Visualizza versione completa : Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare parte 6^
Tecnocasa. Il mercato immobiliare rallenta la sua corsa
Ilnuovomercato.it
Nel secondo semestre del 2006 il mercato immobiliare residenziale italiano ha continuato a dare segnali di crescita, ma più deboli rispetto al passato: nelle grandi città, infatti, si sono registrate ancora variazioni nominali positive dei prezzi sebbene ci si trovi di fronte all'aumento più basso dal 1998, anno in cui è iniziato il ciclo immobiliare positivo.
L'analisi in base al profilo dimensionale delle realtà urbane evidenzia una crescita delle quotazioni abbastanza uniforme: nelle grandi città il rialzo è stato del 2,5%, nei capoluoghi di provincia del 2,3% e nei comuni dell'hinterland delle grandi città del 2,5%.
Tra le grandi città, le performance migliori nel semestre considerato, sono state messe a segno da Torino e Milano (+4%), seguite da Palermo (+3,2%) e Firenze (+2,9%). Nella capitale la crescita è stata del 2,2%. Meno brillanti i risultati di Napoli (+1,2%) e Bari (+1,5%).
E' interessante notare come in metà del campione considerato, in particolare a Milano, Torino, Verona, Palermo e Bari siano state le zone centrali a registrare le rivalutazioni maggiori.
Focalizzandoci su Milano e Roma, nel capoluogo lombardo sono cresciute del 7,5% grazie alle ottime performance di via Larga, via Torino e del quartiere Brera, mentre a Roma la crescita è stata dell'1,1% e non si registrano, ad eccezione della zona dell'Esquilino, comportamenti particolarmente dinamici.
Le variazioni delle quotazioni dei comuni dell'hinterland delle grandi città sono state più sensibili nell'area milanese (+3,7%), seguiti da quelli dell'area napoletana (3,3%) e veronese (3,2%).
Dall'analisi effettuata in base alle aree geografiche si evincono risultati molto positivi per i capoluoghi del Sud Italia dove si è avuta una crescita dei prezzi immobiliari del 4,2%, seguiti da quelli del Nord Italia che sono saliti dell'1,8% e quelli del Centro incrementatisi solo dello 0,6%. Tra le realtà più dinamiche del Sud del Paese Avellino con una rivalutazione nell'ordine del 22,1%, Sassari con l'11,5% e Catania con il 9,7%.
A febbraio 2007 la domanda immobiliare vede, nelle grandi città, una netta prevalenza di richieste di trilocali che raccolgono il 38,5% delle preferenze dei potenziali acquirenti. Da gennaio a febbraio 2007, in particolare, si è avuta una diminuzione della richiesta dei bilocali (tendenza che si è registrata anche nel periodo che va da luglio 2006 a gennaio 2007) ed un incremento della domanda di trilocali e quattrolocali.
Il bilocale resta comunque la soluzione più ambita a Milano, Roma e Napoli dove raccoglie rispettivamente il 45,7%, il 38,4% ed il 37,8% delle preferenze.
L'offerta immobiliare nelle grandi città registra una prevalenza sul mercato di trilocali (32,9%), seguiti dal bilocale (26,1%). La tendenza rispetto a luglio del 2006 è verso una maggior offerta di bilocali ed una contrazione di quella relativa a quattro locali e cinque locali.
L'analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città registra ancora una volta un incremento, da Gennaio a Febbraio 2007, della percentuale di coloro che hanno intenzione di destinare all'immobile una somma superiore a 249 mila €. Tra le città che hanno registrato la crescita più alta si segnalano Firenze e Roma (+1,3%), seguite da Milano (+0,9%).
L'aumento dei tempi medi di vendita a causa della difficoltà d'incontro tra domanda ed offerta e al conseguente allungamento delle trattative sui prezzi comporteranno nei prossimi mesi una maggiore riflessione da parte dei potenziali acquirenti e dunque una maggiore stabilità del mercato.
(C.C.)
Lo spettro della crisi dei mutui immobiliari si aggira sui mercati e sull'economia americana. I nervi di Wall Street, nonostante un recupero nella seduta di ieri, restano fragili: sono scossi da continue rivelazioni sulla gravità del collasso del segmento subprime, i prestiti sulla casa più rischiosi. E soprattutto dalla possibilità di terremoti nel gigantesco settore immobiliare e dall'incertezza sugli interventi di risanamento.
Nelle ultime ore si sono susseguiti sviluppi sempre più preoccupanti:è affiorata l'esposizione, non solo di banche, società di Wall Street e colossi della Corporate America quali General Motors, ma anche di numerosi fondi comuni ai titoli legati ai mutui, tale da minacciare terremoti tra i piccoli risparmiatori. Questo mentre sono aumentati drasticamente i mancati pagamenti sui mutui: la Mortgage Bankers Association ha denunciato che, nel quarto trimestre 2006, i subprime in difficoltà sono lievitati al 13,3%,un record cinque anni.
In aumento sono anche i ritardi nei pagamenti di mutui tradizionali: al 4,95 dal 4,67%. E soprattutto il numero di abitazioni in fase di pignoramento, salito l'anno scorso del 42%, è arrivato allo 0,54% dei mutui, un record assoluto in 37 anni di attività dell'associazione.
Gli allarmi, ormai, suonano anche nelle sedi delle associazioni dei consumatori e al Congresso. Il Centro per i prestiti responsabili ha avvertito che un quinto dei prestiti subprime concessi negli ultimi due anni potrebbe finire in default, generando la più grave crisi da anni, con il passaggio ai creditori di 2,2 milioni di case e perdite per i proprietari che potrebbero sfiorare i 200 miliardi di dollari.
