Visualizza versione completa : Immobiliare: è il momento di comprare...
Naturalmente a Berlino! :D
I prezzi sono intorno ai 2000 euro (sì, 2.000 euro!) al mq per appartamenti in centro, in palazzi signorili, non certo in seminterrati di periferia romani.
Come molti sanno, la Germania è l'unica grande nazione europea che non ha avuto una crescita dell'immobiliare negli ultimi anni: questo è stato dovuto a molteplici cause.
La Germania è una potenza economica non certo in decadenza, ha un'economia che tira, seppur con problemi, Berlino è una città veramente europea con servizi europei ed un'economia in crescita, e con una grossa capacità di attirare investimenti
Quindi mi chiedo: possibile che gli immobili siano così sottovalutati rispetto all'Italia? Possibile che una casa signorile di 100 mq al centro di Berlino costi quanto un bilocale seminterrato in periferia a Roma?
E' chiaro che la tendenza di medio periodo non può che essere al riallineamento, attraverso:
- discesa a Roma (Italia in genere)
- salita a Berlino (Germania in genere)
Quali sono le controindicazioni per un investimento immobiliare in Germania?
Forse per un piccolo investitore è difficile, ma per gli istituzionali?
Qualcuno ha già fiutato l'affare e sta mollando il cerino in Italia per investire altrove (Germania e Paesi dell'Est, dove pure c'è una mezza bolla in atto) con maggiori potenzialità.
A noi piccoli forse rimarrebbe qualche fondo immobiliare che investe in Germania, ma per ora non mi sembra ce ne siano in giro.
Voi avete qualche idea su come sia possibile puntare sul mercato immobiliare tedesco?
Grazie
Charlie
Ho trovato questo con google: potrebbe essere un punto di inizio
http://www.berlinonline.it/berlino/berlino.html
non sotto sottovalutati li,....
solo che il mercato funziona un pò meglio....
un mio ex-collega sta vendeno un app. in periferia di brema
circa 100 mq a 120 o 130k €
gioia23
Pare che a Berlino molti immobili siano di proprietà delle banche, e che con una politica non miope stiano cercando di attirare investimenti e PERSONE, tenendo volutamente bassi i canoni di locazione. E quindi anche il valore delle case.
Ma nel giro di 2/3 anni, se aumenta la domanda, aumenteranno anche i prezzi, in controtendenza rispetto al resto d'Europa.
Mi domando: quali sono i rischi reali di un investimento immobiliare a Berlino?
Con 200.000 euro si comprano facilmente due miniappartamenti da affittare: con un canone basso, d'accordo, ma le aspettative di rivalutazione sono sicuramente più alte rispetto all'Italia, dove ormai parlano tutti apertamente di ribasso.
A partire dal Corriere.
Charlie
Future trader
27-03-07, 09:44
Pare che a Berlino molti immobili siano di proprietà delle banche, e che con una politica non miope stiano cercando di attirare investimenti e PERSONE, tenendo volutamente bassi i canoni di locazione. E quindi anche il valore delle case.
Ma nel giro di 2/3 anni, se aumenta la domanda, aumenteranno anche i prezzi, in controtendenza rispetto al resto d'Europa.
Mi domando: quali sono i rischi reali di un investimento immobiliare a Berlino?
Con 200.000 euro si comprano facilmente due miniappartamenti da affittare: con un canone basso, d'accordo, ma le aspettative di rivalutazione sono sicuramente più alte rispetto all'Italia, dove ormai parlano tutti apertamente di ribasso.
A partire dal Corriere.
Charlie
Non credo che a Monaco o Stoccarda ci sia la stessa situazione.....
A berlino ci sono anche casermoni orrendi costruiti nella zona est dai comunisti, e lì, non ci vuole vivere nessuno, se non qualche nostalgico del regime......
Suggirirei anzi di mandare da quelle parti un po di militanti di FOL....... :o
Beh, a Monaco non mi sembra che i prezzi siano tanto diversi da Berlino
Inoltre, dal sito che ho linkato, si evince che i prezzi nella zona est di Berlino sono più bassi di 2000E/mq, anche meno di 1000E/mq: quelli sono i casermoni di cui parli.
Nella zona ovest invece, ci sono immobili migliori, e i prezzi sono relativamente più alti.
I casermoni di cui parli sono comunque paragonabili al Corviale di Roma (che è pure peggio) e agli ex-ponti del Laurentino.
Charlie
Future trader
27-03-07, 10:16
I casermoni di cui parli sono comunque paragonabili al Corviale di Roma (che è pure peggio) e agli ex-ponti del Laurentino.
Charlie
Esatto, sono stati partoriti dalla stessa aberrante ideologia...solo che a Belrino est sono stati costruiti così interi quartieri, sul modello di Corviale, intendo......
i casermoni c'entrano 'na cippa: come e' stato premesso, i prezzi sono estremamente bassi anche in zone signorili
io mi sono fatto l'idea che, al di la' della situazione contingente che vede la germania uscire soltano ora da alcuni anni di vera e propria deflazione, i prezzi bassi degli immobili e degli affitti siano dovuti in parte non trascurabile alla politica della casa da sempre portata avanti dai governi tedeschi, che vede una percentuale per i nostri standard enorme di patrimonio abitativo posseduto da enti pubblici e parapubblici ed affittato a prezzi "ppolitici". Naturalmente una siffatta politica, se portata avanti con convinzione, ha un effetto calmieratore di vaste roporzioni anche sui prezzi degli immobili detenuti da privati
imho, naturalmente
p.s.: mi si lasci dire che proprio non si sentiva la mancanza dell'ennesimo sottonick autoarruolato nell'esercito del bene internettiano in perenne lotta contro le forze del bolscevismo
balabiott e future trader, fate i bravi, non mi interessa l'ennesima discussione politica pro o contro il socialismo, mi interessa il mercato immobiliare tedesco
Le cause dei prezzi bassi degli immobili in Deutschland, come detto, sono molteplici: il quid della questione è riuscire a capire se sarà così anche in futuro o ci sono i margini per una forte crescita.
