accertamento suolo edificabile

[massimiliano b]

è la prima volta che intervengo in questo forum
Vorrei porre alcune domande in merito ad un accertamento dell'Agenzia delle Entrate.
Abbiamo venduto un suolo edificabile facendo precedere alla vendita una perizia giurata. ora l'AdE invia un accertamento con rettifica e liquidazione ipitizzando, sulla base di una stima dell'A. del Territorio, un valore doppio a quello effettivo di vendita.
Ho trovato più di 10 prove concrete dell'enorme errore fatto, con delibere ICI, atti di compravendita trascritti, valutazione della damanda immobiliare, agenzie immobiliari e soprattutto errori tecnici nella determinazione del "Valore di Trasformazione".
Abbiamo presentato, congiuntamente all'acquirente, istanza di autotutela, che spero porti ad un nuovo coinvolgimento dell'AdT. però queta autotutale non blocca i termini. Per avere maggior tempo affinche il catasto risponda all'AdE vorremmo presentare istanza di "Accertamento con Adesione" nella forma ma rigettando nei contenuti la loro valutazione.
Questo passaggio può avere affetti negativi in un eventuale ricorso, visto che l'adesione presuppone la possibilità di un accordo?
Vista la legge 88/2009 per la parte inerente le prove certe, qualora, ad un certo punto l'acquirente si stancasse e preferisse pagare piuttosto che avviare un iter giudiziario, questa sua eventuale accettazione potrebbe costituire una prova per l'eventuale plusvalenza?
grazie
saluti

 

[Serenoserio]

è la prima volta che intervengo in questo forum
Vorrei porre alcune domande in merito ad un accertamento dell'Agenzia delle Entrate.
Abbiamo venduto un suolo edificabile facendo precedere alla vendita una perizia giurata. ora l'AdE invia un accertamento con rettifica e liquidazione ipitizzando, sulla base di una stima dell'A. del Territorio, un valore doppio a quello effettivo di vendita.
Ho trovato più di 10 prove concrete dell'enorme errore fatto, con delibere ICI, atti di compravendita trascritti, valutazione della damanda immobiliare, agenzie immobiliari e soprattutto errori tecnici nella determinazione del "Valore di Trasformazione".
Abbiamo presentato, congiuntamente all'acquirente, istanza di autotutela, che spero porti ad un nuovo coinvolgimento dell'AdT. però queta autotutale non blocca i termini. Per avere maggior tempo affinche il catasto risponda all'AdE vorremmo presentare istanza di "Accertamento con Adesione" nella forma ma rigettando nei contenuti la loro valutazione.
Questo passaggio può avere affetti negativi in un eventuale ricorso, visto che l'adesione presuppone la possibilità di un accordo?
Vista la legge 88/2009 per la parte inerente le prove certe, qualora, ad un certo punto l'acquirente si stancasse e preferisse pagare piuttosto che avviare un iter giudiziario, questa sua eventuale accettazione potrebbe costituire una prova per l'eventuale plusvalenza?
grazie
saluti

Quando l'hai venduto il terreno? E se si può sapere, in che zona era?

 

[massimiliano b]

la notifica è arrivata pochi giorni dopo i due anni dalla data dell'atto e poco prima dello scadere dei due ann dalla trascrizione.

 

[Serenoserio]

la notifica è arrivata pochi giorni dopo i due anni dalla data dell'atto e poco prima dello scadere dei due ann dalla trascrizione.

Allora credo proprio che sia tempestiva...
Comunque, vista la sproporzione, credo che alla fine l'unica strada sia il ricorso. Quindi rivolgiti ad un commercialista o ad un avvocato tributarista con i controca°°i. In questi casi la giurisprudenza è spesso favorevole al contribuente, in ispecie proprio in caso di presenza di perizia sufficientemente redatta:


Sent. n. 750 del 17 novembre 2008 (ud. del 12 novembre 2008)
della Comm. trib. reg. di Roma, Sez. staccata di Latina, Sez. XXXIX -
Pres. Rosano, Rel. Martinelli
Imposta di registro – Accertamento – Trasferimento di area edificabile –
Base imponibile – Art. 51, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – Determinazione –
Criteri – Indicazione – Necessità – Valutazione OMI – Rilevanza - Limiti
Fatto - Il Sig. Pe.Au., rappresentato e difeso dal Dott. Be.Fu., propone
appello alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio, Sezione Staccata
di Latina, avverso la sentenza n. 120/07/07 del 13 giugno 2007,
pronunciata dalla Commissione Tributaria Provinciale di Frosinone sul ricorso proposto avverso l'avviso di rettifica e liquidazione n. (...) per imposta di Registro emesso dall'Agenzia, delle Entrate di Sora.

