Assicurazione mutuo/casa

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Ciao a tutti vorrei un consiglio.
Dovrei impegnarmi con un mutuo ed ovviamente la banca richiede un'assicurazione contro scoppio/incendio sull'immobile. Ho letto che è meglio stipulare un'assicurazione indipendente dalla banca (e quindi dal mutuo) sia perché solitamente offrono condizioni migliori, sia perché in questo modo non ci sono problemi in caso di eventuale surroga.
Ho visto l' "assicurazione mutuo" di Genertel ma mi chiedevo se sono presenti alternative migliori. Ad esempio la Mutuo Vivo di MetLife (azienda che sinceramente non conosco) ha costi inferiori ma non ho capito se copre solo il capitale oppure anche i danni all'immobile come richiesto dalla banca.
Ringrazio anticipatamente.

 

[mander]

Ciao a tutti vorrei un consiglio.
Dovrei impegnarmi con un mutuo ed ovviamente la banca richiede un'assicurazione contro scoppio/incendio sull'immobile. Ho letto che è meglio stipulare un'assicurazione indipendente dalla banca (e quindi dal mutuo) sia perché solitamente offrono condizioni migliori, sia perché in questo modo non ci sono problemi in caso di eventuale surroga.
Ho visto l' "assicurazione mutuo" di Genertel ma mi chiedevo se sono presenti alternative migliori. Ad esempio la Mutuo Vivo di MetLife (azienda che sinceramente non conosco) ha costi inferiori ma non ho capito se copre solo il capitale oppure anche i danni all'immobile come richiesto dalla banca.
Ringrazio anticipatamente.

La polizza che vuole la banca per il mutuo è una polizza standard che assicura i muri,il costo giusto di questa polizza si situa intorno a 15 euro annui x n°anni x 100 k . Se poi aggiungi altro a completamento il prezzo lievita

 

[mander]

Grazie, già avere un'idea del costo base di questo tipo di assicurazioni mi aiuta molto.
In ogni caso, secondo te, qual è l'assicurazione incendio/scoppio + rimborso mutuo in caso di invalidità con il rapporto qualità/prezzo migliore? Intendo in modo molto generico (anche quella più popolare al momento). Secondo te è meglio stipulare invece una polizza vita separata?

Occorre separare le questioni,l'incendio si deve comunque fare è standard ed obbligatoria e l'unica variabile è il prezzo.

Diverso è il campo delle polizze vita dove i premi variano sia per tipo che per coperture richieste.

 

[mander]

Però se non sbaglio esistono delle polizze vita collegate alla polizza sull'immobile, cioè a capitale (e a premio) decrescente in base al valore residuo del mutuo. E' corretto?
Secondo te queste non valgono la pena?

Nessuno dei 2 sbaglia,ho detto che per le polizze vita occorre prima vedere l'esigenza effettiva e poi puntare sul prodotto.

La decrescente fa parte di un campionario.Se parliamo concretamente potrò aiutarti in modo specifico,abbinando teoria e pratica.

 

[mander]

Facciamo ad esempio il caso di stipula di un mutuo sul 50% del valore dell'immobile (100k su un valore di 200k). Se io volessi avere una copertura che:
- In caso di gravi danni all'immobile possa coprire interamente un'eventuale ricostruzione (o il valore totale dello stesso, che è superiore a quello del mutuo)
- In caso di fatalità possa coprire interamente almeno il valore rimanente del mutuo (decrescente nel tempo), in modo da evitare una svendita dell'abitazione
Su che tipo di assicurazione sarebbe meglio orientarsi? Esistono casi in cui l'assicurazione offerta dalla banca è realmente conveniente? Se non sbaglio utilizzano profili di rischio "generici".
Grazie ancora

Premesso che la polizza incendio si stipula con la tariffa a valore intero per 200k e per 20 anni avresti un costo equo di circa 600 euro complessive.

Per la vita decrescente il costo varia in funzione dell'età.Di recente alcune simulazioni fatte mostravano conveniente la decrescente della realemutua.

Le polizze delle banche non solo sono sempre più care,ma fatte anche a capocchia di cane

 

[mander]

OK, chiaro. A proposito dell'assicurazione vita, secondo te esiste una soluzione che consenta di avere una polizza a copertura dell'importo del mutuo rimanente ma che allo stesso tempo permetta di avere anche una rendita derivata dai versamenti a conclusione del rapporto? Da quello che ho capito i versamenti nelle polizze a capitale decrescente sono solo ai fini alla copertura, quindi già che la devo fare mi chiedevo se esisteva un modo per avere eventualmente anche un ritorno finale da questi versamenti....ma forse è chiedere troppo.

La polizza a capitale decrescente o la temporanea caso morte sono polizze passive.Le polizze miste o quelle a vita intera sono invece riscattabili ma costano di più a parità di capitale assicurato.

 

[mander]

Quindi, tralasciando per un momento il prezzo maggiore, assicurando lo stesso capitale del mutuo con una polizza a riscatto potrei avere teoricamente una copertura paragonabile in caso di imprevisti? E' vero che solitamente questo tipo di polizze non convengono perché a fronte di una spesa maggiore si hanno risultati finali poco prevedibili?
Secondo te, considerando le esigenze che ho descritto, è meglio rimanere direttamente con una polizza a capitale decrescente rinunciando ad un riscatto?

Non puoi prescindere dal premio,se con la decrescente basta qualche centinaio di euro/anno per quelle attive occorrono multipli.