In Parlamento si sono mobilitati i senatori democratici Hillary Clinton e Christopher Dodd, entrambi candidati alle presidenziali del 2008: Dodd, che guida la Commissiona bancaria del Senato, ha detto che «occorre indagare e intervenire sulla crisi dei mutui». In discussione sono proposte per combattere pratiche predatorie e fornire aiuti agli americani travolti dalla crisi del mercato subprime: le regioni più in difficoltà sono spesso nel cuore del paese, quali Mississippi (che con il 10,64% ha il record di mutui in sofferenza), Louisiana, Michigan.
All'orizzonte si profilano inoltre iniziative di class action, denunce collettive, ai danni delle finanziarie impegnate sui mutui, dopo che il Dipartimento della Giustizia, la Sec e le autorità del Massachusetts hanno avviato inchieste su un protagonista del settore come New Century e sui rapporti poco trasparenti tra società di mutui e banche d'investimento.
Per calmare le paure è sceso in campo ieri il Segretario al Tesoro Hank Paulson. In un'intervista al «Wall Street Journal» ha dichiarato che le ondate di pignoramenti «sono dolorose» per i proprietari, ma che la correzione nel segmento subprime era prevedibile e che l'economia non dovrebbe risentirne. Numerosi operatori finanziari, tra cui banche e raider quali Carl Icahn, hanno da parte loro espresso interesse ad acquisizioni nel settore subprime.
E ieri i titoli del settore hanno dato segni di parziali recuperi dopo i tracolli: Novastar Financial, tra i leader del settore assieme a New Century, ha guadagnato il 23 per cento. Ma il nervosismo è alimentato da rivelazioni quali quella del «New York Times»: protagonisti dei fondi comuni quali Legg Mason e Morgan Keenan hanno in portafoglio titoli del debito legati ai mutui emessi e rivenduti da società subprime adesso in crisi.
E i pessimisti alzano la voce: «Il peggio deve ancora arrivare» ha detto l'economista Gary Shilling, che teme una recessione scatenata da catene di default sul mercato da 6mila miliardi di dollari dei titoli legati ai mutui. Bose George, analista di Keefe Bruyette & Woods, ha aggiunto che «la rapidità del deterioramento è spaventosa».Finora una trentina di società subprime ha chiuso i battenti o ceduto asset, con migliaia di licenziamenti.
La crisi viene da lontano: il mercato subprime ha conosciuto una frenetica crescita durante la corsa immobiliare americana, diventando ben più d'una nicchia. L'anno scorso i mutui ad alto rischio e rendimento, cioè a clienti privi di credito o redditi abbastanza solidi, hanno totalizzato 600 miliardi, un quinto del totale. Le finanziarie americane si sono gettate su un mercato che potenzialmente comprende fino al 40% degli americani.
E Wall Street, dai fondi pensione agli hedge fund, si è dimostrata assetata di titoli nati combinando questi mutui e che promettevano buoni rendimenti. La frenata dell'economia e il gelo immobiliare hanno però cambiato le carte in tavola: hanno reso milioni di americani incapaci di pagare mutui con interessi spesso in forte aumento. E improvvisamente trasformatisi da cambiale per l'acquisto del sogno americano in capestro.
incredibile !!!
mo' pure l'inserto economico del corriere della sera si mette a fare "analisi inattendibili"...
http://www.corriere.it/edicola/economia.jsp?path=TUTTI_GLI_ARTICOLI&doc=BAS1ab
Usa I finanziamenti ai debitori difficili trasformati in titoli comprati da molti fondi europei. E se i rimborsi si bloccano...
Se scoppia la bolla dei mutui cattivi
Come funzionano i subprime, i prestiti ad alto rischio, che spaventano le Borse
Perché mai i problemi di una famiglia americana che non riesce a pagare la rata del mutuo sulla sua casa dovrebbero interessare i risparmiatori italiani?
Per almeno un paio di motivi: perché la crisi del mercato immobiliare può spingere gli Usa nella recessione e deprimere le economie e le Borse di tutto il mondo; e perché nel portafoglio degli investitori globali, europei e italiani compresi, sono finiti molti titoli basati su quei mutui, anche senza che i sottoscrittori ne fossero pienamente consapevoli.
«Subprime» è la parola che ha fatto tremare i mercati nelle ultime settimane. Sono i mutui concessi a persone con una scarsa solidità finanziaria, perché magari non hanno un lavoro fisso o perché in passato già non sono stati in grado di ripagare puntualmente altri debiti (per esempio le rate per l'auto).
Il volume di questi mutui è oggi pari a un sesto di tutti i finanziamenti concessi negli Usa, mentre sei anni fa era solo il 5%.
La cattiva notizia è che sta aumentando anche il numero dei proprietari di case che non riescono a pagare in tempo le rate mensili: dal 12,56% dell'ultimo trimestre 2005 al 14,26% di fine 2006 per i mutui «subprime» secondo la Mortgage bankers association.
Il boom dei mutui, buoni e cattivi, negli Usa è andato di pari passo negli ultimi anni con la convinzione che i prezzi delle case avrebbero continuato a salire, così che le famiglie indebitate potevano, ogni due-tre anni, ricontrattare il mutuo e, sulla base di un valore maggiore dell'immobile, ottenere più credito e mantenere il proprio livello di consumi.
Ma ora che le quotazioni immobiliari hanno smesso di crescere, e anzi in diverse aree hanno iniziato a scendere, questo meccanismo non funziona più.
E addirittura capita che alcune famiglie si ritrovino con un mutuo più pesante dell'attuale valore della casa.