Facendo un paragone con la Borsa, nel 2000 tutti volevano Tiscali e disdegnavano Eni: adesso Tiscali vale 1/20 del 2000, Eni vale il quadruplo.
Charlie
charlie, forse non sono stato chiaro.
La discussione politica non c'entra nulla: se proprio voglio farla vado in arena politica, visto che, io, sono una persona educata. Ho solo espresso il mio malumore verso chi invece non perde ocasione di trolleggiare e spammare in giro per il forum attaccandosi a qualsiasi pretesto, anche il piu' esile, per propagandare le proprie ideuzze scassando l'anima a tutto il mondo.
a parte queste amenita', un 30% (vado a memoria, potrei sbagliarmi) di, chiamiamole cosi', "case popolari", che impatto puo' avere, secondo te, sui prezzi?
e se ha un impatto, ritieni che possa essere di natura meramente contingente, non piuttosto strutturale?
detto questo, e' evidente che il mercato edesco e' uno di quelli con maggiori potenzialita': lo dicono tutti
Non lo so Charlie, non lo so..........
In Usa gli immobili stanno venendo giù e anche abbastanza in fretta. In area € (Francia/Italia/Spagna) stanno venendo giù più lentamente ma oramai, ce ne siamo accorti quasi tutti, stanno venendo giù.
La Germania fa, per il momento, eccezione ma sembra poco verosimile che vada contro trend...........i tassi Bce sono uguali per tutti e..........non siamo certi che si fermeranno al prossimo, quasi certo, aumento al 4,00%.
Prova almeno ad aspettare che si chiarisca la faccenda tassi............
P.S.
e poi.....seguire un investimento all'estero è sempre questione complessa e rischiosa................
In Borsa ci vuole pazienza ma nell'immobiliare ci vuole qualcosa di simile a Giobbe! ;)
conoscete qualche portale immobiliare tedesco (e soprattutto austriaco che mi interessa parecchio...)giusto per farsi un'idea
Future trader
27-03-07, 10:57
i casermoni c'entrano 'na cippa: come e' stato premesso, i prezzi sono estremamente bassi anche in zone signorili
io mi sono fatto l'idea che, al di la' della situazione contingente che vede la germania uscire soltano ora da alcuni anni di vera e propria deflazione, i prezzi bassi degli immobili e degli affitti siano dovuti in parte non trascurabile alla politica della casa da sempre portata avanti dai governi tedeschi, che vede una percentuale per i nostri standard enorme di patrimonio abitativo posseduto da enti pubblici e parapubblici ed affittato a prezzi "ppolitici". Naturalmente una siffatta politica, se portata avanti con convinzione, ha un effetto calmieratore di vaste roporzioni anche sui prezzi degli immobili detenuti da privati
imho, naturalmente
p.s.: mi si lasci dire che proprio non si sentiva la mancanza dell'ennesimo sottonick autoarruolato nell'esercito del bene internettiano in perenne lotta contro le forze del bolscevismo
bell'intervento, complimenti, tutte chiacchiere ed ideologia...
:clap: :clap: :clap: :clap: :clap: :clap:
Future trader
27-03-07, 11:03
balabiott e future trader, fate i bravi, non mi interessa l'ennesima discussione politica pro o contro il socialismo, mi interessa il mercato immobiliare tedesco
Le cause dei prezzi bassi degli immobili in Deutschland, come detto, sono molteplici: il quid della questione è riuscire a capire se sarà così anche in futuro o ci sono i margini per una forte crescita.
Facendo un paragone con la Borsa, nel 2000 tutti volevano Tiscali e disdegnavano Eni: adesso Tiscali vale 1/20 del 2000, Eni vale il quadruplo.
Charlie
ma che vuoi rispondere ad uno così...i prezzi a berlino sono più bassi del resto della Germania, ho parlato di Monaco e Stoccarda, perchè una buona metà di berlino andrebbe abbattuta e ricostruita...e andrebbe abbattuta e ricostruita perchè una aberrante ideologia architettornica ha costruito interi quartieri pieni di casermoni GRIGI E INVIVIBILI, per delle persone civili.
purtroppo per i tipi alla Balabiott o come si chiama questo signore, questa è la realtà....non la volete??? trasferitevi a berlino.........
Poi che i prezzi degli immobili a monaco e stoccarda siano cmq più bassi del resto delle città europee, anche questo è un dato di fatto che va analizzato......
Ma se si analizzano i prezzi di un determinato mercato, non si può non prescindere dalla storia del mercato stesso.....
In Bulgaria, come a Berlino est, il passato comunista rende più bassi i prezzi degli immobili ripsetto che so, al Portogallo.....ma questa è una colpa, a mio modo di vedere, non un merito.........non capisco perchè i tipi alla balabbbbiott non si trasferiscono in bulgaria o a berlno est, magari in quei casermoni alla CORVIALE
troppo facile fare i comunisti stando in italia.....
KO! KO!
Future trader, già te l'ho spiegato, i casermoni non c'entrano una cippa, anche perchè i prezzi dei casermoni di tor bella monaca o del corviale a Roma non sono certo bassi, ma in bolla anche quelli. Sono più belli di quelli di Berlino? Non credo proprio.
Quindi chiudiamo il discorso ideologico.
Come già sai, a Monaco e Stoccarda, città dell'ex Germania-Ovest i prezzi sono bassi, e anche nei migliori quartieri di Berlino
Perchè nella Germania-ovest la bolla non c'è, neanche per immobili di lusso?