 

[mander]

Si, ma anche nel caso accettassi di pagare un prezzo maggiore non è comunque sicuro che poi al momento del riscatto io abbia realmente una "perdita" inferiore al costo che avrei sostenuto per la solita polizza decrescente, giusto?
Ad esempio con numeri di fantasia:
- Spendo 20 per la polizza decrescente in 20 anni mentre spendo 110 per la polizza riscattabile sempre a 20 anni per un importo di 100
- Arrivati al termine del contratto con la polizza decrescente avrei solo "perso" 20, mentre con quella riscattabile avrei teoricamente perso 10 (costi assicurativi?).
Da quello che ho capito uno scenario di questo tipo non è per niente certo, quindi meglio fare una polizza a capitale decrescente per la sola copertura ed eventualmente fare altri tipi di investimento?

Se parliamo di guadagno/perdita non è detto che con la mista o la vita intera debba perderci per forza.Non è questo il problema, il problema è ho fatto/stofacendo un mutuo cosa accade a me ed alla mia famiglia se accade un serio imprevisto .

Se anzichè continuare con la teoria andiamo sul pratico,penso possa esserti più utile.Descrivi brevemente la sua situazione lavorativa (età,anzianità e reddito),patrimoniale e famigliare.Importo mutuo,durata, e rata impegnata

 

[mander]

Attualmente la mia esigenza è solo quella di avere l'estinzione completa del mutuo rimanente in caso di morte o invalidità, possibilmente spendendo il meno possibile in 20 anni o, meglio, se possibile con un leggero guadagno.
Con l'importo della rata del mutuo sto già leggermente al di sopra del 40% del reddito mensile, quindi sinceramente non so se potrei sostenere le rate elevate di una polizza a riscatto (non mi sono informato per niente su questo tipo di assicurazioni, solo su quelle a capitale decrescente).

Con quella rata, se riguarda il reddito complessivo, ben difficilmente otterrai il mutuo.

 

[mander]

No, scusa intendevo leggermente al di sotto del 40%, per il momento non ho trovato particolari resistenze anche se mi trovo ancora nelle fasi iniziali.
Comunque ora penso di avere le idee un po' più chiare per quanto riguarda la scelta della polizza.

Ovviamente ti auguro tutto il bene possibile,avviare l'istruttoria fa parte del rituale di ogni banca,il momento della verità arriva con la delibera,a quel punto il capocollo della banca interviene con delle proposte unilaterali,che consistono:

.nel maggiorare lo spread
.allungare la durata
.coperture con polizze costose..

Al di la di ogni considerazione tecnica la rata mutuo deve essere sostenibile nel tempo confrontabile con un affitto,tenendo anche presente che le esigenze di una famiglia sono mutevoli e sempre più impegnative.

Scusami la digressione.

 

[mander]

In effetti alcune banche mi hanno proposto di rimanere addirittura sotto il 30% dello stipendio (ma sinceramente, considerando quanto pago adesso di affitto mi sembra un'esagerazione), estendendo la durata del mutuo a 30 anni (che da quello che ho capito non è assolutamente conveniente per la questione tassi). A questo punto penso che metterò dei garanti in quanto la rata a 20 anni per le mie esigenze è comunque sostenibile.
A proposito cosa ne pensate del mutuo WeBank? Ho visto le condizioni della polizza scoppio e incendio gratuita e anche quella non sembra male, ma non riesco a capire esattamente se è valida (anche considerando il calcolo del valore dell'immobile che sembra venir eseguito ogni anno con parametri unici di valore al mq stabiliti dall'assicurazione). L'apertura di un mutuo online è equivalente a quello di una banca fisica?
Grazie

Un mutuo è una scelta più che impegnativa,perchè la rata la devi pagare ogni mese e per decine d'anni,quando finisce il mutuo la famiglia è enormemente cambiata rispetto a bisogni e priorità.

Mettere dei garanti,va bene pure ma occorre essere consapevoli che una scivolata puo' avere ripercussioni.Quindi una rata sostenibile in assenza di imprevisti va messa fra le priorità,a prescindere di quello che decide la banca.

La polizza incendio costa qualche centinaio di euro è non deve essere messa in relazione con il mutuo date le misure di grandezza diverse.C'è poi da considerare il fatto che essendo gratuita alla prima surroga che fai questa polizza viene annullata.Insomma un occhio alla padella ed uno al gatto,

 

[maracaibo+]

Lo spread di widiba per i variabili sono più bassi che quelli di Webank. Anche con widiba la polizza incendio scoppio è gratis.
Io ti consiglio fare 20 anni perché risparmi un bel po di interessi .
Per 20 anni e un LTV inferiore del 70% lo spread è del 1%
1,10% con un LTV tra il 70 % e 80%. Per 25 e 30 anni lo spread aumenta di 0,10 %.

 

[maracaibo+]

Te conviene chiedere un mutuo variabile con 70% di LTV invece che il 50% e accantonare la liquidità rimanente un conto deposito.
Esempio:
Per 100k al 1 % paghi 1000 € di interessi all' anno meno le detrazioni € 810 netti.
Per 150k al 1% paghi 1500 € dopo le detrazione sono 1215€ netti.
In un conto deposito GBM:
50k in un vincolo di 3 anni al 3,50% rendono netto il 2,59% annuo = € 1295 di guadagno annuale.

 

[maracaibo+]

Il giochetto mutuo e conto deposito si può fare anche con il mutuo a tasso fisso ma la differenza tra tasso pagato e remunerazione del conto deposito si reduce.
Avendo liquidità per far fronte ad un eventuale aumento dei tassi conviene solitamente fare il variabile.