al pagamento dei debiti ereditali in proporzione alle loro quote e l'obbligazione in solido di uno dei condebitori tra gli eredi si ripartisce in proporzione alle quote ereditarie.

2.6 Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati. Conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, secondo la quota di ciascuno.Per concludere, la soluzione, prescelta secondo i rigorosi principi di diritto che regolano le obbligazioni contrattuali comuni con pluralità di soggetti passivi, appare adeguata alle esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici.

Per la verità, la solidarietà avvantaggerebbe il creditore il quale, contrattando con l'amministratore del condominio, conosce la situazione della parte debitrice e può cautelarsi in vari modi; ma appare preferibile il criterio della parziarietà, che non costringe i debitori ad anticipare somme a volte rilevantissime in seguito alla scelta (inattesa) operata unilateralmente dal creditore. Allo stesso tempo, non si riscontrano ragioni di opportunità per posticipare la ripartizione del debito tra i condomini al tempo della rivalsa, piuttosto che attuarla al momento dell'adempimento.

Respinto il motivo principale, non merita accoglimento nessuno degli altri motivi di ricorso.

Non il secondo ed il sesto. Stando alle disposizioni sul condominio (art. 67 disp. att. del resto in conformità con quanto stabilito per le spese gravanti sull'usufrutto dagli artt. 1004 e 1005 cod. civ.), fanno carico all'usufruttuario le spese attinenti all'ordinaria amministrazione ed al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni, mentre le innovazioni, le ricostruzioni e le spese di manutenzione straordinaria competono al proprietario: ma le spese fanno capo all'usufruttuario limitatamente al tempo in cui egli è titolare del diritto reale su cosa altrui. Correttamente, perciò, la Corte d'Appello non ha considerato responsabile Ra.Al., in quanto l'usufrutto da lui era stato acquistato in epoca successiva alla data, in cui l'esecuzione dei lavori era stata commissionata ed eseguita.

Non il terzo motivo, posto che il giudice del merito ha preso in esame la questione di diritto inerente alla la controversia e ritenuta indispensabile per la decisione.

Non il quarto ed il quinto motivo, in quanto la decisione sulle spese processuali è rimessa al giudice del merito, con il solo limite di non condannare la parte interamente vittoriosa.

Avuto riguardo alla difficoltà della materia ed al contrasto esistente in giurisprudenza, si ravvisano i giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese processuali.

P.Q.M.
LA CORTE Rigetta il ricorso e compensa le spese.

Così deciso in Roma, il 4 marzo 2008.

Depositato in Cancelleria il 8 aprile 2008

Ultima modifica di Saturalanx : 15-11-10 alle ore 16:22
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Vecchio 15-11-10, 16:41   #10 (permalink)
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Dopo la sentenza della Corte di Cassazione c'è stata una sentenza della Corte d'Appello di Roma che ha in pratica detto che il Giudice di legittimità non capisce un *****!
Vi posto pure questa (per chi ha voglia di approfondire l'argomento)

COMUNIONE E CONDOMINIO
App. Roma Sez. IV, 23-06-2010

Fatto Diritto P.Q.M.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ex art. 615 c.p.c., ritualmente notificato, la Ed.Co. proponeva opposizione dinanzi al Tribunale di Roma avverso il precetto di pagamento intimato da Ca.An. nei confronti del Condominio di via Due Ponti n. 237/A in Roma e della Ed.Co. s.r.l. in solido per la somma di Lire 15.394.609, a seguito della sentenza del Tribunale civile di Roma n. 8452 del 14.3.2000 che aveva condannato il Condominio, di cui era partecipe la società appellante quale proprietaria di varie unità immobiliari, al pagamento della somma di Lire 8.854.262, oltre le spese di lite ed accessori, in favore di Ca.An. a titolo di rimborso spese anticipate dal Ca. quale ex amministratore del Condominio predetto.

La società intimata contestava di essere tenuta in solido con il Condominio al pagamento della somma precettata, assumendo di essere tenuta al pagamento in proporzione dei millesimi di proprietà di propria spettanza.

Si costituiva Ca.An. chiedendo il rigetto dell'opposizione in quanto da qualificarsi ex art. 617 c.p.c. e, nel merito, il rigetto perché infondata.

Con sentenza n. 20981 emessa in data 23/5/2002 il Tribunale di Roma, sezione IV, ha rigettato l'opposizione condannando l'opponente al pagamento delle spese processuali.

Avverso la predetta sentenza la Ed.Co. s.r.l. proponeva appello sulla base di due motivi.