Comunque, pià che il passato io guarderei al futuro: che margini di sviluppo ha l'immobiliare tedesco, e quindi l'economia tedesca, rispetto a quella italiana?
E' una scelta giusta vendere adesso immobili in Italia per acquistarli in Germania (non solo Berlino) ?
A mio modo di vedere sì, è una scelta giusta.
In Germania sono molto più ricchi di noi, specie nell'ovest, se ne fregano dei tassi dei mutui al 4% o anche al 6%, visto che le retribuzioni sono in media il doppio di quelle italiane e il costo della vita è più o meno analogo.
Escluso ovviamente l'immobiliare dove appunto il costo della vità è la metà.
E c'è qualcuno che ancora non crede che in Italia ci sia una bolla immobiliare :wall: :wall:
Charlie
charlie, forse non sono stato chiaro.
La discussione politica non c'entra nulla: se proprio voglio farla vado in arena politica, visto che, io, sono una persona educata. Ho solo espresso il mio malumore verso chi invece non perde ocasione di trolleggiare e spammare in giro per il forum attaccandosi a qualsiasi pretesto, anche il piu' esile, per propagandare le proprie ideuzze scassando l'anima a tutto il mondo.
a parte queste amenita', un 30% (vado a memoria, potrei sbagliarmi) di, chiamiamole cosi', "case popolari", che impatto puo' avere, secondo te, sui prezzi?
e se ha un impatto, ritieni che possa essere di natura meramente contingente, non piuttosto strutturale?
detto questo, e' evidente che il mercato edesco e' uno di quelli con maggiori potenzialita': lo dicono tutti
Pensi sia tanto remota l'ipotesi che "i padroni del vapore" stiano mollando il cerino in Italia per switchare sull'immobiliare tedesco?
In un'era globale come la nostra, e CON LA MONETA UNICA CHE AZZERA IL RISCHIO CAMBIO, ci vuole un attimo a farlo.
Ovviamente quando se ne parlerà diffusamente il grosso del gain sarà già stato fatto.
Charlie
conoscete qualche portale immobiliare tedesco (e soprattutto austriaco che mi interessa parecchio...)giusto per farsi un'idea
ad esempio qui
http://www.mitwohnzentrale.de/staedteliste.php#l8
trovi qualcosa anche sull'austria
Pensi sia tanto remota l'ipotesi che "i padroni del vapore" stiano mollando il cerino in Italia per switchare sull'immobiliare tedesco?
In un'era globale come la nostra, e CON LA MONETA UNICA CHE AZZERA IL RISCHIO CAMBIO, ci vuole un attimo a farlo.
Ovviamente quando se ne parlerà diffusamente il grosso del gain sarà già stato fatto.
Charlie
beh, da alcuni anni l'interesse degli istituzionali verso il mercato tedesco e' in continua crescita, anche rispetto al segmento abitativo. Ricordo di aver letto, un annetto fa', che un fondo anglosassone aveva rilevato in una botta sola qualche decina di migliaia di appartamenti di proprieta' pubblica in una citta' dell'est
quanto al mercato italiano delle abitazioni, oramai e' guidato interamente da piccoli o piccolissimi investitori.
Nessun istituzionale e' interessato all'investimento in questo segmento, vuoi per i prezzi astronomici e le bassissime rendite che garantisce, vuoi per i ben noti problemi di natura legale ed amministrativa che rendono l'investimento in case da affittare attraente solo per chi si colloca fuori dalla legge (affitto a 20 albanesi, evado le tasse, mio cuggino e' un camorrista che picchia gli inquilini morosi, etc etc) o per chi non e' in grado di gestire altrimenti i propri averi.
se invece parliamo di grandi superfici locate ad uso ufficio et similia, allora il discorso cambia
E' una scelta giusta vendere adesso immobili in Italia per acquistarli in Germania (non solo Berlino) ?
A mio modo di vedere sì, è una scelta giusta.
non credo che in generale per un piccolo investitore l'acquisto diretto di immobli all'estero possa essere una buona idea: troppo lavoro, troppi rischi, difficolta' di comunicazione, ignoranza della situazione locale...
invece, sulla prima che hai detto, sono pineamente d'accordo
;)
non credo che in generale per un piccolo investitore l'acquisto diretto di immobli all'estero possa essere una buona idea: troppo lavoro, troppi rischi, difficolta' di comunicazione, ignoranza della situazione locale...
invece, sulla prima che hai detto, sono pineamente d'accordo
;)
Infatti pensavo più che altro a fondi immobiliari, tipo mattone arancio, però tedeschi.
Charlie
fondi immobiliari tedeschi...:D:D
ma non hai seguito le vicende di questi negli ultimi due/tre anni...??
due rimasti chiusi per mesi perchè inondati da riscatti?
non ci sarà sul mercato tedesco nessun rialzo stratosferico come per gli altri mercati, almeno sul residenziale, troppi cadaveri da smaltire dopo la fase inizio anni '90 soprattutto all'est, altro motivo è la piramide demografica tedesca per i prossimi decenni, altro motivo è la particolarità climatica, non siamo in Spagna o Francia o certe zone dell'Italia, dove si investe per il vivere bene e per la vecchiaia, anche se conosco tedeschi che dopo decenni passati in Italia hanno deciso di prendersi la doppia residenza in D e in Italia, si sa in caso di necessità l'assistenza li sembra funzioni...
altro motivo è che li sul settore c'è più professionalità e meno speculazione...
non vedi margini per costruttori e intermediari come in certe zone italiane....e se compri i controlli fiscali sono garantiti, e devi dichiarare la provenienza dei mezzi per l'acquisto di immobili, non come da noi dove il settore è utile per reinvestire utili non dichiarati, e il fisco fa finta di niente...
insomma un paragone adeguato non è possibile...
gioia23
fondi immobiliari tedeschi...:D:D
ma non hai seguito le vicende di questi negli ultimi due/tre anni...??
