Visualizza versione completa : Immobiliare: Preoccupanti segnali premonitori
Lou Cypher
21-05-07, 00:23
Da sito specializzato:
20/05/2007
Siamo arrivati ad una fase importante.
Nel momento in cui giornali e TV cominciano ad ammettere il problema, vuol dire che:
1. Il fenomeno è ormai talmente palese che non può più essere nascosto. Un pò come accadde con l'inflazione dopo l'introduzione dell'Euro. Tutti sapevano, ma giornali,TV e politici negavano, si iniziò a parlarne sui media solo anni dopo.
2. Molte persone convinte che il valore degli immobili non sarebbe mai sceso sono ora di fronte ad una ammissione "ufficiale ed istituzionale" che i prezzi possono scendere e stanno già scendendo. E dunque se possono rimandare l'acquisto di qualche tempo, avranno modo di risparmiare anche cifre notevoli.
Da parte mia posso confermare che sul mercato di Roma le offerte al ribasso sono migliaia.
Vi allego un file in cui riporto 877 ribassi superiori ai 10.000 euro sulle offerte pubblicate da T****o e T****a negli ultimi 60 giorni.
Queste due sole agenzie, in soli 60 giorni, hanno messo al ribasso
un migliaio di offerte. Ed è solo l'inizio....
Un piccolo estratto dal file:
Aprile...Maggio..Sconto....Zona.....Desc rizione
2350000 1690000 660000 'Esquilino' 'Appartamento'
2200000 1950000 250000 'Trieste' 'Appartamento'
500000 250000 250000 FINOCCHIO 'VILLE BIFAM.'
660000 440000 220000 'Ottavia' 'Appartamento'
800000 600000 200000 'Torrevecchia' 'Garage'
1170000 995000 175000 'Monteverde' 'Appartamento'
990000 820000 170000 'Bologna' '5 LOCALI'
1950000 1785000 165000 'Trieste' 'Appartamento'
1080000 920000 160000 'Mazzini' 'Appartamento'
349000 205000 144000 'Tiburtina' 'Appartamento'
800000 665000 135000 'Balduina' 'Appartamento'
950000 830000 120000 'Balduina' 'Appartamento'
665000 550000 115000 'QUARTO MIGLIO' '3 LOCALI'
590000 480000 110000 'PONTE LUNGO' '3 LOCALI'
1190000 1080000 110000 'Mazzini' 'Appartamento'
699000 590000 109000 'Veneto' 'Negozio'
485000 379000 106000 'Tuscolano' 'Appartamento'
695000 589000 106000 'Ostia Centro' 'Attico'
895000 790000 105000 'Barberini' 'Appartamento'
619000 515000 104000 'Casilina' 'Attico'
1050000 949000 101000 'Gregorio VII' 'Appartamento'
990000 890000 100000 'ROMA' '5 LOCALI'
495000 395000 100000 'Nuovo Salario' 'Appartamento'
560000 460000 100000 'Anagnina' 'Appartamento'
960000 860000 100000 'Castro P.' 'Appartamento'
1480000 1380000 100000 'Colonna' 'Appartamento'
1750000 1650000 100000 'Nemorense' 'Appartamento'
1850000 1750000 100000 'Parioli' 'Appartamento'
2450000 2350000 100000 'Tagliamento 'Appartamento'
2490000 2390000 100000 'San Giovanni' 'Attico/Superattico'
1399000 1300000 99000 'Balduina' 'Appartamento'
675000 578000 97000 'Africano' 'Appartamento'
630000 535000 95000 'San Giovanni' 'Appartamento'
990000 899000 91000 'Balduina' 'Appartamento'
649000 559000 90000 'Roma' 'Appartamento'
1150000 1060000 90000 'Trastevere' 'Appartamento'
549000 459000 90000 'Ostia Centro' 'Attico'
1380000 1290000 90000 'Clodio' 'Attico/Superattico'
879000 790000 89000 'Boccea' 'Villa'
585000 499000 86000 'Gregorio VII ' 'Appartamento'
625000 540000 85000 'Ostia Centro' 'Appartamento'
980000 898000 82000 'Mazzini' 'Appartamento'
380000 300000 80000 'boccea km 11' '4 LOCALI'
630000 550000 80000 'Roma' '4 LOCALI'
449000 369000 80000 'Tiburtina' 'Appartamento'
630000 550000 80000 'Villa Spada' 'VILLE BIFAM.'
Lou Cypher
21-05-07, 00:41
Meglio comunque vigilare...
El pueblo no se va
di Eugenio Benetazzo
El pueblo no se va. Letteralmente, il popolo non se ne va: così cantavano e gridavano nelle piazze argentine milioni di famiglie scese a protestare contro le conseguenze socioeconomiche di quella scellerata campagna di indebitamento della nacion argentina a scapito della sua popolazione. Questo slogan (il popolo non se ne va) è opportuno iniziare ad impararlo ed intonarlo nella nostra lingua perchè molto presto rivedremo in Italia situazioni simili, se non peggiori.
Il colpo di grazia lo darà l'immobiliare, in particolar modo l'indebitamento ipotecario per l'acquisto della prima casa che questa volta farà anche delle vittime eccellenti: proprio il sistema bancario che ha alimentato in questi ultimi 5 anni, prima il rally ed ora lo sboom immobiliare. Non che questo debba ormai stupire, i moniti arrivano da svariati cantoni, majors comprese: tra cui recentemente la Merryl Lynch che ha annunciato un vero e proprio scenario stile 1929 per i prossimi mesi.
Oltre ai moniti, abbiamo già avuto anche i primi collassi finanziari dagli echi illustri: Astroc in Spagna e la New Century Financial in USA. In particolar modo nel mercato statunitense lo scenario si è già fatto drammatico: il noto slogan di molte società finanziarie per l'erogazione di mutui "our business is the american dream" si sta trasformerà presto in "our business is the american nightmare" !
Il mercato immobiliare, non solo quello italiano, ha imboccato la strada dello scenario argentino: il rischio di insolvenza è dietro l'angolo. Il mercato ha superato il limite di saturazione, non si vende più, a meno di un deprezzamento consistente, migliaia sono ormai gli immobili nuovi sfitti nelle città italiane. Solo nella mia città ci sono quartieri con 500 appartamenti nuovi invenduti e con la gara al ribasso sul prezzo alla fine di ogni mese pur di piazzarne qualcuno.
Pur tuttavia qualcuno gongola. Voglio pensare che tutto questo non sia stato casuale: i Comuni infatti fanno a gara ad assegnare licenze edilizie in considerazione dei benefici finanziari che nel tempo arriveranno sotto forma di entrate fiscali grazie all'ICI.
Ma ritornando a noi, il problema chiave diventa anche l'esposizione debitoria tra istituti di credito e nuclei familiari a causa dei tanto osannati mutui al 100 %. Nella mia regione conosco una modesta banca territoriale che ha qualcosa come 1500 mutui di nuova erogazione già incagliati (con le persone che fanno la ressa agli sportelli per avere le sue azioni) ! E con lo spettro della clausola di risoluzione espressa pendente su ogni contratto di mutuo, il sogno di possedere una propria (squallida) abitazione con un mutuo al 100 % si trasformerà presto nel peggior incubo della vostra vita. Già, infatti se qualcuno non ne fosse a conoscenza, lo invito ad andarsi a leggere la clausola di solito menzionata all'articolo 7 delle Condizioni Generali di Contratto e denominata "Clausola di Risoluzione Espressa".
Per farla breve, se la banca vi ha prestato 100.000 euro con un mutuo al 100 % perchè il vostro immobile vale appunto 100.000 euro, allora nel caso in cui si dovesse verificare una qualsiasi forma di deprezzamento (sia generico che specifico) dello stesso immobile, per esempio 15.000 euro (ipotesi molto verosimile), la banca ha la facoltà di chiedervi una integrazione di garanzia per 15.000 euro (ad esempio con una fideiussione) oppure un abbattimento istantaneo del montante capitale per 15.000 euro. E non dimentichiamo che voi avete l'obbligo di soddisfare la legittima richiesta dell'istituto di credito. Qualora non ne foste in grado, non c’è nessun problema per la banca che vi ha prestato il denaro: infatti ai sensi dell'articolo 1456 del Codice Civile risolverà il contratto per inadempienza e metterà all'asta il vostro appartamento !
L'ulteriore rialzo dei tassi infine aiuterà a velocizzare la mattanza di tutti questi giovani pollastri con gli ideali di vita presi da MTV che pensano sia un diritto possedere anche quello che non ci si può permettere, e soprattutto che tutto debba sempre essere concesso a fronte di alcun sacrificio e rinuncia.
Se non credete a me, almeno confidate nella matematica ! Basta fare due semplici conti per capacitarsi delle conseguenze che colpiscono a cascata tutte queste coppie ingenue, abbindolate da una pubblicità mediatica fuorviante: chi avesse acquistato con mutuo al 100 % (o similare, anche con il 90 % gli effetti sono medesimi) un miniappartamento di 100.000 euro circa 2 o 3 anni fa, quando i tassi di interesse erano ai minimi storici (due per cento), oggi si trova a pagare interessi ormai quasi doppi rispetto ad allora.
L'aumento dei tassi dal 2 % all'attuale 3,75 % (presto 4 %), si traduce in 1750 euro in più di interessi annui aggiuntivi da pagare, rispetto al calcolo della serva fatto innanzi al direttore della filiale del Banco delle Giovani Marmotte. Un po’ come se la tredicesima improvvisamente scomparisse per sempre. E questo è solo l'inizio. Infatti adesso vanno di moda i mutui a rata costante e durata a sorpresa. Amara purtroppo. Quindi per finire: i migliori investimenti li farete tra 3/4 anni presso le aste immobiliari di vendita all'incanto presso i Tribunali, in cui potrete acquistare per 60/70 quello che tre anni prima costava 100.
Eugenio Benetazzo
Trader Professionista
spik e span
21-05-07, 00:53
Io credo che non scoppierà alcuna bolla! La fase stagnante mi sembra temporanea e legata ad alcune scelte in materia fiscale assunte dell'attuale governo.
Basta confrontare il reale incremento del costo della vita degli ultimi 30 anni e la rivalutazione, che nello stesso periodo, ha interessato gli immobili.
Stessa cosa per il petrolio.
Lou Cypher
21-05-07, 01:11
Io credo che non scoppierà alcuna bolla! La fase stagnante mi sembra temporanea e legata ad alcune scelte in materia fiscale assunte dell'attuale governo.
Basta confrontare il reale incremento del costo della vita degli ultimi 30 anni e la rivalutazione, che nello stesso periodo, ha interessato gli immobili.
Stessa cosa per il petrolio.
Da quanto risulta, il governo intenderebbe inasprire gli estimi catastali, tanto per dare una mano al settore...
http://www.trend-online.com/?stran=izbira&p=mutmat&id=150133
L’Indice Immobiliare Italiano IPD ha registrato nel 2006 un Total Return (rendimento complessivo) del 8,0%, con una Capital Growth (crescita dei valori di mercato rispetto al capitale investito) del 2,6% e un Income Return (rendimento da entrate al netto dei costi non recuperabili) del 5,2%. Il mercato immobiliare d’investimento in Italia si conferma quindi in una fase di rallentamento delle performance, sebbene in tale contesto non manchino alcuni segnali positivi per gli investitori istituzionali.
Bce: Mercato Immobiliare Rallenta,Si Raffredda Anche Domanda
- ROMA, 17 MAG - In Italia, così come in Belgio e in Francia, i prezzi delle case nel 2006 sono rallentati. Lo afferma la Bce nel Bollettino mensile, precisando che nel 2006 il tasso di crescita dei prezzi degli immobili in Eurolandia è stato del 6,4%, a fronte del 7,9% del 2005. A fronte di un rallentamento dei prezzi, si registra inoltre un raffreddamento della domanda.
"La domanda netta di mutui alle famiglie per l'acquisto di abitazioni - sostiene il Bollettino - si è notevolmente ridotta nel primo trimestre" dell'anno (-28% nell'indagine di aprile contro -10% in gennaio). "Per il secondo trimestre le banche non prevedono variazioni sostanziali", prosegue l'Eurotower, spiegando come "il calo del primo trimestre è stato dovuto in gran parte al brusco deterioramento delle valutazioni delle prospettive del mercato degli immobili residenziali".
"Nel 2006 è continuata la decelerazione dei prezzi degli immobili residenziali nell'area dell'euro già osservata nella seconda metà del 2005. In base alle ultime stime, il tasso di crescita sul periodo corrispondente dei prezzi delle abitazioni per l'intera area dell'euro è stato pari al 6% nel secondo semestre 2006, in calo rispetto al 6,9% del primo - sottolinea la Bce -. Ciò ha portato il tasso di incremento nel 2006 al 6,4%, a fronte del 7,9% del 2005. I dati nazionali disponibili, pur rilevando un certo grado di eterogeneità all'interno dell'area, confermano che in diversi paesi si sta verificando una graduale diminuzione del tasso di crescita sul periodo corrispondete dei prezzi degli immobili residenziali".
"I dati disponibili per il 2006 mostrano che nella maggior parte dei paesi in cui si sono osservati forti incrementi dei prezzi delle abitazioni nel 2005, con tassi prossimi o superiori al 10%, si è registrata una moderazione nel corso del 2006 - precisa la Bce -. In Belgio, Francia e Italia il 2006 è stato il primo anno del rallentamento, mentre in Spagna è proseguita la decelerazione iniziata nel 2005".
L'Eurotower osserva come per quanto riguarda la domanda di abitazioni da parte delle famiglie di Eurolandia, "i segnali più recenti provenienti da indicatori quali le misure di accessibilità finanziaria degli alloggi e gli indicatori finanziari suggeriscono un graduale raffreddamento nel 2006 e agli inizi del 2007". La crescita del reddito disponibile in termini nominali delle famiglie "é aumentata nel 2006 rispetto al 2005, ma è rimasta nettamente al di sotto del tasso di incremento dei prezzi degli immobili residenziali. Di conseguenza, l'accessibilità finanziaria grezza (misurata dal rapporto fra il reddito disponibile nominale delle famiglie e i prezzi degli immobili residenziali) ha continuato a diminuire nel 2006, in linea con la tendenza calante osservata dal 2001".
(ANSA).
Lou Cypher
21-05-07, 13:06
http://www.borsaitaliana.reuters.it/investing/FinanceArticle.aspx?type=italianNews&storyID=2007-05-18T102120Z_01_L18490929_RTRIDST_0_MONETA RIO-COMMENTO.XML
Qualche " permuta " si fa ancora.