Meno nota è l'altra forza che ha spinto le banche a concedere mutui a tutti: la richiesta da parte di Wall Street di «materia prima» con cui costruire titoli da vendere agli investitori affamati di alti rendimenti. Il meccanismo è questo: l'istituto che eroga i mutui, rivende poi il credito a una banca d'affari, che fa un'operazione di titolarizzazione (securitization), cioè trasforma i mutui in obbligazioni (Abs, asset-backed o mortgage-backed security) i cui interessi sono pagati con la liquidità che arriva dalle rate.
Un passo ulteriore, ancor più sofisticato, è la creazione di strutture finanziarie derivate - Cdo, collateralized debt obligation - dove quei bond vengono re-impacchettati in «fette» di titoli con gradi diversi di rischio. I rendimenti sono più generosi se superiore è il rischio sottostante, la probabilità cioè che i debiti sui cui si basano i titoli non siano ripagati.
Il business della securitization è stato uno dei più floridi a Wall Street negli ultimi anni: è cresciuto del 20% l'anno dal 1995, a una velocità doppia rispetto alle normali emissioni di bond aziendali, arrivando a contare per oltre la metà dei profitti delle banche d'affari nel campo delle emissioni obbligazionarie.
Nel 2006 sono stati venduti Cdo per 900 miliardi di dollari, il 50% più del 2005, e 150 miliardi erano basati su mortgage-backed bond, di cui la maggioranza riconducibile a mutui «subprime», secondo stime di Deutsche Bank.
Se aumenta il numero dei proprietari di case che non pagano le rate, tutto il meccanismo si inceppa.
Gli istituti erogatori devono stare più attenti a chi concedere il prestito e aumentare le riserve per eventuali buchi, prestiti che diventano cattivi prima di poter essere rivenduti alle investment bank: diversi istituti specializzati nel mercato «subprime» sono già andati in crisi.
Le investment bank fanno meno affari, anche perché è più difficile emettere titoli con rendimenti più alti per compensare i maggiori rischi: oggi il mercato chiede 6,25 punti percentuali sopra il tasso Libor per questi titoli, contro 3,5 punti a fine 2006.
E i titoli già emessi - ora nei portafogli di fondi comuni, assicurazioni, hedge fund e altri investitori - possono finire in default, cioè diventare carta straccia.
È un problema che non scoppia tutto in una volta come la Bolla del Nasdaq nel 2000, secondo Martin Mauro, l'esperto di reddito fisso di Merrill Lynch: «È probabile che si trascinerà per un paio di anni. I danni all'intera economia dipendono da quanto prontamente la Banca centrale Usa taglierà il costo del denaro e dalla tenuta del mercato del lavoro. Gli investitori fanno bene comunque a prepararsi a un lungo periodo di aumentata volatilità dei mercati, cercando sicurezza nei titoli del Tesoro e, in Borsa, nei settori difensivi, come utilities, beni di largo consumo, salute, servizi alle telecom».
Us maket mover: nuovi cantieri a 1,525 mln +9% in febbraio
Finanzaonline.com - 20.3.07/13:40
Nel mese di febbraio i nuovi cantieri residenziali negli Usa si sono attestati a 1,525 mln, in crescita del 9% rispetto alla precedente rilevazione. Il dato è superiore anche alle attese degli analisti che stimavano 1,445 mln. di nuovi cantieri.
colpo di coda?? :censored:
certo che il cambio così una villetta a miami non sarebbe male...
Us: segnali di ripresa dal mercato immobiliare a febbraio
Finanzaonline.com - 20.3.07/13:46
Dati tutto sommato positivi quelli resi noti poco fa dal Dipartimento per il Commercio statunitense relativi al mercati immobiliare. I nuovi cantieri hanno registrato nel mese di febbraio un balzo pari al 9% a quota 1,525 mln di unità dopo il calo pari al 14% registrato a gennaio. Il dato ha superato le attese degli analisti che si attendevano una crescita più contenuta e prossima alle 1,46 mln di unità. Il calo su base annua rimane comunque estremamente preoccupante registrando infatti un pesantissimo -28,5% rispetto al dato del febbraio 2006.
I nuovi permessi edilizi sempre a febbraio registrano invece una flessione pari al 2,5% a quota 1,532 mln di unità, dato inferiore alle attese del mercato che si attendeva sostanzialmente un invariato in area 1,57 mln di unità. Il calo rispetto al febbraio dello scorso anno è anche in questo caso particolarmente accentuato e si attesta al 28,6%.
Us: segnali di ripresa dal mercato immobiliare a febbraio
Finanzaonline.com - 20.3.07/13:46
Dati tutto sommato positivi quelli resi noti poco fa dal Dipartimento per il Commercio statunitense relativi al mercati immobiliare.
I nuovi cantieri hanno registrato nel mese di febbraio un balzo pari al 9% a quota 1,525 mln di unità dopo il calo pari al 14% registrato a gennaio.
Il dato ha superato le attese degli analisti che si attendevano una crescita più contenuta e prossima alle 1,46 mln di unità.
Il calo su base annua rimane comunque estremamente preoccupante registrando infatti un pesantissimo -28,5% rispetto al dato del febbraio 2006.
I nuovi permessi edilizi sempre a febbraio registrano invece una flessione pari al 2,5% a quota 1,532 mln di unità, dato inferiore alle attese del mercato che si attendeva sostanzialmente un invariato in area 1,57 mln di unità.
Il calo rispetto al febbraio dello scorso anno è anche in questo caso particolarmente accentuato e si attesta al 28,6%.
beh? un +9% delle housing start gia' farebbe gridare allo scampato pericolo???
i building permits continuano in negativo: -2,5%...
e cmq la discesa YOY e' -28,5% per entrambi...