due rimasti chiusi per mesi perchè inondati da riscatti?
non ci sarà sul mercato tedesco nessun rialzo stratosferico come per gli altri mercati, almeno sul residenziale, troppi cadaveri da smaltire dopo la fase inizio anni '90 soprattutto all'est, altro motivo è la piramide demografica tedesca per i prossimi decenni, altro motivo è la particolarità climatica, non siamo in Spagna o Francia o certe zone dell'Italia, dove si investe per il vivere bene e per la vecchiaia, anche se conosco tedeschi che dopo decenni passati in Italia hanno deciso di prendersi la doppia residenza in D e in Italia, si sa in caso di necessità l'assistenza li sembra funzioni...
altro motivo è che li sul settore c'è più professionalità e meno speculazione...
non vedi margini per costruttori e intermediari come in certe zone italiane....e se compri i controlli fiscali sono garantiti, e devi dichiarare la provenienza dei mezzi per l'acquisto di immobili, non come da noi dove il settore è utile per reinvestire utili non dichiarati, e il fisco fa finta di niente...
insomma un paragone adeguato non è possibile...
gioia23
Mah, a me piace scovare il "valore", che prima o poi paga sempe ;)
In settori innovativi, ma anche consolidati come l'immobiliare.
In Germania stanno gettando le basi per il futuro, ristrutturando l'economia, facendo investimenti, non immobilizzando ricchezze nelle bolle immobiliari come facciamo da noi.
Quando partirà bene l'economia tedesca, saliranno di botto anche i prezzi delle case, mentre in Italia avverrà l'inverso: andrà tutto a fondo, economia e immobiliare.
Le case non creano ricchezza, a parte l'edilizia, la intrappolano, ne sono sempre stato convinto.
L'Italia non poteva permettersi una bolla immobiliare.
Charlie
Beh, a Monaco non mi sembra che i prezzi siano tanto diversi da Berlino
Confermo per esperienza diretta in famiglia. E' l'intero mercato immobiliare ad essere diverso, affitti compresi.
Un paio di settimane fa, sul 24Ore del lunedi c'era un'indagine su quanti anni di risparmio occorrano ad una famiglia media per comprare un appartamento medio. Berlino era la migliore con cinque anni, a Roma ne occorrono ventidue, Parigi undici, ecc.
Con tutti quei soldi sbloccati dall'investimento obbligato nella casa, ecco che le famiglie vivono meglio.
Sugli affitti è molto semplice, e non solo in Germania: se un inquilino si può mandare via senza patemi ecco che tutti fittano e quindi i prezzi degli affitti sono bassi ed ecco che una cessata locazione non è un dramma per nessuno.
I fondi immobiliari saltati in Germania non erano di tipo chiuso.
Mattone Arancio è un fondo azionario del settore immobiliare, non è un fondo immobiliare.
E' una scelta giusta vendere adesso immobili in Italia per acquistarli in Germania (non solo Berlino)?
Tanti istituzionali seguono questo ragionamento, anche senza vendere l'Italia si mettono i soldi freschi altrove. Queste notizie non passano al grande pubblico, a cui devono continuare a vendere immobili e fondi immobiliari.
Tanti istituzionali seguono questo ragionamento, anche senza vendere l'Italia si mettono i soldi freschi altrove. Queste notizie non passano al grande pubblico, a cui devono continuare a vendere immobili e fondi immobiliari.
Il tuo autorevole parere mi conferma che sto vedendo giusto
Le potenzialità per il medio periodo ci sono. Vedremo
Charlie
se compri i controlli fiscali sono garantiti, e devi dichiarare la provenienza dei mezzi per l'acquisto di immobili, non come da noi dove il settore è utile per reinvestire utili non dichiarati
Su questo punto non c'è tanta differenza con l'Italia, invece. Ci sono prove tangibili di riciclaggio nell'immobiliare tedesco doi proventi illeciti da parte di organizzazioni criminali straniere.
klaus_roma
27-03-07, 14:22
Le case non creano ricchezza, a parte l'edilizia, la intrappolano, ne sono sempre stato convinto.
basta consentire a quella ricchezza di liberarsi. Vedi USA, ipoteche per liquidita'.
Il tuo autorevole parere mi conferma che sto vedendo giusto
Mica sono io, ma se si sanno leggere le cose si arriva a capirlo anche dalle poche cose che lascaiano filtrare a noi. Ricordo, ad esempio, un'intervista a Mangoni della Sopaf: "Non posso non tenere conto del fatto che pago a Berlino 2mila euro ciò che a Milano costa 10mila".
basta consentire a quella ricchezza di liberarsi. Vedi USA, ipoteche per liquidita'.
Ma è debito. Se la casa o l'affitto costa 1/5, invece, sono attivi disponibili per altre cose.
klaus_roma
27-03-07, 14:24
Sugli affitti è molto semplice, e non solo in Germania: se un inquilino si può mandare via senza patemi ecco che tutti fittano e quindi i prezzi degli affitti sono bassi ed ecco che una cessata locazione non è un dramma per nessuno.
guarda che in germania quando affitti e' peggio che in italia. L'affitto e' praticamente un usufrutto.
basta consentire a quella ricchezza di liberarsi. Vedi USA, ipoteche per liquidita'.
Sì ma così liberi liquidità per consumi non per investimenti
Gli USA camminano su un filo, e lo sai. Non sono ancora crollati proprio perchè hanno un'economia comunque dinamica, capace di attirare investimenti, e soprattutto hanno il dollaro, ossia LA valuta.
Io un modello di sviluppo che si sostiene sull'immobiliare lo vedo altamente negativo, va bene per un Paese reduce da una guerra, non per un'economia avanzata.
Charlie
guarda che in germania quando affitti e' peggio che in italia. L'affitto e' praticamente un usufrutto.