Vendite beh - ci sono mai state negli ultimi 7 anni ?
Detto questo un mio amico costruttore mi sconsiglia vivamente di muovermi ora.
Mi dice che a Roma nel 2008 andranno all'asta un numero molto considerevole di immobili. Stessa cosa mi aspetto qui.
Da sito specializzato:
20/05/2007
Siamo arrivati ad una fase importante.
Nel momento in cui giornali e TV cominciano ad ammettere il problema, vuol dire che:
1. Il fenomeno è ormai talmente palese che non può più essere nascosto. Un pò come accadde con l'inflazione dopo l'introduzione dell'Euro. Tutti sapevano, ma giornali,TV e politici negavano, si iniziò a parlarne sui media solo anni dopo.
2. Molte persone convinte che il valore degli immobili non sarebbe mai sceso sono ora di fronte ad una ammissione "ufficiale ed istituzionale" che i prezzi possono scendere e stanno già scendendo. E dunque se possono rimandare l'acquisto di qualche tempo, avranno modo di risparmiare anche cifre notevoli.
Da parte mia posso confermare che sul mercato di Roma le offerte al ribasso sono migliaia.
Vi allego un file in cui riporto 877 ribassi superiori ai 10.000 euro sulle offerte pubblicate da T****o e T****a negli ultimi 60 giorni.
Queste due sole agenzie, in soli 60 giorni, hanno messo al ribasso
un migliaio di offerte. Ed è solo l'inizio....
Un piccolo estratto dal file:
Aprile...Maggio..Sconto....Zona.....Desc rizione
2350000 1690000 660000 'Esquilino' 'Appartamento'
2200000 1950000 250000 'Trieste' 'Appartamento'
500000 250000 250000 FINOCCHIO 'VILLE BIFAM.'
660000 440000 220000 'Ottavia' 'Appartamento'
800000 600000 200000 'Torrevecchia' 'Garage'
1170000 995000 175000 'Monteverde' 'Appartamento'
990000 820000 170000 'Bologna' '5 LOCALI'
1950000 1785000 165000 'Trieste' 'Appartamento'
1080000 920000 160000 'Mazzini' 'Appartamento'
349000 205000 144000 'Tiburtina' 'Appartamento'
800000 665000 135000 'Balduina' 'Appartamento'
950000 830000 120000 'Balduina' 'Appartamento'
665000 550000 115000 'QUARTO MIGLIO' '3 LOCALI'
590000 480000 110000 'PONTE LUNGO' '3 LOCALI'
1190000 1080000 110000 'Mazzini' 'Appartamento'
699000 590000 109000 'Veneto' 'Negozio'
485000 379000 106000 'Tuscolano' 'Appartamento'
695000 589000 106000 'Ostia Centro' 'Attico'
895000 790000 105000 'Barberini' 'Appartamento'
619000 515000 104000 'Casilina' 'Attico'
1050000 949000 101000 'Gregorio VII' 'Appartamento'
990000 890000 100000 'ROMA' '5 LOCALI'
495000 395000 100000 'Nuovo Salario' 'Appartamento'
560000 460000 100000 'Anagnina' 'Appartamento'
960000 860000 100000 'Castro P.' 'Appartamento'
1480000 1380000 100000 'Colonna' 'Appartamento'
1750000 1650000 100000 'Nemorense' 'Appartamento'
1850000 1750000 100000 'Parioli' 'Appartamento'
2450000 2350000 100000 'Tagliamento 'Appartamento'
2490000 2390000 100000 'San Giovanni' 'Attico/Superattico'
1399000 1300000 99000 'Balduina' 'Appartamento'
675000 578000 97000 'Africano' 'Appartamento'
630000 535000 95000 'San Giovanni' 'Appartamento'
990000 899000 91000 'Balduina' 'Appartamento'
649000 559000 90000 'Roma' 'Appartamento'
1150000 1060000 90000 'Trastevere' 'Appartamento'
549000 459000 90000 'Ostia Centro' 'Attico'
1380000 1290000 90000 'Clodio' 'Attico/Superattico'
879000 790000 89000 'Boccea' 'Villa'
585000 499000 86000 'Gregorio VII ' 'Appartamento'
625000 540000 85000 'Ostia Centro' 'Appartamento'
980000 898000 82000 'Mazzini' 'Appartamento'
380000 300000 80000 'boccea km 11' '4 LOCALI'
630000 550000 80000 'Roma' '4 LOCALI'
449000 369000 80000 'Tiburtina' 'Appartamento'
630000 550000 80000 'Villa Spada' 'VILLE BIFAM.'
Finalmente un post dove non ci sono solo chiacchere,ma anche
la prova concreta di un ribasso che si stà facendo sempre più corposo.
Veneto-Emilia-Romagna e Marche stessa cosa,ribassi diffusi
nell'ordine del 10% e oltre.
Ciao :bye:
sparagnino
21-05-07, 14:15
Nella zona di Treviso ,si avverte una crisi fortissima delle case in affitto,ormai per affittare un appartamento si chiedono gli stessi soldi di 6-7 anni fa. Dal punto di vista della rendita chi negli anni scorsi ha acquistato come investimento adesso si trova impantanato nell'impossibilità di vendere al prezzo voluto e gli immobili sono sfitti.
L'immobiliarista che mi ha venduto casa non si aspettava un rallentamento della richiesta degli immobili così forte , e con i cantieri ancora aperti "dice" di non dormire sonni tranquilli. Ultimamente riesce a vendere solo a cinesi e romeni che pagano in contanti.
Lou Cypher
21-05-07, 14:27
Da notare come vengono scientemente pilotati dai media i dati riguardanti i finanziamenti sui mutui.
Così, per non mettere il bastone tra le ruote ai padroni del vapore, altre migliaia di giovani coppie continueranno ad indebitarsi a prezzi gonfiati e tassi crescenti.
http://finanza.repubblica.it/scripts/cligipsw.dll?app=KWF&tpl=kwfinanza%5Cdettaglio_news.tpl&del=20070521&fonte=AGI&codnews=173854
Oggi ho visto la pubblicita' di una banca che recitava:
Mutuo da 120.000 Euro, rate da 480 Euro al mese.
Poi scritto piccolissimo c'era scritto che il mutuo era a 30 anni, e che alla scandenza si doveva rimborsare in toto il 27% del'ammontare sottoscritto.
Riepilogando:
Per 30 anni paghi 480 Euro al mese (e alla fine della fiera hai sborsato 172800 Euro).
Poi, con l'ultima rata, gli dai altri 32400 Euro.
Morale della favola: in 30 anni gli restituisci 205.200 Euro !!!
Pinco Pallino II
21-05-07, 14:46
Da notare come vengono scientemente pilotati dai media i dati riguardanti i finanziamenti sui mutui.
Così, per non mettere il bastone tra le ruote ai padroni del vapore, altre migliaia di giovani coppie continueranno ad indebitarsi a prezzi gonfiati e tassi crescenti.
http://finanza.repubblica.it/scripts/cligipsw.dll?app=KWF&tpl=kwfinanza%5Cdettaglio_news.tpl&del=20070521&fonte=AGI&codnews=173854
Ma dove lo vedi in questo articolo il pilotaggio ? :mmmm:
Se i mutui sono aumentati dell'11,6% avrebbero dovuto scrivere che sono calati per farti piacere ? Il fatto che si dica che il mercato continua ad essere considerato un mercato sicuro dagli italiani è l'unica lettura possibile di quel +11,6% . Se nel 2007 la crescita diverrà negativa ne trarremo e conseguenze.
CASA: NON SI FERMA CRESCITA MUTUI, +11,6% NEL 2006
(AGI) - Roma, 21 mag. - Continua la crescita dei finanziamenti destinati alle famiglie per l'acquisto di abitazioni. Secondo le ultime informazioni della Banca d'Italia relative al 2006 l'incremento e' stato dell'11,6% rispetto al 2005. Quanto alle previsioni nel breve periodo, stima l'ufficio Studi Ki'ron, "si puo' affermare che il mercato del credito ipotecario alle famiglie in Italia continua ad essere caratterizzato da un andamento di crescita 'sostenuta'". Inoltre, prosegue la ricerca, "l'anno 2007 sara' ancora positivo per effetto della domanda del mercato immobiliare che continua ad essere considerato per gli italiani un mercato 'sicuro' in cui investire i propri risparmi".
Ma dove lo vedi in questo articolo il pilotaggio ? :mmmm:
Se i mutui sono aumentati dell'11,6% avrebbero dovuto scrivere che sono calati per farti piacere ? Il fatto che si dica che il mercato continua ad essere considerato un mercato sicuro dagli italiani è l'unica lettura possibile di quel +11,6% . Se nel 2007 la crescita diverrà negativa ne trarremo e conseguenze.
CASA: NON SI FERMA CRESCITA MUTUI, +11,6% NEL 2006
(AGI) - Roma, 21 mag. - Continua la crescita dei finanziamenti destinati alle famiglie per l'acquisto di abitazioni. Secondo le ultime informazioni della Banca d'Italia relative al 2006 l'incremento e' stato dell'11,6% rispetto al 2005. Quanto alle previsioni nel breve periodo, stima l'ufficio Studi Ki'ron, "si puo' affermare che il mercato del credito ipotecario alle famiglie in Italia continua ad essere caratterizzato da un andamento di crescita 'sostenuta'". Inoltre, prosegue la ricerca, "l'anno 2007 sara' ancora positivo per effetto della domanda del mercato immobiliare che continua ad essere considerato per gli italiani un mercato 'sicuro' in cui investire i propri risparmi".
Per far credere che il mercato immobiliare e' "sicuro" ci raccontano la favola del numero di mutui sottoscritti.
Nessuno pero' si spinge a scrivere, quanta gente ogni mese perde la casa perche' non paga le rate, o di quanto i prezzi scendono tra richiesta iniziale e rogito.
E che dire del calo della domanda e dell'aumento dell'offerta e dell'invenduto ?
Comunque questo e' solo l'inizio...
Pinco Pallino II
21-05-07, 15:09
Per far credere che il mercato immobiliare e' "sicuro" ci raccontano la favola del numero di mutui sottoscritti.
Nessuno pero' si spinge a scrivere, quanta gente ogni mese perde la casa perche' non paga le rate, o di quanto i prezzi scendono tra richiesta iniziale e rogito.
E che dire del calo della domanda e dell'aumento dell'offerta e dell'invenduto ?
Comunque questo e' solo l'inizio...
Io leggo il Corriere ed il Resto del Carlino, articoli sul caro casa ne trovo spesso. Quanto alla "favola" del livello dei mutui erogati, assieme al numero delle compravendite effettuato mi paiono gli unici dati veramente oggettivi che abbiamo, visto che sull'attendibilità del prezzo di vendita c'è sempre la variabile nero .
Casomai sarebbe interessante conoscere se l'importo medio dei mutui sta aumentando oppure no, perchè se si ipotizza realisticamente che i soldi disponibili dei compratori siano rimasti invariati da un anno all'altro, allora se l'importo medio del mutuo richiesto fosse in diminuzione sarremmo quasi certamente di fronte ad una diminuzione dei prezzi, e viceversa. Il motivo è ovvio .
Lou Cypher
21-05-07, 15:11
Ma dove lo vedi in questo articolo il pilotaggio ? :mmmm:
Se i mutui sono aumentati dell'11,6% avrebbero dovuto scrivere che sono calati per farti piacere ? Il fatto che si dica che il mercato continua ad essere considerato un mercato sicuro dagli italiani è l'unica lettura possibile di quel +11,6% . Se nel 2007 la crescita diverrà negativa ne trarremo e conseguenze.
CASA: NON SI FERMA CRESCITA MUTUI, +11,6% NEL 2006
(AGI) - Roma, 21 mag. - Continua la crescita dei finanziamenti destinati alle famiglie per l'acquisto di abitazioni. Secondo le ultime informazioni della Banca d'Italia relative al 2006 l'incremento e' stato dell'11,6% rispetto al 2005. Quanto alle previsioni nel breve periodo, stima l'ufficio Studi Ki'ron, "si puo' affermare che il mercato del credito ipotecario alle famiglie in Italia continua ad essere caratterizzato da un andamento di crescita 'sostenuta'". Inoltre, prosegue la ricerca, "l'anno 2007 sara' ancora positivo per effetto della domanda del mercato immobiliare che continua ad essere considerato per gli italiani un mercato 'sicuro' in cui investire i propri risparmi".
"Pilotati" non significa contraffatti. L'articolo è chiaramente tendenzioso, quando afferma che il credito ipotecario continua ad essere caratterizzato da un andamento di crescita sostenuta con previsioni trionfalistiche per il 2007, senza dare l'opportuno risalto nell' evidenziare che TALI DATI SI RIFERISCONO AL 2006 rispetto al 2005, e quando ormai tutti sanno che è in atto una forte contrazione rispetto a tale periodo.
Non per niente le associazioni benefiche fanno a gara per pubblicizzare ovunque le caratteristiche accattivanti dei propri mutui offerti.
Pinco Pallino di ke zona dell Emilia Romagna sei?
Qui a Forli stanno costruendo ancora da matti e ovunque nei giornalini di annunci si pubblicizzano l'emminente costruzione di nuove abitazioni. Oltre alle classike 2-3 palazzine da 4-6 appartamenti, si prevedono la costruzione di nuovi centri residenziali da 12 14 palazzine per un totale di oltre 100 appartamenti.questa è la situzione.
Come in tutte le cose pero c'è un ma.
Sempre nei giornali , visto ke li sto tenendo d'occhio, quasi la totalità delle palazzine "di prossima" costruzione sono li da oltre un anno nell attesa di venditori o la consegna è prevista per fine 2008. In altri numerosi casi le consegne sono state spostate di 6-8 mesi. Per ultimo: gli appartamenti in vendita pronta consegna nn si contano + da quanto sono tanti.
Oltretutto a detta di numerose ag immobiliari, essendo forli una citta ancora provinciale il mono-bilocale è passato di moda, nn lo vuole + nessuno. Sono richieste trilocali o villette. X delle villette chiedono all'incirca 280 300 mila euri....chi se le puo permettere?Credo in pochi
Come sarà la situazione tra un anno? Io la vedo molto buia.