BUMPY LANDING, sempre piu' evidente...
ovvero: gli ultimi buoi che si aggregano alla mandria...
ghghghgh
vedremo...
:D :D :D
Bumpy landing... ossia?
Atterraggio col rimbalzo?
Macs
Bumpy landing... ossia?
Atterraggio col rimbalzo?
Macs
neologismo...
mi pare di averlo letto la prima volta su
http://letterafinanziaria.repubblica.it/
(che ultimamente non e' molto aggiornato, non so perche'...)
in un articolo in cui discutevano se sarebbe stato HARD LANDING o SOFT LANDING...
hanno deciso di coniare questo modo di dire: BUMPY LANDING, "atterraggio con scossoni", un po' come fanno gli aerei che atterrano toccando terra bruscamente, rimbalzando (bruutttaaa sensazione quando ci sei seduto dentro) per poi riappoggiarsi...
somiglia alla FROTH ("schiuma") di Greespann...
sosteneva che non era bolla immobiliare: era una soffice 'schiuma', ossia tante bollicine localizzate nei vari mercati locali e non una grossa bolla cattiva cattiva...
fa' ridere magari, ma sono proprio questi pesi massimi che parlano cosi'...
:D :D :D
neologismo...
mi pare di averlo letto la prima volta su
http://letterafinanziaria.repubblica.it/
(che ultimamente non e' molto aggiornato, non so perche'...)
in un articolo in cui discutevano se sarebbe stato HARD LANDING o SOFT LANDING...
hanno deciso di coniare questo modo di dire: BUMPY LANDING, "atterraggio con scossoni", un po' come fanno gli aerei che atterrano toccando terra bruscamente, rimbalzando (bruutttaaa sensazione quando ci sei seduto dentro) per poi riappoggiarsi...
somiglia alla FROTH ("schiuma") di Greespann...
sosteneva che non era bolla immobiliare: era una soffice 'schiuma', ossia tante bollicine localizzate nei vari mercati locali e non una grossa bolla cattiva cattiva...
fa' ridere magari, ma sono proprio questi pesi massimi che parlano cosi'...
:D :D :D
Cooooool
Max
neologismo...
mi pare di averlo letto la prima volta su
http://letterafinanziaria.repubblica.it/
(che ultimamente non e' molto aggiornato, non so perche'...)
in un articolo in cui discutevano se sarebbe stato HARD LANDING o SOFT LANDING...
hanno deciso di coniare questo modo di dire: BUMPY LANDING, "atterraggio con scossoni", un po' come fanno gli aerei che atterrano toccando terra bruscamente, rimbalzando (bruutttaaa sensazione quando ci sei seduto dentro) per poi riappoggiarsi...
somiglia alla FROTH ("schiuma") di Greespann...
sosteneva che non era bolla immobiliare: era una soffice 'schiuma', ossia tante bollicine localizzate nei vari mercati locali e non una grossa bolla cattiva cattiva...
fa' ridere magari, ma sono proprio questi pesi massimi che parlano cosi'...
:D :D :D
mi ricorda il rimbalzo del gatto morto
mi ricorda il rimbalzo del gatto morto
Mai visto un gatto morto rimbalzare.... :p
Macs
Crescono i prezzi delle case a Londra ed in questo caso le dimensioni non contano. Nel quartiere di Chelsea è stato infatti messo in vendita un appartamento grande (o piccolo) quanto un tavolo da biliardo al prezzo di 170mila sterline, ovvero 260mila euro. Dopo ventiquattro ore erano già state presentate tre offerte di acquisto. Il monolocale è il più piccolo appartamento messo sul mercato nel Regno Unito, misura sei piedi per dodici, vale a dire 1,82 metri per 3,66. Facendo due calcoli si tratta di quasi 39mila euro al metro quadro, considerato che in totale non si arriva neppure a sette. In più c’è da mettere in conto i lavori di ristrutturazione e l’arredamento che però non rappresenteranno le spese maggiori per chi decidesse di acquistare la casa mignon .
Crescono i prezzi delle case a Londra ed in questo caso le dimensioni non contano. Nel quartiere di Chelsea è stato infatti messo in vendita un appartamento grande (o piccolo) quanto un tavolo da biliardo al prezzo di 170mila sterline, ovvero 260mila euro. Dopo ventiquattro ore erano già state presentate tre offerte di acquisto. Il monolocale è il più piccolo appartamento messo sul mercato nel Regno Unito, misura sei piedi per dodici, vale a dire 1,82 metri per 3,66. Facendo due calcoli si tratta di quasi 39mila euro al metro quadro, considerato che in totale non si arriva neppure a sette. In più c’è da mettere in conto i lavori di ristrutturazione e l’arredamento che però non rappresenteranno le spese maggiori per chi decidesse di acquistare la casa mignon .
Chissà perchè mi sono venute in mente le Tiscali che venivano strappate di mano a 1000 euro nel marzo 2000 :D :p
Chissà perchè mi sono venute in mente le Tiscali che venivano strappate di mano a 1000 euro nel marzo 2000 :D :p
semplicemente non è paragonabile...
tagli così particolari ne fanno delle rarità che escono completamente dalle quotazioni di mercato...
anche alcuni dipinti vengono scambiati a quotazioni altissime e chissà perchè in quel caso non si parla di bolla...
forse perchè sono unici, come il suddetto...
