Visualizza versione completa : immobili siamo in bolla?
secondo me dobbiamo esprimerci con un sondaggio
ci vorrebbe prorpio un sondaggino.....comunque no non siamo in bolla. il mercato è alto....., ma le bolle scoppiano e dal mio punto di vista il mercato immobiliare non crollerà
L'esplosione della bolla secondo me ci sarà / c'è già, se ciò vuol dire un -20/30%.
L'esplosione della bolla secondo me ci sarà / c'è già, se ciò vuol dire un -20/30%.
ma dove da noi in Italia???
boh?
ma tu la percentuale la calcoli sul prezzo reale pagato al notaio dopo le trattative?
La forbice c'era anche nel boom, tranne per gli immobili di pregio!
L'esplosione della bolla secondo me ci sarà / c'è già, se ciò vuol dire un -20/30%.
zona e dati di questo :confused: crollo :confused:
Zona: Firenze/Toscana.
Attualmente la forbice tra prezzo richiesto ed offerta accettata si attesta sul 10-15%, con punte del 20%.
Se è normale o succedeva anche prima non lo so, da quello che mi dicono gli agenti imm. che conosco la forbice prima era minore.
p_dinamite
04-04-07, 13:00
secondo me questo 15-20% i venditori lo inglobano nel prezzo di vendita
chiedendo di + per poi concedere lo sconto...
Altro fattore è che di case "belle" in giro ce ne son poche... (almeno nella mia zona)
Quelle costruite di recente son fatte con criteri da risparmiare su tutto... bagni ciechi,... ecc... ecc...
Secondo me una bella casa avrà sempre il suo valore
Zona: Firenze/Toscana.
Attualmente la forbice tra prezzo richiesto ed offerta accettata si attesta sul 10-15%, con punte del 20%.
Se è normale o succedeva anche prima non lo so, da quello che mi dicono gli agenti imm. che conosco la forbice prima era minore.
Era anche prima e + o - anche nel boom( simil Milano), magari non facevano in tempo a mettere il cartello che gia' rogitavano e riuscivano a vendere velocemente anche le topaie!
Poi bisogna vedere in che rapporti sei con gli agenti immobiliari, se sei un acquirente e' il discorso di chiedere all'oste se il vino e' buono.
Comunque il mercato di pregio ha altre dinamiche.
secondo me questo 15-20% i venditori lo inglobano nel prezzo di vendita
chiedendo di + per poi concedere lo sconto...
Altro fattore è che di case "belle" in giro ce ne son poche... (almeno nella mia zona)
Quelle costruite di recente son fatte con criteri da risparmiare su tutto... bagni ciechi,... ecc... ecc...
Secondo me una bella casa avrà sempre il suo valore
infatti la trattativa necessita di un margine, che poi sia quasi inchiodato il prezzo finale perche' l'appartamento li valga avendo un prezzo piu' centrato, o che il venditore non abbia particolare fretta, sono altre variabile extra media.
Vero anche sullo schifo di certe case nuove...al Portello qua a Milano, vicino casa mia, c'e' un complesso che la casa di Barbie e' un sogno!
ahahahahah
per non parlare dei soffitti a 2,70m che soffocano!
Io preferisco le case vecchie da ristrutturare, l'ultima il soffitto ce l'ha a 3,40....e vai di riscaldamentooooo!
ahahahahah
Zona: Firenze/Toscana.
Attualmente la forbice tra prezzo richiesto ed offerta accettata si attesta sul 10-15%, con punte del 20%.
Se è normale o succedeva anche prima non lo so, da quello che mi dicono gli agenti imm. che conosco la forbice prima era minore.
questo volevo sapere, ma da qui a dire che il prezzo delle case è crollato di un 20/30% è un errore, il costruttore la forbice se la crea.......sa perfettamente a che prezzo deve vendere.....per parlare di crollo immobiliare si deve sempre ragionare su un prezzo al mq se dai 3.000 passa ai 2.600/2.500 forse si puo parlare di crollo OK!
Era anche prima e + o - anche nel boom( simil Milano), magari non facevano in tempo a mettere il cartello che gia' rogitavano e riuscivano a vendere velocemente anche le topaie!
Poi bisogna vedere in che rapporti sei con gli agenti immobiliari, se sei un acquirente e' il discorso di chiedere all'oste se il vino e' buono.
Comunque il mercato di pregio ha altre dinamiche.
Mi ero dimenticato di dire che mi riferivo all'usato, segmento signorile ma non extra-lusso.
Ovvio che l'attico in centro storico vista duomo, o la villa a Forte dei Marmi non crolleranno mai.
Gli agenti immobiliari di cui ho riportato le opinioni sono miei amici... e mi hanno consigliato di puntare a strappare il 20% perchè capita spesso.
questo volevo sapere, ma da qui a dire che il prezzo delle case è crollato di un 20/30% è un errore, il costruttore la forbice se la crea.......sa perfettamente a che prezzo deve vendere.....per parlare di crollo immobiliare si deve sempre ragionare su un prezzo al mq se dai 3.000 passa ai 2.600/2.500 forse si puo parlare di crollo OK!
Mi accontenterei di scendere dai 5000 ai 3800... ;)
Mi ero dimenticato di dire che mi riferivo all'usato, segmento signorile ma non extra-lusso.
Ovvio che l'attico in centro storico vista duomo, o la villa a Forte dei Marmi non crolleranno mai.
Gli agenti immobiliari di cui ho riportato le opinioni sono miei amici... e mi hanno consigliato di puntare a strappare il 20% perchè capita spesso.
Mi accontenterei di scendere dai 5000 ai 3800... ;)
molte volte nell'usato la gente si monta :wall: troppo la testa :wall:
Io ho votato però vorrei chiedere che significa:
" rallentamento dei prezzi"
Potrebbe essere una sottigliezza ma credo che sarebbe meglio usare dei termini più "cartesiani".
Per me un prezzo può andare su, può andare giu' o può stare fermo.
Ma che vor dì per un prezzo rallentare?
Non facciamo che qualcuno lo ha scambiato per un treno
:D
Mi ero dimenticato di dire che mi riferivo all'usato, segmento signorile ma non extra-lusso.
Ovvio che l'attico in centro storico vista duomo, o la villa a Forte dei Marmi non crolleranno mai.
Gli agenti immobiliari di cui ho riportato le opinioni sono miei amici... e mi hanno consigliato di puntare a strappare il 20% perchè capita spesso.
Mi accontenterei di scendere dai 5000 ai 3800... ;)
se sono tuoi amici ti possono dare la dritta di chi e' con l'acqua alla gola perche' deve rogitare a sua volta entro certi termini oseno' so' penali, visto i tempi di compravendita allungati.
molte volte nell'usato la gente si monta :wall: troppo la testa :wall:
ma anche perche' e' (o perlomeno era) imbottita di *******te dalle agenzie che hanno sparato prezzi folli per avere provvigioni piu' alte.
Pero' in effetti non si badava tanto al capello...ho visto vendere a prezzi folli, certe catapecchie...rientro dei capitali???
ma anche perche' e' (o perlomeno era) imbottita di *******te dalle agenzie che hanno sparato prezzi folli per avere provvigioni piu' alte.
Pero' in effetti non si badava tanto al capello...ho visto vendere a prezzi folli, certe catapecchie...rientro dei capitali???
ma, sai anche io ho visto gente che comprava a prezzi folli della mondezza, ma ti dico una cosa......lo vedo anche adesso, non sparerei troppo sulle agenzie.....ognuno di noi ha una testa, basta farla ragionare e capire fino a che punto si è disposti a spendere a seconda delle proprie esigenze e necessita OK!
:bow: Io ho votato però vorrei chiedere che significa:
" rallentamento dei prezzi"
Potrebbe essere una sottigliezza ma credo che sarebbe meglio usare dei termini più "cartesiani".
Per me un prezzo può andare su, può andare giu' o può stare fermo.
Ma che vor dì per un prezzo rallentare?
Non facciamo che qualcuno lo ha scambiato per un treno
:D
:bow:
chiedo venia ero indeciso tra sondaggio ironico e uno serio
io sono rialzista mo voto pure io
Io ho votato però vorrei chiedere che significa:
" rallentamento dei prezzi"
Potrebbe essere una sottigliezza ma credo che sarebbe meglio usare dei termini più "cartesiani".
Per me un prezzo può andare su, può andare giu' o può stare fermo.
Ma che vor dì per un prezzo rallentare?
Non facciamo che qualcuno lo ha scambiato per un treno
:D
ti rispondo in termini cartesiani
conosci il significato della derivata seconda rispetto al tempo dei prezzi?
ebbene quando tale derivata è negativa significa che i prezzi rallentano ovvero che la loro variazione nel tempo è sempre più piccola
Peggio della bolla del Nasdaq.
Immobile comprato nel mio condominio nel 99 :450 milioni.
Per un appartamento simile ( al secondo piano mentre quello di cui sopra è al terzo ) hanno avuto il coraggio di chiedere:
680.000 euro - Trattato da un'agenzia Pirelli Real Estate
Oggi l'agente immobiliare ha valutato l'appartamento dei miei 515.000 euro.
Spero che trovino il pollo. Sarei contento per loro.
Aggiungo che dal 99 il potere reale d'acquisto è calato drasticamente per i lavoratori subordinati e statali mentre le quotazioni delle case sono schizofrenicamente quasi raddoppiate.
Non ha davvero senso.
Riporto questo interessante spunto da Guido su un altro forum:
"Oggi mi sento ottimista. Ho pensato che forse il grande botto inizierà 17 aprile 2007 (non é un venerdì, ho già controllato). Premetto che sono piuttosto ignorante della materia fiscale, per cui é possibile che dica castronerie. Correggetemi se sbaglio, ma ho fatto questa riflessione.
Fatto 1.
Approvazione definitiva scudo fiscale: L. 23/04/2002 n. 73
www.paramond.it/art/0204_gianisi/
"... Per il rimpatrio effettivo o la regolarizzazione definitiva dell'attività finanziaria c'è tempo fino al 30 giugno 2002".
Fatto 2.
Nel 2002 si registra uno "scatto" anomalo nei mercati immobiliari di Roma e Milano che stavano tranquillamente concludendo il loro ciclo di crescita (credo che Roma e Milano siano la città d'eccellenza per speculare sulle plusvalenze)
Fatto 3.
In 2-3 anni i prezzi a Roma salgono del 200%, con punte del 600% nelle zone più richieste dagli investitori (a Milano forse un pò di meno). Nel resto d'Italia, meno toccato dalla speculazione, l'incremento é molto meno accentuato.
Fatto 4.
Trascorsi 5 anni dall'acquisto NON SI PAGA ALCUNA IMPOSTA sulle plusvalenze realizzate nella vendita (imposta del 12.5% fino l'anno scorso, aumentata al 20% dal 3 ottobre 2006)
www.unioneconsulenti.it/print.php?sid=1476
Fatto 1 + 2 + 3 + 4 = scudo fiscale: 17/04/2002 + 5 anni = scoppio bolla: 17/04/2007
Se quello che ho pensato é vero al fondo della discesa si dovrebbe arrivare nel 2010.
Forse a partire dal 17/04/2007 a Roma i giornalini di annunci immobiliari li faranno in volumi come l'enciclopedia Treccani.
Vi allego anche un grafico interessante per tutti coloro che credono che il prezzo degli immobili residenziali debbano salire per sempre
ti rispondo in termini cartesiani
conosci il significato della derivata seconda rispetto al tempo dei prezzi?
ebbene quando tale derivata è negativa significa che i prezzi rallentano ovvero che la loro variazione nel tempo è sempre più piccola
Si si la conosco.
Ma continua a esserci confusione.
I prezzi a questo punto possono rallentare pure in discesa, anche in questo caso la variazione nel tempo è sempre più piccola.
In tutti e due casi si può parlare di rallentamento dei prezzi.
Si si la conosco.
Ma continua a esserci confusione.
I prezzi a questo punto possono rallentare pure in discesa, anche in questo caso la variazione nel tempo è sempre più piccola.
In tutti e due casi si può parlare di rallentamento dei prezzi.
ok hai ragione ma il test l'ho scritto di getto
comunque il risultato è che i prezzi si stabilizzanoquando rallentano sia in discesa che in salita
tendiamo ad un valore asisntotico.
secondo te dove stanno andando i prezzi degli immobili?
ok hai ragione ma il test l'ho scritto di getto
comunque il risultato è che i prezzi si stabilizzanoquando rallentano sia in discesa che in salita
tendiamo ad un valore asisntotico.
secondo te dove stanno andando i prezzi degli immobili?
Per me il destino è tracciato verso la discesa.
Non ci sono ragioni fondamentali per giustificare un rialzo dell'ordine del +200% nel giro di pochi anni.
Tutte le menate varie aumento di costi dei materiali, scarsezza di aree edificabili non stanno nè in cielo nè in terra per giustificare questi rialzi.
Se il costo degli immobili dovesse dipendere dai materiali allora non si capisce perchè un appartamento a Roma vale 10 volte tanto a mq di quello a Trapani.
Inoltre ogni fase di rialzo perpetuo dovrebbe essere sostenuto da una ricchezza crescente delle famiglie : dove potranno lavorare tutti i milioni di giovani italiani per potersi permettere l'acquisto?
