Mutui casa: quello che le banche non dicono

[overthecounter]

Sempre più spesso sui giornali o in televisione si trovano le allettanti pubblicità di banche o finanziarie che illustrano le meraviglie dei mutui al 100%, oppure del “mutuo che è come un affitto”, facendo credere all’ingenuo ascoltatore di potersi finalmente comprare spensierato la casa dei suoi sogni.
Ma c’è una parte della storia che non viene raccontata. E che può rivelarsi brutta, molto brutta, fino a trasformare il sogno in un terribile incubo.
Andiamo per ordine.

Gli argomenti che immobiliaristi e banche usano per convincere la gente ad acquistare una casa, anche quando il mercato è ai massimi, sono essenzialmente i seguenti:

a) il mercato immobiliare non scende mai, al massimo si ferma per un po’
b) i soldi spesi in affitto sono sempre buttati via, conviene sempre e comunque fare un mutuo perché almeno si è proprietari dell’immobile alla fine

L’argomento a) è palesemente falso. Come mostrato dal grafico allegato, in Italia dal 1993 al 1998 il mercato immobiliare in termini reali (cioè depurati dall’inflazione) è sceso mediamente di circa il 30%. Dal momento che per sua natura tale mercato è poco trasparente, è verosimile anche un calo di proporzioni maggiori. Inoltre ricordiamo che negli anni 90 il mercato dei mutui non era arrivato agli eccessi dei giorni nostri.

Da un ragionamento superficiale, l’argomento b) sembrerebbe inattaccabile. Un’analisi più approfondita rivela invece che esso è vero soltanto in determinate condizioni di mercato (condizioni diametralmente opposte a quelle attuali), e mostra come un mutuo acceso nel momento sbagliato su una quota rilevante (>80%) del valore dell’immobile potrebbe portare l’ingenuo contraente alla bancarotta in pochi anni.

Il problema, ben noto nel mondo anglosassone (laddove la cultura economica finanziaria è molto più diffusa rispetto a noi) è quello del “negative equity”, che spiego con un esempio.

Supponiamo di acquistare un immobile al top del ciclo immobiliare facendo un mutuo sul 100% del valore (es: 180000 Euro) di durata trentennale. Il piano di ammortamento prevede che nei primi anni la quota pagata va principalmente a coprire gli interessi, mentre il capitale rimborsato cresce molto lentamente. Dopo 4 anni, infatti, abbiamo rimborsato appena circa il 7% del capitale. Nel frattempo l’immobile però si è svalutato, supponiamo in maniera conservativa, del 25%. Questo vuol dire che il nostro bilancio è in rosso di circa 32000 Euro, ovvero la differenza tra attività (180000*75%) e passività (180000*93%). Negative equity, appunto.

Questo non è un “esercizio contabile” astratto, ma ha risvolti molto concreti. Se noi volessimo chiudere la posizione (ad esempio perché i tassi sono aumentati e la rata è insostenibile) ed andare in affitto, oltre alla vendita dell’immobile dovremmo tirar fuori la quota di capitale che manca, che sommata a penali e spese varie porterebbe ad un esborso di oltre 40000 Euro. Cash, ovviamente. Se fossimo andati in affitto dall'inizio, invece, il nostro bilancio sarebbe nullo. Meglio 0 che -40000.

Se invece riusciamo a pagare tutte le rate, semplicemente regaliamo quei soldi alla banca.

Quindi l’argomento b) potrebbe essere così riformulato: i soldi spesi in affitto sono buttati via, ma facendo il mutuo sbagliato al momento sbagliato, si rischia di buttarne via molti, ma molti di più.

La stragrande maggioranza delle persone che contrae mutui simili non è neanche lontanamente consapevole dei rischi che corre. E le banche se ne aprofittano. Dal loro punto di vista, infatti, il credito che vantano presso l’ingenuo mutuatario non si svaluta ed è garantito dall’immobile (ed eventualmente dalla firma di papà).