Crescono i prezzi delle case a Londra ed in questo caso le dimensioni non contano. Nel quartiere di Chelsea è stato infatti messo in vendita un appartamento grande (o piccolo) quanto un tavolo da biliardo al prezzo di 170mila sterline, ovvero 260mila euro. Dopo ventiquattro ore erano già state presentate tre offerte di acquisto. Il monolocale è il più piccolo appartamento messo sul mercato nel Regno Unito, misura sei piedi per dodici, vale a dire 1,82 metri per 3,66. Facendo due calcoli si tratta di quasi 39mila euro al metro quadro, considerato che in totale non si arriva neppure a sette. In più c’è da mettere in conto i lavori di ristrutturazione e l’arredamento che però non rappresenteranno le spese maggiori per chi decidesse di acquistare la casa mignon .
Link dal thread "Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare PARTE 3^ (http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=761860)":
Londra, casa grande come un biliardo in vendita a 260mila euro (http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=12341959&postcount=105)
tagli così particolari ne fanno delle rarità che escono completamente dalle quotazioni di mercato...
anche alcuni dipinti vengono scambiati a quotazioni altissime e chissà perchè in quel caso non si parla di bolla...
forse perchè sono unici, come il suddetto...
le rarita'... PFUI
mai sentito parlare della bolla dei tulipani?
pure li si andava a rarita'...
che pena!!!
KO! KO! KO!
Link dal thread "Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare PARTE 3^ (http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=761860)":
Londra, casa grande come un biliardo in vendita a 260mila euro (http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=12341959&postcount=105)
infatti e' OLD !!!
Comunque, con riferimento anche a quanto si dice in un altro 3d, pare proprio che più una cosa costi e più si corra per acquistarla...
Vedi la ducati 999... costava un bòtto, tutti a dire "figurati chi se la compra", eppure... O le Harley... O il giubbotto della Marlboro o quello della Woolrich (che, guardacaso, pare il nome di un mutuo... "mi sento già mutuo meglio"...brrrrrr)
Vedi il trilocale a Gorle (vicino Bergamo) di 110mq che è pure da ristrutturare ma ti costa 330K€ e se non corri abbastanza c'è qualcuno più veloce di te che te lo porta via da sotto il naso....
Pare che l'italiano medio dia il valore alle cose in base a ciò che costa, dimenticandosi del valore reale... pare quasi che così dimostri a se stesso di aver acquisito ricchezza...
Ma credo proprio che si sbagli di grosso
Macs
Pare che l'italiano medio dia il valore alle cose in base a ciò che costa, dimenticandosi del valore reale... pare quasi che così dimostri a se stesso di aver acquisito ricchezza...
Ma credo proprio che si sbagli di grosso
Macs
ma non sarà che acquista proprio perchè ha già
acquisito ricchezza...
ma non sarà che acquista proprio perchè ha già
acquisito ricchezza...
come, aprendo un mutuo di 170k€ a trent'anni a tasso variabile???
quella non e' ricchezza, QUELLI SO' "BUFFI" !!!
Si, è vero, sono "buffi", ma tanto "tra un anno la rivendo al 10% in più, perchè i prezzi sono destinati a salire"...
Macs
roberto15000
20-03-07, 21:59
:bye: tagli così particolari ne fanno delle rarità che escono completamente dalle quotazioni di mercato...
anche alcuni dipinti vengono scambiati a quotazioni altissime e chissà perchè in quel caso non si parla di bolla...
forse perchè sono unici, come il suddetto...
perchè le case soddisfano necessità elementari, i dipinti.....
poi, una mignon di queele dimensioni, non assolve ad una funzione, dunque chi la vuole se la paghi, senza bolle
roberto15000
20-03-07, 22:11
Si, è vero, sono "buffi", ma tanto "tra un anno la rivendo al 10% in più, perchè i prezzi sono destinati a salire"...
Macs
si è scoperta l'accelerazione perpetua? :confused:
si è scoperta l'accelerazione perpetua? :confused:
E' quello che crede la gente... Parla con una persona qualsiasi e chiedigli: "Se tu avessi 400K€, cosa ne faresti?"
La risposta che otterrai è: "Ci compro due appartamenti e li metto in affitto"
"E se non riesci ad affittarli?"
"Tanto si rivaluta e la rivendo come voglio"
Macs
roberto15000
20-03-07, 22:41
[QUOTE=Macchese]E' quello che crede la gente... Parla con una persona qualsiasi e chiedigli: "Se tu avessi 400K€, cosa ne faresti?"
La risposta che otterrai è: "Ci compro due appartamenti e li metto in affitto"
"E se non riesci ad affittarli?"
"Tanto si rivaluta e la rivendo come voglio"
Ma lo sanno che ci devono pagare molteplici costose tasse e relativi sbattimenti, manutenzioni, ecc. per non parlare dei condomini! Per quanto mi riguarda odio gli immobili.
E' quello che crede la gente... Parla con una persona qualsiasi e chiedigli: "Se tu avessi 400K€, cosa ne faresti?"
La risposta che otterrai è: "Ci compro due appartamenti e li metto in affitto"
"E se non riesci ad affittarli?"
"Tanto si rivaluta e la rivendo come voglio"
Macs
è esattemente così...
e come la borsa ci insegna "il trend non bisogna giudicarlo, bisogna seguirlo"
questo l'ho capito a mie spese in anni...
Lou Cypher
21-03-07, 01:48
Lo spettro della crisi dei mutui immobiliari si aggira sui mercati e sull'economia americana. I nervi di Wall Street, nonostante un recupero nella seduta di ieri, restano fragili: sono scossi da continue rivelazioni sulla gravità del collasso del segmento subprime, i prestiti sulla casa più rischiosi. E soprattutto dalla possibilità di terremoti nel gigantesco settore immobiliare e dall'incertezza sugli interventi di risanamento.