Pinco Pallino II
21-05-07, 15:44
"Pilotati" non significa contraffatti. L'articolo è chiaramente tendenzioso, quando afferma che il credito ipotecario continua ad essere caratterizzato da un andamento di crescita sostenuta con previsioni trionfalistiche per il 2007, senza dare l'opportuno risalto nell' evidenziare che TALI DATI SI RIFERISCONO AL 2006 rispetto al 2005, e quando ormai tutti sanno che è in atto una forte contrazione rispetto a tale periodo.
Non per niente le associazioni benefiche fanno a gara per pubblicizzare ovunque le caratteristiche accattivanti dei propri mutui offerti.
E' il tuo "ormai tutti sanno che è in atto una forte contrazione" che non mi convince. Non perchè non possa essere vero intendiamoci, ma perchè su queste pagine leggevo le stesse affermazioni espresse con la stessa sicurezza già 2 anni fa .
Per jerryb : sono di Modena, un mercato poco in linea con quelo nazionale, in stasi da fine 2005 .
Leggevo pochi giorni fa che per la prima volta il numero di nuovi cantieri che a livello nazionale apriranno nel 2007 sarà inferiore al 2006 .
La domanda è in calo come suggerisce anche il minor numero di compravendite e quindi l'offerta si riduce. Quando in borsa la domanda di un titolo si riduce ma contemporaneamente cala anche l'offerta di solito l'effetto non è un crollo ma lateralità, vedremo.
Lou Cypher
21-05-07, 15:47
Pinco Pallino di ke zona dell Emilia Romagna sei?
Qui a Forli stanno costruendo ancora da matti e ovunque nei giornalini di annunci si pubblicizzano l'emminente costruzione di nuove abitazioni. Oltre alle classike 2-3 palazzine da 4-6 appartamenti, si prevedono la costruzione di nuovi centri residenziali da 12 14 palazzine per un totale di oltre 100 appartamenti.questa la situzione.
Come in tutte le cose pero c'è un ma.
Sempre nei giornali , visto ke le sto tenendo d'occhio, quasi la totalità delle palazzine "di prossima" costruzione sono li da oltre un anno nell attesa di venditori o la consegna è prevista per fine 2008. In altri numerosi casi le consegne sono state spostate di 6-8 mesi. Per ultimo: gli appartamenti in vendita pronta consegna nn si contano + da quanto sono tanti.
Oltretutto a detta di numerose ag immobiliari, essendo forli una citta ancora provinciale il mono-bilocale è passato di moda, nn lo vuole + nessuno. Sono richieste trilocali o villette. X delle villette chiedono all'incirca 280 300 mila euri....chi se le puo permettere?Credo in pochi
Come sarà la situazione tra un anno? Io la vedo molto buia.
Il mercato delle costruzioni e dell'immobiliare in genere è, come tutti sanno, strettamente correlato all'andamento dei tassi.
Quando all'inizio del 2006 cominciò da parte della Bce l'inversione del trend, molti operatori del settore anticiparono i finanziamenti per non trovarsi nel bel mezzo di qualche grosso cantiere con i tassi raddoppiati come poi si verificò.
Molte costruzioni che vediamo sorgere ora, risalgono a progetti e finanziamenti di un anno fa, quando ancora non si prevedeva fino a che punto la situazione si sarebbe aggravata.
E' in atto un grosso sforzo da parte delle associazioni benefiche, delle grosse agenzie intermediatrici, dei media, per far passare in sordina la situazione che ogni giorno che passa si fa più pesante e che, se sfuggiata di mano, potrebbe risultare devastante.
E' il tuo "ormai tutti sanno che è in atto una forte contrazione" che non mi convince. Non perchè non possa essere vero intendiamoci, ma perchè su queste pagine leggevo le stesse affermazioni espresse con la stessa sicurezza già 2 anni fa .
Per jerryb : sono di Modena, un mercato poco in linea con quelo nazionale, in stasi da fine 2005 .
Leggevo pochi giorni fa che per la prima volta il numero di nuovi cantieri che a livello nazionale apriranno nel 2007 sarà inferiore al 2006 .
La domanda è in calo come suggerisce anche il minor numero di compravendite e quindi l'offerta si riduce. Quando in borsa la domanda di un titolo si riduce ma contemporaneamente cala anche l'offerta di solito l'effetto non è un crollo ma lateralità, vedremo.
conosco un po Mo xke ho studiato alla "Marco Biagi". Ti ho chiesto di ke zona dell emilia romagna perke hai detto ke leggi il Carlino e quindi ho pensato ke fossi emiliano romagnolo.
Un tracollo nn penso ke ci sia perke chi ha comprato negli ultimi anni nn venderà di certo.
Io ritengo pero che un calo delle valutazioni attorno al 10-15 % ci sta tutto.
Fate bene i conti perke anke un calo del 10-15% nn è poca cosa. Un appartamento comprato a 200.000 lo si vederebbe a 180 170 con un risparmio si 20.000 euri, mica 2 lire.
Dico ke ci sta tutto il calo del 15% per alcuni motivi:
1) ki ha bisogno di vendere per motivi di fare cassa nn bada tanto ai ribassi.
2) costruttori molto piccoli (come es un geometra o una piccola dittina) che si ritrova un paio di appartamenti invenduti e deve rientrare con i soldi pur di liquidare la società costituita ad hoc è disposta anke a calare il prezzo in un mercato ke nn tira + come un anno fa e rischierebbe di nn vendere l'appartamento per 6-8 mesi.
3) Chi ha un appartmento comprato da lungo tempo e lo mette in vendita avendolo pagato allora una schicchezza prendere 10 15 mila euri in meno nn ha problemi, sopratutto se lo vende senza agenzia.
Dico ke ci sta tutto il calo del 15% per alcuni motivi:
1) ki ha bisogno di vendere per motivi di fare cassa nn bada tanto ai ribassi.
2) costruttori molto piccoli (come es un geometra o una piccola dittina) che si ritrova un paio di appartamenti invenduti e deve rientrare con i soldi pur di liquidare la società costituita ad hoc è disposta anke a calare il prezzo in un mercato ke nn tira + come un anno fa e rischierebbe di nn vendere l'appartamento per 6-8 mesi.
3) Chi ha un appartmento comprato da lungo tempo e lo mette in vendita avendolo pagato allora una schicchezza prendere 10 15 mila euri in meno nn ha problemi, sopratutto se lo vende senza agenzia.
Concordo, resta l'incognita del forte divario che si è creato tra il reddito dell'italiano medio e il costo del "mattone". Per chi parte da zero è sicuramente dura, anche con mutui 100% in 40 anni.
sparagnino
21-05-07, 16:34
La domanda che mi sorge è la seguente :a quanto sembra i mutui erogati continuano ad aumentare + esiste la concreta possibilità di esplosione della bolla immobiliare= ma gli istituti bancari che erogano questi mutui e nella migliore delle ipotesi incamereranno solo una parte dei soldi in caso di recupero crediti (considerata la svalutazione degli immobili), o sbagliano a fare i calcoletti oppure hanno perso il controllo oppure sanno cose che noi umani non sappiamo!!
Insomma non vi sembrano un pochino sovraesposti???
Lou Cypher
21-05-07, 16:46
E' il tuo "ormai tutti sanno che è in atto una forte contrazione" che non mi convince. Non perchè non possa essere vero intendiamoci, ma perchè su queste pagine leggevo le stesse affermazioni espresse con la stessa sicurezza già 2 anni fa.
Gli operatori, i banchieri, gli esperti, quelli insomma che il mercato lo fanno, sanno perfettamente come andrà a finire. Indovinare il timing, questo lo può fare solo il divino Othelma.
Ricordo i tempi delle precedenti bolle borsistiche o quando i tassi erano scesi al minimo storico.
Chi conosce l'andamento ciclico dell'economia aveva messo in guardia gli indomiti ottimisti con largo anticipo. Quando i tassi erano al 2%, fu detto per lungo tempo che ciò non poteva durare, considerata la massa di liquidità circolante ed altri parametri negativi, come ad esempio il prezzo eccessivo degli immobili.
Ma centinaia di migliaia di mutui, furono ugualmente finanziati a tasso variabile.
infatti: partendo da zero, la vedo molto dura...quindi se le nuove coppie + di tanto nn possono spendere cosa succede?
si sta creando sempre + il divario tra chi ha il c/c a zero e chi con diverse centinaia di migliaia di euro.
Quello ke reputo scandaloso è ke qui da noi in riviera (lido di savio, lido di classe, Cervia ecc) ci sono dei prezzi da malati :5000 euri al m2.
A lido di classe (posto ke è tutto tranne ke bello,visto ke nn c'e un negozio, nn c'e un pub) solo famiglie di Forli, un mio conoscente ha ristrutturato delle villette (ha eseguito i lavori per il padrone) a schiera di circa 70 mq con 30 di metri di giardino. Mi ha detto ke il padrone le ha messe in vendita a 360.000 euri e secondo il mio amico ha detto ke sono a buon prezzo. 4,500 euri al m2 a lido di classe reputo ke sia follia pura. Come puo pensare uno di comprare come investimento a cifre cosi folli? nenake fosse Milano marittina o viale ceccarini
Lou Cypher
21-05-07, 16:54
La domanda che mi sorge è la seguente :a quanto sembra i mutui erogati continuano ad aumentare + esiste la concreta possibilità di esplosione della bolla immobiliare= ma gli istituti bancari che erogano questi mutui e nella migliore delle ipotesi incamereranno solo una parte dei soldi in caso di recupero crediti (considerata la svalutazione degli immobili), o sbagliano a fare i calcoletti oppure hanno perso il controllo oppure sanno cose che noi umani non sappiamo!!
Insomma non vi sembrano un pochino sovraesposti???
Le associazioni benefiche, che ormai posseggono e governano metà del pianeta, scaricano abitualmente ogni rischio sulla massa dei consumatori.
I mutui vengono cartolarizzati, ovvero ceduti a società specializzate, trasformandoli in titoli collocabili sui mercati.
La domanda che mi sorge è la seguente :a quanto sembra i mutui erogati continuano ad aumentare + esiste la concreta possibilità di esplosione della bolla immobiliare= ma gli istituti bancari che erogano questi mutui e nella migliore delle ipotesi incamereranno solo una parte dei soldi in caso di recupero crediti (considerata la svalutazione degli immobili), o sbagliano a fare i calcoletti oppure hanno perso il controllo oppure sanno cose che noi umani non sappiamo!!
Insomma non vi sembrano un pochino sovraesposti???
Cartolarizzazioni , poi le vendono ai fondi e arrivederci e grazie
I mutui vengono cartolarizzati, ovvero ceduti a società specializzate, trasformandoli in titoli collocabili sui mercati.
Mi piacerebbe vedere il rating di quei titoli lì...........;)
Le associazioni benefiche, che ormai posseggono e governano metà del pianeta, scaricano abitualmente ogni rischio sulla massa dei consumatori.
I mutui vengono cartolarizzati, ovvero ceduti a società specializzate, trasformandoli in titoli collocabili sui mercati.
e venduti ai risparmitori ovviamente...anzi ora li venderanno pure ai fondi pensione :rolleyes:
Lou Cypher
21-05-07, 17:03
Mi piacerebbe vedere il rating di quei titoli lì...........;)
A pag. 1 del thread puoi leggere:
"La Merryl Lynch ha annunciato un vero e proprio scenario stile 1929 per i prossimi mesi.
Oltre ai moniti, abbiamo già avuto anche i primi collassi finanziari dagli echi illustri: Astroc in Spagna e la New Century Financial in USA. In particolar modo nel mercato statunitense lo scenario si è già fatto drammatico: il noto slogan di molte società finanziarie per l'erogazione di mutui "our business is the american dream" si sta trasformerà presto in "our business is the american nightmare" !
Ora, con la borsa che non accenna a stornare da 4 anni, dai un'occhiata al titolo GABETTI Immobiliare.
Lou Cypher
21-05-07, 17:15
da sito specializzato:
www.bancaditalia.it/statistiche/consultazione/supplementi/pimeba/Istituzioni%20finanziarie%20monet...
(Tavola 5. Prestiti (in milioni di euro) alle famiglie e alle società non finanziarie per lacquisto di abitazioni - mutui oltre 5 anni)
dic-04 180.111
gen-05 181.405
feb-05 183.188
mar-05 183.673
apr-05 187.009
mag-05 191.103
giu-05 194.525
lug-05 199.092
ago-05 200.201
set-05 201.788
ott-05 205.136
nov-05 208.408
dic-05 212.787
gen-06 213.255
feb-06 216.625
mar-06 221.131
apr-06 224.375
mag-06 225.400
giu-06 228.446
lug-06 233.014
ago-06 231.802
set-06 235.220
ott-06 235.589
nov-06 239.392
dic-06 240.211
Nel 2005: +32.676 miliardi di crescita dell'indebitamento
Nel 2006: +27.424 miliardi di crescita dell'indebitamento
Nell'ultimo trimestre 2006: 5 miliardi = 20 miliardi su base annua di crescita dell'indebitamento:
Sempre secondo i dati di Bankitalia, solo nel terzo trimestre dell'anno scorso sono stati erogati flussi annui per oltre 45 miliardi di euro
miaeconomia.leonardo.it/economia/casa/casa_news/mercato_dei_mutui_ancora_in_...
La differenza tra 20 e 45 miliardi/anno si può spiegare:
1) con il fatto che ogni anno una parte del debito viene restituita con le rate dei mutui esistenti (saranno 10 miliardi/anno?)
2) con il fatto che i flussi annui di 45 miliardi comprendono i mutui rinegoziati, che non sono nuovi debiti.
Dal momento che il "flusso di restituzione" dei vecchi mutui può considerarsi qualsi costante da un anno all'altro, il "boom dei mutui" di quest'anno é da riferirsi non alle compravendite ma all'aumento vertiginoso delle rinegoziazioni dei mutui.
Non considerando le rinegoziazioni dei mutui (che é e sarà un fiorente mercato per i prossimi anni) la situazione é quella che si può facilmente seguire nel mio grafico (che può essere aggiornato di mese in mese per seguire la situazione).
Ovvero di imminente paralisi del mercato immobiliare (con conseguente crollo dei prezzi).
Ovviamente c'é chi fa orecchie da mercante e fa finta di non capire (per chi non lo sapesse K***n é la rete in franchising di T*******a per i finanziamenti immobiliari), prendendo spunto per parlare di un andamento di crescita 'sostenuta'" per il credito ipotecario alle famiglie in Italia.