Vi sono inoltre altre due questioni che richiamo brevemente:

rischio tassi: solo un illuso può pensare che i tassi rimangano a questi livelli. Purtroppo le statistiche confermano che il parco buoi dei mutui a tasso variabile è molto numeroso, circa il 75% del totale.

mutui a rata costante (“mutuo affitto”): questi oltre ai problemi sopra descritti, nascondono un’insidia pericolosissima: se i tassi aumentano, può succedere che la rata (costante) non copra nemmeno la quota interessi, e quindi l’ammortamento diventa negativo. In altre parole, il debito contratto con la banca aumenta invece di diminuire.

Le banche e gli immobiliaristi, complice la sfiducia nella borsa ed i tassi manipolati al ribasso per lungo tempo, hanno organizzato un “pacco” colossale da rifilare all’ingenuo parco buoi.

In allegato anche un foglio Excel che riporta il piano di ammortamento del mutuo di esempio, permettendo la variazione di alcuni parametri.

[Payout Ratio]

Originalmente inviato da overthecounter

Sempre più spesso sui giornali o in televisione si trovano le allettanti pubblicità di banche o finanziarie che illustrano le meraviglie dei mutui al 100%, oppure del “mutuo che è come un affitto”, facendo credere all’ingenuo ascoltatore di potersi finalmente comprare spensierato la casa dei suoi sogni.
Ma c’è una parte della storia che non viene raccontata. E che può rivelarsi brutta, molto brutta, fino a trasformare il sogno in un terribile incubo.
Andiamo per ordine.

Gli argomenti che immobiliaristi e banche usano per convincere la gente ad acquistare una casa, anche quando il mercato è ai massimi, sono essenzialmente i seguenti:

a) il mercato immobiliare non scende mai, al massimo si ferma per un po’
b) i soldi spesi in affitto sono sempre buttati via, conviene sempre e comunque fare un mutuo perché almeno si è proprietari dell’immobile alla fine

L’argomento a) è palesemente falso. Come mostrato dal grafico allegato, in Italia dal 1993 al 1998 il mercato immobiliare in termini reali (cioè depurati dall’inflazione) è sceso mediamente di circa il 30%. Dal momento che per sua natura tale mercato è poco trasparente, è verosimile anche un calo di proporzioni maggiori. Inoltre ricordiamo che negli anni 90 il mercato dei mutui non era arrivato agli eccessi dei giorni nostri.

Da un ragionamento superficiale, l’argomento b) sembrerebbe inattaccabile. Un’analisi più approfondita rivela invece che esso è vero soltanto in determinate condizioni di mercato (condizioni diametralmente opposte a quelle attuali), e mostra come un mutuo acceso nel momento sbagliato su una quota rilevante (>80%) del valore dell’immobile potrebbe portare l’ingenuo contraente alla bancarotta in pochi anni.

Il problema, ben noto nel mondo anglosassone (laddove la cultura economica finanziaria è molto più diffusa rispetto a noi) è quello del “negative equity”, che spiego con un esempio.

Supponiamo di acquistare un immobile al top del ciclo immobiliare facendo un mutuo sul 100% del valore (es: 180000 Euro) di durata trentennale. Il piano di ammortamento prevede che nei primi anni la quota pagata va principalmente a coprire gli interessi, mentre il capitale rimborsato cresce molto lentamente. Dopo 4 anni, infatti, abbiamo rimborsato appena circa il 7% del capitale. Nel frattempo l’immobile però si è svalutato, supponiamo in maniera conservativa, del 25%. Questo vuol dire che il nostro bilancio è in rosso di circa 32000 Euro, ovvero la differenza tra attività (180000*75%) e passività (180000*93%). Negative equity, appunto.

Questo non è un “esercizio contabile” astratto, ma ha risvolti molto concreti. Se noi volessimo chiudere la posizione (ad esempio perché i tassi sono aumentati e la rata è insostenibile) ed andare in affitto, oltre alla vendita dell’immobile dovremmo tirar fuori la quota di capitale che manca, che sommata a penali e spese varie porterebbe ad un esborso di oltre 40000 Euro. Cash, ovviamente. Se fossimo andati in affitto dall'inizio, invece, il nostro bilancio sarebbe nullo. Meglio 0 che -40000.