Precariato, salari sotto i mille euro , ricercatori che lavorano per un tozzo di pane.
Anche gli immigrati non sono in grado di assorbire gli alti prezzi, visto che logicamente possono partire da conti economici molto bassi.
Inoltre ogni fase di rialzo perpetuo dovrebbe essere sostenuto da una ricchezza crescente delle famiglie : dove potranno lavorare tutti i milioni di giovani italiani per potersi permettere l'acquisto?
Precariato, salari sotto i mille euro , ricercatori che lavorano per un tozzo di pane.
Anche gli immigrati non sono in grado di assorbire gli alti prezzi, visto che logicamente possono partire da conti economici molto bassi.
Finalmente un ragionamento reale dotato di senso.
Pinco Pallino II
12-04-07, 11:22
Per me il destino è tracciato verso la discesa.
Non ci sono ragioni fondamentali per giustificare un rialzo dell'ordine del +200% nel giro di pochi anni.
Tutte le menate varie aumento di costi dei materiali, scarsezza di aree edificabili non stanno nè in cielo nè in terra per giustificare questi rialzi.
Se il costo degli immobili dovesse dipendere dai materiali allora non si capisce perchè un appartamento a Roma vale 10 volte tanto a mq di quello a Trapani.
Inoltre ogni fase di rialzo perpetuo dovrebbe essere sostenuto da una ricchezza crescente delle famiglie : dove potranno lavorare tutti i milioni di giovani italiani per potersi permettere l'acquisto?
Precariato, salari sotto i mille euro , ricercatori che lavorano per un tozzo di pane.
Anche gli immigrati non sono in grado di assorbire gli alti prezzi, visto che logicamente possono partire da conti economici molto bassi.
Solo 2 considerazioni
1) se ognuno parte da una stima soggettiva del rialzo degli ultimi 6-7 anni diventa impossibile qualunque discussione seria. Nella mia realtà emiliana i prezzi sono aumentati nel periodo considerato di circa il 60% in termini nominali . A Gela probabilmente saranno aumentati di meno, a Milano e Roma di più, ma parlare di un incremento nazionale medio del 200% non sta nè in cielo nè in terra.
2) Al tendenziale impoverimento della classe media corrisponde un tendenziale arricchimento del ceto superiore . I poveri saranno costretti a vivere in sempre meno metri quadrati, i ricchi aumenteranno la porzione di immobili posseduta, ma questa polarizzazione della ricchezza non implica necessariamente una diminuzione tendenziale nel prezzo degl immobili
Il punto 2 non è chiaro.
Il ricco non compra 1000 appartamenti semiperiferici da 70 mq ma 1 attico da 1000 mq di prestigio.Quei 1000 appartamenti sono destinati al ceto medio il quale non avrà più,esaurito il credito facile e l'aiuto della generazione precedente,alcuna possibilità di sostenere i prezzi attuali.
Dunque mi pare ineluttabile un calo brusco dei prezzi.
Non esiste una compensazione.
AtaruMoroboshi
12-04-07, 13:12
Il punto 2 non è chiaro.
Il ricco non compra 1000 appartamenti semiperiferici da 70 mq ma 1 attico da 1000 mq di prestigio.Quei 1000 appartamenti sono destinati al ceto medio il quale non avrà più,esaurito il credito facile e l'aiuto della generazione precedente,alcuna possibilità di sostenere i prezzi attuali.
Dunque mi pare ineluttabile un calo brusco dei prezzi.
Non esiste una compensazione.
OK!
Scusate, mi serve un parere, anche se rischio l'off topic.
Allora: acquisto nuovo immobile sulla carta tramite agenzia.
La provvigione all'agenzia è dovuta al momento in cui il costruttore accetta la proposta dell'acquirente... E se in seguito il costruttore decide di recedere regolarmente dal contratto previa restituzione di caparra??? Chi mi restituisce la provvigione data all'agenzia??
Pinco Pallino II
12-04-07, 17:06
Il punto 2 non è chiaro.
Il ricco non compra 1000 appartamenti semiperiferici da 70 mq ma 1 attico da 1000 mq di prestigio.Quei 1000 appartamenti sono destinati al ceto medio il quale non avrà più,esaurito il credito facile e l'aiuto della generazione precedente,alcuna possibilità di sostenere i prezzi attuali.
Dunque mi pare ineluttabile un calo brusco dei prezzi.
Non esiste una compensazione.
Non ti è chiaro perchè ti sfugge la differenza tra l'acquisto per uso personale e l'acquisto per investimento.
Io stesso senza essere ricco negli ultimi 10 anni ho approfittato del calo dei tassi e del conseguente prevedibile rialzo immobiliare per acquistare diversi appartamenti che ora affitto prevalentemente ad extra. Dalle mie parti gli immigrati continuano ad arrivare e tutti hanno bisogno di un tetto sopra la testa.
Non ti è chiaro perchè ti sfugge la differenza tra l'acquisto per uso personale e l'acquisto per investimento.
Io stesso senza essere ricco negli ultimi 10 anni ho approfittato del calo dei tassi e del conseguente prevedibile rialzo immobiliare per acquistare diversi appartamenti che ora affitto prevalentemente ad extra. Dalle mie parti gli immigrati continuano ad arrivare e tutti hanno bisogno di un tetto sopra la testa.
Quando chi sta dentro gli immobili non ti pagherà ( non te lo auguro ) poi mi verrai a dire se è stato un buon investimento.
Cmq il discorso è sempre il solito: chi ha gli immobili sostiene che aumenteranno sempre chi non li ha il contrario.
Il mercato lo regge la classe media non i super ricchi.
Quindi se la classe media si impoverisce sempre di piu' invevitabilmente gli immobili " destinati " alla classe media scenderanno di prezzo.
Ciao
Pinco Pallino II
12-04-07, 19:16
Quando chi sta dentro gli immobili non ti pagherà ( non te lo auguro ) poi mi verrai a dire se è stato un buon investimento.
Cmq il discorso è sempre il solito: chi ha gli immobili sostiene che aumenteranno sempre chi non li ha il contrario.
Il mercato lo regge la classe media non i super ricchi.
Quindi se la classe media si impoverisce sempre di piu' invevitabilmente gli immobili " destinati " alla classe media scenderanno di prezzo.
Ciao
Mai detto che gli immobili cresceranno sempre, periodi di calo ce ne sono stati e ce ne saranno sempre.
La tua teoria condivisa mi pare anche da altri in questo 3D è che man mano che aumenta il divario tra chi ha poco e chi ha tanto le quotazioni degli immobili destinati a chi ha poco debbano scendere.
A me pare evidente invece che l'aumento del prezzo degli asset vada di pari passo con l'aumento della polarizzazione della ricchezza . E il motivo è che entrambi i fenomeni hanno alla radice la stessa causa, cioè il continuo aumento della massa monetaria che penalizza i redditi fissi e avvantaggia i detentori di asset, tra cui appunto gli immobili. Non si può quindi comprendere la dinamica delle quotazioni degli immobili senza considerare la variabile monetaria .
Non ti è chiaro perchè ti sfugge la differenza tra l'acquisto per uso personale e l'acquisto per investimento.
Io stesso senza essere ricco negli ultimi 10 anni ho approfittato del calo dei tassi e del conseguente prevedibile rialzo immobiliare per acquistare diversi appartamenti che ora affitto prevalentemente ad extra. Dalle mie parti gli immigrati continuano ad arrivare e tutti hanno bisogno di un tetto sopra la testa.
La rendita degli affitti è proporzionale agli altri fattori in campo.Infatti il discorso compro per affittare fila se quanto ottieni dagli affitti ti ripaga delle spese (del mutuo etc) e in più ti consente un margine rilevante di guadagno.
Chiaramente se le famiglie saranno sempre più in difficoltà per pagare i mutui per un eventuale acquisto lo stesso varrà per pagare gli affitti esorbitanti che circolano oggi.
Lo dimostra il fatto stesso che come tu dichiari i destinatari dei tuoi affitti sono extracomunitari che notoriamente si stipano in folte tribù negli appartamenti per sostenere l'alto costo del canone mensile.
Quindi mi pare evidene che ragionare in termini di compro e affitto agli extracomunitari non mi pare azzeccatissimo.
marchese76
13-04-07, 16:22
La rendita degli affitti è proporzionale agli altri fattori in campo.Infatti il discorso compro per affittare fila se quanto ottieni dagli affitti ti ripaga delle spese (del mutuo etc) e in più ti consente un margine rilevante di guadagno.
Chiaramente se le famiglie saranno sempre più in difficoltà per pagare i mutui per un eventuale acquisto lo stesso varrà per pagare gli affitti esorbitanti che circolano oggi.
Lo dimostra il fatto stesso che come tu dichiari i destinatari dei tuoi affitti sono extracomunitari che notoriamente si stipano in folte tribù negli appartamenti per sostenere l'alto costo del canone mensile.
Quindi mi pare evidene che ragionare in termini di compro e affitto agli extracomunitari non mi pare azzeccatissimo.
Già.
Sarà conveniente comprare e affittare un appartamento finchè il rendimento sarà superiore ad altre forme di investimento poco rischiose come ad esempio un BTP (che ha un rating al contrario dell'inquilino che non ce l'ha).
Effettivamente prima o poi dovrà esserci un rallentamento delle quotazioni perchè se da un appartamento mi attendo un rendimento lordo del 4% rispetto al suo valore, si capisce che si arriverà ad un punto in cui un inquilino non potrà più permettersi di pagare certi affitti,dunque:
- o interverranno i Comuni dando contributi a chi non riesce a pagare gli affitti alimentando la crescita dei prezzi delle case;
- o aumenteranno i casi di insolvenza da parte degli inquilini rendendo l'investimento nel mattone più rischioso e dunque meno appetibile con conseguente diminuzione della domanda e quindi dei prezzi;
- o è prevedibile un intervento dello Stato che fisserà un limite nella determinazione dei canoni con conseguente calo dei prezzi delle case non trovando più redditizio, l'investitore, il mercato del mattone.
Già.
Sarà conveniente comprare e affittare un appartamento finchè il rendimento sarà superiore ad altre forme di investimento poco rischiose come ad esempio un BTP (che ha un rating al contrario dell'inquilino che non ce l'ha).
Effettivamente prima o poi dovrà esserci un rallentamento delle quotazioni perchè se da un appartamento mi attendo un rendimento lordo del 4% rispetto al suo valore, si capisce che si arriverà ad un punto in cui un inquilino non potrà più permettersi di pagare certi affitti,dunque:
- o interverranno i Comuni dando contributi a chi non riesce a pagare gli affitti alimentando la crescita dei prezzi delle case;
- o aumenteranno i casi di insolvenza da parte degli inquilini rendendo l'investimento nel mattone più rischioso e dunque meno appetibile con conseguente diminuzione della domanda e quindi dei prezzi;
- o è prevedibile un intervento dello Stato che fisserà un limite nella determinazione dei canoni con conseguente calo dei prezzi delle case non trovando più redditizio, l'investitore, il mercato del mattone.
L'equo canone ....
Pinco Pallino II
13-04-07, 20:03
Già.
Sarà conveniente comprare e affittare un appartamento finchè il rendimento sarà superiore ad altre forme di investimento poco rischiose come ad esempio un BTP (che ha un rating al contrario dell'inquilino che non ce l'ha).
Effettivamente prima o poi dovrà esserci un rallentamento delle quotazioni perchè se da un appartamento mi attendo un rendimento lordo del 4% rispetto al suo valore, si capisce che si arriverà ad un punto in cui un inquilino non potrà più permettersi di pagare certi affitti,dunque:
- o interverranno i Comuni dando contributi a chi non riesce a pagare gli affitti alimentando la crescita dei prezzi delle case;
- o aumenteranno i casi di insolvenza da parte degli inquilini rendendo l'investimento nel mattone più rischioso e dunque meno appetibile con conseguente diminuzione della domanda e quindi dei prezzi;
- o è prevedibile un intervento dello Stato che fisserà un limite nella determinazione dei canoni con conseguente calo dei prezzi delle case non trovando più redditizio, l'investitore, il mercato del mattone.
Posso risponderti per quel che riguarda l'unica realtà che conosco bene, Modena e provincia.
Attualmente sono in vigore sia i contributi comunali per gli inquilini a basso reddito sia i cosiddetti "patti in deroga", in pratica il proprietario ha l'opzione di accettare un affitto calmierato con in cambio il vantaggio di pagare meno tasse. Non so se tali iniziative siano diffuse su tutto il territorio nazionale o solo a livello locale.
Riguardo alla possibilità della reintroduzione di un nuovo equo canone, se lo facessero si ridurrebbe inevitabilmente anche l'offerta di appartamenti in affitto, ma in effetti sono così stupidi che potrebbero effettivamente reintrodurlo.
Sulla relazione tra rendimenti titoli di stato e rendita degli affitti hai ragione, è per questo che la tipologia di appartamenti da investimento che dalle mie parti tira di più è il taglio sotto i 150.000 euro che garantisce un 5% lordo che diventa un 3% reale netto. In questo senso è senza dubbio vero che il rialzo dei tassi rende sempre meno conveniente l'acquisto per investimento.
La mia idea è che una volta che l'economia Usa rallenti anche la ripresa europea si arresterà, costringneo la Bce a interrompere i rialzi.