Se chi fitta lo fa, allora, ha comunque la sua convenienza. Altrimenti lascerebbe sfitto come avviene qui dove piuttosto che rischiare venti anni di causa si lascia la casa vuota.
nuovomanontroppo
27-03-07, 15:18
conoscete qualche portale immobiliare tedesco (e soprattutto austriaco che mi interessa parecchio...)giusto per farsi un'idea
http://www.immobilienscout24.de/
http://immobilien.faz.net/marktplatz/faz/index.jsp?ftc=3025JMP&_s_cclid=1175001497
klaus_roma
27-03-07, 15:22
Sì ma così liberi liquidità per consumi non per investimenti
il mondo e' bello perche' vario, c'e' chi finanzia l'acquisto della playstation, e chi l'inizio di una nuova attivita' 'imprenditoriale.
Tra un'economia rigida ed una flessibile, sempre meglio la seconda. I bisogni dell'uomo sono piu' soddisfatti (anche se i bisogni sono voluttuosi come quello di giocare alla playstation.).
E' anche un discorso di liberta'. Se ho un immobile che vale 100.000, libero da ipoteche e non ho un centesimo .... perche' devo tenere bloccato tutto quel valore?
Ci saranno famiglie che si indebitano troppo? Facciamo i consultori!
Non vedo perche' deve essere sempre un organo superiore (lo stato) a comandare le nostre voglie (anche le piu' bislacche).
klaus_roma
27-03-07, 15:26
Se chi fitta lo fa, allora, ha comunque la sua convenienza. Altrimenti lascerebbe sfitto come avviene qui dove piuttosto che rischiare venti anni di causa si lascia la casa vuota.
ci sono storie horribilis anche li', t'assicuro. Generalmente e' un po' meglio che in Italia, perche' la societa' e quindi gli individui sono piu' civili.
Non sempre e' cosi'.
Future trader
27-03-07, 15:37
il mondo e' bello perche' vario, c'e' chi finanzia l'acquisto della playstation, e chi l'inizio di una nuova attivita' 'imprenditoriale.
Tra un'economia rigida ed una flessibile, sempre meglio la seconda. I bisogni dell'uomo sono piu' soddisfatti (anche se i bisogni sono voluttuosi come quello di giocare alla playstation.).
E' anche un discorso di liberta'. Se ho un immobile che vale 100.000, libero da ipoteche e non ho un centesimo .... perche' devo tenere bloccato tutto quel valore?
Ci saranno famiglie che si indebitano troppo? Facciamo i consultori!
Non vedo perche' deve essere sempre un organo superiore (lo stato) a comandare le nostre voglie (anche le piu' bislacche).
perfettamente d'accordo...
klaus_roma
27-03-07, 15:47
Sì ma così liberi liquidità per consumi non per investimenti
Gli USA camminano su un filo
Ho un amico (USA) che ha iniziato la sua attivita' imprenditoriale con le carte di credito, mi spiego:
Non so se sapete come funziona negli USA. Li' il credito te lo devi creare da giovanissimo, e si inizia con le carte di credito (carissime fra l'altro).
E' abbastanza facile per una persona un minimo attenta ad avere a 20/25 anni anche 20/30 e piu' carte di credito. Ognuno con un credito dai 1000 ai 5000 $.
Alla fine arrivi ad un credito di tranquillamente 100.000 Euro (a caro prezzo si intende) con il quale puoi tranquillamente iniziare una attivita' imprenditoriale.
Qui' da noi chi ha 100.000 euro di credito senza garanzie a 20/25 anni?
E questo se non hai una casa.
Se hai una casa e' anche meglio perche' ottieni i finanziamenti a tassi molto migliori rispetto alle carte di credito.
il mondo e' bello perche' vario, c'e' chi finanzia l'acquisto della playstation, e chi l'inizio di una nuova attivita' 'imprenditoriale.
Tra un'economia rigida ed una flessibile, sempre meglio la seconda. I bisogni dell'uomo sono piu' soddisfatti (anche se i bisogni sono voluttuosi come quello di giocare alla playstation.).
E' anche un discorso di liberta'. Se ho un immobile che vale 100.000, libero da ipoteche e non ho un centesimo .... perche' devo tenere bloccato tutto quel valore?
Ci saranno famiglie che si indebitano troppo? Facciamo i consultori!
Non vedo perche' deve essere sempre un organo superiore (lo stato) a comandare le nostre voglie (anche le piu' bislacche).
Quanti sono gli imprenditori italici che ipotecano la casa per fare investimenti?
klaus_roma
27-03-07, 15:51
c'e' gente che cosi' facendo si compra le case.
Esempio di chi non ha un rating creditizio sufficiente per comprarsi casa. Utilizza i 100.000 Euro e si compra la casa, si fa erogare un mutuo (a quel punto glielo danno perche' la casa gia' ce l'ha), poi consolida il debito e porta i tassi a livello normale (estinguendo le carte).
La pratica e' un po' pericolosa, chiunque ha un minimo (proprio minimo) di cervello ci riesce.
Da noi invece si ta' da mamma e papa', perche' l'industria del credito non e' sviluppata (pensa l'economia quanto meno si sviluppa).
P.S. anche se noi stiamo facendo ultimamente passi da gigante, e prevedo che si aumentera' anche di molto.
klaus_roma
27-03-07, 15:54
Quanti sono gli imprenditori italici che ipotecano la casa per fare investimenti?
cos'e' una domanda trabocchetto :D
Direi quasi tutti.
Comunque il nostro problema principale sono i tempi della giustizia (vendita di immobile in asta; recupero crediti giudiziale; facilitando quella anche il credito nostrano poi si puo' sviluppare meglio)
Klaus, ma il credito ha un costo. Solo se riesci a generare una ricchezza maggiore degli interessi che paghi, vale la pena indebitarti.