A pag. 1 del thread puoi leggere:
"La Merryl Lynch ha annunciato un vero e proprio scenario stile 1929 per i prossimi mesi.
Oltre ai moniti, abbiamo già avuto anche i primi collassi finanziari dagli echi illustri: Astroc in Spagna e la New Century Financial in USA. In particolar modo nel mercato statunitense lo scenario si è già fatto drammatico: il noto slogan di molte società finanziarie per l'erogazione di mutui "our business is the american dream" si sta trasformerà presto in "our business is the american nightmare" !]
Forse mi sfugge qualcosa sulla cartolarizzazione: l'ultimo passaggio non è l'emissione di un bond da collocare ai retail? E se il bond non è rimborsato a scadenza non rimane sul groppone degli acquirenti stessi?
Ora, con la borsa che non accenna a stornare da 4 anni, dai un'occhiata al titolo GABETTI Immobiliare.
Ho visto: è due annetti che scende. Guarda caso proprio quando, per esempio, in questo Forum si è cominciato a parlare di mercato immobiliare in affanno..............
La Banca d'Italia ha autorizzato i primi 5 fondi immobiliari di natura opportunistica di Aedes Value Added Sgr. Il valore complessivo di equity pari a 1,3 miliardi di euro.
iniziano a passare gli immobili al retail...
Lou Cypher
21-05-07, 17:32
Forse mi sfugge qualcosa sulla cartolarizzazione: l'ultimo passaggio non è l'emissione di un bond da collocare ai retail? E se il bond non è rimborsato a scadenza non rimane sul groppone degli acquirenti stessi?
Ho visto: è due annetti che scende. Guarda caso proprio quando, per esempio, in questo Forum si è cominciato a parlare di mercato immobiliare in affanno..............
Non ti sfugge niente. Questa è il drammatico epilogo della vicenda.
Titoli (*) che in questi anni sono saliti del 300%...e Gabetti che perde il 40%, possibile che non si rendano conto (i candidati mutuandi)?
P.S. E guarda caso sono proprio i titoli di parecchie banche...
springella
21-05-07, 17:49
La domanda che mi sorge è la seguente :a quanto sembra i mutui erogati continuano ad aumentare + esiste la concreta possibilità di esplosione della bolla immobiliare= ma gli istituti bancari che erogano questi mutui e nella migliore delle ipotesi incamereranno solo una parte dei soldi in caso di recupero crediti (considerata la svalutazione degli immobili), o sbagliano a fare i calcoletti oppure hanno perso il controllo oppure sanno cose che noi umani non sappiamo!!
Insomma non vi sembrano un pochino sovraesposti???
beh... dipende... dalla banca.
A parte le considerazioni fatte dopo il tuo post e per le quali non sono all'altezza delle discussione, posso dirti che mi è giunta notizia che già da qualche mese una banca del territorio (sono di TV come te, io provincia) non concede più mutui 100% (ne erogava anche al 120%, di quelli per le spese annesse e connesse). Attualmente li concede fino all'80% e valutando molto attentamente e severamente la situazione del richiedente.
Lou Cypher
21-05-07, 17:56
beh... dipende... dalla banca.
A parte le considerazioni fatte dopo il tuo post e per le quali non sono all'altezza delle discussione, posso dirti che mi è giunta notizia che già da qualche mese una banca del territorio (sono di TV come te, io provincia) non concede più mutui 100% (ne erogava anche al 120%, di quelli per le spese annesse e connesse). Attualmente li concede fino all'80% e valutando molto attentamente e severamente la situazione del richiedente.
Affermazione suffragata dai fatti.
Ti dirò di più. Alcune sovraesposte e di piccole dimensioni, arrivano fino al 70%.
amor_sualk
21-05-07, 18:19
Eugenio Benetazzo
Trader Professionista
Trader professionista. Sara' un vero esperto.
La prossima volta che devo comprare azioni ..... vado da Tecnocasa.
:D
Lou Cypher
21-05-07, 18:22
Strano, di solito a questo punto arrivavano smentite e messaggi tranquillizzanti.
Che si siano demoralizzati?
springella
21-05-07, 18:45
Agenti immobiliari, dove siete?
qui :D
ma io sono una ex :bow:
tra gli ex colleghi c'è chi ammette e chi non ammette....
stiamo a vedere ;)
Oggi ho visto la pubblicita' di una banca che recitava:
Mutuo da 120.000 Euro, rate da 480 Euro al mese.
Poi scritto piccolissimo c'era scritto che il mutuo era a 30 anni, e che alla scandenza si doveva rimborsare in toto il 27% del'ammontare sottoscritto.
Riepilogando:
Per 30 anni paghi 480 Euro al mese (e alla fine della fiera hai sborsato 172800 Euro).
Poi, con l'ultima rata, gli dai altri 32400 Euro.
Morale della favola: in 30 anni gli restituisci 205.200 Euro !!!
ke banca era!?!?!
se le condizioni sono come hai scritto tu....è un affare!!!
"La recessione "immobiliare" è prossima al termine"
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?p=13523578#post13523578
"Immobiliare: Preoccupanti segnali premonitor"
Almeno sincronizzate i 3d.
Questi 3d improvvisati su un singolo argomento al ribasso mi sanno tanto di speculazione. :no: Non è che dovete comprare casa?
E' dal 2005 che si parla di bolla immobiliare :yes:
Il mercato non cala certo aprendo 3d negativi in questo settore.
Devo dire che ad essere obiettivi il mercato immobiliare italiano non è omogeneo e quindi qualche calo o incremento è sempre rilevabile.
Quello che potrebbe portare la bolla immobiliare sarebbe solo una insolvenza di moltissimi che hanno comprato con mutuo.
Per ultimo non credo che solo il mercato immobiliare italiano possa reagire negativamente in caso di ribasso, ma se deve esserci un ridimensionamento deve avvenire al livello globale.
Dovreste spiegarmi per quale motivo una casa a Roma deve costare meno di una a Shanghai o Bangkok. Una villa d'epoca romana credo che sia di valore notevolmente più alto di una villa con piscina a Bangkok o di un attico a Shanghai. :yes:
Avrei una seconda domanda: secondo voi se la borsa va male e l'inflazione riparte quale bene mi garantisce la tutela del capitale?
"La recessione "immobiliare" è prossima al termine"
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?p=13523578#post13523578
"Immobiliare: Preoccupanti segnali premonitor"
Almeno sincronizzate i 3d.
Questi 3d improvvisati su un singolo argomento al ribasso mi sanno tanto di speculazione. :no: Non è che dovete comprare casa?
E' dal 2005 che si parla di bolla immobiliare :yes:
Il mercato non cala certo aprendo 3d negativi in questo settore.
Devo dire che ad essere obiettivi il mercato immobiliare italiano non è omogeneo e quindi qualche calo o incremento è sempre rilevabile.
Quello che potrebbe portare la bolla immobiliare sarebbe solo una insolvenza di moltissimi che hanno comprato con mutuo.
Per ultimo non credo che solo il mercato immobiliare italiano possa reagire negativamente in caso di ribasso, ma se deve esserci un ridimensionamento deve avvenire al livello globale.
Dovreste spiegarmi per quale motivo una casa a Roma deve costare meno di una a Shanghai o Bangkok. Una villa d'epoca romana credo che sia di valore notevolmente più alto di una villa con piscina a Bangkok o di un attico a Shanghai. :yes:
Avrei una seconda domanda: secondo voi se la borsa va male e l'inflazione riparte quale bene mi garantisce la tutela del capitale?
parzialmenrte vero, però allora spiegami perchè a Berlino le case difficilmente vanno a 3000 euro al mq anche nei quartieri migliori..e stiamo parlando della "capitale" dell'europa continentale con economia che sta crescendo bene dopo qualche anno di crisi...
lossosacro
21-05-07, 19:28
Trader professionista. Sara' un vero esperto.
La prossima volta che devo comprare azioni ..... vado da Tecnocasa.
:D
così banale da invertire il nome "klaus_roma" :D
poca fantasia.
giusto per curiosità, perchè ti avevano bannato?
saluti al quartierino
Lou Cypher
21-05-07, 20:01
Avrei una seconda domanda: secondo voi se la borsa va male e l'inflazione riparte quale bene mi garantisce la tutela del capitale?
Se è per questo nel 1992, oltre ad un importante ridimensionamento dell'immobiliare, vi fu la débacle dei mercati con un'inflazione alle stelle e i tassi al 15% durante il famoso settembre nero della svalutazione della nostra liretta sudamericana che perse il 30%.
Nientre male!
Lou Cypher
21-05-07, 21:57
Discussione in rete sull'argomento (zona Torino):
"Stasera sono andata vedere un appartamento in affitto in un nuovo complesso residenziale. L'agente mi ha detto che il prezzo d'affitto non era caro per quell'appartamento ed gli ho risposto che oramai è quasi impossibile, anzi lo è, sia affittare che comprare e che avrei preferito comprarlo anzichè affittarlo. Peccato che un mutuo di quella cifra non me lo fanno, anche se è un semplice bilocale di 50 mq. E lui mi ha detto "Non si preoccupi, tempo 2 o 3 anni e riesce a comprarlo, scenderanno i prezzi, oramai sono arrivati a livelli stratosferici!" MENO MALE CHE LO HA AMMESSO!! ovviamente non è lui che li vende, lui li affitta per conto di terzi. Ma qualcosa si sta muovendo...."
ciroascarone
21-05-07, 22:14
Da sito specializzato:
20/05/2007
Siamo arrivati ad una fase importante.
Nel momento in cui giornali e TV cominciano ad ammettere il problema, vuol dire che:
1. Il fenomeno è ormai talmente palese che non può più essere nascosto. Un pò come accadde con l'inflazione dopo l'introduzione dell'Euro. Tutti sapevano, ma giornali,TV e politici negavano, si iniziò a parlarne sui media solo anni dopo.
2. Molte persone convinte che il valore degli immobili non sarebbe mai sceso sono ora di fronte ad una ammissione "ufficiale ed istituzionale" che i prezzi possono scendere e stanno già scendendo. E dunque se possono rimandare l'acquisto di qualche tempo, avranno modo di risparmiare anche cifre notevoli.
Da parte mia posso confermare che sul mercato di Roma le offerte al ribasso sono migliaia.
Vi allego un file in cui riporto 877 ribassi superiori ai 10.000 euro sulle offerte pubblicate da T****o e T****a negli ultimi 60 giorni.
Queste due sole agenzie, in soli 60 giorni, hanno messo al ribasso
un migliaio di offerte. Ed è solo l'inizio....
Un piccolo estratto dal file:
Aprile...Maggio..Sconto....Zona.....Desc rizione
2350000 1690000 660000 'Esquilino' 'Appartamento'
2200000 1950000 250000 'Trieste' 'Appartamento'
500000 250000 250000 FINOCCHIO 'VILLE BIFAM.'
660000 440000 220000 'Ottavia' 'Appartamento'
800000 600000 200000 'Torrevecchia' 'Garage'
1170000 995000 175000 'Monteverde' 'Appartamento'
990000 820000 170000 'Bologna' '5 LOCALI'
1950000 1785000 165000 'Trieste' 'Appartamento'
1080000 920000 160000 'Mazzini' 'Appartamento'
349000 205000 144000 'Tiburtina' 'Appartamento'
800000 665000 135000 'Balduina' 'Appartamento'
950000 830000 120000 'Balduina' 'Appartamento'
665000 550000 115000 'QUARTO MIGLIO' '3 LOCALI'
590000 480000 110000 'PONTE LUNGO' '3 LOCALI'
1190000 1080000 110000 'Mazzini' 'Appartamento'
699000 590000 109000 'Veneto' 'Negozio'
485000 379000 106000 'Tuscolano' 'Appartamento'
695000 589000 106000 'Ostia Centro' 'Attico'
895000 790000 105000 'Barberini' 'Appartamento'
619000 515000 104000 'Casilina' 'Attico'
1050000 949000 101000 'Gregorio VII' 'Appartamento'
990000 890000 100000 'ROMA' '5 LOCALI'
495000 395000 100000 'Nuovo Salario' 'Appartamento'
560000 460000 100000 'Anagnina' 'Appartamento'
960000 860000 100000 'Castro P.' 'Appartamento'
1480000 1380000 100000 'Colonna' 'Appartamento'
1750000 1650000 100000 'Nemorense' 'Appartamento'
1850000 1750000 100000 'Parioli' 'Appartamento'
2450000 2350000 100000 'Tagliamento 'Appartamento'
2490000 2390000 100000 'San Giovanni' 'Attico/Superattico'
1399000 1300000 99000 'Balduina' 'Appartamento'
675000 578000 97000 'Africano' 'Appartamento'
630000 535000 95000 'San Giovanni' 'Appartamento'
990000 899000 91000 'Balduina' 'Appartamento'
649000 559000 90000 'Roma' 'Appartamento'
1150000 1060000 90000 'Trastevere' 'Appartamento'
549000 459000 90000 'Ostia Centro' 'Attico'
1380000 1290000 90000 'Clodio' 'Attico/Superattico'
879000 790000 89000 'Boccea' 'Villa'
585000 499000 86000 'Gregorio VII ' 'Appartamento'
625000 540000 85000 'Ostia Centro' 'Appartamento'
980000 898000 82000 'Mazzini' 'Appartamento'
380000 300000 80000 'boccea km 11' '4 LOCALI'
630000 550000 80000 'Roma' '4 LOCALI'
449000 369000 80000 'Tiburtina' 'Appartamento'
630000 550000 80000 'Villa Spada' 'VILLE BIFAM.'
Contributo interessante
conosco un po Mo xke ho studiato alla "Marco Biagi". Ti ho chiesto di ke zona dell emilia romagna perke hai detto ke leggi il Carlino e quindi ho pensato ke fossi emiliano romagnolo.
Un tracollo nn penso ke ci sia perke chi ha comprato negli ultimi anni nn venderà di certo.
Io ritengo pero che un calo delle valutazioni attorno al 10-15 % ci sta tutto.
Fate bene i conti perke anke un calo del 10-15% nn è poca cosa. Un appartamento comprato a 200.000 lo si vederebbe a 180 170 con un risparmio si 20.000 euri, mica 2 lire.
Dico ke ci sta tutto il calo del 15% per alcuni motivi:
1) ki ha bisogno di vendere per motivi di fare cassa nn bada tanto ai ribassi.