Posso risponderti per quel che riguarda l'unica realtà che conosco bene, Modena e provincia.
Attualmente sono in vigore sia i contributi comunali per gli inquilini a basso reddito sia i cosiddetti "patti in deroga", in pratica il proprietario ha l'opzione di accettare un affitto calmierato con in cambio il vantaggio di pagare meno tasse. Non so se tali iniziative siano diffuse su tutto il territorio nazionale o solo a livello locale.
Riguardo alla possibilità della reintroduzione di un nuovo equo canone, se lo facessero si ridurrebbe inevitabilmente anche l'offerta di appartamenti in affitto, ma in effetti sono così stupidi che potrebbero effettivamente reintrodurlo.
Sulla relazione tra rendimenti titoli di stato e rendita degli affitti hai ragione, è per questo che la tipologia di appartamenti da investimento che dalle mie parti tira di più è il taglio sotto i 150.000 euro che garantisce un 5% lordo che diventa un 3% reale netto. In questo senso è senza dubbio vero che il rialzo dei tassi rende sempre meno conveniente l'acquisto per investimento.
La mia idea è che una volta che l'economia Usa rallenti anche la ripresa europea si arresterà, costringneo la Bce a interrompere i rialzi.
Si ma al 4,25% qui ci si arriva di SICURO
Vediti il rendimento del BTP trentennale ...
Ciao
Pinco Pallino II
13-04-07, 20:40
La rendita degli affitti è proporzionale agli altri fattori in campo.Infatti il discorso compro per affittare fila se quanto ottieni dagli affitti ti ripaga delle spese (del mutuo etc) e in più ti consente un margine rilevante di guadagno.
Chiaramente se le famiglie saranno sempre più in difficoltà per pagare i mutui per un eventuale acquisto lo stesso varrà per pagare gli affitti esorbitanti che circolano oggi.
Lo dimostra il fatto stesso che come tu dichiari i destinatari dei tuoi affitti sono extracomunitari che notoriamente si stipano in folte tribù negli appartamenti per sostenere l'alto costo del canone mensile.
Quindi mi pare evidene che ragionare in termini di compro e affitto agli extracomunitari non mi pare azzeccatissimo.
In parte ho già detto nella risposta a marchese qui sopra.
Gli extra in effetti tendono a subaffittare una stanza a parenti ed amici, il proprietario di solito lo sa ma fa finta di niente, consapevole del fatto che maggiore è il numero di quanti concorrono a pagare l'affitto maggiore è la probabilità che l'affitto venga regolarmente pagato.
Gli italiani invece difficilmente accettano di condividere un appartamento con altre persone, in più sono molto più frequenti i casi di separazione-divorzio con conseguente maggiore difficoltà nel pagare regolarmente l'affitto.
scusate l'iniciso...pincopallino ce l'hai msn messanger. se sì, potremo parlare un po' di brasov...
La mia idea è che una volta che l'economia Usa rallenti anche la ripresa europea si arresterà, costringneo la Bce a interrompere i rialzi.
E' un'idea molto azzardata.............
Non credo che l'economia Usa sia in procinto di rallentare: se guardi il Pil degli ultimi 10 anni, per esempio, ti accorgi che quello degli ultimi 3 non è stato formidabile. Tutt'altro. Se poi guardi al Pil di Cina ed India ti accorgi che c'è in atto una crescita sostenuta. Molto sostenuta. E' anche grazie a loro che il Pil mondiale si mantiene a livelli ragguardevoli (oltre il 4%).
Per quel che conta la mia opinione credo che gli Usa debbano ancora cominciare a fare vedere la (vera) crescita di questo ciclo. Ciclo che è cominciato intorno al 2.003. Il Dow Jones è ai livelli del 2.000 e il Nasdaq è sotto del 50% da quella data (va bene che il Nasdaq è stato ubriacato dalle Net company.......ma Microsoft, Lucent, Yahoo, etc. sono molto importanti).
Come ben sai la massa monetaria è troppo elevata e anche qui abbiamo un eccesso che il mercato, prima o poi, dovrà correggere.
Considera che i tassi area € sono ancora in quella che viene ritenuta una fase accomodante. Poi c'è quella neutra. Se dovessimo andare nella fase restrittiva?
Non voglio farmi i fatti tuoi ma valuta se la tua asset allocation è soddisfacente. Non ti dico di disfarti tout court degli immobili ma considera con attenzione se, per caso, sei "sguarnito" negli asset obbligazionari e azionari. Un ribilanciamento potrebbe essere saggio.
Elliot_surfer
13-04-07, 21:37
La mia idea è che una volta che l'economia Usa rallenti anche la ripresa europea si arresterà, costringneo la Bce a interrompere i rialzi.
In europa si devono ancora sostenere fusioni a livello di industrie del secondario,imho, ciò sarà conseguenza del rialzo dei tassi che porterà a cecare una maggiore profittabilità delle imprese attraverso il ridimensionamento della scala di produzione; il margine per crescere le società industriali europee lo hanno adesso, considerando poi che i mercati non sono ancora proprio perfettamente integrati e il recente nuovo ingresso di membri ue, ci sara spazio per crescere, in europa, anche se gli usa andassero in recessione.
Poi esiste la cina, l' india , l' africa, il sud america e il medio oriente per vendere prodotti, mica solo gli usa.
consultant
14-04-07, 01:32
se i tassi tornassero a scendere, significherebbe che l'economia sta regredendo. Se l'economia regredisse, molta gente perderebbe il lavoro o subirebbe riduzioni retributive.
Se molta gente perdesse il lavoro o subisse riduzioni retributive, da un lato si abbasserebbe la domanda aggregata rendendo la recessione ancor + dura, dall'altro aumenterebbero le insolvenze che aumenterebbe notevolmente l'offerta di abitazioni.
Pinco Pallino II
14-04-07, 10:59
In europa si devono ancora sostenere fusioni a livello di industrie del secondario,imho, ciò sarà conseguenza del rialzo dei tassi che porterà a cecare una maggiore profittabilità delle imprese attraverso il ridimensionamento della scala di produzione; il margine per crescere le società industriali europee lo hanno adesso, considerando poi che i mercati non sono ancora proprio perfettamente integrati e il recente nuovo ingresso di membri ue, ci sara spazio per crescere, in europa, anche se gli usa andassero in recessione.
Poi esiste la cina, l' india , l' africa, il sud america e il medio oriente per vendere prodotti, mica solo gli usa.
E' una questione di ordini di grandezza, il disavanzo commerciale Usa è pari a circa 800 miliardi di $ l'anno, come mercato di sbocco da soli valgono molto di più di tutti gli altri paesi da te citati messi insieme. Inoltre esportare in Cina con un euro forte ed uno yuan sottovalutato la vedo molto dura. E' un fatto che quando per l'economia Usa piove da noi nevica.
Pinco Pallino II
14-04-07, 11:05
se i tassi tornassero a scendere, significherebbe che l'economia sta regredendo. Se l'economia regredisse, molta gente perderebbe il lavoro o subirebbe riduzioni retributive.
Se molta gente perdesse il lavoro o subisse riduzioni retributive, da un lato si abbasserebbe la domanda aggregata rendendo la recessione ancor + dura, dall'altro aumenterebbero le insolvenze che aumenterebbe notevolmente l'offerta di abitazioni.
E' un fatto che il maggior rialzo nell'immobiliare in Italia c'è stato dal 2001 al 2005, proprio mentre l'economia italiana cresceva a ritmi da prefisso telefonico.
Da ciò deduco che tra le variabili che influenzano la dinamica del mercato immobiliare il trend dei tassi di interesse è più importante del trend del pil
E' un fatto che il maggior rialzo nell'immobiliare in Italia c'è stato dal 2001 al 2005, proprio mentre l'economia italiana cresceva a ritmi da prefisso telefonico.
Da ciò deduco che tra le variabili che influenzano la dinamica del mercato immobiliare il trend dei tassi di interesse è più importante del trend del pil
Si guarda caso proprio dopo l'approvazione dello scudo fiscale , il parco buoi scannato dalla borsa , i tassi bassi.
Non si puo' che scendere opinione personale e la prova è il campo di battaglia.
Avro' visto 15 appartamenti dei quali nessuno venduto negli ultimi 4 mesi.
Richieste assurde ( alcune agenzie si rifiutano di prendere il mandato )
Insolvenze che aumentano.
La vedo nera ...
Elliot_surfer
14-04-07, 12:41
E' una questione di ordini di grandezza, il disavanzo commerciale Usa è pari a circa 800 miliardi di $ l'anno, come mercato di sbocco da soli valgono molto di più di tutti gli altri paesi da te citati messi insieme. Inoltre esportare in Cina con un euro forte ed uno yuan sottovalutato la vedo molto dura. E' un fatto che quando per l'economia Usa piove da noi nevica.
Questo vale ORA.
Ma si sa già che tra qualche annetto le cose saranno totalmente diverse. E' un conto prendere posizione ora, un conto sarà salire sulla barca quando gli affari saranno già fatti. Sinceramente credo che chi gira grosse somme abbia un ottica di investimento di ampio respiro e che nn si limita a credere che il futuro sarà uguale al presente; perciò non agisce secondo criteri "normali" o semplicemente basando le sue aspettative su come le cose girano adesso.
LA CORSA
DEL DENARO
di Giuseppe Turani
La due principali banche centrali (Federal Reserve e BCE) hanno spiegato che ci sono in giro preoccupanti spinte inflazionistiche e che quindi i tassi non potranno scendere. Anzi, in Europa arriveranno al 4.50%. E in America...
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13 Aprile 2007 2:54 MILANO
Il contenuto di questo scritto esprime il pensiero dell' autore e non necessariamente rappresenta la linea editoriale di Wall Street Italia, che rimane autonoma e indipendente.
(WSI) – Il costo del denaro sta per salire ovunque. In Europa la Bce si è appena riunita e ha deciso che, per ora, i tassi di interesse rimangono fermi al 3,75 per cento. Ma ha avvertito che si notano preoccupanti spinte inflazionistiche e che quindi sarà inevitabile andare verso aumenti del costo del denaro.
Il primo aumento, che porterà i tassi di interesse al 4 per cento, dovrebbe avvenire a giugno. Non è da escludere, però, l´arrivo di altri due aumenti (entrambi da 25 basis point) entro la fine dell´anno, quando il denaro costerà il 4,50 per cento. Negli Stati Uniti, dove molti si aspettavano immediati ribassi dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve, l´aria è cambiata di colpo.
La banca centrale ha spiegato infatti che (come in Europa) ci sono in giro preoccupanti spinte inflazionistiche e che quindi il costo del denaro non potrà scendere. Anzi, non si può nemmeno escludere che sia destinato a aumentare, proprio per contrastare la crescita dell´inflazione. Insomma, denaro più caro (a breve) al di qua e al di là dell´Atlantico.
Copyright © La Repubblica per Wall Street Italia, Inc. Riproduzione vietata. All rights reserved
diventa interessante..
Elliot_surfer
14-04-07, 13:41
Quindi c' è ancora chi crede che comperare casa come investimento sia un affare? :D
Pinco Pallino II
14-04-07, 14:06
Questo vale ORA.
Ma si sa già che tra qualche annetto le cose saranno totalmente diverse. E' un conto prendere posizione ora, un conto sarà salire sulla barca quando gli affari saranno già fatti. Sinceramente credo che chi gira grosse somme abbia un ottica di investimento di ampio respiro e che nn si limita a credere che il futuro sarà uguale al presente; perciò non agisce secondo criteri "normali" o semplicemente basando le sue aspettative su come le cose girano adesso.
Si era iniziato a parlare delle prospettive sui tassi di interesse, ed io avevo espresso l'opinione che appena l'economia Usa rallenterà anche la ripresa europea ne soffrirà, spingendo la Bce ad interrompere la crescita dei tassi. La mia è quindi chiaramente una previsione di breve, 1-2 anni .
Che per una serie di ragioni tra 10 anni il mondo sarà molto diverso da oggi mi pare inevitabile, ma diverso come ? se tu hai la risposta sicura, beato te.
Pinco Pallino II
14-04-07, 14:14
Si guarda caso proprio dopo l'approvazione dello scudo fiscale , il parco buoi scannato dalla borsa , i tassi bassi.
Non si puo' che scendere opinione personale e la prova è il campo di battaglia.
Avro' visto 15 appartamenti dei quali nessuno venduto negli ultimi 4 mesi.
Richieste assurde ( alcune agenzie si rifiutano di prendere il mandato )
Insolvenze che aumentano.
La vedo nera ...
La tua è una opinione rispettabilissima, al momento nella mia zona la discesa ancora non c'è, da quel che leggo però in altre zone il mercato è in calo .
Come in borsa, quando esiste un trend rialzista ma si inizia a scendere bisogna sempre chiedersi: è una inversione del trend o una correzione a cui seguirà una ripresa del trend al rialzo ? Poi ognuno si da la risposta che ritiene più plausibile.
La tua è una opinione rispettabilissima, al momento nella mia zona la discesa ancora non c'è, da quel che leggo però in altre zone il mercato è in calo .