Ma una casa che ricchezza ti genera, se la compri per abitarci?
klaus_roma
27-03-07, 16:07
Klaus, ma il credito ha un costo. Solo se riesci a generare una ricchezza maggiore degli interessi che paghi, vale la pena indebitarti.
Ma una casa che ricchezza ti genera, se la compri per abitarci?
Certamente.
Il frutto del lavoro umano deve essere tale da ripagare i costi della vita e chi ti ha aiutato a pagarli.
Il tuo lavoro deve pagare: casa, cibo, abbigliamento, etc .. (oltre ovviamente gli interessi dei creditori che ti hanno dato gli anticipi per i tuoi acquisti)
Se guadagni di piu', hai la possibilita' di crearti il tuo capitale (con il risparmio o anche la rata in conto capitale di un mutuo), cosi' facendo dopo qualche tempo potrai o vivere senza dover pagare interessi, o addirittura passare dall'altra parte, cioe' essere tu il creditore.
La vita dovrebbe essere questa: si nasce debitori, si capitalizza e poi si diventa creditori.
In fin dei conti la pensione che cosa e'? Se non una rendita (un credito) nei confronti di un investimento fatto nel passato.
C'e' chi diventa creditore prima degli altri, e all'eccesso opposto c'e' chi rimane debitore a vita. Ognuno deve essere cosciente e libero di fare quello che vuole.
Un sistema piu' flessibile e di mercato aiuta il sistema a funzionare meglio
Certamente.
Il frutto del lavoro umano deve essere tale da ripagare i costi della vita e chi ti ha aiutato a pagarli.
Il tuo lavoro deve pagare: casa, cibo, abbigliamento, etc .. (oltre ovviamente gli interessi dei creditori che ti hanno dato gli anticipi per i tuoi acquisti)
Se guadagni di piu', hai la possibilita' di crearti il tuo capitale (ad esempio la rata in conto capitale di un mutuo), cosi' facendo dopo qualche tempo potrai o vivere senza dover pagare interessi, o addirittura passare dall'altra parte, cioe' essere tu il creditore.
La vita dovrebbe essere questa: si nasce debitori, si capitalizza e poi si diventa creditori.
In fin dei conti la pensione che cosa e'? Se non un credito nei confronti di un investimento fatto nel passato.
C'e' chi diventa creditore prima degli altri, e all'eccesso opposto c'e' chi diventa debitore a vita. Ognuno deve essere cosciente e libero di fare quello che vuole.
Un sistema piu' flessibile e di mercato aiuta il sistema a funzionare meglio
è assolutamente così. e la vera sfida è diventare "la banca" nel minor tempo possibile per sfuggire alla cosidetta "rat run" corsa dei topi, che ti costringe ogni giorno che passa a lavorare di più non per te stesso, ma per gli altri per pagare i buffi che hai fatto.
klaus_roma
27-03-07, 16:19
è assolutamente così. e la vera sfida è diventare "la banca" nel minor tempo possibile per sfuggire alla cosidetta "rat run" corsa dei topi, che ti costringe ogni giorno che passa a lavorare di più non per te stesso, ma per gli altri per pagare i buffi che hai fatto.
OK!
www.richdad.com
consultant
27-03-07, 16:34
Naturalmente a Berlino! :D
I prezzi sono intorno ai 2000 euro (sì, 2.000 euro!) al mq per appartamenti in centro, in palazzi signorili, non certo in seminterrati di periferia romani.
Come molti sanno, la Germania è l'unica grande nazione europea che non ha avuto una crescita dell'immobiliare negli ultimi anni: questo è stato dovuto a molteplici cause.
La Germania è una potenza economica non certo in decadenza, ha un'economia che tira, seppur con problemi, Berlino è una città veramente europea con servizi europei ed un'economia in crescita, e con una grossa capacità di attirare investimenti
Quindi mi chiedo: possibile che gli immobili siano così sottovalutati rispetto all'Italia? Possibile che una casa signorile di 100 mq al centro di Berlino costi quanto un bilocale seminterrato in periferia a Roma?
E' chiaro che la tendenza di medio periodo non può che essere al riallineamento, attraverso:
- discesa a Roma (Italia in genere)
- salita a Berlino (Germania in genere)
Quali sono le controindicazioni per un investimento immobiliare in Germania?
Forse per un piccolo investitore è difficile, ma per gli istituzionali?
Qualcuno ha già fiutato l'affare e sta mollando il cerino in Italia per investire altrove (Germania e Paesi dell'Est, dove pure c'è una mezza bolla in atto) con maggiori potenzialità.
A noi piccoli forse rimarrebbe qualche fondo immobiliare che investe in Germania, ma per ora non mi sembra ce ne siano in giro.
Voi avete qualche idea su come sia possibile puntare sul mercato immobiliare tedesco?
Grazie
Charlie
mmmmmm
e se invece i prezzi tedeschi fossero soltanto "giusti" e nel resto d'europa si allineassero?
Beh, se sono giusti non scenderanno come gli altri....
OK!
www.richdad.com
vedo che anche in questo siamo sulla stessa onda!
grande kiyosaki OK!
klaus_roma
27-03-07, 17:23
Beh, se sono giusti non scenderanno come gli altri....
i grandi USA sono andati in massa, tutti hanno aperto uffici li'. Comprano a mani basse, NPL, stabili, uffici, commerciale, insomma tutto cio' che e' mattone.
(alcuni anche in giappone, di quello ne so poco, mi e' giunta voce.)
Quindi Klaus anche tu credi ad un possibile boom immobiliare in Germania, giusto?
klaus_roma
27-03-07, 17:38
Quindi Klaus anche tu credi ad un possibile boom immobiliare in Germania, giusto?