2) costruttori molto piccoli (come es un geometra o una piccola dittina) che si ritrova un paio di appartamenti invenduti e deve rientrare con i soldi pur di liquidare la società costituita ad hoc è disposta anke a calare il prezzo in un mercato ke nn tira + come un anno fa e rischierebbe di nn vendere l'appartamento per 6-8 mesi.
3) Chi ha un appartmento comprato da lungo tempo e lo mette in vendita avendolo pagato allora una schicchezza prendere 10 15 mila euri in meno nn ha problemi, sopratutto se lo vende senza agenzia.
Un calo del 10% non è che ci sarà...è già attuale.
Non ho capito se sei di Forli,comunque sono stata ieri
ai lidi ferraresi e devo dire di aver visto una miriade di
case in vendita sia nuove che usate a prezzi anche interessanti.
Chiaccherando con alcune persone tutti confermavano che
sono tantissimi i cantieri in costruzione o quelli già finiti da tempo
con pochissimi appartamenti venduti.
Ciao :bye:
infatti: partendo da zero, la vedo molto dura...quindi se le nuove coppie + di tanto nn possono spendere cosa succede?
si sta creando sempre + il divario tra chi ha il c/c a zero e chi con diverse centinaia di migliaia di euro.
Quello ke reputo scandaloso è ke qui da noi in riviera (lido di savio, lido di classe, Cervia ecc) ci sono dei prezzi da malati :5000 euri al m2.
A lido di classe (posto ke è tutto tranne ke bello,visto ke nn c'e un negozio, nn c'e un pub) solo famiglie di Forli, un mio conoscente ha ristrutturato delle villette (ha eseguito i lavori per il padrone) a schiera di circa 70 mq con 30 di metri di giardino. Mi ha detto ke il padrone le ha messe in vendita a 360.000 euri e secondo il mio amico ha detto ke sono a buon prezzo. 4,500 euri al m2 a lido di classe reputo ke sia follia pura. Come puo pensare uno di comprare come investimento a cifre cosi folli? nenake fosse Milano marittina o viale ceccarini
Ma sei sicuro che a Lido di Classe ci siano questi prezzi?
Io ho visto alcuni appartamenti a Marina Romea e costano meno della
meta' e sono nuovi e anche rifiniti bene.
Posso solo dirti che un appartamento ai lidi in media costa meno della
meta che a Rimini o Riccione.
Ipo Muti On Line
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MF Online
Domani parte l'ipo di MutuiOnline
21/05/2007 17.01
I maggiori azionisti MutuiOnline, società di servizi finanziari che inizia domani l'offerta di titoli allo scopo di approdare al Mta, segmento Star, sono impegnati a un payout di almeno il 40% nei prossimi anni.
L'Ipo non rappresenterà una way-out per i manager-azionisti: Alma Ventures (che riunisce i due fondatori, ovvero Pescarmona e Alessandro Fracassi, amministratore delegato e amministratore esecutivo) e Rossini non venderanno. A cedere saranno i fondi di venture capital Nestor 2000 e Jupiter Venture.
Il 15% dell'offerta di titoli MutuiOnline è rivolta al pubblico indistinto, mentre la parte restante è riservata agli istituzionali.
La forchetta di prezzo è compresa fra 4,55 e 6,05 euro per azione, per una capitalizzazione che va da 179,8 milioni a 239 milioni di euro.
L'azionariato di MutuiOnline, dopo l'eventuale esercizio della greenshoe, vedrà Alma Ventures al 31,15%, Nestor 2000 all'11,37% (dall'attuale 38,53%), Jupiter Venture al 5,47% (dal 18,56%), Stefano Rossini al 4%, altri azionisti al 7,76%, mentre il flottante sarà pari al 40,25%.
Deutsche Bank è global coordinator e sponsor, Euromobiliare Sim svolge il ruolo di co-global coordinator, sponsor, responsabile del collocamento e specialista.
In assenza di competitor in Italia, la società europea che maggiormente assomiglia a MutuiOnline è la tedesca Interhyp, “una storia di grande successo", ha commentato Pescarmona.
Borsa Italiana, inoltre ha disposto l'ammissione alle negoziazioni nel Mercato Expandi delle azioni ordinarie di Screen Service Broadcasting Technologies, società che offre prodotti e servizi all'emittenza tv e agli operatori mobili.
Mediobanca è global coordinator, lead manager e listing partner dell'Opvs, che renderà la società contendibile portando sul mercato il 50-55% del capitale.
non vi puzza un po' di fine corsa sta' quotazione!!! :D :D
ciao a tutti OK!
Lou Cypher
21-05-07, 22:30
Contributo interessante
Grazie dell'apprezzamento, Ciroascarone.
Lou Cypher
21-05-07, 22:38
Ma sei sicuro che a Lido di Classe ci siano questi prezzi?
Io ho visto alcuni appartamenti a Marina Romea e costano meno della
meta' e sono nuovi e anche rifiniti bene.
Posso solo dirti che un appartamento ai lidi in media costa meno della
meta che a Rimini o Riccione.
Confermo, Luna. Conosco quelle zone e posso affermare che sono le più economiche dell'intero litorale da Trieste a Capo S.ta Maria di Leuca (Puglia).
Confermo, Luna. Conosco quelle zone e posso affermare che sono le più economiche dell'intero litorale da Trieste a Capo S.ta Maria di Leuca (Puglia).
in effetti sono parecchio bruttine :censored:
tantoquanto
21-05-07, 22:50
Un piccolo estratto dal file:
Aprile...Maggio..Sconto....Zona.....Desc rizione
500000 250000 250000 FINOCCHIO 'VILLE BIFAM.'
Impressionante il dato - meno 50% in un mese...
Questa Zona FINOCCHIO deve essere alquanto malfamata :D
Ma sei sicuro che a Lido di Classe ci siano questi prezzi?
Io ho visto alcuni appartamenti a Marina Romea e costano meno della
meta' e sono nuovi e anche rifiniti bene.
Posso solo dirti che un appartamento ai lidi in media costa meno della
meta che a Rimini o Riccione.
Sono di Forli,conosci la zona e la relativa situazione immobiliare?
I prezzi sono quelli. Li so per certo perke i miei erano intenzionati a comprare la, ma a quei prezzi abbiamo deciso di tenerli altrove i ns soldini.
Inoltre ho amici di famiglia ke hanno comprato.
Un monolocale di 35 m2, senza cantina ne garage, l hanno pagato 90 mila euro + l hanno rimesso un po ha posto (pavimenti porte) in tutto compreso l'agenzia e il notaio gli è venuto oltre 100.
Se chiedi per una villetta i prezzi vanno dai 280 in su.
Zona Marina Romea nn è un gran posto e quindi li costano poco. Se uno si adatta magari si compra un bel appartamento al mare a costo contenuto. NN deve cmq sperare di farci dei grossi affari.
GLi aumenti + considerevoli in zona cmq sn stati a Marina di Ravenna. Negli ultimi 2 anni è il posto in Italia dove sono cresciuti + in assoluto e stanno salendo ancora.
Il motivo è molto semplice. fino a 3-4 anni a Marina nn ci andava nessuno. poi hanno inventato gli happy hour e i giovano hanno incominciato ad andare la con la reltiva lievitazione dei prezzi delle case
Andrea4891
21-05-07, 23:00
Confermo, Luna. Conosco quelle zone e posso affermare che sono le più economiche dell'intero litorale da Trieste a Capo S.ta Maria di Leuca (Puglia).
bèla squérta :D :mmmm: :p :p
Avrei una seconda domanda: secondo voi se la borsa va male e l'inflazione riparte quale bene mi garantisce la tutela del capitale?
Ampie risposte le trovi qui: Financial Sense (http://www.financialsense.com) . In particolare guarda a sinistra le Big Picture Transcription.
In sintesi: aspetti restando liquido la prima scrollata dove va giù tutto. Poi fai indigestione di petroliferi, agricoli, miniere di preziosi.
Il problema è QUANDO.
Lou Cypher
21-05-07, 23:12
Sembrerebbe che nel quartiere "FINOCCHIO" le quotazioni siano crollate.
Attendiamo una Vs. cortese conferma.
Grazie in anticipo.
Andrea4891
21-05-07, 23:19
Sembrerebbe che nel quartiere "FINOCCHIO" le quotazioni siano crollate.
Attendiamo una Vs. cortese conferma.
Grazie in anticipo.
la causa potrebbe essere l'abbandono del pdl sui DICO :confused: :confused: :rolleyes:
Lou Cypher
21-05-07, 23:24
la causa potrebbe essere l'abbandono del pdl sui DICO :confused: :confused: :rolleyes:
DICO di sì!
Cos'è il PDL? :confused: :confused: :confused:
Andrea4891
21-05-07, 23:31
Sono di Forli,conosci la zona e la relativa situazione immobiliare?
I prezzi sono quelli. Li so per certo perke i miei erano intenzionati a comprare la, ma a quei prezzi abbiamo deciso di tenerli altrove i ns soldini.
Inoltre ho amici di famiglia ke hanno comprato.
Un monolocale di 35 m2, senza cantina ne garage, l hanno pagato 90 mila euro + l hanno rimesso un po ha posto (pavimenti porte) in tutto compreso l'agenzia e il notaio gli è venuto oltre 100.
Se chiedi per una villetta i prezzi vanno dai 280 in su.
Zona Marina Romea nn è un gran posto e quindi li costano poco. Se uno si adatta magari si compra un bel appartamento al mare a costo contenuto. NN deve cmq sperare di farci dei grossi affari.
GLi aumenti + considerevoli in zona cmq sn stati a Marina di Ravenna. Negli ultimi 2 anni è il posto in Italia dove sono cresciuti + in assoluto e stanno salendo ancora.
Il motivo è molto semplice. fino a 3-4 anni a Marina nn ci andava nessuno. poi hanno inventato gli happy hour e i giovano hanno incominciato ad andare la con la reltiva lievitazione dei prezzi delle case
http://www.vocinelweb.it/faccine/jump/43.gif http://www.vocinelweb.it/faccine/jump/43.gif http://www.vocinelweb.it/faccine/jump/43.gif
Andrea4891
21-05-07, 23:35
DICO di sì!
Cos'è il PDL? :confused: :confused: :confused:
:censored: bannato ;)
Lou Cypher
21-05-07, 23:45
Sembra che ai Romani non risulti il quartiere "FINOCCHIO".
Potrebbe essere un errore dell'agenzia e che si tratti di "Pinocchio".
A Roma fanno tante promesse...
Sembrerebbe che nel quartiere "FINOCCHIO" le quotazioni siano crollate.
Attendiamo una Vs. cortese conferma.
Grazie in anticipo.
una rondine non fa primavera
un piccolo crollo non è una catastrofe
forse chi vendeva aveva incontrato una nota agenzia romana che sopravvaluta per acquisire incarichi
Oggi ho visto la pubblicita' di una banca che recitava:
Mutuo da 120.000 Euro, rate da 480 Euro al mese.
Poi scritto piccolissimo c'era scritto che il mutuo era a 30 anni, e che alla scandenza si doveva rimborsare in toto il 27% del'ammontare sottoscritto.
Riepilogando:
Per 30 anni paghi 480 Euro al mese (e alla fine della fiera hai sborsato 172800 Euro).
Poi, con l'ultima rata, gli dai altri 32400 Euro.
Morale della favola: in 30 anni gli restituisci 205.200 Euro !!!
quale banca.. :eek: ..........quale banca :eek:
questa della maxi rata è ottima OK! la consiglio ai prossimi acquirenti che non ci arrivano neanche con il trentennale ;) :D
Lou Cypher
22-05-07, 00:01
una rondine non fa primavera
un piccolo crollo non è una catastrofe
forse chi vendeva aveva incontrato una nota agenzia romana che sopravvaluta per acquisire incarichi
Scusa Porchetto, sei di Roma o dintorni? Se sì, potresti confermarci questi dati: una primaria agenzia, come puoi rilevare dal post n. 1, parla di 877 ribassi superiori ai 10.000 euro!
amor_sualk
22-05-07, 07:56
Scusa Porchetto, sei di Roma o dintorni? Se sì, potresti confermarci questi dati: una primaria agenzia, come puoi rilevare dal post n. 1, parla di 877 ribassi superiori ai 10.000 euro!
il mercato immobiliare non e' regolamentato e non c'e' una vetrina immobiliare al pari della borsa.
Chiunque spara il prezzo che vuole quando mette in vendita un immobile. Come fai a considerare "mercato" i prezzi esposti in una agenzia immobiliare?
Lou Cypher
22-05-07, 12:17
il mercato immobiliare non e' regolamentato e non c'e' una vetrina immobiliare al pari della borsa.
Chiunque spara il prezzo che vuole quando mette in vendita un immobile. Come fai a considerare "mercato" i prezzi esposti in una agenzia immobiliare?
Qui si parla di 877 prezzi richiesti nel mese di aprile e, rivelandosi assenti i compratori, diminuiti in maggio di molte migliaia di euro (post n. 1).
Elliot_surfer
22-05-07, 14:12
Sembra che ai Romani non risulti il quartiere "FINOCCHIO".
Potrebbe essere un quartiere di nuova costruzione ... il quartiere degli ultimi acquirenti che lo prenderanno in .... :D
quale banca.. :eek: ..........quale banca :eek:
questa della maxi rata è ottima OK! la consiglio ai prossimi acquirenti che non ci arrivano neanche con il trentennale ;) :D
Se non ricordo male la banca e' IBL (mai sentita prima) e sul sito non c'e' traccia della pubblicita' che ho visto.
Comunque mi sono fatto qualche altro conto.
Con questi, prendendo a prestito 120K Euro, pagando rate da 480 Euro per 30 anni, considerando anche la maxirata finale restituisci alla fine 205.200 Euro.
Facendo un mutuo senza maxirata finale, sulla stessa cifra e con la stessa durata (simulazione ING) si pagano rate di 706 Euro al mese (ma chi puo' permettersele, se non una ristretta elite ???)e alla fine si restituiscono 254160 Euro.
Resta il fatto che dubito che chi fa un mutuo del genere tra 30 anni possa avere un capitale come quello richiesto, per poterlo estinguere. E poi mi chiedo...se uno vuole chiudere il mutuo in anticipo ?
Andrea4891
22-05-07, 14:46
Se non ricordo male la banca e' IBL (mai sentita prima) e sul sito non c'e' traccia della pubblicita' che ho visto.
Comunque mi sono fatto qualche altro conto.