Come in borsa, quando esiste un trend rialzista ma si inizia a scendere bisogna sempre chiedersi: è una inversione del trend o una correzione a cui seguirà una ripresa del trend al rialzo ? Poi ognuno si da la risposta che ritiene più plausibile.
Il rialzo è frutto della PURA SPECULAZIONE.
Non ci sono motivi che possano aver spinto gli immobili a rivalutarsi del 100% ( o del 2/300% in alcune zone ) dal 99 ad oggi.
Per caso il tuo salario è stato convertito in euro con concambio 1:1 ?
Perchè non so se te ne sei accorto ma 1 Euro VALE 1936,27 lire.
Nella mia città già si iniziano a vedere le crepe.
Il mercato è totalmente illiquido ( pochi scambi ) e di case non se ne vendono.
Sulla carta gli immobili valgono una certa cifra perchè il proprietario BUE li mette in vendita a cifre fuori dall'universo e NESSUNO compra.
Sai quali compravendite vanno in porto ? Le permute.
Swap di assets equivalenti. Ma gente che ha il denaro per poter comprare una casa senza averne un'altra NON CE N'E' perchè si è perso potere d'acquisto e di contro il prezzo degli immobili è salito in maniera del tutto irrazionale
Fenomeno tra l'altro SOLO ITALIANO.
Se vai in Germania a Berlino le case costano una frazione di quanto costano qui.
romaforever
14-04-07, 21:03
Non c'e' nessuna BOLLA. C'e' stato si un fortissimo incremento di prezzi, ma molto probabilmente lo si scontera' con una stagnazione (incremento molto contenuto) per i prossimi anni. Ma non ci sara' un crollo dei prezzi
Non c'e' nessuna BOLLA. C'e' stato si un fortissimo incremento di prezzi, ma molto probabilmente lo si scontera' con una stagnazione (incremento molto contenuto) per i prossimi anni. Ma non ci sara' un crollo dei prezzi
Se non ci sara' un collo dei prezzi, vuol dire che ci saranno molte case invendute.. Se questo sta bene al proprietario ok, problemi suoi ;)
Intanto con i tassi "al rialzo" conviene investire la liquidita' in altri "settori".. Secondo la mia personale opinione il basso costo del denaro, l'entrata dell'euro e l'alta domanda di case ( tipico dell'Italia ) hanno fatto si che i prezzi "esplodessero".. Adesso molta gente che ha acceso mutui a tasso variabile si trova con rate mensili che sono aumentate anche di 200 euro ( quando era il "tempo" di fare i mutui a tasso fisso molti hanno fatto quelli a tasso variabile :no: ) e le vendite di case all'asta sono esplose, chidetevi perche'.. Ah, giusto per vedere a che punto siamo arrivati, ho visto che molte "banche" inclusa ing hanno introdotto i mutui quarantennali KO!
Intanto molte case rimangono invendute per mesi, il che vuol dire oltre a "svalutazione" dell'immbolile, perdita di "denaro" che si ha se quei soldi fossero investiti in altri settori.. Oggi come oggi decisamente la casa non e' uno strumento indicato per chi vuole investire
ilgenerale
14-04-07, 23:16
per me i prezzi sono belli gonfi,infatti nonostante si parli di affitti alle stelle,questi sono totalmente inadeguati al prezzo di acquisto...comprare per affittare e' un autentico suicidio finanziario,nella mia citta',provincia toscana,un appartamento che costa 200 000 euro si affitta a 6/700 euro....vedete voi....e non e' il caso di aumentare i prezzi di locazione(peraltro fermi da anni,al contrario di quanto fantasiosamente si sostiene in tv....)perche' l' offerta comincia a superare nettamente la domanda....per ,me e' cosi' quasi ovunque,forse fanno in parte eccezione le grandi citta',ma in ogni caso anche li il rapporto prezzo immobile affitto rende svantaggioso ogni investimento....siamo in bolla,si sgonfiera' lentamente,10 o forse 20 anni,non esplodera'.
per me i prezzi sono belli gonfi,infatti nonostante si parli di affitti alle stelle,questi sono totalmente inadeguati al prezzo di acquisto...comprare per affittare e' un autentico suicidio finanziario,nella mia citta',provincia toscana,un appartamento che costa 200 000 euro si affitta a 6/700 euro....vedete voi....e non e' il caso di aumentare i prezzi di locazione(peraltro fermi da anni,al contrario di quanto fantasiosamente si sostiene in tv....)perche' l' offerta comincia a superare nettamente la domanda....per ,me e' cosi' quasi ovunque,forse fanno in parte eccezione le grandi citta',ma in ogni caso anche li il rapporto prezzo immobile affitto rende svantaggioso ogni investimento....siamo in bolla,si sgonfiera' lentamente,10 o forse 20 anni,non esplodera'.
Mah a Roma i prezzi sono al limite dell'assurdo.. Giusto per fare un esempio, vicino dove abito io ( in affitto ) vogliono vendere un appartamento posto al piano terra, 3 camere, bagno cucina, piccolo giardino esterno, 840'000'000 euro e a parte la metro non e' una zona con servizi, giusto un bar, un piccolo alimentare e 2 negozietti.. Io spero per loro che trovino il pollo che compra a quei prezzi, ma detto onestamente con quei soldi ti ci fai una villa e non indifferente nella provincia, anzi te la fai al mare.. E quando alla sera torni massacrato dal lavoro o il fine settimana, almeno potrai dire ( *****, sto almeno lavorando per qualcosa che ne vale la pena.. ).
cq la cultura finanziaria dell'italiano medio è ancora bassa, per molti il mattone rimane il miglior investimento, certo, se la cultura media fosse quella di qua dentro, allora si che la bolla espoderebbe, ma non è così....
Pinco Pallino II
16-04-07, 00:57
Il rialzo è frutto della PURA SPECULAZIONE.
Non ci sono motivi che possano aver spinto gli immobili a rivalutarsi del 100% ( o del 2/300% in alcune zone ) dal 99 ad oggi.
Per caso il tuo salario è stato convertito in euro con concambio 1:1 ?
Swap di assets equivalenti. Ma gente che ha il denaro per poter comprare una casa senza averne un'altra NON CE N'E' perchè si è perso potere d'acquisto e di contro il prezzo degli immobili è salito in maniera del tutto irrazionale
Fenomeno tra l'altro SOLO ITALIANO.
Se vai in Germania a Berlino le case costano una frazione di quanto costano qui.
Ma quale 100% di rialzo medio dal '99, ma per cortesia... abitate tutti a Roma o Milano ?
Sulla perdita del potere d'acquisto della maggioranza degli italiani ovviamente concordo, ma quando una parte della popolazione perde potere d'acquisto significa che un'altra parte ne ha guadagnato, mi pare ovvio.
In Germania è diverso perchè lo stato dal dopo la guerra ha costruito e gestito milioni di alloggi dandoli in affitto e calmierando così il mercato.
Chissà perchè nessuno scrive che dal '99 il prezzo del caffè al bar è salito in modo irrazionale, così la pizzeria ed il ristorante , i servizi pubblici , la spesa al supermercato... tutto salito in modo irrazionale. Se vogliamo chiamare l'infazione un fenomeno irrazionale va bene, basta che ci rendiamo conto che la causa principale di tutto ciò è la crescita della massa monetaria.
sentito ora un amico, appartamento appena fuori padova, in vendita da dicembre solo 2 visite... il prezzo richiesto non è poi così alto, stesso di 3 anni fa leggermente aumentato per i molti lavori fatti. che dire le case in vendita stanno aumentando in modo notevole , ma le transazioni no.
AtaruMoroboshi
16-04-07, 10:21
La casa è un bene di consumo , sul quale si calcola l'inflazione, o un bene di investimento?
In Giappone dove la massa monetaria non scherza non mi pare che siano aumentati i prezzi delle case e di altri beni.
In europa non è uniforme questo incremento degli immobili , in Germania ,Svizzera , Ungheria sono stazionari o calati , in Irlanda o Spagna sono aumentati più che in Italia.
Il prezzo del bene immobile a mio avviso, dipende da moltissimi fattori che possono essere anche molto diversi dall'inflazione, domanda-offerta, luogo,posizione, tipologia, prestigio o popolare, speculazione...
Certamente la facilità del credito influisce anche notevolmente sulla domanda...
Sarebbe + corretto valutare il possibile incremento o decremento del costo di costruzione....
marchese76
16-04-07, 12:22
L'elemento di valutazione cardine su cui fare le nostre considerazioni è la legge domanda-offerta che regola qualsiasi mercato.
Come si evince dalle esperienze riportate molti immobili risultano invenduti a causa dei prezzi elevati richiesti,in questo caso il mercato si regolerà da solo: il compratore non è disposto a spendere certe cifre, il venditore o abbassa il prezzo o si tiene l'appartamento invenduto.
Secondo me questo rialzo dei prezzi è dovuto ai tassi di interesse più bassi mai avuti nella storia, dunque indebitarsi costa poco per acquistare ciò che è considerato un sogno, una sicurezza, una tranquillità: la casa.
Non c'è secondo me nessuna bolla,difficilmente credo che i prezzi al metro quadro scenderanno ma piuttosto vivranno una fase di stagnazione.
Un rialzo dei tassi porterà gli investitori sugli strumenti finanziari e diminuiranno le richieste di mutuo per acquistare casa con conseguente raffreddamento del mercato immobiliare.
L'elemento di valutazione cardine su cui fare le nostre considerazioni è la legge domanda-offerta che regola qualsiasi mercato.
Come si evince dalle esperienze riportate molti immobili risultano invenduti a causa dei prezzi elevati richiesti,in questo caso il mercato si regolerà da solo: il compratore non è disposto a spendere certe cifre, il venditore o abbassa il prezzo o si tiene l'appartamento invenduto.
Secondo me questo rialzo dei prezzi è dovuto ai tassi di interesse più bassi mai avuti nella storia, dunque indebitarsi costa poco per acquistare ciò che è considerato un sogno, una sicurezza, una tranquillità: la casa.
Non c'è secondo me nessuna bolla,difficilmente credo che i prezzi al metro quadro scenderanno ma piuttosto vivranno una fase di stagnazione.
Un rialzo dei tassi porterà gli investitori sugli strumenti finanziari e diminuiranno le richieste di mutuo per acquistare casa con conseguente raffreddamento del mercato immobiliare.
molto giusto :bow:
il mercato della casa difficilmente scende se non si trovano compratori i venditori difficilmente venderanno in perdita in quanto a differenza di altri asset la perdita la devi assorbire su tutto il capitale e quindi neccessariamente su cifre rilevanti non puoi frazionare una casa e vendere solo una parte in perdita.
se non sei proprio costretto non vendi l'immobile.
per quanto riguarda i tassi e verò che erano troppo bassi ma il 5% è confrontabile con un rendimento da affitto.
l'obbligazione ha il vantaggio che non devi romperti con inquilini morosi
l'immobile ha il vantaggio che su lunghi o lunghissimi periodi ti ripara dall'inflazione e che difficilmante fallisce rispetto ad obbligazioni ad alto rendimento (cirio parmalat argentina...)
quello che è successo in passato è che potevi acquistare completamente a debito e ricavavi a causa degli interessi molto bassi di più dagli affitti che le rate di mutuo da pagare (rate comprensive anche di una quota di capitale che mano a mano rimborsavi)
marchese76
16-04-07, 17:12
molto giusto :bow:
il mercato della casa difficilmente scende se non si trovano compratori i venditori difficilmente venderanno in perdita in quanto a differenza di altri asset la perdita la devi assorbire su tutto il capitale e quindi neccessariamente su cifre rilevanti non puoi frazionare una casa e vendere solo una parte in perdita.
se non sei proprio costretto non vendi l'immobile.
per quanto riguarda i tassi e verò che erano troppo bassi ma il 5% è confrontabile con un rendimento da affitto.
l'obbligazione ha il vantaggio che non devi romperti con inquilini morosi
l'immobile ha il vantaggio che su lunghi o lunghissimi periodi ti ripara dall'inflazione e che difficilmante fallisce rispetto ad obbligazioni ad alto rendimento (cirio parmalat argentina...)
quello che è successo in passato è che potevi acquistare completamente a debito e ricavavi a causa degli interessi molto bassi di più dagli affitti che le rate di mutuo da pagare (rate comprensive anche di una quota di capitale che mano a mano rimborsavi)
Tranne casi particolari e soggettivi, ora sta cominciando a non essere più redditizio l'investimento in immobili.Al momento si potrebbe paragonare il rendimento di un immobile addirittura con il rendimento di un BOT annuale che nell'ultima asta ha toccato il 4,09% lordo ovvero quanto un BTP a 3 anni e 10 anni.
A questo si aggiunge, come dici giustamente, che con un titolo di stato o obbligazione ad alto rating dormi sonni tranquilli al contrario di un immobile dove rischi che l'inquilino diventi moroso più i vari adempimenti che questo tipo di investimento richiede (dichiarazione 730 delle rendite, ICI e tasse varie, manutenzioni e problemi vari).
D'altro canto subentra un fattore psicologico: la casa è sempre la casa.E' concreta, la vedo, la tocco,è lì e mi dà tranquillità (tranne se si pensa a catastrofi naturali quali terremoti o alluvioni) al contrario per gli investimenti finanziari aleggia sempre lo spettro di un crak.Quante possibilità ci sono ad esempio che fallisca lo Stato Italiano stile Argentina?