Ho delle proprieta' li', quindi sperem :D
Per certo, quando Morgan Stanley, Goldman Sachs, Merril Lynch, aprono degli uffici e te li ritrovi in tutte le grandi aste immobiliari ... beh loro non mi sembrano degli sprovveduti ....
quando comprano loro .... se segui a ruota, difficilmente sbagli.
Per il piccolo investitore, e' giusto quello che hanno scritto prima: comprando direttamente ci sono una serie di costi che difficilmente ammortizzi se non abiti li'.
Mentre i fondi immobiliari ti fanno guadagnare il minimo possibile per non perderti come cliente. Tutti gli altri rialzi se li mettono in tasca in un modo o nell'altro.
Quindi devi essere almeno piccolo-medio, direi un 1 milione di investimento minimo.
klaus_roma
27-03-07, 17:46
vedo che anche in questo siamo sulla stessa onda!
grande kiyosaki OK!
Mitico!
:bow:
;)
Germania torna a trainare l'Europa (www.lastampa.it 28/03/2007)
Il cancelliere tedesco, Angela Merkel
Economia e imprese mai così bene dal 1991: "Sarà un boom lungo
un decennio"
MARINA VERNA INVIATA A BERLINO
I pessimisti prevedevano un 2007 difficile per l’economia tedesca, frenata nei consumi interni dall’aumento dell’Iva del tre per cento - dal 16 al 19 - entrato in vigore a gennaio. Gli ottimisti speravano nella tenuta dell’export, che l’anno scorso ha raggiunto i 740 miliardi di dollari, facendo della Germania il campione mondiale davanti agli Stati Uniti, relegati a numero due con 720 miliardi di dollari. Si sbagliavano entrambi: l’economia tedesca tira oltre qualunque aspettativa, e a spingerla sono proprio i consumi interni. Ieri è arrivata la certificazione dell’Ifo, l’Istituto per l’Economia di Monaco che dal 1991 misura la fiducia delle aziende tedesche ed è considerato il principale barometro dei mercati tedeschi: nel mese di marzo il suo indice è salito a 107,7, mentre le previsioni degli analisti lo posizionavano sul 106,5. Appena è stato diffuso il nuovo dato, l’euro è salito contro il dollaro.
Dopo il record di dicembre - 108,7, l’indice più alto degli ultimi quindici anni (ma era imminente l’aumento dell’Iva e tutti anticipavano gli acquisti importanti) - c’era stata una flessione in gennaio e febbraio.Attesa, e dunque facilmente digerita, tanto più che comunque l’Ifo era sempre al di sopra della media del 2006. Adesso la sorpresa di primavera: la Germania è stabilmente ritornata al suo ruolo di locomotiva d’Europa. E in quella posizione resterà a lungo. «Lo sviluppo è forte e robusto - è stato il commento di Hans-Werner Sinn, presidente dell’Istituto Ifo -. Il boom potrebbe durare per tutto il decennio. A settembre i disoccupati scenderanno sotto la soglia dei quattro milioni».
L’ottimismo di Sinn è condiviso anche dagli altri istituti di ricerca. Mentre il governo si mantiene prudente e parla di una crescita dell’1,9 per cento, l’Ifw prevede per il 2007 una crescita del 2,8 per cento e il Rwi ha corretto nei giorni scorsi la sua previsione, portandola dal +1,9 al +2,3 per cento. Le aziende hanno il portafoglio ordini gonfio di nuove commesse. I sindacati stanno chiedendo di far partecipare agli utili chi aiuta a produrli e, dopo anni di restrizioni per guadagnare in competitività, ora chiedono il 7 per cento in più. E i parsimoniosi tedeschi hanno smesso di rigirarsi tra il pollice e l’indice ogni euro prima di spenderlo.
klaus_roma
28-03-07, 12:22
I sindacati stanno chiedendo di far partecipare agli utili chi aiuta a produrli e, dopo anni di restrizioni per guadagnare in competitività, ora chiedono il 7 per cento in più. E i parsimoniosi tedeschi hanno smesso di rigirarsi tra il pollice e l’indice ogni euro prima di spenderlo.
eheheh quando le aziende perdono dove stanno i sindacati?
Perche' non facciamo partecipare ANCHE ALLE PERDITE i dipendenti?
hihihihihihihi
eheheh quando le aziende perdono dove stanno i sindacati?
Perche' non facciamo partecipare ANCHE ALLE PERDITE i dipendenti?
hihihihihihihi
Beh....io sarei d'accordo! Davvero.
B&F di oggi.
Mattone d’oro a Berlino grazie al Reit
«La nuova legge farà volare la Germania», spiega Nigel Bolton, guru delle Vedove Scozzesi. In Italia «vede» bene Igd. Ma la vera scommessa è la Grecia
REAL ESTATE EUROPEO «Ha dei quattrini da investire? Si compri un appartamento a Berlino. Tra 10 anni o anche meno, sarà un uomo ricco». Parola di Nigel Bolton, guru riconosciuto del real estate, che dal settembre del 2005 guida lo European Real Estate di Swip. «La Germania - spiega - è rimasta indietro, mentre i prezzi in Spagna sono cresciuti di tre volte, altrettanto nel Regno Unito. In Irlanda è andata ancora meglio: quattro volte tanto».
Cifre da capogiro, che generano un sospetto: non è che la «bolla» sia in agguato assieme all’aumento dei tassi? In fin dei conti lo stesso fondo guidato da Bolton dimostra che la frenata è già nell’aria: dopo il 31% in sterline di performance nel 2006, il fondo è sotto del 3,3% in questi mesi. «Avevamo previsto una fase di stallo nella prima parte del 2007 - replica Bolton - Detto questo, ora siamo ottimisti: l’arrivo dei Reit in Germania e nel Regno Unito faranno da volano per la ripresa. Poi arriverà l’Italia».