Con questi, prendendo a prestito 120K Euro, pagando rate da 480 Euro per 30 anni, considerando anche la maxirata finale restituisci alla fine 205.200 Euro.
Facendo un mutuo senza maxirata finale, sulla stessa cifra e con la stessa durata (simulazione ING) si pagano rate di 706 Euro al mese (ma chi puo' permettersele, se non una ristretta elite ???)e alla fine si restituiscono 254160 Euro.
Resta il fatto che dubito che chi fa un mutuo del genere tra 30 anni possa avere un capitale come quello richiesto, per poterlo estinguere. E poi mi chiedo...se uno vuole chiudere il mutuo in anticipo ?
GIUSTO !!
32400 Euro :o :rolleyes:
prima di tutto bisogna vedere se fra 30 anni ci sarà ancora l'euro
... ma a tal problema ovvieranno consentendoti di pagare in moneta del popolo (il famoso renminbi cinese)
l'altra eventualità di cui si dovrebbe tener conto è che in 30 anni qualcuno si accorga del trucco dati inflazione e/o si stufi di usare sempre la stessa carta igienica, ogni giorno più sottile :eek: :censored:
... e magari i famosi 32400 Euro siano diventati la paga giornaliera di un apprendista
Lou Cypher
22-05-07, 14:49
Potrebbe essere un quartiere di nuova costruzione ... il quartiere degli ultimi acquirenti che lo prenderanno in .... :D
Si potrebbe trattare forse della zona "Pidocchio": in questo caso il ribasso sarebbe del tutto fisiologico...
Certo che nella capitale ne hanno di fantasia:
Quartiere Finocchio, Via della Scrofa, Vicolo dello Scarafaggio... :D
Lou Cypher
22-05-07, 15:50
Informazione riportata dal sito ufficiale della Pirelli re
21 maggio 2007
Mutui, Usa: insolvenze salite al 62%
Le insolvenze sui mutui, iscritte a registro, sono balzate del 62% negli Stati Uniti ad aprile rispetto a un anno prima, secondo RealtyTrac Inc., che pronostica un ulteriore incremento nel numero di mutui insoluti nel resto dell'anno, sulla scia del calo dei prezzi delle abitazioni e delle più severe condizioni di finanziamento. California, Florida e Ohio risultano in testa in questa classifica che vede 147.708 tra avvisi d'insolvenza, avvisi di messa all'asta e recupero d'ipoteca da parte delle banche il mese scorso, a fronte di 91.168 istanze un anno prima, secondo la società californiana che raccoglie dati sul settore.
Lou Cypher
22-05-07, 15:55
La casa si pagherà in 50 anni
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/22052007/3EEA5D01.TIF
La casa si pagherà in 50 anni
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/22052007/3EEA5D01.TIF
50anni??? :eek: :wall: :wall: :wall:
siamo al ridicolo ormai.........
In pratica le banche saranno propritarie del 100% del patrimonio immobiliare e lo affitteranno mascherandolo come mutuo.
Credo invece sarebbe meglio ridurre l'ammontare del mutuo erogabile (es. Max 60%) in modo da far sgonfiare il mercato e permettere a tutti di comprare casa ad un prezzo ragionevole e soprattutto con un mutuo ragionevole sia in temini di ammontare che di durata.
Sembra che ai Romani non risulti il quartiere "FINOCCHIO".
Potrebbe essere un errore dell'agenzia e che si tratti di "Pinocchio".
A Roma fanno tante promesse...
Che romani sono? :confused:
Finocchio è un popoloso quartiere, strapieno di immigrati, che si trova poco dopo Giardinetti --> Borghesiana sulla Casilina,circa 10km fuori dal G.R.A. comodamente raggiungibile anche da via di Vermicino - Tor Vergata :D
In effetti in quella zona, Finocchio-Borghesiana stanno costruendo a più non posso. Non so se stanno pure vendendo allo stesso modo....
Charlie
Lou Cypher
22-05-07, 17:30
Che romani sono? :confused:
Finocchio è un popoloso quartiere, strapieno di immigrati, che si trova poco dopo Giardinetti --> Borghesiana sulla Casilina,circa 10km fuori dal G.R.A. comodamente raggiungibile anche da via di Vermicino - Tor Vergata :D
In effetti in quella zona, Finocchio-Borghesiana stanno costruendo a più non posso. Non so se stanno pure vendendo allo stesso modo....
Charlie
Finalmente qualche anima buona che ci risponde dopo 2 giorni. Grazie Charlie per l'intervento. Ci riferivamo a post n. 1 dove una primaria agenzia aveva riportato un ribasso nell'offerta del 50%.
Ora ne comprendiamo i motivi. Non ci era dato a sapere che il "FINOCCHIO" fosse strapieno di immigrati. Per ora non godono di troppa popolarità...
Sì Lou ho visto. Però 50% di ribasso mi sembra veramente troppo, o è la solita catapecchia che fanno passare per villa, o è una di quelle miniville di 90mq su 4 livelli in esafamiliare, ecc... con 5 vicini di casa tutti stranieri che ti guardano in cagnesco....:D
Fino a qualche anno fa con meno di 400 milioni la compravi nuova in costruzione, adesso chissà perchè i proprietari credono che valga 400/500.000 euro
Mah, borgata Finocchio non sta mica dietro Piazza di Spagna :D
Charlie
ciroascarone
22-05-07, 18:28
In pratica le banche saranno propritarie del 100% del patrimonio immobiliare e lo affitteranno mascherandolo come mutuo.
Credo invece sarebbe meglio ridurre l'ammontare del mutuo erogabile (es. Max 60%) in modo da far sgonfiare il mercato e permettere a tutti di comprare casa ad un prezzo ragionevole e soprattutto con un mutuo ragionevole sia in temini di ammontare che di durata.
OK!
La casa si pagherà in 50 anni
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/22052007/3EEA5D01.TIF
Per comprare casa con un muto a 50 anni tanto vale andarsene in affitto.
Belli poi i toni enfatici dell'articolo. "Si compra anche per investimento, uno accende il mutuo poi l'affittà e con i soldi ricavati paga la rata..." Ma sì viviamo in mondo di frutta candita...da candy candy...
In pratica le banche saranno propritarie del 100% del patrimonio immobiliare e lo affitteranno mascherandolo come mutuo.
Credo invece sarebbe meglio ridurre l'ammontare del mutuo erogabile (es. Max 60%) in modo da far sgonfiare il mercato e permettere a tutti di comprare casa ad un prezzo ragionevole e soprattutto con un mutuo ragionevole sia in temini di ammontare che di durata.
ma scusa tu dici che 706 euro di mutuo se lo può permettere solo una ristretta elite e poi vuio max 60% di mutuo.su un appartamento di 200mila euro quelli che non possono pagare 706 euro di mutuo mi spieghi dove trovano 80mila euro in contanti+notaio+imp registro+qualche lavoretto+magari qualche folle provvigione all'agente immobiliare di turno con il passamontagna che vuole il 4% per un totale che supera tranquillamente i 100mila euro?
e a proposito di agenti immobiliari sto vizio italico di provare a prendere il 4% da chi compra e il 4% da chi vende (e stup.ido chi accetta),per esempio a londra non esiste proprio.li paga solo chi vende come è giusto che sia.casa mia a torino volevo 230mila,con l'agenzia erano subito diventati 235mila (avevo trattato il 2%),poi hanno aggiunto 25mila al prezzo (perchè la gente vuole trattare) e sono diventati 260mila,poi chi chiamava doveva mettere in conto un ulteriore 4% di provvigioni per comprare e diventavano 270,dopo 3 mesi li ho mandati a stendere e venduta privatamente.questi hanno la pretesa di fare un contovendita e di guadagnare 15mila euro a casa venduta.fin quando trovano i polli continuano ad aprire agenzie,poi arriva la sciacquata solita con serrande tirate giù in fretta.
Per comprare casa con un muto a 50 anni tanto vale andarsene in affitto.
Belli poi i toni enfatici dell'articolo. "Si compra anche per investimento, uno accende il mutuo poi l'affittà e con i soldi ricavati paga la rata..." Ma sì viviamo in mondo di frutta candita...da candy candy...
a londra è normale fare così e fin quando non implode ci si guadagna sempre,addirittura è normale pagare solo la quota interessi e mai il capitale che si rende al momento della vendita.se implode l'immobiliare viene giù il sistema economico con un botto che il 29 era una festa tra amici.
[QUOTE=ixpiria]ma scusa tu dici che 706 euro di mutuo se lo può permettere solo una ristretta elite e poi vuio max 60% di mutuo.su un appartamento di 200mila euro quelli che non possono pagare 706 euro di mutuo mi spieghi dove trovano 80mila euro in contanti+notaio+imp registro+qualche lavoretto+magari qualche folle provvigione all'agente immobiliare di turno con il passamontagna che vuole il 4% per un totale che supera tranquillamente i 100mila euro?
Semplicissimo: l'appartamento da 200000euro, (8muri con 2 cessi ed un box) dovrà necessariamente essere venduto a 100000euro, perchè dopotutto, si tratta di un semplicissimo appartamento, mica la reggia di Caserta!!!!!!!!! OK?
:clap: :clap: :clap: :clap: :clap:
[QUOTE=ixpiria]ma scusa tu dici che 706 euro di mutuo se lo può permettere solo una ristretta elite e poi vuio max 60% di mutuo.su un appartamento di 200mila euro quelli che non possono pagare 706 euro di mutuo mi spieghi dove trovano 80mila euro in contanti+notaio+imp registro+qualche lavoretto+magari qualche folle provvigione all'agente immobiliare di turno con il passamontagna che vuole il 4% per un totale che supera tranquillamente i 100mila euro?
Semplicissimo: l'appartamento da 200000euro, (8muri con 2 cessi ed un box) dovrà necessariamente essere venduto a 100000euro, perchè dopotutto, si tratta di un semplicissimo appartamento, mica la reggia di Caserta!!!!!!!!! OK?
:clap: :clap: :clap: :clap: :clap:
il box non fa parte nei 200mila.se succede come dici è perchè è saltato il sistema economico ed allora di fatto conviene non vendere e se non si riesce a pagare la rata ci si fa esecutare dalle banche.il problema diventerebbe loro e quindi non succederà mai.le banche (e quindi il potere) piuttosto di trovarsi migliaia di immobili da tirare sul mercato,ti fanno il mutuo a vita,ti abbassano i tassi,ti cercano un secondo lavoro e ti telefonano tutte le sere per sentire se stai bene.su una cosa avete ragione tutti,siamo arrivati al punto che invece di lottare per stipendi migliori e contratti a tempo indeterminato per tutti,ci si affanna a fare per forza più debiti per avere la casa di proprietà (proprietà finta,diciamo un leasing infinito) e riempirla di tv al plasma e vasche idromassaggio con doccia,tv,radio,telefono.semplicemente demenziale il voler continuare a scimmiottare i ricchi tenendo il frigo vuoto e le rate scadute.
amor_sualk
22-05-07, 22:04
quale banca.. :eek: ..........quale banca :eek:
questa della maxi rata è ottima OK! la consiglio ai prossimi acquirenti che non ci arrivano neanche con il trentennale ;) :D
si e' scoperto quale banca, link?
amor_sualk
22-05-07, 22:08
Se non ricordo male la banca e' IBL (mai sentita prima) e sul sito non c'e' traccia della pubblicita' che ho visto.
la pubblicita' dove l'hai vista?
Dicci che e' importante. Grazie.
la pubblicita' dove l'hai vista?
Dicci che e' importante. Grazie.
What a pleasure to see old friends again.... :cool:
Scusate l'O.T. :bow:
amor_sualk
22-05-07, 22:39
What a pleasure to see old friends again.... :cool:
Scusate l'O.T. :bow:
Hi dude whassupp?
;)
[QUOTE=ilibi]
il box non fa parte nei 200mila.se succede come dici è perchè è saltato il sistema economico ed allora di fatto conviene non vendere e se non si riesce a pagare la rata ci si fa esecutare dalle banche.il problema diventerebbe loro e quindi non succederà mai.le banche (e quindi il potere) piuttosto di trovarsi migliaia di immobili da tirare sul mercato,ti fanno il mutuo a vita,ti abbassano i tassi,ti cercano un secondo lavoro e ti telefonano tutte le sere per sentire se stai bene.su una cosa avete ragione tutti,siamo arrivati al punto che invece di lottare per stipendi migliori e contratti a tempo indeterminato per tutti,ci si affanna a fare per forza più debiti per avere la casa di proprietà (proprietà finta,diciamo un leasing infinito) e riempirla di tv al plasma e vasche idromassaggio con doccia,tv,radio,telefono.semplicemente demenziale il voler continuare a scimmiottare i ricchi tenendo il frigo vuoto e le rate scadute.
Sulla seconda parte della tua risposta hai perfettamente ragione, però ora mi tocca postare una chicca che nessuno in questi tanto discussi forum sulla bolla immobiliare ha mai detto.
Vediamo chi sa rispondere a questo mio DUBBIO AMLETICO:
come mai conosco non uno ma tanti, tantissimi, forse addirittura troppi agenti e professionisti dell'immobiliare di età compresa tra i 30 ed i 35anni che continuano a vivere in casa da mamma cara? Come mai nessuno compra nulla?
Uno di questi (amico di famiglia geometra agente immobiliare dal 1994) si è appena sposato e vive a 500euri mensili in AFFITTO!!! C--zo, ci sarà un motivo per giustifivare questa "folle" scelta o no? E che dire degli altri: non fanno l'investimento perchè mammoni? :mmmm: :mmmm:
Andrea4891
23-05-07, 00:35
[QUOTE=ixpiria]
Sulla seconda parte della tua risposta hai perfettamente ragione, però ora mi tocca postare una chicca che nessuno in questi tanto discussi forum sulla bolla immobiliare ha mai detto.
Vediamo chi sa rispondere a questo mio DUBBIO AMLETICO:
come mai conosco non uno ma tanti, tantissimi, forse addirittura troppi agenti e professionisti dell'immobiliare di età compresa tra i 30 ed i 35anni che continuano a vivere in casa da mamma cara? Come mai nessuno compra nulla?