Ieri i titoli della Falls Harris & Co., produttrice di inchiostri speciali, hanno registrato un +18,4% dopo uno sbalorditivo ordinativo del Governo di oltre 240.000 Kg (predominante sembra essere il dark green)...
$ :D $
è esattemente così...
e come la borsa ci insegna "il trend non bisogna giudicarlo, bisogna seguirlo"
questo l'ho capito a mie spese in anni...
definizione di PARCO BUOI, para para...
caro Gekko, chi c'ha i $$$ il trend o lo anticipa o lo decide...
:censored: :censored: :censored:
definizione di PARCO BUOI, para para...
caro Gekko, chi c'ha i $$$ il trend o lo anticipa o lo decide...
:censored: :censored: :censored:
è arrivato soros!!! :clap: :clap:
no, parco buoi sono quelli che seguono il trend arrivando per ultimi quando il trend comincia a cambiare e rimangono col cerino in mano...
datto francamentequando le banca offriranno il 100% del valore a 100 anni, ecco lì sarò venditore...ma ce ne è ancora di spazio per infinocchiare la gente perchè siamo ancora al 80% max 30-40 anni, quindi per molta parte della popolazione le rate sono ancora troppo alte...follow the trend!!! OK!
[QUOTE=Macchese]E' quello che crede la gente... Parla con una persona qualsiasi e chiedigli: "Se tu avessi 400K€, cosa ne faresti?"
La risposta che otterrai è: "Ci compro due appartamenti e li metto in affitto"
"E se non riesci ad affittarli?"
"Tanto si rivaluta e la rivendo come voglio"
Ma lo sanno che ci devono pagare molteplici costose tasse e relativi sbattimenti, manutenzioni, ecc. per non parlare dei condomini! Per quanto mi riguarda odio gli immobili.
Questo è un segnale negativo per la nostra economia; negli anni '60/'70/'80 chi aveva soldi e capacità diceva: con 400k euro mi apro una fabbrichetta e inizio a fare l'industriale (investimenti), adesso si preferisce la rendita semiparassitaria dell'immobiliare.
Ma se tutti comprano case, che resteranno vuote, gli investimenti chi li farà?
E' questo che non si riesce a capire: l'immobiliare, oltre una certa soglia, crea povertà per un paese, non ricchezza.
A Londra ci sarà pure una bolla immobiliare, ma c'è la City, non la borsettina di Milano e la deindustrializzazione italiana.
Che non lo capisca la gente comune ci posso pure stare, ma chi ne capisce di economia come fa a non cogliere il lato distruttivo della bolla immobiliare?
Charlie
è arrivato soros!!! :clap: :clap:
no, parco buoi sono quelli che seguono il trend arrivando per ultimi quando il trend comincia a cambiare e rimangono col cerino in mano...
datto francamentequando le banca offriranno il 100% del valore a 100 anni, ecco lì sarò venditore...ma ce ne è ancora di spazio per infinocchiare la gente perchè siamo ancora al 80% max 30-40 anni, quindi per molta parte della popolazione le rate sono ancora troppo alte...follow the trend!!! OK!
no, soros e' quello '75...
cmq, finche' fai l'advisor (il finanziere coi soldi degli altri) sei poco credibile...
un homeless come te che suggerisce agli altri di comprare casa perche' la crescita non e' ancora finita...
PRIMA te compri a buffo tutto quello che puoi,
POI me vieni a parla' de investimenti e de trend...
KO! KO! KO!
anche questa è l'america dove il boom immobiliare non è mai arrivato...
http://news.yahoo.com/s/nm/20070319/ts_nm/usa_subprime_detroit_dc
gioia23
[QUOTE=roberto15000]
Questo è un segnale negativo per la nostra economia; negli anni '60/'70/'80 chi aveva soldi e capacità diceva: con 400k euro mi apro una fabbrichetta e inizio a fare l'industriale (investimenti), adesso si preferisce la rendita semiparassitaria dell'immobiliare.
Ma se tutti comprano case, che resteranno vuote, gli investimenti chi li farà?
E' questo che non si riesce a capire: l'immobiliare, oltre una certa soglia, crea povertà per un paese, non ricchezza.
A Londra ci sarà pure una bolla immobiliare, ma c'è la City, non la borsettina di Milano e la deindustrializzazione italiana.
Che non lo capisca la gente comune ci posso pure stare, ma chi ne capisce di economia come fa a non cogliere il lato distruttivo della bolla immobiliare?
Charlie
leggasi "il declino della rendita di posizione"
no, soros e' quello '75...
cmq, finche' fai l'advisor (il finanziere coi soldi degli altri) sei poco credibile...
un homeless come te che suggerisce agli altri di comprare casa perche' la crescita non e' ancora finita...
PRIMA te compri a buffo tutto quello che puoi,
POI me vieni a parla' de investimenti e de trend...
KO! KO! KO!
aridaje casa ce l'ho solo che non ci abito!!
e poi scusa sarò più credibile io che faccio considerazioni senza avere interessi in ballo, oppure te che sta gufando per la discesa e devi comprare??? :confused:
[QUOTE=Macchese]E' quello che crede la gente... Parla con una persona qualsiasi e chiedigli: "Se tu avessi 400K€, cosa ne faresti?"
La risposta che otterrai è: "Ci compro due appartamenti e li metto in affitto"
"E se non riesci ad affittarli?"
"Tanto si rivaluta e la rivendo come voglio"
Ma lo sanno che ci devono pagare molteplici costose tasse e relativi sbattimenti, manutenzioni, ecc. per non parlare dei condomini! Per quanto mi riguarda odio gli immobili.
In ogni caso il giuoco vale la candela:
400 k euro investiti in bot non ti renderanno mai quanto un immobile sfitto, al netto di tasse varie...