Ribadisco, in conclusione, che ora, secondo me, potrebbe iniziare un fase di rallentamento o stagnazione con un'unica incognita: come diceva giustamente precedentemente in un suo intervento Pinco Pallino II continuano ad arrivare immigrati bisognosi di case che mantengono alta la domanda.
...
D'altro canto subentra un fattore psicologico: la casa è sempre la casa.E' concreta, la vedo, la tocco,è lì e mi dà tranquillità (tranne se si pensa a catastrofi naturali quali terremoti o alluvioni) al contrario per gli investimenti finanziari aleggia sempre lo spettro di un crak.Quante possibilità ci sono ad esempio che fallisca lo Stato Italiano stile Argentina?
...
Perchè se l'Italia "crackasse" l'immobiliare dove andrebbe? Manterebbe il suo valore? Se l'aspettativa o il rischio che si vuole evitare è quello del collasso nazionale allora l'investimento da evitare è nel paese Italia nel suo complesso.
marchese76
16-04-07, 17:53
Perchè se l'Italia "crackasse" l'immobiliare dove andrebbe? Manterebbe il suo valore? Se l'aspettativa o il rischio che si vuole evitare è quello del collasso nazionale allora l'investimento da evitare è nel paese Italia nel suo complesso.
Se l'Italia andasse in default, se hai investito in un BTP i tuoi soldi vanno in fumo, al contrario la casa è ancora lì pronta a rivalutarsi nel lungo periodo.
marchese76
16-04-07, 18:17
si può paragonare ad un'obbligazione solo se è una terza casa , ma il grosso del terziario è ad uso personale , prima o seconda casa , e chi compra ad uso personale pensa alla necessità , al tasso , all'investimento sul lungo temine ,alla difficoltà di trovare in affitto ecc ecc.
Siamo al picco ma il rendimento delle obbligazioni c'entra poco , nel senso che le case in passato son salite anche quando i tassi stavano sul 15%
Si può paragonare ad un'obbligazione già la seconda casa perchè, dopo la prima, ovviamente è già una forma di investimento.
Pur essendo "al picco" il discorso è se, nell'attuale scenario, per un investitore è più redditizio impiegare il denaro in obbligazioni o in immobili essendo i rendimenti ormai molto simili.
Quanto al fatto che le case si sono rivalutate anche quando i tassi stavano al 15% è legato più che altro all'aggiornamento ISTAT dei prezzi e all'incremento demografico che sosteneva la domanda.
Quando i tassi erano al 15% ovviamente tutti investivano in BOT, le case come investimento non le pensava quasi nessuno dunque il mercato immobiliare era molto più tranquillo.
Pinco Pallino II
16-04-07, 19:23
Siamo al picco ma il rendimento delle obbligazioni c'entra poco , nel senso che le case in passato son salite anche quando i tassi stavano sul 15%
Concordo che il livello dei tassi in sè è poco significativo, quello che conta è il tasso REALE, al netto cioè dell'inflazione reale. Negli anni '70 i tassi sono stati anche sopra il 15%, ma l'inflazione reale nello stesso periodo era superiore questo rendeva cmq un buon affare l'investimento nel mattone.
Il problema quando si parla di inflazione reale è il paniere di riferimento, se ci metto solo i beni di consumo ottengo una stima, se ci metto anche immobili e terreni ne ottengo un'altra.
Tra parentesi, sarebbe interessante sapere quale era nei '70 il rendimento degli affitti rispetto al capitale investito.
consultant
16-04-07, 20:33
Il prezzo del bene immobile a mio avviso, dipende da moltissimi fattori che possono essere anche molto diversi dall'inflazione, domanda-offerta, luogo,posizione, tipologia, prestigio o popolare, speculazione...
Certamente la facilità del credito influisce anche notevolmente sulla domanda...
Sarebbe + corretto valutare il possibile incremento o decremento del costo di costruzione....
No il costo di costruzione (intesa come spese di opera) non è determinante.... semmai è il costo dei terreni che sale... ma non lo vedrei come causa, bensì come effetto della moda "casa".
Quando in pochi si sognavano di comprar casa, anche la terra edificabile era poco appetibile. Poi a partire dal 98 i prezzi hanno cominciato a risalire, per giungere al super boom del 2002-2004. Dopo il 2000-2001 il mattone è diventato una moda, si costruisce ovunque, anche in capo al mondo. Di conseguenza si sono impennati anche i prezzi dei suoli edificabili. Se davvero non saremo noi ad emigrare in Cina, bensì i cinesi ad immigrare qui in Italia, allora effettivamente la domanda rimarrà sostenuta. Ma allora diventeremo un Paese da 150 milioni di abitanti? :mmmm:
Concordo che il livello dei tassi in sè è poco significativo, quello che conta è il tasso REALE, al netto cioè dell'inflazione reale. Negli anni '70 i tassi sono stati anche sopra il 15%, ma l'inflazione reale nello stesso periodo era superiore questo rendeva cmq un buon affare l'investimento nel mattone.
Il problema quando si parla di inflazione reale è il paniere di riferimento, se ci metto solo i beni di consumo ottengo una stima, se ci metto anche immobili e terreni ne ottengo un'altra.
Tra parentesi, sarebbe interessante sapere quale era nei '70 il rendimento degli affitti rispetto al capitale investito.
C'era l'equo canone negli anni 70 ...
Piuttosto si dovrebbe creare un'indice comparativo analogo al P/E ratio cosi' da comparare immobili in piu' zone e valutare un immobile verso il resto della zona
Qualche cosa del tipo costoimmobile ammortato in 20 anni /affitto annuale
Che ne pensate?
Si può paragonare ad un'obbligazione già la seconda casa perchè, dopo la prima, ovviamente è già una forma di investimento.
Pur essendo "al picco" il discorso è se, nell'attuale scenario, per un investitore è più redditizio impiegare il denaro in obbligazioni o in immobili essendo i rendimenti ormai molto simili.
Quanto al fatto che le case si sono rivalutate anche quando i tassi stavano al 15% è legato più che altro all'aggiornamento ISTAT dei prezzi e all'incremento demografico che sosteneva la domanda.
Quando i tassi erano al 15% ovviamente tutti investivano in BOT, le case come investimento non le pensava quasi nessuno dunque il mercato immobiliare era molto più tranquillo.
no qui non sono d'accordo con te si investiva in immobili quando i tassi erano al 15% perchè l'inflazione era veramente alta i tassi reali erano addirittura negativi, l'immobile era un bene rifugio e c'era ancora l'equo canone,
il mondo cambia e bisogna essere rapidi a leggere i cambiamenti. :bye:
Concordo che il livello dei tassi in sè è poco significativo, quello che conta è il tasso REALE, al netto cioè dell'inflazione reale. Negli anni '70 i tassi sono stati anche sopra il 15%, ma l'inflazione reale nello stesso periodo era superiore questo rendeva cmq un buon affare l'investimento nel mattone.
Il problema quando si parla di inflazione reale è il paniere di riferimento, se ci metto solo i beni di consumo ottengo una stima, se ci metto anche immobili e terreni ne ottengo un'altra.
Tra parentesi, sarebbe interessante sapere quale era nei '70 il rendimento degli affitti rispetto al capitale investito.
non si poteva parlare di un rendimento effettivo perche c'era la legge sull'equo canone del 72 che è stata superata solo negli anni novanta con i patti inderoga.
in precedenza c'era il blocco dei fitti dalla fine della guerra.
si comprava casa solo per la rivalutazione dell'immobile o per il piacere di possederlo non per il redditto da affitto.
ci sono strumenti che danno un pò l'idea , ma poi non è che il mercato rifletta queste cose , come sono invece convinti quelli che sanno di finanza ma meno di case .Perchè non so com'è ma chi sa di economia e finanza spesso l'immobiliare non lo conosce , o lo conosce meno di un portinaio di un palazzo, e crede che funziona con tutte quelle regole di tassi e parametri finanziari dei beni mobili.
Spesso funziona il cosiddetto "orologio" immobiliare più il buon senso .
Posto qui un orologio di circa un anno fa.
si vede l'orologio è sfasato nonostante che i tassi siano uguali in vari paesi dal ciclo diverso.
Secondo me è ora di comprare in Giappone : il fondo è stato toccato , inizia a muoversi e lo yen è svalutato.
Piuttosto si dovrebbe creare un'indice comparativo analogo al P/E ratio cosi' da comparare immobili in piu' zone e valutare un immobile verso il resto della zona
Qualche cosa del tipo costoimmobile ammortato in 20 anni /affitto annuale
Che ne pensate?
si spesso per valutare il valore di un immobile stimo l'affitto che posso ottenere e dividendo tale affitto per un rendimento atteso (5% fino al 10%) trovo un possibile valore di mercato.
però questo non tiene conto di altre importanti variabile quale la valorizzazione dell'immobile con lavori ad esempio.
Sto seguendo questo forum perchè in questi giorni ho acquistato un immobile che mi rende solo il 3,4% che è poco per decidere un investimento ma ho valutato che l'affitto che prendo è basso in quanto affittato al suocero di un amico costruttore (quindi affitto sicuro) e poi con dei lavori di recupero del sottotetto incrementerò la superfice utile di circa un 40%.
Infine la motivazione ultima è quella di possedere tale immobile (un appartamento su un palazzo nobile del 700 in cui ci sono solo due studi professionali e tre famiglie) per non avere altri estranei e per farne un utilizzo personale.
ci sono strumenti che danno un pò l'idea , ma poi non è che il mercato rifletta queste cose , come sono invece convinti quelli che sanno di finanza ma meno di case .Perchè non so com'è ma chi sa di economia e finanza spesso l'immobiliare non lo conosce , o lo conosce meno di un portinaio di un palazzo, e crede che funziona con tutte quelle regole di tassi e parametri finanziari dei beni mobili.
Spesso funziona il cosiddetto "orologio" immobiliare più il buon senso .
Posto qui un orologio di circa un anno fa.
si vede l'orologio è sfasato nonostante che i tassi siano uguali in vari paesi dal ciclo diverso.
Secondo me è ora di comprare in Giappone : il fondo è stato toccato , inizia a muoversi e lo yen è svalutato.
interessante a che ora siamo ora ?
non so se è ironico , ma con tutta l'inesattezza e la lentezza di un settore come questo, soggetto a molte variabili, è una cosa che generalmente funziona , per gli operatori del settore
assolutamente mi sembra interessante invece.
mi chiedo se abbiamo superato le dodici oppure no ovvero se il calo è iniziato oppure no il disegno è vecchio di un anno.
mi sembra corretto che i cicli varino nelle quattro fasi che hai indicato.
tutto qua
Piuttosto si dovrebbe creare un'indice comparativo analogo al P/E ratio cosi' da comparare immobili in piu' zone e valutare un immobile verso il resto della zona
Qualche cosa del tipo costoimmobile ammortato in 20 anni /affitto annuale
Che ne pensate?
Ma che info vuoi di preciso ?
Mio padre nel 81 guadagnava 1 milione al mese e la casa gli costo' 100 milioni.
Con gli stessi anni di anzianità che aveva nel 81 oggi guadagnerebbe 1500 euro a stento e la stessa tipologia di casa nella mia stessa zona viene venduta a 500/550 mila euro
Fatti i conti un po' tu
Ciao
Ma che info vuoi di preciso ?
Mio padre nel 81 guadagnava 1 milione al mese e la casa gli costo' 100 milioni.
Con gli stessi anni di anzianità che aveva nel 81 oggi guadagnerebbe 1500 euro a stento e la stessa tipologia di casa nella mia stessa zona viene venduta a 500/550 mila euro
Fatti i conti un po' tu
Ciao
è quello che dicevo io magari ora la tua zona è ormai centrale mentre le persone che guadagnano 1500 € mese si spostano ancora più in periferia.
mio padre mi racconta che nel 62 il suo stipendio arrivava al mutuo che aveva quando lo ha finito di pagare inizio anni 80 una rata di mutuo corrispondeva ad un pacchetto di sigarette.
quando ha comprato la casa a ponte bianco - roma era vicino ad uno stabilimento industriale adesso però è una zona piuttosto centrale con prezzi di circa 2 - 3 stipendi medi a mq
No people..;
Parlavo di un metodo per comparare la redditivita' dell'investiento per capire se e' in bolla o no, un po' come il P/E ratio nelle azioni
Per esempio se un'immobile in centro ti costa mezzo milione e lo affitti a 4 mila al mese e' comparabile con uno piu' piccolo nella stessa zona che costa 300 e lo affitti a 2 mila? Oppure con uno in periferia da 200 mila e affittato a 1500?
Insomma, un rapporto indexed per poter comparare fra i "peers" e fra regioni (industrie) diverse secondo il principio base; quanto costa e quanto rende
è quello che dicevo io magari ora la tua zona è ormai centrale mentre le persone che guadagnano 1500 € mese si spostano ancora più in periferia.
mio padre mi racconta che nel 62 il suo stipendio arrivava al mutuo che aveva quando lo ha finito di pagare inizio anni 80 una rata di mutuo corrispondeva ad un pacchetto di sigarette.
quando ha comprato la casa a ponte bianco - roma era vicino ad uno stabilimento industriale adesso però è una zona piuttosto centrale con prezzi di circa 2 - 3 stipendi medi a mq
Guarda che io abito a Salerno non a New York.