Uno di questi (amico di famiglia geometra agente immobiliare dal 1994) si è appena sposato e vive a 500euri mensili in AFFITTO!!! C--zo, ci sarà un motivo per giustifivare questa "folle" scelta o no? E che dire degli altri: non fanno l'investimento perchè mammoni? :mmmm: :mmmm:
non è solo che gli agenti conoscono meglio il mercato e non ci pensano minimamente ad acquistare ora
è anche perchè il numero degli agenti (subagenti, aiutoagenti cottimisti, ecc) si è molto dilatato da quando si è sparsa la voce di questa corsa all'oro, e nel mestiere sono entrati cani e porci, pardon, gente che aveva tentato la gestione di un negozio di abbigliamento e domani tenterà quella di un bar ... insomma gente senza arte nè parte, dropout ...
Lou Cypher
23-05-07, 01:07
Ulteriori elementi a cui non si dato finora il dovuto risalto e che suffragano l'incofutabile prossimo sgonfiaggio dei prezzi, sono gli indici di natalità rimasti al palo, ma sopratutto l'invecchiamento della popolazione indigena, aumentata di molto in virtù delle migliori qualità di vita.
Nell'arco dei prossimi 10 anni, in modo progressivo, se ne andranno a miglior vita un numero impressionante di adulti ora 70-75enni, benestanti e possessori di immobili che, riversandosi sul mercato, ne calmiereranno ulteriormente i prezzi.
Quasi certamente, saranno inoltre introdotte dall'attuale governo, già ampiamente impopolare, politiche a favore dell'edilizia popolare nonchè un'inasprimento sulla fiscalità relativa agli immobili eccedenti la propria abitazione.
A quel punto la frittata sarà servita.
(Slurp!)
ma scusa tu dici che 706 euro di mutuo se lo può permettere solo una ristretta elite e poi vuio max 60% di mutuo.su un appartamento di 200mila euro quelli che non possono pagare 706 euro di mutuo mi spieghi dove trovano 80mila euro in contanti+notaio+imp registro+qualche lavoretto+magari qualche folle provvigione all'agente immobiliare di turno con il passamontagna che vuole il 4% per un totale che supera tranquillamente i 100mila euro?
e a proposito di agenti immobiliari sto vizio italico di provare a prendere il 4% da chi compra e il 4% da chi vende (e stup.ido chi accetta),per esempio a londra non esiste proprio.li paga solo chi vende come è giusto che sia.casa mia a torino volevo 230mila,con l'agenzia erano subito diventati 235mila (avevo trattato il 2%),poi hanno aggiunto 25mila al prezzo (perchè la gente vuole trattare) e sono diventati 260mila,poi chi chiamava doveva mettere in conto un ulteriore 4% di provvigioni per comprare e diventavano 270,dopo 3 mesi li ho mandati a stendere e venduta privatamente.questi hanno la pretesa di fare un contovendita e di guadagnare 15mila euro a casa venduta.fin quando trovano i polli continuano ad aprire agenzie,poi arriva la sciacquata solita con serrande tirate giù in fretta.
il termine tecnico è supero. :cool:
il termine tecnico è supero. :cool:
supero è il termine tecnico di cosa?grazie
ma scusa tu dici che 706 euro di mutuo se lo può permettere solo una ristretta elite e poi vuio max 60% di mutuo.su un appartamento di 200mila euro quelli che non possono pagare 706 euro di mutuo mi spieghi dove trovano 80mila euro in contanti+notaio+imp registro+qualche lavoretto+magari qualche folle provvigione all'agente immobiliare di turno con il passamontagna che vuole il 4% per un totale che supera tranquillamente i 100mila euro?
Azzarola, faccio parte dell'ELITE, non pensavo...
Macs
Azzarola, faccio parte dell'ELITE, non pensavo...
Macs
Su class cnbc hanno fatto uno speciale sul Real Estate. Un tizio del quale non ricordo il nome ha avuto il coraggio di dire che i prezzi degli immobili + degradati in periferia sta subendo una lieve flessione mentre gli immobili di pregio registrano una crescita del 6/7%.
Ma si rendono conto delle pagliacciate che dicono ?
E cmq per immobli di pregio intendeva quelli in zone residenziali di oltre 100 mq.
A me pare una definizione adatta a immobili di medio livello.
Per immobile di pregio io intendo un appartamento di 200 mq in via Majno a Milano oppure a Corso Trieste a Roma.
Non certo un 110 MQ in zona residenziale di Salerno ad esempio.
Tralasciando un attimo il discorso della prima casa, ma pensando a chi ha intenzione di stare più "largo" cambiando la sistuazione abitativa magari permutando la casa per una nuova, con il prezzo del mattone ufficiale medio a 4000 euro/mq vuol dire per una stanza o poco più, pagare una differenza di almeno 120.000 euro, se poi uno pensa tutte le spese accessorie, oneri, tasse, trasloco,vendita dell'attuale casa, sbattimenti vari, quanto verrebbe a costare ?
Sparo una cifra a caso 160.000 euro se non ci sono grosse spese di ristrutturazione, vi quadra ?
Pinco Pallino II
23-05-07, 13:21
Azzarola, faccio parte dell'ELITE, non pensavo...
Macs
Adesso non ti montare la testa... :o
Lou Cypher
23-05-07, 13:26
Tralasciando un attimo il discorso della prima casa, ma pensando a chi ha intenzione di stare più "largo" cambiando la sistuazione abitativa magari permutando la casa per una nuova, con il prezzo del mattone ufficiale medio a 4000 euro/mq vuol dire per una stanza o poco più, pagare una differenza di almeno 120.000 euro, se poi uno pensa tutte le spese accessorie, oneri, tasse, trasloco,vendita dell'attuale casa, sbattimenti vari, quanto verrebbe a costare ?
Sparo una cifra a caso 160.000 euro se non ci sono grosse spese di ristrutturazione, vi quadra ?
Il mercato immobiliare si può suddividere in Italia in almeno 300 microzone. Parlare del prezzo medio di 4.000 euro/mq è pertanto molto vago. Un pollaio a Cortina arriva a costare 100.000 euro, ci sono altre zone che con quella cifra ti compri un 80mq nuovo!
ma scusa tu dici che 706 euro di mutuo se lo può permettere solo una ristretta elite e poi vuio max 60% di mutuo.su un appartamento di 200mila euro quelli che non possono pagare 706 euro di mutuo mi spieghi dove trovano 80mila euro in contanti+notaio+imp registro+qualche lavoretto+magari qualche folle provvigione all'agente immobiliare di turno con il passamontagna che vuole il 4% per un totale che supera tranquillamente i 100mila euro?.
E' proprio questo il punto.
I prezzi sono saliti a livelli insensati perche' i tassi ai minimi storici hanno permesso a chiunque (cani e porci) di indebitarsi, anche al 100%.
Ne segue che chi vendeva, se ne e' approfittato e ha sparato prezzi assurdi, tanto la banca "prestava".
Se ci fosse stato un limite del 60%, piu' di un certo ammontare non avresti potuto predere a prestito, e quindi o i soldi li avevi e compravi, o l'appartamento doveva scendere di prezzo.
D'altra parte e' quello che sta succedendo adesso.
Per comprare casa devo fare un mutuo da 100K Euro a 30 anni ? Cosa troppo, la casa te la tieni o abbassi il prezzo.
Gli italiani sono troppo impegnati a guardare 1-2-3 Stalla per farsi 4 conti.
Molto piu' facile andare a frignare in Tv e dire che le banche sono brutte e cattive e che l'Euro ha raddoppiato i prezzi.
Tralasciando un attimo il discorso della prima casa, ma pensando a chi ha intenzione di stare più "largo" cambiando la sistuazione abitativa magari permutando la casa per una nuova, con il prezzo del mattone ufficiale medio a 4000 euro/mq vuol dire per una stanza o poco più, pagare una differenza di almeno 120.000 euro, se poi uno pensa tutte le spese accessorie, oneri, tasse, trasloco,vendita dell'attuale casa, sbattimenti vari, quanto verrebbe a costare ?
Sparo una cifra a caso 160.000 euro se non ci sono grosse spese di ristrutturazione, vi quadra ?
Parlare di un prezzo medio di 4000 E/mq in Italia mi sembra quantomeno farneticante.
Parlare di un prezzo medio di 4000 E/mq in Italia mi sembra quantomeno farneticante.
Da me in zone lontane dal centro per il nuovo chiedono 5500 al MQ
Follia pura
In zone di maggior pregio si è sugli 8 mila per il nuovo ( sto parlando sempre di zone periferiche/residenziali )
Per il centro sono capaci di chiederti per l'usato , vecchio , decrepito dai 7k ai 12,5K
Se questa non è follia poco ci manca
L'altro gg ho scritto che a Lido di Classe i prezzi hanno raggiunto cifre assurde.
Penso ke anke li però il mercato ristagni un po. NN parlo di flessione dei prezzi(nn ho dati concreti), ma solo di allungamento dei tempi di vendita. Circa un mese fa quando sn andato in giro per vedere alcuni appartamenti, l agenzia della zona, che opera li da 40 anni (ki conosce lido di classe sa di chi sto parlando) ha detto ke gli appartamenti sul lungomare in una settimana sono venduti. Proprio loro però hanno in un annuncio su un giornalino un appartamento a cifre correnti del mercato proprio sul lungomare nel centro di lido di classe in vendità da + di un mese. Inoltre pubblicizzano la vendita di monolocali (nn ricordo il num esatto ma oltre 20) da + di un anno e sono ancora quasi tutti in vendita.
Eppure c'e' gente che ci crede ancora.
Articolo interessante, complesso, sulla interconnessione della bolla immobiliare con la speculazione finanziaria e la "ristrutturazione dei poteri forti".
AVVERTENZA
Solo per utenti smaliziati e consapevoli del rischio enorme a cui ci si espone indebitandosi per 20 o 30 con prezzi assolutamente fuori da ogni logica di mercato.
http://www.italia.attac.org/spip/stampa.php3?id_article=764
N.B. Si consiglia di scaricarlo o stamparlo.
Allora facciamo un copia-incolla. ;)
Da Ricucci ai Fondi Pensione: dove va a parare la bolla immobiliare?
speculazione finanziaria e ristrutturazione dei "poteri forti" in Italia e non solo
pubblicato su www.attac.it il 13 luglio 2005
Da Reporter Associati pubblichiamo questo articolo di Lanfranco Caminiti
L’unica cosa sicura è che Stefano Ricucci sta con Anna Falchi. Tutte le altre liaisons che gli sono state affibbiate, alcune più alcune meno dangereuses, non hanno neanche raggiunto il livello di gossip d’una scappatella, prontamente smentite dagli interessati di turno, e certo non solo perché si è tra uomini di mondo. A sinistra e destra, da D’Alema, per l’ombra di Unipol e Monte dei Paschi, a Berlusconi, per l’ombra del suo "consigliori" Romano Comincioli, è tutto un negare qualsiasi frequentazione. Il boss immobiliarista della Magiste, da un po’ di tempo sotto osservazione ma adesso nel centro del mirino, è stato capace di provocare dichiarazioni infuocate di Montezemolo e Della Valle [che si ergerebbero a difensori della figura dell’"imprenditore puro", del "capitano d’industria" - come lo intendeva Schumpeter per capirci, Schumpeter chi? indovinate: non guida Ferrari e non gioca a centrocampo - mettendo in penombra la propria versione "finanziaria" o immobiliarista: Gabetti e Ifil].
Ma anche le inchieste di Ferruccio de Bortoli, su quel giornale di idee spassionate che è "il Sole 24ore", che gli ha fatto le pulci dal certificato di battesimo al diploma di laurea passando per il certificato penale, con un contorno di interrogazioni parlamentari come quella del sempreverdeacido Occhetto e tutto un sottobosco di "si dice" ribaltati in altri "si dice" del giorno dopo. Sono stati evocati scenari da incubo a proposito della provenienza dei capitali che hanno permesso a Ricucci di acquisire porzioni sempre maggiori delle azioni Rcs a cui sta dando la scalata fino a paventare il lancio di una Opa [la farà, non la farà, sarà il tormentone dell’estate di Capalbio]: mai riferimenti precisi, mai "i nomi", ma proprio per questo uno scenario più fosco, dalla P2 [e il "Corriere" ne sa qualcosa] alla mafia, al crack finanziario colossale. Sostanzialmente e fuori dai denti, il ragionamento è: Ricucci è un prestanome alle cui spalle si intravede una montagna di soldi, come lo erano Sindona, Gelli, Carboni e via spulciando elenchi incappucciati, chi ci sta dietro? È fuori dubbio che Ricucci stia giocando pesante, dalla Antonveneta a Rcs, e forse non è neppure un caso che proprio questi due poli della sua azione siano collegati: le banche, cioè il denaro, che a questi livelli non è mai il "proprio" e non è mai sonante, e i giornali, anzi "il" giornale per eccellenza, il "Corriere della Sera", cioè l’"opinione pubblica". Il progetto "chiaroscuro" - se le cose stanno così - sarebbe ancora più terribile di quanto abbiamo già visto qui che se ne sono viste tante, perché unisce in chiaro quanto finora si è mostrato disgiunto al buio: il denaro delle banche [non solo Antonveneta, ma Bnl e Mediobanca] e i giornali, insomma Calvi e Tassan Din messi insieme alla luce del sole, per dire.
Non ho la più pallida idea di come stiano le cose in questa "lotta di poteri", benché ne avverta, come chiunque abbia un po’ di sale in zucca, la sua importanza e la capacità di influenzare e piegare molti eventi a venire. È questo che vorrei provare a dire: l’azione "allo scoperto" di Ricucci ha un doppio carattere: è, cioè, punto di arrivo di un percorso e "salto" verso un altro. Un "salto" obbligatorio. Un po’ come fu la "scesa in campo" di Berlusconi. In questo senso, rispecchia la situazione dei capitali italiani e il momento della sua economia - e non solo perché Ricucci in realtà appartiene a un pool di immobiliaristi importanti, come Coppola e Statuto, i "romani", con la gran torta del Piano regolatore della capitale che si è apparecchiata finalmente davanti e con agganci forti, da Capitalia a Banca d’Italia - ma perché il mercato immobiliare è stato il vero traino di quest’economia negli ultimi cinque anni e più, e in arrivo di possibili mutamenti monetari e politici, "debbono" mettersi al riparo e governare i cambiamenti. Lo scontro è appena appena cominciato. Forse vale la pena mettere assieme due ragionamenti sul mercato immobiliare italiano.