Da noi però ci sono problemi, mister Bolton. Il regolamento non arriva, e si parla di un vincolo di apporto dell’1% per le prossime Siiq da parte delle proprietà. «Mi sembra troppo basso - risponde - In Germania, la legge permette il 50 per cento. Ma anche in altri Paesi si è partiti con soglie basse per poi salire in una fase successiva. Ogni atto deve far fronte a un problema: evitare una caduta improvvisa del gettito fiscale». Ma, piccola sorpresa, proprio un titolo italiano ha regalato nell’ultimo mese le migliori performance: l’Igd, l’Immobiliare Grande Distribuzione, ha contribuito a un +3% del portafoglio. «Abbiamo seguito anche Beni Stabili - commenta Bolton - Oggi ci sembra correttamente prezzato».
LA CARTA DEI REIT. Domanda numero uno: per quale motivo i Reit (Real Estate Investment Trust) dovrebbero risvegliare il mercato immobiliare? «Al di là dei precedenti storici - spiega Bolton - bastano tre numeri per dimostrare l’appeal dei Reit come veicolo di investimento finanziario. Primo, i costi di transazione: contro un valore medio tra il 5,75 e il 10% per l’acquisto diretto, le operazioni in Reit oscillano tra lo 0,20 e lo 0,75 per cento. I tempi: una media di tre mesi per vender casa contro tre giorni per una quota di Reit. Infine, anche dal punto di vista della liquidità, i Reit non presentano gli inconvenienti dei prodotti che li hanno preceduti». Numero due: ma i Reit sono legati più al mercato immobiliare o all’andamento dei listini azionari? «L’esperienza dal ’90 a oggi (i Reit esistono negli Usa dal ’60, ma anche Olanda, Australia e Belgio possono vantare una serie storica significativa, ndr) ci dimostra che la correlazione con le azioni tende a decrescere dopo i primi 18 mesi. Mentre quella con il mercato del property sale».
EUROPA BATTE GB. «L’elemento chiave per valutare le prospettive di crescita - spiega il gestore - è il nav, che è in diretta relazione con il tasso di compravendite e degli affitti. In alcuni mercati, la domanda è in calo. Ma nel Regno Unito, nonostante la frenata generale, la forte richiesta di uffici a Londra consentirà un incremento dl 6,5% del nav. In Europa continentale le cose andranno sensibilmente meglio: la crescita del nav sarà del 14% in media». Inoltre, continua il gestore di Swip, i tassi inglesi sono i più alti dal 2001 e, per la prima volta da otto anni, sono sensibilmente superiori (190 punti base) del tasso di crescita medio dei prezzi. Il risultato? «Far debiti per comprar casa sperando nella rivalutazione del mattone non è ora conveniente. Il debito ha perso, almeno nel Regno Unito, il suo pricing power. Cosa che non vale per il resto d’Europa».
GERMANIA ÜBER ALLES. Il mercato migliore, in prospettiva, è la Germania, il terzo per dimensioni al mondo, ma che vanta un grado di securitization del mattone addirittura inferiore all’Italia. «Ci aspettiamo una forte ripresa in tutti i settori, grazie al miglioramento della congiuntura, accompagnata dal calo della disoccupazione. Quando entreranno in azione i Reit, l’accelerazione sarà sensibile». Quali i titoli per cavalcare la congiuntura? Nel portafoglio di Swip la scelta comprende: Igd, Div, Dawnay Day Trev ed Eurocastle.
UNIBAIL, AL TOP. La prima scelta del fondo (il 6,6% del patrimonio amministrato) è la francese Unibail, un patrimonio di 11 miliardi di euro ripartito in tre segmenti: centri commerciali, uffici e palazzi per congressi. Una public company al 60% nelle mani di investitori istituzionali non francesi. Seguono, sempre in Francia, i titoli Klepière e Tour Eiffel. L’elemento chiave del mercato francese è la forte domanda di uffici a Parigi, favorita dalla scarsa offerta: solo il 4% del mercato.
LA SORPRESA GRECIA. Il motore dell’economia si sta surriscaldando, e l’offerta immobiliare è insufficiente. È la Grecia il mercato su cui, in termini relativi, contano di più gli analisti della società scozzese. «È il mercato più forte», conferma Nigel Bolton. I titoli da seguire? Babis Vovos e soprattutto Eurobank Properties Real Estate Investment Company, una società che amministra edifici commerciali per un complesso di 165,307 metri quadrati.
OLANDA, ATTO SECONDO. La legge sui Reit qui esiste dal 1969. Ma quest’anno è in vista una riforma che renderà più facili gli investimenti dall’estero. In questo mercato i titoli con le migliori prospettive sono Rodamco e Vastned. Scenario opposto in Svezia, dove domina la prospettiva del rialzo dei tassi di interesse. Il consiglio? Alleggerire, perché il settore è ben prezzato.
ORIENTE, FESTA FINITA. La corsa del mattone in Europa dell’Est potrebbe segnare una battuta d’arresto, nonostante la buona tenuta delle economie. Il pericolo è nella qualità dell’offerta e nei rischi di «brutte sorprese» (soprattutto in Bulgaria e in Romania, avverte Bolton). Il mercato migliore? La Polonia.
Edelberath
03-06-07, 11:47
Circa l'opportunità di comprare in Germania e Giappone se ne era parlato qui in un altro 3d circa un anno fa, argomentando questa tesi con i dati dei prezzi di mercato dei due paesi rispetto le principali aree del mondo.
Germania e Giappone vedono da circa 8-10 anni prezzi delle case in calo, li la bolla immobiliare si era gia formata da tempo.
E' di pubblico dominio anche il fatto che il gruppo Generali abbia dismesso immobili in Italia un anno fa per investire in Germania; stessa cosa ha fatto Buffet (per sentito dire questo, ma in rete non ho trovato alcuna conferma).
Mandi.
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