Io ho una cifra molto più bassa in banca investita in bot, vado in banca una volta alla settimana a controllare tassi, furbate varie del direttore.... e questo non è uno sbattimento?? con la differenza che si percepisco interessi, ma il capitale non si rivaluta....
Ad essere sincero, non è che avrei tutta sta voglia di compare casa, sono stufo di trattare con agenti immobiliari e costruttori, è che arrivati al mio punto mi scoccia vedere i miei soldi marcire in banca.
Vogliamo investirli in azioni che rendono il 18 per cento????
Ok, aspettate, ora cambio lavoro e mi metto ad investire in borsa....
MA DDDAIIII!!!!!!!
Chi deve comprare per abitarci non ha granchè da guadagnare dalla salita dei tassi.
Infatti tassi in salita può significare (non è detto) immobiliare in discesa, ma l'altra faccia della medaglia è il costo maggiore del mutuo (fisso o variabile non importa).
Chiaro che se il mercato scende del 30%, chi se ne frega di qualche decina di euro in più di rata ;)
Per chi dispone dell'intero capitale invece il problema non si pone affatto: se ha i soldi, la casa l'ha già comprata o sta per farlo.
Ma 200/300k euro non è che si guadagnino facilmente in un anno.
Charlie
Io ho una cifra molto più bassa in banca investita in bot, vado in banca una volta alla settimana a controllare tassi, furbate varie del direttore.... e questo non è uno sbattimento?? con la differenza che si percepisco interessi, ma il capitale non si rivaluta....
Ad essere sincero, non è che avrei tutta sta voglia di compare casa, sono stufo di trattare con agenti immobiliari e costruttori, è che arrivati al mio punto mi scoccia vedere i miei soldi marcire in banca.
Fai male ad andare in banca a fare certi controlli: è sufficiente guardare l'estratto conto....:D
Ho seri dubbi riguardo alla rivalutazione dell'immobile al giorno d'oggi..........;)
[QUOTE=roberto15000]
In ogni caso il giuoco vale la candela:
400 k euro investiti in bot non ti renderanno mai quanto un immobile sfitto, al netto di tasse varie...
Io ho una cifra molto più bassa in banca investita in bot, vado in banca una volta alla settimana a controllare tassi, furbate varie del direttore.... e questo non è uno sbattimento?? con la differenza che si percepisco interessi, ma il capitale non si rivaluta....
Questo e' vero in parte,con 400 mila puoi arrivare a 13mila euro netti se
investi adesso.
In affitto a 1200 al mese sono 14000,da cui devi togliere tasse e
balzelli vari..e poi vuoi mettere il rischio?
Tra le due io opterei per la prima OK!
Sul discorso banca non devi andare ogni settimana se hai fatto bot :)
Il tasso e' fisso e quindi non puo' salire ne scendere,forse tu intendevi
i tassi sul conto corrente?
Quelli ormai non esistono piu',devi affidarti ad una banca on line.
Ciao :bye:
[QUOTE=roberto15000]
In ogni caso il giuoco vale la candela:
400 k euro investiti in bot non ti renderanno mai quanto un immobile sfitto, al netto di tasse varie...
Io ho una cifra molto più bassa in banca investita in bot, vado in banca una volta alla settimana a controllare tassi, furbate varie del direttore.... e questo non è uno sbattimento?? con la differenza che si percepisco interessi, ma il capitale non si rivaluta....
Ad essere sincero, non è che avrei tutta sta voglia di compare casa, sono stufo di trattare con agenti immobiliari e costruttori, è che arrivati al mio punto mi scoccia vedere i miei soldi marcire in banca.
Azz....ogni settimana in banca, e che ci vai a fare? A prendere il caffè con il direttore?
Mai sentito parlare di trading online? Apri un conto ad esempio con fineco, compri CCT (rendimento=ultimo bot semestrale + 0,30%) scadenza 5/10 anni, tanto puoi sempre liquidarli sul mercato in pochi secondi, paghi una sola volta la commissione di 9 euro e ti porti a casa un rendimento netto del 3,60/3,70% già adesso.
Entro fine 2007, con i tassi a 4/4,25% un 4% netto lo fai facile.
Con l'immobiliare, senza rischiare con affitti in nero, inquilini insolventi, ici, imposte di registro, spese di manutenzione, rischio di forte calo delle quotazioni, e da ultimo illiquidità di fatto (ci vogliono mesi se non anni per vendere un immobile, i cct li smobilizzi in 10 secondi) io tutta questa convenienza non la vedo.
400k ti renderebbero circa 15.000 euro netti all'anno.
Per avere lo stesso rendimento NETTO con l'immobiliare, a quanto dovresti affittare l'immobile? (devi considerare tutte le spese di cui sopra, e anche le tasse irpef)
Anzi, dovresti aumentare ancora il canone, perchè devi prezzare il maggior rischio che corri.
Charlie
[QUOTE=doctorwho][QUOTE=roberto15000]
In ogni caso il giuoco vale la candela:
400 k euro investiti in bot non ti renderanno mai quanto un immobile sfitto, al netto di tasse varie...
non ho capito, ti riferisci al rendimento dato dalla rivalutazione dell'ìimmobile, non affittato?
Se ti devi comprere casa per abitarla ok, altrimenti è un investimento- scommessa che non mi sentirei di fare
[QUOTE=doctorwho]
Azz....ogni settimana in banca, e che ci vai a fare? A prendere il caffè con il direttore?