La casa non è in centro bensi in un quartiere residenziale.
E quartiere residenziale era nell'81 e lo è tutt'ora.
Pinco Pallino II
16-04-07, 23:58
non si poteva parlare di un rendimento effettivo perche c'era la legge sull'equo canone del 72 che è stata superata solo negli anni novanta con i patti inderoga.
in precedenza c'era il blocco dei fitti dalla fine della guerra.
si comprava casa solo per la rivalutazione dell'immobile o per il piacere di possederlo non per il redditto da affitto.
Equo canone daccordo, ma sempre canone era, altrimenti un proprietario si sarebbe tenuto la casa sfitta anzichè pensare di affittarla per 2 lire con tutte le rogne relative. Sarebbe interessante comparare per il periodo considerato il prezzo di un un immobile tipo ed il canone medio percepibile.
Equo canone daccordo, ma sempre canone era, altrimenti un proprietario si sarebbe tenuto la casa sfitta anzichè pensare di affittarla per 2 lire con tutte le rogne relative. Sarebbe interessante comparare per il periodo considerato il prezzo di un un immobile tipo ed il canone medio percepibile.
Se vuoi te lo faccio sapere. I miei erano in fitto prima di comprare casa nel 81.
Ti faccio sapere domani quanto pagavano in lire e ti diro' anche quale era lo stipendio di mio padre cosi potrai fare una comparazione.
Spesso se è costoso , come nei centri delle grandi città , come affitto è meno conveniente che se in periferia.
Il massimo per esempio , nel residenziale , lo ottiene un mio amico in piccoli centri di 1000-5000 abitanti : compra in vecchi borghi e paesi , ristruttura appena , spende magari in tutto 50 mila euro e affitta a 400-500 al mese , il 10 lordo (che nei paesi è spesso anche netto)
metteci tutte le tasse che paghi alla fine mica ti conviene se l'affitto e basso senza le rotture sono grane un idraulico o un muratore costano parecchio
Equo canone daccordo, ma sempre canone era, altrimenti un proprietario si sarebbe tenuto la casa sfitta anzichè pensare di affittarla per 2 lire con tutte le rogne relative. Sarebbe interessante comparare per il periodo considerato il prezzo di un un immobile tipo ed il canone medio percepibile.
non hai vissuto quegli anni se affittavi subivi praticamente un'espropriazione prima c'era il blocco dei fitti una volta affittata la casa era a fitto bloccato e come persa non potevi mandare via l'inquilino se non serviva a te o a un congiunto entro il secondo grado e dovevi dimostare di non avere altre case.
conl'equo canone la situazione erà la stessa con la differenza che il canone era determnato per legge e non bloccato (erano comunque anni di alta inflazione)
a canone libero c'era solo l'affitto transitorio così qualche pollo affittava e poi si trovava con il contratto impugnato
erano tempi duri
c'erano le Br gli anni di piombo....
speriamo che i cicli della storia non si ripetano
metteci tutte le tasse che paghi alla fine mica ti conviene se l'affitto e basso senza le rotture sono grane un idraulico o un muratore costano parecchio
Vabbè se si fanno i ragionamenti con fitti in nero allora che discutiamo a fare ?
....[I] nel residenziale , lo ottiene un mio amico in piccoli centri di 1000-5000 abitanti : compra in vecchi borghi e paesi , ristruttura appena , spende magari in tutto 50 mila euro e affitta a 400-500 al mese , il 10 lordo (che nei paesi è spesso anche netto)
DOVE??????????? abito in un paese di 500o abitanti, ci sono 200 appartamenti in vendita; il mini costava 130.000 nel 2004 ora 122.000, gli affitti del mini arredato nel 2003 500/550 € ora sono a 450/500 €; ci sono cartelli con scritto vendesi e/o affittasi da mesi. Se fai il conto di 6000, euro lordi da cui dretrai l'ici e pagarci le imposte (qui il nero è molto pericoloso) ti resta il 3%.
Un mio amico è andato da un suo amico agente immobiliare dicendo "ho dei soldi da impegnare vorrei comprare un appartamento.." L'altro gli ha risposto se non ti serve sei matto.... fai il conto arancio che ti rende di piu' e non rischi nulla...."
Il 10% loro o netto credo lo si possa guadagnare solo nelgli appartamenti ad uso foresteria per gli studenti, dando per scontato che quando escono lo devi rifare tutto o quasi perchè mezzo sfasciato.
marchese76
17-04-07, 11:56
ho sentito pareri discordi , ma una casa comprata per passarci i weekend o le ferie, secondo me rientra ancora nel bene di consumo con associato investimento . Solo la casa da affittare è un investimento puro , e come ogni investimento può essere azzeccato o sbagliato a seconda dei periodi.
Ma nel decennio degli anni '70 ci sono stati due rialzi immobiliari , ambedue del 50% in in termini reali , oltre l'inflazione e i tassi che allora correvano fra il 10 e il 18%
La seconda casa di proprietà è un vero e proprio investimento.Non è detto che debba essere per forza una casa al mare o in montagna ma anche un secondo appartamento in città da affittare tutto l'anno.
Ma anche l'appartamento al mare o in montagna è un investimento che deve produrre un reddito:
- se ci passi i weekend o le ferie devi calcolare un fitto figurativo per il periodo in cui lo hai occupato;
- se ti rimane sfitto per alcuni periodi dell'anno allora devi valutare fino a che punto ti sta bene avere un bene improduttivo e valutare la ricerca di investimenti maggiormente remunerativi.
Pinco Pallino II
17-04-07, 12:05
Se vuoi te lo faccio sapere. I miei erano in fitto prima di comprare casa nel 81.
Ti faccio sapere domani quanto pagavano in lire e ti diro' anche quale era lo stipendio di mio padre cosi potrai fare una comparazione.
Grazie mi interessa .
marchese76
17-04-07, 12:14
no qui non sono d'accordo con te si investiva in immobili quando i tassi erano al 15% perchè l'inflazione era veramente alta i tassi reali erano addirittura negativi, l'immobile era un bene rifugio e c'era ancora l'equo canone,
il mondo cambia e bisogna essere rapidi a leggere i cambiamenti. :bye:
D'accordo,non ho negato che nel periodo in cui i tassi erano al 15% non si investisse in immobili, semplicemente il mercato era più freddo tanto che allora non si parlava di boom o bolla come se ne parla oggi.
Semplicemente un BOT al 15% era indiscutibilmente la migliore forma di investimento nel rapporto rischio/rendimento (si parlava di BOT people) e per forza di cose sottraeva capitali all'investimento immobiliare.
D'accordo che l'immobile è un bene rifugio ma l'equo canone è un disincentivo all'investimento in immobili.
Nessuno infine nega che il mondo cambia e che viviamo in una realtà complessa alla quale è fondamentale rimanere aggiornati. ;)
marchese76
17-04-07, 12:39
ci sono strumenti che danno un pò l'idea , ma poi non è che il mercato rifletta queste cose , come sono invece convinti quelli che sanno di finanza ma meno di case .Perchè non so com'è ma chi sa di economia e finanza spesso l'immobiliare non lo conosce , o lo conosce meno di un portinaio di un palazzo, e crede che funziona con tutte quelle regole di tassi e parametri finanziari dei beni mobili.
Spesso funziona il cosiddetto "orologio" immobiliare più il buon senso .
Posto qui un orologio di circa un anno fa.
si vede l'orologio è sfasato nonostante che i tassi siano uguali in vari paesi dal ciclo diverso.
Secondo me è ora di comprare in Giappone : il fondo è stato toccato , inizia a muoversi e lo yen è svalutato.
Mi pare un concetto espresso più sulla base di un pregiudizio.
Normalmente chi sa di finanza e di economia ha la mentalità volta all'ottimizzazione delle rendite dei propri investimenti e non si muove o parla senza cognizione di causa sia che si parli di investimenti finanziari che di immobili.
L'orologio postato è riferito a un anno fa, ovvero quando c'era un altro governo con un concetto di politica fiscale diverso, variabile molto importante che potrebbe sfasare l'orologio.
il pregiudizio io l'ho riscontrato spesso in quelli che trattano finanza e beni mobili . Presumono di sapere come funziona il mercato delle case , ma per lo più non sanno maneggiarlo affatto , hanno notizie sbagliate , lo snobbano e non azzeccano un rialzo neppure con le azioni immobiliari , che quando c'è il ciclo delle case positivo si alzano per anni con trend abbastanza facili.
Sulla casa , mica tutti , ma stranamente veramente molti , parlano con poca cognizione di causa
MMhhaaa secondo me fate tutti discorsi sui generis, dottrinali, da fichetti universitari.
La mia constatazione di perugia, di uno che in un anno ha visitato 85 (ottantacinque) abitazioni usate:
Il mercato è in forte rallentamento a livello di transazioni perchè c'è una inflazione di appartamenti-topaie usate, alloggi popolari, cui è possibile scagliare un 20 per cento di sconto. Ovviamente ciò non ha senso perchè se l'appartamento è una topaia non lo comprerei per andarci a vivere nemmeno per 25 euro.
In mezzo a tutte queste topaie possono trovarsi appartamenti stupendi di proprietari che conoscono bene questa situazione e perciò richiedono prezzi da capogiro, contando di venderli con l'ausilio di un buon mezzo pubblicitario quale l'agenzia.
Gli appartamenti decenti, via di mezzo, non transitano attraverso le agenzie perchè non ne hanno bisogno e vengono venduti con il passaparola
a me sembra un mercato abbstanza fermo sull'usato e con qualche inizio di difficoltà sui cantieri dove magari è stata sbagliata la tipologia....
le case sul mercato sono moltissime, molto meno la domanda (ricordiamoci che ben oltre l'80% hanno casa di proprietà). sugli affitti poi c'è la difficoltà a trovare persone che pagano senza problemi e possibilmente non rovinino troppo la casa...
quello che è difficile trovare è la qualità, gli immobili sono mediamenti scadenti e quelli di qualità continuano invece ad andar via rapidamente anche se a prezzi elevati, molti immobili scadenti hanno invece prezzi troppo gonfiati...
a me sembra un mercato abbstanza fermo sull'usato e con qualche inizio di difficoltà sui cantieri dove magari è stata sbagliata la tipologia....
le case sul mercato sono moltissime, molto meno la domanda (ricordiamoci che ben oltre l'80% hanno casa di proprietà). sugli affitti poi c'è la difficoltà a trovare persone che pagano senza problemi e possibilmente non rovinino troppo la casa...
quello che è difficile trovare è la qualità, gli immobili sono mediamenti scadenti e quelli di qualità continuano invece ad andar via rapidamente anche se a prezzi elevati, molti immobili scadenti hanno invece prezzi troppo gonfiati...
Si ma quando all'agente gli proponi un prezzo ribassato del trenta per cento si stufa e poi ci tratta lui con il venditore per non perdere tempo con visite inutili...
Si ma quando all'agente gli proponi un prezzo ribassato del trenta per cento si stufa e poi ci tratta lui con il venditore per non perdere tempo con visite inutili...
anche...ma pure le visite stan calando...uno che conosco con casa in vendita da dicembre ha avuto solo 2 visite...e il prezo non è eccessivo...
Certo, perchè oramai la gente è scaltra e capisce che piuttosto che comprarsi una bettola a poco in contanti, è meglio fare mutuo e comprarsi un nuovo di lusso. E se non ce la fai a pagare rivendi dopo 5 anni e ci hai anche fatto i soldi.
Certo, perchè oramai la gente è scaltra e capisce che piuttosto che comprarsi una bettola a poco in contanti, è meglio fare mutuo e comprarsi un nuovo di lusso. E se non ce la fai a pagare rivendi dopo 5 anni e ci hai anche fatto i soldi.
il punto è che non è affatto detto che da ora in poi si potrà rivendere a prezzo maggiore dopo pochi annni...anche chi compra si è svegliato e non accetta più qualsiasi prezzo (anche perchè i mutui stan salendo...
Certo, perchè oramai la gente è scaltra e capisce che piuttosto che comprarsi una bettola a poco in contanti, è meglio fare mutuo e comprarsi un nuovo di lusso. E se non ce la fai a pagare rivendi dopo 5 anni e ci hai anche fatto i soldi.
Come dice l'amico fever 7 non è certo che rivenderai più alto. Almeno non dopo 5 anni anni.
Inoltre dopo 5 anni di mutuo hai praticamente pagato solo degli interessi: la quota capitale rimborsata è bassissima. Meglio dare un'occhiata al piano di ammortamento prima di fare scelte avventate ;).
Si ma quando all'agente gli proponi un prezzo ribassato del trenta per cento si stufa e poi ci tratta lui con il venditore per non perdere tempo con visite inutili...
Ad un mio collega che si è messo in acquisto l'agenzia lo tempesta di telefonate..........
Ad un mio collega che si è messo in acquisto l'agenzia lo tempesta di telefonate..........
a me contiuano a chiamarmi dopo quasi 3 anni che ho comprato :eek: ...
ultimamente stan vendendo pochino e sono in caccia...
non mi ricordo dove avevo letto che una buona fetta di agenzie sono a rischio chiusura (sono in effetti in numero esagerato) entro il 2007
Vabbè ma il capitale lo recupero dai liquidi che mi derivano dalla vendita...