Il contribuente:
- ricorda che trattasi di rettifica del valore dichiarato da Euro
328.405,00 ad Euro 810,000,00 per la compravendita di un terreno edificabile di mq. 4,265 sito nel Comune di Cassino, conte da atto Notaio
La. del 30.09.04;
- rimarca che, sia il venditore che la società acquirente, incaricavano un tecnico per redigere una perizia al fine di assegnare una congrua
valutazione al terreno compravenduto;
- colpisce l'illegittimità della sentenza sia in fatto che in diritto;
- chiede, pertanto, in riforma della sentenza impugnata, di
accogliere
l'appello; con vittoria di spese.
L'Ufficio si costituisce in giudizio ed evidenzia che trattasi
di terreno situato in zona edificatoria estensiva, con notevole sviluppo edilizio sia abitativo che commerciale; insiste sul fatto che il valore applicato di Euro 190,00 al mq. è stato ricavato riferendosi a
precedenti valutazioni ed in particolare dai dati forniti dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare; chiede, pertanto, il rigetto dell'appello e la conferma dell'accertamento; con vittoria di spese.

Motivi

- Il Collegio, esaminati gli atti e sentite le parti, ritiene condivisibili le motivazioni addotte a sostegno dell'atto di appello.
In primo luogo va rilevato che per legittimare un accertamento
l'Ufficio deve fornire i criteri utilizzati per la rettifica, avendo cura di
osservare i parametri previsti e l'arco temporale utilizzabile; l'art. 51, 3° comma, del D.P.R. n. 131/86 prevede che, ai fini di una eventuale rettifica, il valore sia determinato sulla base di analoghi trasferimenti non anteriori ai tre anni dell'atto rettificato.
Nel caso de quo l'ufficio oltre a fare riferimento ai dati forniti
dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare, che per quanto attendibili
non possono essere sempre trasferiti sic et simpliciter nelle realtà variegate dei Comuni con tutte le loro problematiche in riferimento alla reale edificabilità, fa anche riferimento a valutazioni effettuate oltre il triennio e, quindi, poco utilizzabili nel caso de quo.
Non va poi dimenticata che la perizia giurata effettuata dal
Geometra Fu. aveva come scopo l'indicazione ai fini fiscali del valore
corrispondente alla capitalizzazione della rendita, la più vicino alla realtà, al fine di evitare un accertamento; non dimenticando inoltre che trattasi di compravendita in cui è intervenuta una società commerciale soggetta ad obblighi di contabilità, per cui si è dovuto e voluto indicare il prezzo effettivamente pagato corrispondente al valore di mercato.
Inoltre, è ormai giurisprudenza consolidata della Suprema Corte
di Cassazione, valga per tutte la sentenza cass. n. 2124/2002, che la
già citata valutazione emersa dall'esame della stima tecnica di parte è esauriente e comprensiva, degli elementi che possono attribuire un
valore equo al terreno trasferito; infatti il tecnico descrive sufficientemente e dettagliatamente i dati tecnici necessari, quali l'estensione del terreno, le distanze minime di edificabilità e tutti gli altri elementi che servono ad attribuire e definire il valore al terreno compravenduto. La perizia infine assume un valore fiscale riconosciuto ai fini della sua rivalutazione, anche se solo ai fini delle imposte dirette, e questo è anche motivo per ritenere equo il valore dichiaralo nell'atto di trasferimento.

Sussistono giusti motivi per la compensazione integrale delle spese
tra le parti.

P.Q.M. - La Commissione accoglie l'appello. Spese compensate.

 

[massimiliano b]

Ti ringrazio per l'aiuto.
Cosa pensi della plusvalenza per il venditore (che sarei io). l'eventuale adesione parziale dell'acquirente potrebbe costituire una prova certa rispetto a quanto indcato dalla legge 88/2009;
In merito agli atti di vendita, di cui ho le trascrizioni, come posso fare ad avere la certezza che questi non siano stati oggetto di accertamento. A quale ufficio devo rivolgermi
Il poblema vero l'hanno generato all'AdT: su un valore di 2.000.000€ ipotetici di valore dei fabbricati realizzabili, hanno dimenticato di considerare il 3% come spese di vendita e intermediazione; ma ancora di più, fra i costi da sottrarre al valore dei fabbricati hanno dimenticato il "profitto dell'imprenditore" (variabile fra 20 e 10%) su 1.500.000. Basta già il profitto al 10% per togliere i 150.000 di differenza
grazie

 

[Serenoserio]

Ti ringrazio per l'aiuto.
Cosa pensi della plusvalenza per il venditore (che sarei io). l'eventuale adesione parziale dell'acquirente potrebbe costituire una prova certa rispetto a quanto indcato dalla legge 88/2009;

Premettendoti che non ho una conoscenza solo generale della materia, direi di no: credo sia proprio difficile che un atto non proveniente da te, formatosi senza la tua partecipazione e comunque al di fuori del tuo contraddittorio possa fare prova contro di te.