Se invece riusciamo a pagare tutte le rate, semplicemente regaliamo quei soldi alla banca.

Quindi l’argomento b) potrebbe essere così riformulato: i soldi spesi in affitto sono buttati via, ma facendo il mutuo sbagliato al momento sbagliato, si rischia di buttarne via molti, ma molti di più.

La stragrande maggioranza delle persone che contrae mutui simili non è neanche lontanamente consapevole dei rischi che corre. E le banche se ne aprofittano. Dal loro punto di vista, infatti, il credito che vantano presso l’ingenuo mutuatario non si svaluta ed è garantito dall’immobile (ed eventualmente dalla firma di papà).

Vi sono inoltre altre due questioni che richiamo brevemente:

rischio tassi: solo un illuso può pensare che i tassi rimangano a questi livelli. Purtroppo le statistiche confermano che il parco buoi dei mutui a tasso variabile è molto numeroso, circa il 75% del totale.

mutui a rata costante (“mutuo affitto”): questi oltre ai problemi sopra descritti, nascondono un’insidia pericolosissima: se i tassi aumentano, può succedere che la rata (costante) non copra nemmeno la quota interessi, e quindi l’ammortamento diventa negativo. In altre parole, il debito contratto con la banca aumenta invece di diminuire.

Le banche e gli immobiliaristi, complice la sfiducia nella borsa ed i tassi manipolati al ribasso per lungo tempo, hanno organizzato un “pacco” colossale da rifilare all’ingenuo parco buoi.

In allegato anche un foglio Excel che riporta il piano di ammortamento del mutuo di esempio, permettendo la variazione di alcuni parametri.

[Salentino]

Originalmente inviato da overthecounter

rischio tassi: solo un illuso può pensare che i tassi rimangano a questi livelli. Purtroppo le statistiche confermano che il parco buoi dei mutui a tasso variabile è molto numeroso, circa il 75% del totale.

Bravo: e pensa che c'è perfino un libro (Il vostro mutuo, Editori Riuniti) in cui l'autore invita a non scegliere il tasso fisso

http://www.migliormutuo.it/view.asp?id=686&s=1

[overthecounter]

Originalmente inviato da dean martin

banche che convincono a comprare case !!!????
ma dove ??????
al massimo la banca consiglia quale mutuo fare , ma non certo ad acquistare immobili.
per finire il mutuo a tasso variabile è ovviamente più conveniente perchè segue l'economia reale ma nello stesso tempo anche piu' rischioso !!!!

Scusa ma hai mai sentito parlare di un'invenzione chiamata televisione ? E che su tale invenzione fanno una cosa chiamata pubblicità, tipo quella del mutuo95 di Banca Intesa (la prima che mi viene in mente), dove uno sfigato entra in banca con un lavandino e loro gli danno il resto ? Forse lo invogliano a comprare merendine ?

Sul fatto che il mutuo a tasso variabile sia più conveniente è vero, ma lo è per le banche, che accollano il rischio tassi al bovino di turno.

[Paturnia]

Resta comunque il fatto che ora i prezzi delle case sono belli alti, penso ormai al massimo.Se iniziano a salire i tassi è probabile una piccola discesa dei prezzi , oppure una fermata..

[Weaver]

scusa ma le banche stanno prestando soldi a gente che poi fallisce
inoltre senza garanzie visto che l'immobile non coprira' il valore del prestito

[maurj]

Compero una casa la pago 150.000 euro
Faccio un mutuo a 15 -20 anni
Pago una o due rate
Smetto di pagare sia il mutuo che le spese di amministrazione.
Dopo circa 7-8 anni di casa gratis , questa viene venduta all'asta.
La faccio comprare da un mio prestanome pagandola il 20- 30 % in meno perchè ci vuole tempo per liberarla(per gli altri).
La rivendo da libera guadagnandoci 30-40 mila euro.
Guadagno ipotetico totale circa 80 mila euro

Questa era una delle truffe + in voga negli anni scorsi .