Instauratosi il contraddittorio, Ca.An. chiedeva il rigetto dell'appello perché infondato.

Alla udienza del 29.1.2009 la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni dei procuratori delle parti riportate in epigrafe.

Motivi della decisione
Con il primo motivo di impugnazione la società appellante deduce che, nella fattispecie, trattandosi di somme che il Ca., quale ex amministratore condominiale, avrebbe anticipato per conto del Condominio per spese condominali, non sussiste l'obbligo solidale dei singoli condomini in quanto le obbligazioni assunte per cose, servizi e impianti comuni non vincolano in solido i condomini che rispondono unicamente per la propria parte nei limiti fissati dall'art. 1123 c.c.. Ne consegue, sostiene l'appellante, che la richiesta di rimborso delle spese anticipate dall'amministratore cessato dalla carica avrebbe dovuto essere avanzata non solo nei confronti del nuovo amministratore ma anche cumulativamente nei confronti dei singoli condomini inadempienti all'obbligo di pagare la propria quota e non già nei confronti di uno dei condomini non sussistendo il vincolo solidale.

Aggiunge l'appellante che il Ca., quale ex amministratore del Condominio, non può equipararsi a tutti gli effetti ad un qualunque terzo creditore rispetto al Condominio in quanto l'amministrazione del condominio configura un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela degli interessi individuali dei condomini ed assimilabile al mandato senza rappresentanza. Il motivo è infondato.

Osserva la Corte che la questione che propone l'appellante è, ancora una volta, l'annosa questione delle obbligazioni solidali, e specificatamente alla solidarietà passiva, con riferimento ai rapporti obbligatoli nei condomini.

Secondo un orientamento maggioritario della dottrina e della giurisprudenza, condiviso da questa Corte, la responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal Condominio ha natura solidale per cui ogni condomino è tenuto verso i terzi all'adempimento per l'intero della prestazione dovuta, liberando con l'adempimento tutti gli altri condomini condebitori nei cui confronti ha diritto di regresso. Non ignora, però, la Corte che secondo un recente indirizzo giurisprudenziale delle Sezioni Unite della Cassazione, che ha fatto proprio il minoritario indirizzo giurisprudenziale, nel caso di obbligazione avente ad oggetto somma di denaro, e perciò divisibile, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio di parziarietà per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, (vedi Cass. Sez. Un. n. 9148 del 8.4.2008).

La Suprema Corte a conclusione di una articolata argomentazione sostiene: "Riepilogando, ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma anche della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parzialità della obbligazione prevale".

Dunque la Corte Suprema nel caso di pluralità di soggetti debitori individua nel requisito della "indivisibilità" della prestazione comune l'elemento di distinzione fra adempimento parziale pro quota (obbligazione parziaria) e adempimento per l'intero (obbligazione solidale).

Il principio elaborato dal Giudice di legittimità non appare condivisibile. Osserva la Corte che se l'oggetto dell'obbligazione è una prestazione avente il carattere della "indivisibilità", l'adempimento della obbligazione, in considerazione della oggettiva indivisibilità della prestazione, non può essere eseguita, in caso di pluralità di debitori, in parte da un debitore e in parte da un altro debitore: ne consegue che il creditore, nel caso di obbligazione con prestazione indivisibile, può validamente richiedere l'adempimento della intera obbligazione l indifferentemente ad uno solo dei debitori, secondo la previsione dell'art. 1317 del codice civile.

Come è di tutta evidenza il requisito di "indivisibilità" della prestazione va relazionato alla natura stessa della prestazione e prescinde dalla pluralità di debitori e non costituisce un requisito per differenziare le obbligazioni solidali (in cui ciascun debitore è tenuto all'intera prestazione) dalle obbligazioni parziarie (in cui ciascun debitore è tenuto alla prestazione per la sua quota).

Va aggiunto che l'art. 1292 c.c. non indica affatto la "indivisibilità" della prestazione come un requisito della obbligazione solidale, né tanto meno identifica l'obbligazione solidale con la obbligazione indivisibile. L'art. 1292 c.c. identifica l'obbligazione solidale passiva (che è quella che qui interessa) nella esistenza di una pluralità di soggetti debitori tutti tenuti alla medesima prestazione, cioè ad una prestazione comune a tutti i debitori.

Riepilogando, l'obbligazione solidale non si identifica con l'obbligazione indivisibile e la "indivisibilità" della prestazione non è un requisito della prestazione solidale (art. 1292 c.c.), ma della obbligazione indivisibile (art. 1316 c.c.).