I dati del mercato immobiliare
Iniziamo dai dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del territorio che, benché metta le mani avanti avvertendo che "la costruzione d’indicatori che consentano di monitorare in modo attendibile ed in via sintetica, dal punto di vista territoriale, gli andamenti di mercato, rappresenta una delle sfide", è comunque la cosa più ufficiale che c’è: "E’ noto che il mercato immobiliare sta conoscendo una fase di crescita sia nelle dimensioni che in termini di valori. I dati delle compravendite di abitazioni dal 1985 al 2003, mostra con evidenza tre periodi distinti.
Una prima fase di crescita (1985-1991) è caratterizzata da un ritmo medio annuo d’incremento della massa delle transazioni di circa il 4,4 per cento e da una battuta di arresto nel 1989.
Il periodo dal 1992 al 1996 presenta invece elementi di crisi e stazionarietà nei volumi di scambio.
Una terza fase, ancora in corso, si apre nel 1997 ed è caratterizzata da un buon ritmo di crescita delle compravendite (6,7 per cento annuo), tanto da conseguire, nel 2003, oltre 200.000 transazioni aggiuntive rispetto al picco del 1991.
Il carburante che ha spinto il motore del mercato immobiliare deriva essenzialmente dalla discesa dei tassi d’interesse. Solo nell’ultimo biennio le difficoltà dei mercati azionari e obbligazionari hanno sicuramente spostato una parte della domanda verso l’investimento immobiliare. Per ciò che concerne i prezzi, esiste una rilevante variabilità di situazioni territoriali. Per tornare all’ultimo periodo, in merito all’influenza degli andamenti dei mercati finanziari e azionari sulla scelta di investire nel "mattone", si può anzitutto affermare che il ciclo positivo del mercato immobiliare non è stato causato dalla crisi della Borsa, che è, infatti, avvenuta dopo che il mercato immobiliare aveva già iniziato a crescere nei volumi di scambio. Per quanto riguarda l’ultimo triennio, si può osservare che nonostante che l’economia italiana si presenti in affanno, il mercato immobiliare sembra essere l’unico mercato a non risentire della crisi/stagnazione. In effetti, nel triennio 2001-2003, i volumi di scambio nel settore abitativo permangono a livelli pari a più di una volta e mezza quelli del 1996 (ultimo anno di crisi prima della ripresa). Si registra inoltre (e si accentua in taluni casi), un’ulteriore crescita dei prezzi delle abitazioni. Da uno studio da noi condotto su Milano, risulta che l’incremento complessivo medio dei prezzi in città, tra il II semestre 2000 ed il I semestre 2003, è una composizione d’incrementi intorno al 24-26 per cento nelle fasce centrali.
Questo andamento in controtendenza può essere spiegato dalla presenza di un flusso aggiuntivo di domanda generata da un insieme di cause intervenute a partire dal 2001: la caduta dei corsi azionari e quindi il rilevante ridimensionamento della capitalizzazione di Borsa (44 per cento in meno tra il 1999 ed il 2002), la pesante incertezza nella politica internazionale, nonché il permanere di bassi tassi d’interesse e l’approvazione di alcuni provvedimenti fiscali che fanno rimpatriare capitali dall’estero (il cosiddetto "scudo fiscale"). E’ dunque probabile che nell’ultimo triennio la domanda d’immobili abbia continuato a rimanere su alti livelli, se non addirittura a crescere, nonostante le difficoltà dell’economia, per il sostegno di una domanda addizionale orientata a ritrarre un rendimento più sicuro di quello azionario (e obbligazionario, dati i recenti casi Cirio e Parmalat) e più elevato di quello offerto dai titoli di Stato. Ovviamente un ruolo centrale sul futuro degli andamenti del mercato sarà esercitato dai tassi d’interesse. Un loro aumento potrebbe innescare un movimento discendente della domanda e dei valori immobiliari. D’altra parte, per le considerazioni sopra svolte, si ritiene che non si possa parlare in Italia dell’esistenza di una bolla immobiliare." [Rapporto Immobiliare 2004, Agenzia del Territorio, Direzione centrale]
L’indebitamento sociale
Eccolo il punto: la bolla speculativa immobiliare. L’ottimismo d’ufficio - e comunque i dati arrivano al primo semestre del 2004 - non può sottrarsi alla citazione del "male". L’allarme, che non è certo solo italiano dato che la spinta del mercato immobiliare è una tendenza dei capitali internazionali, viene lanciato ai primi di giugno da Alan Greenspan, il presidente-guru della Federal reserve, che, come sempre accade in economia, costruisce giochi linguistici: l’edilizia è il vero carburante dell’economia Usa e da anni i prezzi salgono, fino a raggiungere nelle metropoli un aumento del 25-30 per cento e gli americani hanno contratto prestiti su garanzia della casa, aumentando i consumi ma esponendosi in modo eccessivo. Molti cominciano a temere una nuova bolla, e dopo lo scotto dei tecnologici e degli scandali si capisce la fibrillazione, ma Greenspan inventa un nuovo termine, che cita il problema ma è più tranquillizzante: la "schiuma", con riferimento al cappuccino. A suo parere, è possibile che i prezzi calino in alcune località, ma è impossibile che abbiano effetti macroeconomici. A ogni buon conto, decide di aumentare i tassi di uno 0,25 per cento, portandoli al 3.5. Per via della "schiuma" il "Wall Street Journal" ha parlato del "cappuccino di Greenspan". [Greenspan: rischio bolla immobiliare, i tassi saliranno, Ennio Caretto, "Corriere della sera", 10 giugno 2005]
I numeri, al giugno di quest’anno, dicono che sono in calo le richieste di finanziamento ipotecario negli Stati Uniti. L’indice generale del mercato immobiliare nella settimana conclusa il venerdì 24 giugno ha registrato un ribasso dell’1,1 per cento. Nel dettaglio, le richieste di mutuo finalizzate all’acquisto della prima casa hanno segnato una flessione dello 0,4 per cento. In calo anche le domande di rifinanziamento di mutui già in essere: l’indice è sceso dell’1,8 per cento. Va ricordato che il meccanismo dei rifinanziamenti è molto prezioso per l’economia americana, perché viene utilizzato dai cittadini per alimentare la propria liquidità e sostenere i consumi personali.
"Not a bubble, but a little froth", non una bolla, ma una piccola schiuma: quando si dice l’importanza della lingua in economia. Gli studi "sul campo" però stanno a sottolineare proprio quello che Greenspan tende a minimizzare: "Un aspetto della crescita dell’indebitamento nel settore famiglie che ha avuto un forte impatto sulla macroeconomia è stata la crescente tendenza a trarre liquidità dal valore delle abitazioni per finanziare consumi o acquisti di altre attività. Negli ultimi anni questo processo di monetizzazione del capitale immobiliare ha svolto un ruolo significativo nel sospingere i consumi in diversi paesi, in particolare Stati Uniti, Regno Unito, Paesi Bassi, Australia e Irlanda. Nei Paesi Bassi, dopo aver impartito un notevole impulso per diverso tempo, tale effetto ha di recente agito in senso inverso: negli ultimi due anni un sensibile calo nello smobilizzo delle plusvalenze immobiliari ha frenato l’economia in misura rilevante (De Nederlandsche Bank, 2003). La capacità delle famiglie di ricavare liquidità è stata considerevolmente rafforzata dalla maggiore disponibilità di strumenti quali le ipoteche di secondo grado, nonché dai minori costi di transazione connessi con tali strumenti.
Alcuni prodotti permettono alle famiglie di ottenere un credito rotativo garantito dal valore dell’immobile. Grazie a ciò le famiglie sono maggiormente in grado di compensare temporanei cali di reddito e possono inoltre indebitarsi a migliori condizioni in previsione di un aumento dei redditi futuri offrendo la propria casa in garanzia, allentando significativamente i vincoli di liquidità Il capitale monetizzato può essere utilizzato per diversi scopi: spesa per consumi di beni durevoli o non durevoli e servizi; rimborso di debiti di altro tipo; acquisizione di nuove attività (azioni, depositi bancari), ecc. Poiché i tassi di interesse applicati ai prestiti ipotecari sono in genere inferiori rispetto a quelli applicati su tutte le forme alternative di debito delle famiglie, queste sono fortemente incentivate a consolidare nel mutuo altre forme di finanziamento. In particolare, lo smobilizzo del patrimonio immobiliare può essere utilizzato per l’acquisto di beni durevoli, che verrebbe altrimenti finanziato mutuando fondi a tassi nettamente più elevati di quelli ipotecari. Nei paesi in cui è stata maggiormente diffusa, la monetizzazione di capitale immobiliare ha alimentato sia i consumi sia gli investimenti residenziali. In Australia si stima che abbia innalzato il reddito disponibile delle famiglie e, pertanto, la crescita dei consumi di circa 1 punto percentuale in ciascuno degli ultimi quattro anni (Reserve Bank of Australia, 2003a), mentre nel Regno Unito e negli Stati Uniti l’aumento dei redditi ha superato il 2 per cento nel 2000 (Davey, 2001; Deep e Domanski, 2002). Nei Paesi Bassi, viceversa, si stima che l’inversione di tale tendenza abbia ridotto la crescita dei consumi delle famiglie di circa 0,5 punti percentuali nel 2001 e nel 2002, dopo l’aumento di 1 punto nel 2000 (De Nederlandsche Bank, 2003)." [Indebitamento delle famiglie e macroeconomia, Guy Debelle, Rassegna trimestrale BRI, marzo 2004]
La bolla speculativa immobiliare
Quindi, esiste - eccome - una relazione tra caduta dei prezzi-valori degli immobili e effetti macroeconomici, per via della monetizzazione che i neo-proprietari di case hanno ottenuto ipotecando il valore [alto all’acquisto] dell’immobile: è stata usata l’espressione di "bancomat immobiliare", che è efficace e suggestiva. Il riferimento più precipuo, nel timore di una bolla finanziaria, non è però a quella dei mercati tecnologici ma proprio al crack immobiliare [e della borsa e della moneta] giapponese nel passaggio dagli anni ottanta ai novanta.
"Tra il gennaio 1984 ed il dicembre 1989 l’indice Nikkei arrivò quasi a quadruplicarsi, da 10.000 a 38.957 punti, livello mai più raggiunto. Alla base del fenomeno, le eccellenti condizioni di salute dell’economia nipponica, ma anche una politica monetaria eccessivamente permissiva. Nel corso degli anni ’80, infatti, i tassi giapponesi vennero tenuti bassi non solo in funzione delle esigenze interne ma anche in risposta alle pressanti richieste internazionali, segnatamente degli Usa, preoccupati di ridurre il proprio deficit commerciale e di ridare fiato alla congiuntura. La liquidità immessa nel sistema generò la crescita abnorme dei prezzi delle azioni, degli immobili e della terra. Nel clima di generale ottimismo, le famiglie e, soprattutto, le imprese si indebitarono pesantemente offrendo in garanzia un patrimonio valutato a prezzi gonfiati. Il processo si autoalimentava: la crescita dei prezzi accresceva la capacità di indebitamento; l’espansione dei finanziamenti drogava la domanda di azioni e immobili. Le autorità monetarie, preoccupate degli eccessi speculativi, nell’89 avviarono una politica di rialzo dei tassi, che ebbe l’effetto immediato di invertire il trend al rialzo della borsa. I prezzi della terra e degli immobili, i cui mercati sono strutturalmente meno efficienti, continuarono però a salire. A questo punto, nonostante il calo delle borse, la Banca del Giappone continuò ad alzare il tasso di riferimento, portandolo dal minimo del 2.5 per cento del 1989 fino al massimo del 6 per cento nell’agosto del 1990. La politica restrittiva venne mantenuta fino al luglio 1991, e anche allora i tassi vennero ridotti in maniera molto graduale.
Tale comportamento venne considerato ottimale dagli osservatori dell’epoca. L’economia sembrava ancora forte, l’inflazione era sotto controllo e la bolla speculativa stava rientrando. La Banca del Giappone godeva fama di un efficientismo leggendario. Si stava però preparando un terremoto. Il crollo dei prezzi delle azioni e degli immobili, usati come garanzia per l’indebitamento del settore privato, accrebbero la rischiosità dei crediti concessi a piene mani dal settore bancario nel corso degli anni ’80. Le garanzie erano insufficienti, i debitori cominciavano a fallire, le banche restringevano il credito. Le famiglie, spaventate dai crolli dei valori azionari e immobiliari, aumentavano i risparmi a scopo precauzionale riducendo i consumi e provocando la riduzione degli investimenti da parte delle aziende, le quali si ritrovavano con capacità produttive tarate sulle vecchie previsioni di crescita, quindi ormai eccessive. Nella fase di sgonfiamento della bolla speculativa la banca centrale era stata troppo restrittiva. Da quella crisi il Nikkei non si è finora ripreso, e vale oggi poco più di 1/3 rispetto al massimo di 15 anni fa." [Nikkei: le radici della crisi, Albertomauro Sarno, aprile 2001]. Quello che è anche interessante è il ruolo preponderante dei capitali illeciti in questa storia.
"Si conosce ormai con precisione il ruolo delle yakuza nella formazione di quella bolla speculativa. Controllando il traffico di stupefacenti, la prostituzione, le assunzioni nel settore edile e in quello dei lavori pubblici, così come una quota dell’industria molto redditizia dei pachinko, quei biliardi elettrici il cui fatturato è pari a una volta e mezzo quello dell’industria automobilistica giapponese, ovvero a più del 6 per cento del Pil, questi clan del crimine organizzato hanno investito le cooperative immobiliari (jusen), le grandi società di intermediazione finanziaria e le assemblee di azionisti di certe imprese. L’accesso al credito ha permesso loro di riciclare i propri profitti in settori speculativi, nei quali privilegiano le operazioni ad alto rischio. L’esplosione della bolla speculativa, all’inizio degli anni ’90, si è tradotta in un crollo dei corsi azionari e dei prezzi immobiliari e in un’impennata delle sofferenze delle banche e degli istituti di credito. Raisuke Miyawaki, ex direttore dell’Agenzia nazionale di polizia, stima che il 10 per cento di questi crediti sia imputabile agli yakuza, e che il 30 per cento supplementare abbia dei legami probabili con il crimine organizzato: l’ammontare dei debiti non esigibili dei gangster si situa su valori fra i 75 e i 300 miliardi di dollari, pari al 6,5 per cento del Pil nel 1996.
Dopo aver speculato al rialzo, gli yakuza hanno speculato al ribasso, tentando di acquistare beni immobili a prezzi stracciati e bloccando, con occupazioni mirate, la liquidazione del passivo di certe imprese. Ciò spieg