Mercato di affitti in italia e gestione degli utenti morosi [Archivio]

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ellegus

07-06-07, 19:26

Se una società volesse investire in appartamenti da affittare come si tutela con eventuali utenti morosi? Quali sono le tempistiche per uno sfratto e quali le metodologie.

Stavo parlando con un conoscente e mi ha succerito: "se non pagano gli mando un "tunzo" che lo prende a calci e lo sbatte fuori, e poi cambio la serratura". E' qeusta la pratica comune delle immobiliari italiane? :mmmm:

~Qohèlet~

07-06-07, 19:40

spray

07-06-07, 19:40

belle conoscenze hai....

ellegus

07-06-07, 19:49

Nella sezione "Officine Giuridiche: Legal Financial Forum" ci sono parecchi thread sugli sfratti, puoi fare una ricerca. Ecco il risultato di una fatta da me, valido temporaneamente: Sfratto (http://www.finanzaonline.com/forum/search.php?searchid=2509821)

Comunque nel caso di categorie tutelate, magari in una grande città, si può arrivare ad anni.

Grazie del link. La mia non è comunque una curiosità legale, ma piuttosto una curiosità di "sistema". Sapere come il sistema immobiliare può rispondere in caso di aumento della morosità.

~Qohèlet~

07-06-07, 21:17

Grazie del link. La mia non è comunque una curiosità legale, ma piuttosto una curiosità di "sistema". Sapere come il sistema immobiliare può rispondere in caso di aumento della morosità.

L'unica soluzione di sistema... è la cartolarizzazione dei crediti. :eek:

Per puro esempio ecco la trafila di un locatore:

La "via crucis" dello sfratto

Contributi ricevuti: Il reiterato blocco degli sfratti di exterminator

Cosa fare:

Scrivere una lettera raccomandata a.r. in cui si sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro una certa data.(15 gg.)
Rivolgersi ad un avvocato per l'avvio della pratica legale di sfratto, se la morosità persiste e che consiste nelle seguenti azioni:

1. Intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida presso il tribunale competente. Si tratta di un atto in cui si cita l'inquilino moroso a comparire davanti al Giudice e in cui viene fissata la data dell'udienza (da uno a due o tre mesi a seconda dei tribunali).

2. Il termine di grazia. Se l'inquilino si presenta all'udienza può chiedere il "termine di grazia", cioè un periodo di tempo entro cui poter pagare e saldare la morosità; il Giudice può concedergli fino a tre o quattro mesi per pagare (in genere si tratta di una bella regalia che viene concessa legalmente all'inquilino che può così restare in casa d'altri un po' più a lungo a spese della proprietà, altri tre mesi circa di abbuono).

3. Convalida. Se non si presenta o non si oppone, allora lo sfratto è convalidato ed il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio dell'immobile circa un mese dopo (se va bene) la data dell'udienza e manda l'atto alla Cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva in cui si comanda a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto se richiesto, dando l'assistenza della forza pubblica.

4. L'atto di precetto. Se l'inquilino moroso non se ne va con le sue gambe entro la data fissata dal Giudice, occorre che il proprietario a mezzo del suo avvocato gli notifichi l'atto di precetto in cui gli si intima di rilasciare l'unità immobiliare entro circa 10 gg. dalla notifica e che in difetto si procederà con l'esecuzione forzata (si vede che il termine per il rilascio già fissato dal Giudice non vale niente e bisogna ridirglielo; la notifica di solito avviene a mezzo posta, o a mezzo assistenti del tribunale, per cui se l'inquilino non si trova a casa, ritorna all'ufficio postale o nella Casa Comunale e lì resta, se non la vuole andare a ritirare, fino al termine della compiuta giacenza, uno o due mesi circa e i tempi si prolungano ulteriormente).

5. Monitoria di sgombero. Se non basta ancora e l'inquilino persiste nell'immobile, allora occore procedere con la "monitoria di sgombero", si tratta di un altro atto da notificare all'inquilino in cui l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale notifica al moroso che in una determinata data, ad una determinata ora si recherà presso l'immobile che occupa per buttarlo fuori nelle forme e nei modi di legge ed eventualmente con l'assistenza della forza pubblica. (Qui siamo praticamente nelle mani dell'Ufficiale Giudiziario che a sua discrezione, in base alla mole di lavoro e alle pratiche che ha da svolgere, può fissare una data vicina a uno o due mesi o lontana... sei o sette mesi...).
E' in questa fase che il proprietario deve dimostrare di essere in regola con le tasse (ICI, IRPEF, Registro) e quindi fornire all'avvocato copia delle ricevute di pagamento dei tributi. Occorre mettersi a cercare in casa dove sono finite le ricevute, trovarle, andare in copisteria e farne delle copie da portare all'avvocato che le allegherà agli atti. (Conviene cercare un avvocato vicino a casa, altrimenti non avrete idea del tempo che si perde in viaggi avanti e indietro; pura vessazione dei proprietari da parte dello Stato).

6. Ufficiale giudiziario. Se siamo proprio sfigati e l'inquilino è ancora lì, ecco arrivare, dopo circa un anno e forse anche più dall'avvio della pratica, il sospirato Ufficiale Giudiziario che eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica, farà cambiare la serratura della porta di casa al fabbro il quale deve essere stato preventivamente chiamato dal proprietario il quale lo dovrà poi pagare.

7. Verbale di rilascio. A conclusione di tutta la trafila segue il "verbale di rilascio immobile" un atto in cui l'Ufficiale Giudiziario verbalizza l'avvenuto sfratto.

Ma non è mica finita qui !

8. Inventario. Se nell'immobile sono rimasti i mobili dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario stilerà una dettagliata distinta di tutto quello che c'è e nominerà il proprietario custode e responsabile degli averi che l'inquilino non è riuscito a portare via. (E qui noi proprietari restiamo fregati un'altra volta, perchè se l'inquilino non se li viene a prendere, deve provvedere il proprietario a fare lo sgombero a proprie spese, salvo rifarsi sull'inquilino moroso, ma questa è una battuta, quindi deve disporre di un giaciglio idoneo ad ospitare i mobili non suoi se vuole realmente liberare il suo immobile, altrimenti li deve lasciare dove sono e avviare un'altra pratica burocratica...) insomma la storia è infinita...

Fonte: I proprietari di casa (http://www.proprietaricasa.org)

skymap

08-06-07, 10:40

Stavo parlando con un conoscente e mi ha succerito: "se non pagano gli mando un "tunzo" che lo prende a calci e lo sbatte fuori, e poi cambio la serratura". E' qeusta la pratica comune delle immobiliari italiane? :mmmm:

:eek: :eek: :eek:

Probabilmente funziona, come funzionano le società di ricupero crediti che mandano ad incassare un ex pugile o un ceffo pregiudicato con la pistola bene in vista nella cintura, ma sono le eccezioni.
La maggioranza si perdono nei tempi biblici degli sfratti o cercano di transare offrendo un quid per avere l'immobile libero velocemente.

Charlie

08-06-07, 12:36

A leggere questo thread mi sono convinto definitivamente, se ancora avessi qualche dubbio: qualsiasi capitale non lo investirò MAI in un immobile (non parlo di prima casa ma uso investimento), il rapporto rischio/rendimento è troppo sfavorevole.
E non ho conoscenze nella criminalità :D

Charlie

springella

08-06-07, 14:48