Quando l'obbligazione è divisibile, come ad esempio il pagamento di una somma di denaro, e vi è una pluralità di debitori si possono allora determinare due diverse situazioni relazionate all'adempimento della prestazione:

1) il creditore potrebbe pretendere dai diversi debitori solo la parte di prestazione che ad essi compete (ed è il caso della c.d. obbligazione parziaria prevista dall'art. 1314 c.c.);

2) il creditore potrebbe pretendere da ciascun debitore l'intera prestazione (ed è il caso della obbligazione solidale di cui all'art. 1292 c.c.).

Caratteristica della obbligazione solidale rispetto alla obbligazione parziaria è il fatto che il debitore può essere "costretto", come efficacemente dice l'art. 1292 c.c. ("ciascuno (debitore) può essere costretto all'adempimento per la totalità"), a pagare l'intero debito.

La regola per stabilire se, nel caso di più debitori, c'è una obbligazione solidale o parziaria è stabilita in modo chiaro e inequivoco dall'art. 1294 c.c.: i condebitori sono tenuti in solido se dalla legge o dal titolo non risulta diversamente.

La solidarietà appare, dunque, essere la regola.

Al riguardo si parla di "ed. presunzione di solidarietà" e si usa dire che "la solidarietà si presume"; a ben vedere però non si tratta di una presunzione, ma di una chiara e precisa disciplina imposta da una norma dispositiva.

La ratio di tale disciplina è da ricercasi nella comunione di interessi che assai di frequente lega una pluralità di soggetti,debitori verso il creditore e che ha indotto il legislatore (come si evince dalla relazione al codice attuale) ad abbandonare il regime dell'abrogato codice, in cui la obbligazione in solido doveva essere espressamente voluta dalle parti o prevista dalla legge, ed optare per la tutela dell'interesse del creditore il quale, ai sensi dell'art. 1294 c.c., dispone della facoltà di agire nei confronti di uno solo dei debitori da lui prescelto.

In base a questa regola di solidarietà i comproprietari di una cosa per i debiti relativi alla amministrazione e manutenzione del bene comune sono sempre debitori solidali.

Ne consegue che il credito vantato dall'amministratore del condominio non più in carica per le somme da lui anticipate per la amministrazione e manutenzione del bene condominiale nell'interesse comune di tutti i condomini non si sottrae al principio generale di solidarietà. Va aggiunto che il principio della ripartizione proporzionale fra i condomini delle spese ex art. 1223 si limita, come si evince dal dettato normativo, a ripartire tra i condomini l'onere delle spese condominiali all'interno del condominio stesso e non ha alcuna valenza verso i terzi creditori del condominio.

Con il secondo motivo di impugnazione la società appellante lamenta che il Tribunale ha errato nel ritenere inammissibile la eccezione di inesistenza e la invalidità della sentenza n. 8452/2000 del Tribunale civile di Roma per mancanza della declaratoria di condanna. Il motivo è infondato.

Osserva la Corte che sulla eccezione il Tribunale si è, in ogni caso, espresso ritenendola infondata in quanto la omissione contestata (nel dispositivo non c'è la parola "condanna") non ha privato di certezza la statuizione di condanna della sentenza n. 8452/2000. La Corte ritiene, condividendo le argomentazione del primo giudice, che effettivamente dalla lettura integrale della sentenza, parte motiva e dispositiva, emerge con chiarezza che la statuizione di condanna è contenuta nella sentenza e che la omessa dicitura della parola "condanna" fra le parole "opposto" e "condominio" nella frase del dispositivo "previa revoca del decreto ing. opposto condominio al pagamento in favore dell'opponente An.Ca. della somma di Lire 8.854.265 per i titoli di cui sopra" è frutto di un mero errore di dattilografia. Per le considerazioni sopra svolte va rigettato l'appello proposto dalla Ed.Co. s.r.l. avverso la sentenza n. 20981 emessa in data 23.5.2002 dal Tribunale di Roma, sezione IV.

Ricorrono giusti motivi stante la contrastante giurisprudenza sulla questione di diritto oggetto della controversia per compensare interamente fra le parti le spese del giudizio.

P.Q.M.
La Corte, definitivamente decidendo, rigetta l'appello proposto dalla Ed.Co. s.r.l. avverso la sentenza n. 20981 emessa in data 23.5.2002 dal Tribunale di Roma, sezione IV.

Dichiara interamente compensate fra le parti le spese del giudizio.

Così deciso in Roma, il 30 settembre 2009.

Depositata in Cancelleria il 23 giugno 2010.

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