Questo per spiegarti che quello che dici è vero, esattamente come il suo contrario, stà nelle capacità mentali della gente fare mutui che non vadano oltre le proprie possibilità.
Inoltre anche se considero le banche alla stregua di associazioni a delinquere, il mutuo è una delle poche cose da fare in banca che ritengo addirittura socialmente importante.
ciao

[nnicolai]

[QUOTE=Salentino]Bravo: e pensa che c'è perfino un libro (Il vostro mutuo, Editori Riuniti) in cui l'autore invita a non scegliere il tasso fisso

[QUOTE]

Salentino, tu (come overthecounter) dovresti proprio leggerlo quel libro perche' e' evidente che non conosci come vengono stabiliti i tassi dei mutui ne’ come funziona un piano di ammortamento, ne' come si crea una curva dei rendimenti. Ma d’altronde e’ normale, tu (come overthecounter) sei un trader (non esperto di mutui) e ritieni che il miglior investimento sia in borsa.

[overthecounter]

Originalmente inviato da nnicolai

Salentino, tu (come overthecounter) dovresti proprio leggerlo quel libro perche' e' evidente che non conosci come vengono stabiliti i tassi dei mutui ne’ come funziona un piano di ammortamento, ne' come si crea una curva dei rendimenti. Ma d’altronde e’ normale, tu (come overthecounter) sei un trader (non esperto di mutui) e ritieni che il miglior investimento sia in borsa.

Nnicolai, il tuo tono da saccente mi sembra assolutamente fuori luogo, anche perchè a quanto pare non hai proprio capito di cosa stiamo parlando.

Qui non si sta discutendo se sono meglio azioni, obbligazioni o quant'altro. Qui si sta discutendo di ignoranti sprovveduti (e spesso squattrinati) che si fanno illudere e spennare da banche ed immobiliaristi.

Ti inviterei ad abbandonare i toni arroganti e supponenti ed a contestare le argomentazioni ed i ragionamenti che ho esposto, se ci riesci.

Non vedo proprio cosa c'entra con l'argomento della discussione se il calcolo del tasso variabile del mutuo viene fatto sull'euribor ad 1 o 3 mesi + spread, oppure se la curva dei tassi si appiattirà o meno in futuro.

Quanto al piano di ammortamento, ne ho allegato uno semplificato al mio primo post, per mettere in evidenza il fenomeno del negative equity. Se hai delle critiche da avanzare, le ascolto.

Ho come l'impressione che, come successo altre volte, chi si scalda così per qualche argomento è perchè ha appena fatto una "bovinata" e non vuole farsene una ragione ...

[nnicolai]

Veloce veloce prima di andare a lavoro...


Caro Overthecounter, andiamo per ordine:

1) Chi usa il tono da saccente e da supponente sei proprio tu caro Overthecounter visto che, non si sa su quali dati o diritti di supremazia classista ti basi, tratti e definisci il 75% delle persone che hanno un mutuo in Italia (quelli a tasso variabile) come “buoi”, “parco buoi” e “bovini” (non perdo neanche tempo a citare perche’ basta andare a vedere i tuoi post sopra). Ne’ riesco a capire da dove derivi la tua assoluta certezza che questo 75% di persone sia assolutamente sprovveduta ed abbia deciso per un certo tipo di mutuo solo a seguito delle manipolazioni di quei brutti cattivoni e furbacchioni che lavorano in banca ! Non credi di aver esagerato un po’ a definire tutti come poveri ********* ?

2) Per quanto riguarda il discorso di come vengono stabiliti i tassi, di come funzioni un ammortamento e di chi forma la curva dei rendimenti, confermo quello che ho detto al post precedente. Se tu sapessi, o spiegassi anche agli altri, che la banca stabilisce il suo tasso fisso solo dopo aver guardato la curva dei rendimenti (che viene “tracciata” proprio dalle operazioni che migliaia di operatori del mercato – cioe’ anche e soprattutto le …. Banche, sorpresa !!! - fanno ogni giorno su Bot, CCT, BTp, ecc), realizzeresti che le banche (che forse in materia finanziaria ne sanno un pochino, ma solo un pochino, piu’ di noi !), stabiliscono il valore del tasso fisso in modo tale che sia sempre ben superiore al tasso variabile. Non pretenderai davvero dalle banche (a meno che non vuoi considerare dei poveri bovini anche loro) che danno dei soldi oggi al 4% fisso a 20 anni mentre magari tra due anni avrebbero la possibilita’ di darli al 6% ?