Le agenzie sono anche eticamente poco corrette; mi sono accorto che quando sei all'inizio e non ti intendi di mercato immobiliare, hai le idee poco chiare , ti tempestano di telefonate perchè credono sia più facile convincerti. Quando vedono che invece sei navigato del settore, cnosci il mercato meglio di loro e sai cosa stai cercando, non ti chiamano più...
Vabbè ma il capitale lo recupero dai liquidi che mi derivano dalla vendita...
sì a meno che il valore del tuo immobile ipotecato sia sceso con il tempo, e quindi ti ritroveresti con un debito da rimborsare più grande del valore del tuo immobile fenomeno chiamato negative equity. altamente improbabile in mercati più liquidi e speculativi come quello americano, figuriamoci in italia
Prima di "chiacchiere da bar" facciamo parlare i "fatti"..
http://www.ixis-cib.com/DocReader/index.aspx?d=44653079554176706E335A457A3 52B506E364E3774673D3D
Grafici 2b e 11b..
Detto questo si prospettano vari casi..
1) Gente che ha i soldi e che li aveva anche prima, "investitori" o "speculatori" chiamateli come volete.. Compravano prima, comprano adesso e compreranno in futuro..
2) Gente "normale", caso tipico della prima casa, marito e moglie che "accedono" ad un mutuo. Beh detto onestamente, non so voi, ma io credo che questa "categoria" di persone sia molto meno propensa all'acquisto che in passato, se poi si vogliono "suicidare" buttandosi nel mutuo quarantennale e 'un altro paio di maniche, ma non credo che siano tutti cosi' disposti..
Quindi cosa succede ? Che le case restano invendute e
a) o si abbassano le quotazioni
b) restano invendute fin quando il proprietario non si decide a vendere se vuole vendere o aspetta che vanga la sua ora e da tutto in "eredita'".. In ogni caso i soldi non si fanno fin che non vendi..
Altra cosa che conferma di come siamo in bolla, le aste che sono letteralmente "esplose" per vari motivi, non ultimo l'aumento dei tassi di interesse..
Grazie mi interessa .
Fatta la ricerca ... mi devi un bollino verde perchè mio padre quando gli chiedo di ricordarsi ste cose si incazza :D
Allora nel 74 senza equo canone lui percepiva uno stipendio netto di 350.000 lire e pagava di fitto 100.000 lire
Poi con l'equo canone ebbe l'inc*l*** : al mio nucleo familiare si aggiunse mia zia che era percettrice di reddito e il canone scatto' da 112.000 a 200.000 lire a fine anni 70.
A fine anni 70 mio padre guadagnava circa 800.000 lire.
Come vedi i fitti erano equilibrati con gli stipendi.
A proposito ti do un altro dato: una casa nello stesso condominio al primo piano costava dai 38 ai 42 milioni.
consultant
18-04-07, 11:05
Vabbè ma il capitale lo recupero dai liquidi che mi derivano dalla vendita...
Le agenzie sono anche eticamente poco corrette; mi sono accorto che quando sei all'inizio e non ti intendi di mercato immobiliare, hai le idee poco chiare , ti tempestano di telefonate perchè credono sia più facile convincerti. Quando vedono che invece sei navigato del settore, cnosci il mercato meglio di loro e sai cosa stai cercando, non ti chiamano più...
Ipotizzando che oggi spendi 200mila euro per la casa, che accendi un mutuo da 200mila euro e che tra 5 anni rivendi la casa a 200mila euro.... senza contare spese, spesine, tasse e balzelli, il risultato sarà che avrai pagato l'affitto alla banca. In sostanza se accendi un mutuo arancio fisso, 200mila euro 30 anni, rata mensile 1056 euro, tra 5 anni avrai pagato alla banca 63360 euro, ma avrai restituito soltanto 17000 euro scarsi di capitale; per cui avrai pagato 63360-17000=46360 (46360/60=772,67)
Il che equivale a dire che in questi 5 anni avrai pagato un affitto di 772,67 euro al mese alla banca... :bow:
Ipotizzando che oggi spendi 200mila euro per la casa, che accendi un mutuo da 200mila euro e che tra 5 anni rivendi la casa a 200mila euro.... senza contare spese, spesine, tasse e balzelli, il risultato sarà che avrai pagato l'affitto alla banca. In sostanza se accendi un mutuo arancio fisso, 200mila euro 30 anni, rata mensile 1056 euro, tra 5 anni avrai pagato alla banca 63360 euro, ma avrai restituito soltanto 17000 euro scarsi di capitale; per cui avrai pagato 63360-17000=46360 (46360/60=772,67)
Il che equivale a dire che in questi 5 anni avrai pagato un affitto di 772,67 euro al mese alla banca... :bow:
semprte che si riesca a vendere allo stesso prezzo che non sempre è detto..(soprattutto se si è comprato molto alto, vedi caso primi 90 e successiva discesa dei prezzi con tassi tra l'altro altissimi)
consultant
18-04-07, 11:54
semprte che si riesca a vendere allo stesso prezzo che non sempre è detto..(soprattutto se si è comprato molto alto, vedi caso primi 90 e successiva discesa dei prezzi con tassi tra l'altro altissimi)
certo, volevo solo mostrare il risultato al netto della dinamica dei prezzi... a dire al vero ho fatto un'ipotesi al netto di tanti fattori... troppi (tasse, agenzia, notaio, manutenzione...)
772 euro son solo gli interessi
L'esempio calza alla perfezione, infatti la villetta che intendo comperare costa 200 mila euro al lordo di notaio, agenzia etc etc...
per acquistarla è necessario un mutuo di 65 mila euro, che mi servirebbe solo come saldo al rogito, che avverrebbe tra un anno e mezzo.
Se la mia azienda dovesse fallire, ra 5 o 7 anni dovrei rivendere la casa, ma attenzione: il mutuo lo pagherei in soli 10 anni.
L'esempio calza alla perfezione, infatti la villetta che intendo comperare costa 200 mila euro al lordo di notaio, agenzia etc etc...
per acquistarla è necessario un mutuo di 65 mila euro, che mi servirebbe solo come saldo al rogito, che avverrebbe tra un anno e mezzo.
Se la mia azienda dovesse fallire, ra 5 o 7 anni dovrei rivendere la casa, ma attenzione: il mutuo lo pagherei in soli 10 anni.
il tuo caso è raro, di solito i finanziamenti sono molto alti in % sul valore della casa....cert che sei fortunato 200mila per una villetta, qui con quella cifra compri un piccolo appartamento a roma o milano forse un monolocale :eek:
Bhè a essere precisi è una trifamiliare.
l'unica remora è che ancora non c'è neppure concessione edilizia, il progetto è nella testa del costruttore... E' la quinta di cinque villette già in costruzione, con concessione...
il tuo caso è raro, di solito i finanziamenti sono molto alti in % sul valore della casa....cert che sei fortunato 200mila per una villetta, qui con quella cifra compri un piccolo appartamento a roma o milano forse un monolocale :eek:
200K€ per una villetta è niente.... a Milano ci compri a malapena un bilocale...
Macs
Vabbè ma il capitale lo recupero dai liquidi che mi derivano dalla vendita...
Le agenzie sono anche eticamente poco corrette; mi sono accorto che quando sei all'inizio e non ti intendi di mercato immobiliare, hai le idee poco chiare , ti tempestano di telefonate perchè credono sia più facile convincerti. Quando vedono che invece sei navigato del settore, cnosci il mercato meglio di loro e sai cosa stai cercando, non ti chiamano più...
quindi dopo 85 visite non ti chiamano più :clap:
non sono un agente ma credo ci sono persone che hanno problemi psicologici nell'acquisto vogliono trovare l'affare della vita quando ci sono tanti squali ben navigati nel mercato, e allora fanno una montagna di visite e denigrano gli oggetti che sono su prezzi medi di mercato
85 visite sono verso la linea del ridicolo in effetti:D
almeno una proposta d'acquisto l'hai fatta (a prezzo ribassato ovviamente) o neppure quella? se non hai trovato nulla che t piace temo invece che nella tua zona non costruiscano tanto bene...
Pinco Pallino II
19-04-07, 09:05
Fatta la ricerca ... mi devi un bollino verde perchè mio padre quando gli chiedo di ricordarsi ste cose si incazza :D
Allora nel 74 senza equo canone lui percepiva uno stipendio netto di 350.000 lire e pagava di fitto 100.000 lire
Poi con l'equo canone ebbe l'inc*l*** : al mio nucleo familiare si aggiunse mia zia che era percettrice di reddito e il canone scatto' da 112.000 a 200.000 lire a fine anni 70.
A fine anni 70 mio padre guadagnava circa 800.000 lire.
Come vedi i fitti erano equilibrati con gli stipendi.
A proposito ti do un altro dato: una casa nello stesso condominio al primo piano costava dai 38 ai 42 milioni.
Grazie per le info, bollinare non posso :)
In effetti con l'equo canone i paragoni diventano più difficili... sembrerebbe dai dati che a fine anni '70 un appartamento valore 40 milioni rendesse affittato ad un nucleo familiare medio circa 1,5 milioni, cioè un 4% lordo...
85 visite sono verso la linea del ridicolo in effetti:D
almeno una proposta d'acquisto l'hai fatta (a prezzo ribassato ovviamente) o neppure quella? se non hai trovato nulla che t piace temo invece che nella tua zona non costruiscano tanto bene...
Questa è l'unico tread degli ultimi che ha un minimo di ampiezza di vedute. Il problema di Perugia è proprio questo: tutti gli appartamenti in vendita sono qualitativamente scarsi, gli unici 2-3 casi in cui potevo fare una proposta, sono arrivato in ritardo perchè in un mercato come questo quando c'è qualcosa di decente si scatena una guerra tra compratori e te lo portano via sotto il naso.
Per esempio: proprio nel caso della villetta, mentre il mio geometra stava analizzando i progetti, è già arrivata una proposta da un altro compratore.
Questa serà andrò a ritrattare ma ormai la vedo dura.
Il nuovo? Appartamenti con il soggiorno che dà vista su muro distante 5 metri (incredibile ma vero) 2 casi. Appartamenti con soggiorni di 15 metri quadri ed angolo cottura annesso che non ci entrava il tavolo, appartamenti su grattaceli abitati prevalentemente da extracomunitari ( non ho nulla contro gli extracomunitari, se lavorano benvengano). Appartamenti con vista su fabbriche che fresano il metallo ( tanto per dare un'idea del rumore) Se ci sono appartamenti sul nuovo appetibili, sono già venduti nel momento in cui il costruttore recinta la terra, e questa fretta rende bene l'idea...
e così discorrendo, fino ad arrivare ad 86.
Poi se si alza il budget a 230 mila euro, allora ci sono cose carine ma quei soldi non li ho.
Per chi mi ha dato del ridicolo:
Sabato sera conosciuta ragazza che ha visitato 123 appartamenti,
Un mese fà conosciuto venditore di casa che ha girato 4 anni per trovarne una.
Amica di mia madre ha visitato 70 case e poi ha rinunciato.
Due miei colleghi hanno girato poi hanno deciso di ristrutturare il primo piano della villa di papà...
Quì a perugia è così...
Pinco Pallino II
19-04-07, 09:32
E' arrivato poco fa il ragazzo che periodicamente mi controlla le caldaie . Si è parlato di case, i suoi suoceri stanno costruendo per i figli una villetta trifamiliare di 500 mq vicino a Casinalbo (paesone ben servito a 10 km da Modena) . Mi dice che per costruire qualità medio bassa si viaggia sui 1000-1200 euro al metro, 1500 se le finiture sono buone come nel loro caso. Il terreno a parte, lo possedevano già.
Imo il terreno può perdere valore se il mercato iniziasse a scendere, mi riesce più difficie immaginare che scendano anche i costi di costruzione.
Questa è l'unico tread degli ultimi che ha un minimo di ampiezza di vedute. Il problema di Perugia è proprio questo: tutti gli appartamenti in vendita sono qualitativamente scarsi, gli unici 2-3 casi in cui potevo fare una proposta, sono arrivato in ritardo perchè in un mercato come questo quando c'è qualcosa di decente si scatena una guerra tra compratori e te lo portano via sotto il naso.
Per esempio: proprio nel caso della villetta, mentre il mio geometra stava analizzando i progetti, è già arrivata una proposta da un altro compratore.
Questa serà andrò a ritrattare ma ormai la vedo dura.
Il nuovo? Appartamenti con il soggiorno che dà vista su muro distante 5 metri (incredibile ma vero) 2 casi. Appartamenti con soggiorni di 15 metri quadri ed angolo cottura annesso che non ci entrava il tavolo, appartamenti su grattaceli abitati prevalentemente da extracomunitari ( non ho nulla contro gli extracomunitari, se lavorano benvengano). Appartamenti con vista su fabbriche che fresano il metallo ( tanto per dare un'idea del rumore) Se ci sono appartamenti sul nuovo appetibili, sono già venduti nel momento in cui il costruttore recinta la terra, e questa fretta rende bene l'idea...
e così discorrendo, fino ad arrivare ad 86.
Poi se si alza il budget a 230 mila euro, allora ci sono cose carine ma quei soldi non li ho.