In merito agli atti di vendita, di cui ho le trascrizioni, come posso fare ad avere la certezza che questi non siano stati oggetto di accertamento. A quale ufficio devo rivolgermi

Beh, i controlli sono a campione... Di solito la certezza ce l'hai decorso il termine di prescrizione o quello di decadenza entro cui l'ufficio deve notificarti l'atto di accertamento...

Comunque, ti ripeto, il consiglio disinteressato è quello di ricorrere al più presto all'ausilio di un esperto.

 

[recycling]

è la prima volta che intervengo in questo forum
Vorrei porre alcune domande in merito ad un accertamento dell'Agenzia delle Entrate.
Abbiamo venduto un suolo edificabile facendo precedere alla vendita una perizia giurata. ora l'AdE invia un accertamento con rettifica e liquidazione ipitizzando, sulla base di una stima dell'A. del Territorio, un valore doppio a quello effettivo di vendita.
Ho trovato più di 10 prove concrete dell'enorme errore fatto, con delibere ICI, atti di compravendita trascritti, valutazione della damanda immobiliare, agenzie immobiliari e soprattutto errori tecnici nella determinazione del "Valore di Trasformazione".
Abbiamo presentato, congiuntamente all'acquirente, istanza di autotutela, che spero porti ad un nuovo coinvolgimento dell'AdT. però queta autotutale non blocca i termini. Per avere maggior tempo affinche il catasto risponda all'AdE vorremmo presentare istanza di "Accertamento con Adesione" nella forma ma rigettando nei contenuti la loro valutazione.
Questo passaggio può avere affetti negativi in un eventuale ricorso, visto che l'adesione presuppone la possibilità di un accordo?
Vista la legge 88/2009 per la parte inerente le prove certe, qualora, ad un certo punto l'acquirente si stancasse e preferisse pagare piuttosto che avviare un iter giudiziario, questa sua eventuale accettazione potrebbe costituire una prova per l'eventuale plusvalenza?
grazie
saluti

E' corretto instaurare la procedura dell'accertamento con adesione (anche per guadagnare tempo) e ciò non pone pregiudizio alla tua possibilità di proporre ricorso, ma questo istituto va usato bene.
Le cose che dirai nelle tue memorie devono già essere la base per il ricorso che farai e già in questa istanza devi cercare di mettere in difficoltà l'Agenzia delle Entrate.
Risposte errate, valutazioni non confutate, risposte a "capocchia", come spesso fanno, poi ti consentono di vincere il ricorso.
In base al tuo racconto mi par di capire che arriverai al ricorso e quindi ti consiglierei di farti assistere in questa fase (accertamento con adesione) dal professionista che poi ti assisterà nel ricorso.

 

[massimiliano b]

Visto che l'accertamento è relativo ad imposte di registro-catastali e ipotecarie, ora la maggiore imposta richiesta è di 8000€ e 6000€ di sanzioni;
Quanto costerebbe mediamente l'intero ricorso tributario?

e nel caso di plusvalenza su 140.000?
grazie

 

[massimiliano b]

e se proponessi un accertamento con adesione accettando l'1% del maggior valore riscontrato (1500€ di 150.000€) dichiarando che comunque si ritiene che la stima contenga errori di calcolo?

 

[mojtaba]

Questo passaggio può avere affetti negativi in un eventuale ricorso, visto che l'adesione presuppone la possibilità di un accordo?
Vista la legge 88/2009 per la parte inerente le prove certe, qualora, ad un certo punto l'acquirente si stancasse e preferisse pagare piuttosto che avviare un iter giudiziario, questa sua eventuale accettazione potrebbe costituire una prova per l'eventuale plusvalenza?
grazie
saluti

Una volta che salta l'accordo e viene impugnato in commissione tributaria gli importi accertati non sono più validi dato che l'accertamento prevede sanzioni ridotte proprio per disincentivare il giudizio in commissione, pertanto qualora la commissione tributaria desse torto al contribuente le sanzioni vanno pagate per intero. Questo per riallacciarmi vuol dire che durante l'iter giudiziario il contribuente non può pagare di sua iniziativa (anche perchè non saprebbe cosa pagare, i vecchi importi non sono più validi). Ci pensa l'agenzia a mettere a ruolo parte degli importi accertati, questo vuol dire che anche durante la fase di giudizio arriveranno cartelle esattoriali che possono essere o pagate o sospese. Se la sentenza sarà favorevole al contribuente i pagamenti verranno restituiti.
Tanto meno i pagamenti costituiscono prova a favore dell'AE.

 

[mojtaba]

Sorry ho capito male intendevi che se una volta stipulato l'accordo il contribuente pagasse vero? In questo caso si chiude la pratica e il contribuente ha aderito all'accertamento.