3) La mia affermazione che tu pensi che la borsa sia il posto migliore dove investire e’ dovuta al fatto che il tuo post suona piu’ come un messaggio “terroristico” (senza offesa a te come persona, ma nel senso che incute terrore) piuttosto che di allarme su un prodotto. Quoto: Gli argomenti che immobiliaristi e banche usano per convincere la gente ….., Le banche e gli immobiliaristi, complice la sfiducia nella borsa ed i tassi manipolati al ribasso per lungo tempo ….
Convincere la gente ad acquistare ??? Di nuovo ci consideri tutti dei bovini !!! Sfiducia nella borsa ?? Ma se lo S&P/MIB e’ cresciuto lameno del 30% negli ultimi 3 anni !! Tassi manipolati al ribasso ?? Potresti spiegarci come hanno fatto ??

4) Io, che non ho un’esperienza lunghissima in materia ma comunque leggo e mi informo come tutti voi, non ho mai sentito dire da nessuno, come invece affermi tu,.che il mercato immobiliare “non scende mai, al massimo si ferma per un po’”. Anzi ho sempre sentito dire che il famosso “mattone” e’ ciclico e che qualunque tipo di investimento deve sempre essere ponderato. E questo mi porta al punto successivo.

5) L’esempio che hai dato non e’ completo nel senso che non hai spiegato se si tratta di acquisto di prima casa o di investimento. Nel primo caso, prima casa, la tua affermazione b) e’ … assolutamente giusta. Se decido di abitare in questa casa per i prossimi 10-15 anni (in Italia non cambiamo casa ogni 3 o 4 anni come fanno in Inghilterra !), anche se il valore della casa va su e giu’ negli anni a me non importa. Alla fine avro’ pagato il mio mutuo e mi ritrovero’ una casa e non avro’ buttato via i soldi con l’affitto. Se invece io compro come investimento allora il discorso e’ diverso e a) mi assumo il rischio molto alto di prendere il 100% di mutuo (se proprio serve); b) mi assumo il rischio di capitare in un ciclo negativo e quando devo rivendere rischio di rimetterci i soldi. Dovresti specificare se parli di acquisto per investimento o come prima casa. Se non lo fai porti fuori strada gli altri.
Di conseguenza non e’ corretto fondare la tua teoria su uno spazio di soli 5 anni di performance del settore immobiliare. Se dovessi valutare la performance della borsa Americana sull’andamento del Dow le prime due settimane dopo l’11 settembre dovrei concludere che in borsa ci si rovina e basta ! Ma non e’ cosi’. Ne’ e’ corretto portare l’esempio del negative equity inglese, perche’ noi non siamo l’Inghilterra e di solito abitiamo nella stessa casa per per 20 anni (se non di piu’).
In altre parole il tuo e’ un esempio molto limite, se mi permetti, ma senza offesa perche’ non ci trovo nulla di brutto nell’investire in borsa, “di parte” che non puo’ essere utilizzato per estenderlo a tutto il mercato (neanche se parli ad un “parco buoi”).

6) Due ultime considerazioni.
1) Hai affermato che il mercato e’ ai massimi (quoto: …. immobiliaristi e banche usano per convincere la gente ad acquistare una casa, anche quando il mercato è ai massimi). Guardando il tuo grafico non sembra proprio.
2) Il crollo degli anni 90 e’ stato causato in massima parte dal fatto che l’economia degli anni 80-inizi 90 era malata (leggasi tangentopoli, dove chiunque, anche il piu’ sfigato, faceva la vita da nababbo. Chiuso quel “supporto” … son cadute le case!).

Un caro saluto dal bovino di turno.