Per chi mi ha dato del ridicolo:
Sabato sera conosciuta ragazza che ha visitato 123 appartamenti,
Un mese fà conosciuto venditore di casa che ha girato 4 anni per trovarne una.
Amica di mia madre ha visitato 70 case e poi ha rinunciato.
Due miei colleghi hanno girato poi hanno deciso di ristrutturare il primo piano della villa di papà...
Quì a perugia è così...
ti assicuro che purtroppo non solo lì è così, le case di buona qualità sono poche e appunto vanno via veloci e a prezzi alti. c'è poco da fare c'è molta speculazione e bassa qualità:( .
l'ideale sarebbe trovarsi un terreno e costruire ( magari unendo qualche persona...non è semplice ma puoi fare le cose fatte bebne...il punto però è che i terreni son rari e cari...
E' arrivato poco fa il ragazzo che periodicamente mi controlla le caldaie . Si è parlato di case, i suoi suoceri stanno costruendo per i figli una villetta trifamiliare di 500 mq vicino a Casinalbo (paesone ben servito a 10 km da Modena) . Mi dice che per costruire qualità medio bassa si viaggia sui 1000-1200 euro al metro, 1500 se le finiture sono buone come nel loro caso. Il terreno a parte, lo possedevano già.
Imo il terreno può perdere valore se il mercato iniziasse a scendere, mi riesce più difficie immaginare che scendano anche i costi di costruzione.
i costi son saliti tanto per l'mpennata delle materie prime....
in questo periodo sono meno rischiose la case nuove delle altre , perchè il costo non potrà scendere più di tanto , a parte che costano meno e quindi sono più accessibili
Pinco Pallino II
19-04-07, 11:24
i costi son saliti tanto per l'mpennata delle materie prime....
Vero, ma si tratta di un fenomeno mondiale (industriaizzazione della Cina) più che di un fenomeno locale italiano (aumento delle nuove costruzioni con conseguente aumento dela domanda e del prezzo delle materie prime)
La differenza è importante, perchè anche di fronte ad un rallentamento dell'immobiliare il costo delle materie prime e quindi di costruzione resterebbe elevato.
Vero, ma si tratta di un fenomeno mondiale (industriaizzazione della Cina) più che di un fenomeno locale italiano (aumento delle nuove costruzioni con conseguente aumento dela domanda e del prezzo delle materie prime)
La differenza è importante, perchè anche di fronte ad un rallentamento dell'immobiliare il costo delle materie prime e quindi di costruzione resterebbe elevato.
si, ma la ostruzione incide % non troppo, le voci che indidono maggiormente (almeno al nord) sono costo terreno e guadagno costruttore)
Si, ma questo e' vero per le nuove costruzioni.. In giro si vede roba "vecchia di 20 anni minimo" a prezzi assurdi... KO!
Pinco Pallino II
19-04-07, 11:48
Un trend in atto dalle mie parti è la tendenza a spostarsi dalla città verso le frazioni rurali vicine. Già dalla metà degli anni '80 per sfuggire il traffico in aumento era partita la moda di ristrutturare rustici. La differenza è che prima si trattava di un fenomeno limitato alla fascia medio alta della popolazione che si prendeva un rustico e lo trasformava in qualcosa di simile ad una villa, ora il fenomeno riguarda anche la classe media.
A fronte di una innegabile stagnazione dle mercato immobiliare, nella campagna vicina alla città continua la ristrutturazione di immobili, ma stavolta è per realizzare appartamenti di 100-200 mq che nuovi costano circa il 30% medio rispetto al centro abitato.
Pare che la molla di questa tendenza sia la scarsa tolleranza nei condomini della città verso un certo tipo di extracomunitari (nordaficani sopratutto) . Della serie, pur di non avere come vicino di pianerottolo una famiglia che secondo i nostri standard è incivile preferisco rinunciare alla comodità del bar sotto casa.
In più la presenza di un certo tipo di immigrati porta alla svalutazione del condominio e quindi ad una maggior probabilità che gli appartamenti vicini vengano acquistati come investimento per affittarli ad altri extra, è un circolo vizioso che spinge chi può ad andarsene e gli immigrati a riunirsi.
E' la versione emiliana alle banlieu parigine abitate prevalentemente da immigrati algerini ed ai centri delle metropoli Usa pieni di negri ed ispanici
Si, ma questo e' vero per le nuove costruzioni.. In giro si vede roba "vecchia di 20 anni minimo" a prezzi assurdi... KO!
Più che assurdi, direi imbarazzanti.... Ho visto un appartamento in zona Usmate-Velate (bassa brianza) di 110mq in una palazzina anni '60, al terzo piano senza ascensore, riscaldamento centralizzato con spese di circa 2000€/anno :eek: a, udite udite, 185K€
Inutile dire che gli appartamenti più belli vanno via in un attimo.
Ah, qui al nord i prezzi medi dei terreni agricoli si aggirano attorno ai 300-350€/mq, giusto per darvi l'idea.
Saluti
Macs
si è vero, in periferia si trovano costruzioni di ottima fattura a prezzi abbordabili.
Il problema è che lavoro nel centro storico e dovrei mettere in conto quasi un'ora di macchina al giorno...
Pinco Pallino II
19-04-07, 12:03
si, ma la ostruzione incide % non troppo, le voci che indidono maggiormente (almeno al nord) sono costo terreno e guadagno costruttore)
L'incidenza percentuale del costo del terreno varia da zona a zona, es. in un appartamento di 30 anni di media qualità quotato 2000 euro al mq i conti della serva sono : 1200 euro il costo di costruzione se fosse nuovo, che per via dei 30 anni va ridotto di almeno un 30%, quindi 2000 -1200*0,7 = 1160 euro è il costo del terreno.
Il guadagno del costruttore a meno di essere muratori con lo zio geometra ed il suocero idraulico è ineliminabile.
klaus_roma
19-04-07, 13:44
Ah, qui al nord i prezzi medi dei terreni agricoli si aggirano attorno ai 300-350€/mq, giusto per darvi l'idea.
Saluti
Macs
Sicuro?
1000mq 300.000Euro per un terreno agricolo?
E perche'? Che ci fanno?
AtaruMoroboshi
19-04-07, 18:47
Sicuro?
1000mq 300.000Euro per un terreno agricolo?
E perche'? Che ci fanno?
forse voleva dire 3-3.5 euri/mq.... e si è sbagliato....
Io nelle mie zone i terreni agricoli più costosi in assoluto li ho visti nelle terre del barolo.... con prezzi di 25-30 euri mq..... una pazzia
i terreni agricoli possono arrivare anche a 100 euro/mq
forse voleva dire 3-3.5 euri/mq.... e si è sbagliato....
Io nelle mie zone i terreni agricoli più costosi in assoluto li ho visti nelle terre del barolo.... con prezzi di 25-30 euri mq..... una pazzia
Un ettaro di terreno di Brunello ha un valore di 350.000 €, 35 al m2.
Fonte: Corriere della Sera (http://www.corriere.it) di ieri
Questo è il valore dato dal Consorzio del vino Brunello di Montalcino. Non so quali possano valere 100 €/m2, forse qualche terreno viticolo storico, ma penso siano ben pochi.
AtaruMoroboshi
19-04-07, 20:10
Un ettaro di terreno di Brunello ha un valore di 350.000 €, 35 al m2.
Fonte: Corriere della Sera (http://www.corriere.it) di ieri
Questo è il valore dato dal Consorzio del vino Brunello di Montalcino. Non so quali possano valere 100 €/m2, forse qualche terreno viticolo storico, ma penso siano ben pochi.
OK!
Non stento a crederci.... anche qui da me sono arrivati a cifre del genere x terreni con vitigni rinomati e DOC (Barolo).... x il Brunello penso ci sia stata la stessa dinamica...
Xò c'è da dire che cifre del genere se le possono permettere solo colossi del calibro di Giordano,Antinori,Gaia,Fontana Fredda... etc..
Ed si parla di qualche anno fa.... adesso sto notando un certo raffreddamento...
X l'uomo comune sono cifre abnormi e illogiche (a meno che non si decida di mettere a coltura la mariagiovanna, haschis o cocaina)....
Sono, IMO, acquisti + di prestigio che altro....
A pagarlo caro, un terreno agricolo "normale" può valere 5euri..... se proprio ti interessa..... toh al max 10 euri/mq ma proprio xchè è un terreno confinante e ti fa "pezza" e vuoi toglierti fastidi.... sapendo xò bene che non lo ammortizzerai mai...
Vero, ma si tratta di un fenomeno mondiale (industriaizzazione della Cina) più che di un fenomeno locale italiano (aumento delle nuove costruzioni con conseguente aumento dela domanda e del prezzo delle materie prime)
La differenza è importante, perchè anche di fronte ad un rallentamento dell'immobiliare il costo delle materie prime e quindi di costruzione resterebbe elevato.
Quali materie prime ?
Cioè quali materie prime servono per tirar su una casa ?
La prima risorsa è il lavoro dell'uomo. Di materia prima ce n'è ben poca.
Dalla affollatissima città, dove tutte le giovani coppie vivono in provincia perché è più facile trovare un marziano sotto il letto che una casa in affitto, dove studenti fuori sede e stranieri delle più varie etnie si ammassano in ragione di un inquilino a metro quadro, dove in tempo di fiera il mio modesto "bed senza breakfast" riceve 50 volte le richieste che è in grado di soddisfare, scusatemi non posso proprio credere allo scoppio della bolla immobiliare. E' vero che il mercato si avvicina alla saturazione perché ormai il 75% delle famiglie ha case di proprietà. Ma ora ci sono gli indiani che stanno comprando come pazzi...
Io credo che ci sarà un po' di stagnazione dei prezzi ( e penso già di approfittarne per allargare l'attività).
Dalla affollatissima città, dove tutte le giovani coppie vivono in provincia perché è più facile trovare un marziano sotto il letto che una casa in affitto, dove studenti fuori sede e stranieri delle più varie etnie si ammassano in ragione di un inquilino a metro quadro, dove in tempo di fiera il mio modesto "bed senza breakfast" riceve 50 volte le richieste che è in grado di soddisfare, scusatemi non posso proprio credere allo scoppio della bolla immobiliare. E' vero che il mercato si avvicina alla saturazione perché ormai il 75% delle famiglie ha case di proprietà. Ma ora ci sono gli indiani che stanno comprando come pazzi...
Io credo che ci sarà un po' di stagnazione dei prezzi ( e penso già di approfittarne per allargare l'attività).
Veramente in Piazza Verdi e dintorni i prezzi sono scesi e di molto. E pure gli affitti: quest'anno abbiamo avuto 11.000 matricole in meno e si sono sentite........
Per il resto il mercato è fermo. Almeno così mi dicono gli agenti immobiliari che conosco: spero non siano tutti degli incapaci.........:D
chi vuol parlare di bolla immobiliare venga su la chat di finanzaonline vi aspetto la
c'è una chat di finanzaonline ?
si è vero, in periferia si trovano costruzioni di ottima fattura a prezzi abbordabili.
Il problema è che lavoro nel centro storico e dovrei mettere in conto quasi un'ora di macchina al giorno...
senza offesa doc ma una volta cerchi in periferia poi lavori al centro, hai visto 85 case :confused:
:rolleyes: Questa è l'unico tread degli ultimi che ha un minimo di ampiezza di vedute. Il problema di Perugia è proprio questo: tutti gli appartamenti in vendita sono qualitativamente scarsi, gli unici 2-3 casi in cui potevo fare una proposta, sono arrivato in ritardo perchè in un mercato come questo quando c'è qualcosa di decente si scatena una guerra tra compratori e te lo portano via sotto il naso.
Per esempio: proprio nel caso della villetta, mentre il mio geometra stava analizzando i progetti, è già arrivata una proposta da un altro compratore.
Questa serà andrò a ritrattare ma ormai la vedo dura.
Il nuovo? Appartamenti con il soggiorno che dà vista su muro distante 5 metri (incredibile ma vero) 2 casi. Appartamenti con soggiorni di 15 metri quadri ed angolo cottura annesso che non ci entrava il tavolo, appartamenti su grattaceli abitati prevalentemente da extracomunitari ( non ho nulla contro gli extracomunitari, se lavorano benvengano). Appartamenti con vista su fabbriche che fresano il metallo ( tanto per dare un'idea del rumore) Se ci sono appartamenti sul nuovo appetibili, sono già venduti nel momento in cui il costruttore recinta la terra, e questa fretta rende bene l'idea...
e così discorrendo, fino ad arrivare ad 86.
Poi se si alza il budget a 230 mila euro, allora ci sono cose carine ma quei soldi non li ho.
Per chi mi ha dato del ridicolo:
Sabato sera conosciuta ragazza che ha visitato 123 appartamenti,
Un mese fà conosciuto venditore di casa che ha girato 4 anni per trovarne una.
Amica di mia madre ha visitato 70 case e poi ha rinunciato.
Due miei colleghi hanno girato poi hanno deciso di ristrutturare il primo piano della villa di papà...
Quì a perugia è così...
pensa che oggi ho incontrato una vecchia cliente di circa 10 anni fa che all'epoca era diventata la barzelletta delle agenzie imobiliari perchè faceva le visite co