Mai sentito parlare di trading online? Apri un conto ad esempio con fineco, compri CCT (rendimento=ultimo bot semestrale + 0,30%) scadenza 5/10 anni, tanto puoi sempre liquidarli sul mercato in pochi secondi, paghi una sola volta la commissione di 9 euro e ti porti a casa un rendimento netto del 3,60/3,70% già adesso.
Entro fine 2007, con i tassi a 4/4,25% un 4% netto lo fai facile.
Con l'immobiliare, senza rischiare con affitti in nero, inquilini insolventi, ici, imposte di registro, spese di manutenzione, rischio di forte calo delle quotazioni, e da ultimo illiquidità di fatto (ci vogliono mesi se non anni per vendere un immobile, i cct li smobilizzi in 10 secondi) io tutta questa convenienza non la vedo.
400k ti renderebbero circa 15.000 euro netti all'anno.
Per avere lo stesso rendimento NETTO con l'immobiliare, a quanto dovresti affittare l'immobile? (devi considerare tutte le spese di cui sopra, e anche le tasse irpef)
Anzi, dovresti aumentare ancora il canone, perchè devi prezzare il maggior rischio che corri.
Charlie
si , è vero ma il tuo ragionamento pecca solo in un punto.
L'immobile che metti in affitto ti rende 2 volte
1) l'affitto
2) la rivalutazione dell'immobile (conto capitale)
Ammesso che ci sia un forte trend di ribasso dei prezzi, questo potrebbe intaccare il conto capitale nel breve periodo(speculazioni a breve termine), non certo nel lungo.
Conclusioni:
tra dieci anni, 400k euri investiti in cct sono rimasti 400k
tra dieci anni, 400k investiti in immobili sono diventati 800k
Sono in possesso di un atto di vendita di un immobile venduto nel 2000 a 180 milioni (Perugia)
Lo stesso immobile, è stato rivenduto nel dicembre 2006 a 155k euri.
Fatti 2 conti.
Capirai anche che le mie stime sono assolutamente pessimistiche
[QUOTE=Charlie]
si , è vero ma il tuo ragionamento pecca solo in un punto.
L'immobile che metti in affitto ti rende 2 volte
1) l'affitto
2) la rivalutazione dell'immobile (conto capitale)
Ammesso che ci sia un forte trend di ribasso dei prezzi, questo potrebbe intaccare il conto capitale nel breve periodo(speculazioni a breve termine), non certo nel lungo.
Conclusioni:
tra dieci anni, 400k euri investiti in cct sono rimasti 400k
tra dieci anni, 400k investiti in immobili sono diventati 800k
Sono in possesso di un atto di vendita di un immobile venduto nel 2000 a 180 milioni (Perugia)
Lo stesso immobile, è stato rivenduto nel dicembre 2006 a 155k euri.
Fatti 2 conti.
Capirai anche che le mie stime sono assolutamente pessimistiche
Nel 2003 l'indice spmib stava intorno a 20.000. Adesso sta a 40.000 quindi in teoria avrei fatto il 100% in 4 anni. Molto meglio, no?
Anzi, le mie capitalia acquistate ad un euro adesso valgono quasi 7 euro: bella performance, no? :D
Gli esempi sopra per sottolinearti come sia molto molto errato prendere a riferimento un periodo temporale di forte trend come quello 1999-2006 per l'immobiliare, senza tenere conto di inflazione e costi connessi.
Tu dici che tra 7 anni il tuo immobile varrà 800k euro, secondo me invece sarai fortunato se ne varrà ANCORA 400k
Questo perchè la bolla che si è creata è dovuta a condizioni IRRIPETIBILI nel breve periodo e cioè:
change-over dell'euro, con conseguente forte arricchimento di alcune categorie a scapito di altre
forte calo dei tassi e forte calo delle borse in seguito alla bolla della new economy
Tra 7 anni 400k in cct saranno ancora 400k (anzi di più, se reinvesti le cedole, magari anche in parte sull'azionario), per gli immobili è tutto da vedere.
Come già detto altre volte, il mercato immobiliare ha una peculiarità: prima o poi si satura. E al punto di saturazione ci siamo già.
Per ora non è crollato grazie ai "castelli", ma quanto può durare con i salari praticamente fermi?
Charlie
consultant
21-03-07, 12:23
[QUOTE=Charlie]
si , è vero ma il tuo ragionamento pecca solo in un punto.
L'immobile che metti in affitto ti rende 2 volte
1) l'affitto
2) la rivalutazione dell'immobile (conto capitale)
Ammesso che ci sia un forte trend di ribasso dei prezzi, questo potrebbe intaccare il conto capitale nel breve periodo(speculazioni a breve termine), non certo nel lungo.
Conclusioni:
tra dieci anni, 400k euri investiti in cct sono rimasti 400k
tra dieci anni, 400k investiti in immobili sono diventati 800k
Sono in possesso di un atto di vendita di un immobile venduto nel 2000 a 180 milioni (Perugia)
Lo stesso immobile, è stato rivenduto nel dicembre 2006 a 155k euri.
Fatti 2 conti.
Capirai anche che le mie stime sono assolutamente pessimistiche
Possibile che non abbiate capito che si sta attuando la politica una casa per tutti? Solo che tra 10 anni il risultato sarà... 2 case per tutti. Chiaramente non è detto che la speculazione sia finita, ma passatemi questa...
tra 30 anni, alla scadenza del mutuo, saremo ancora in Italia? O saremo a lavorare in India? O, ancora, saremo sull'Enterprise col capitano Kirke in cerca di un altro pianeta da colonizzare? Io la mia casetta ce l'ho... ma nel lungo termine quella mi basta ed avanza :D
consultant
21-03-07, 12:25
[QUOTE=doctorwho]
Nel 2003 l'indice spmib stava intorno a 20.000. Adesso sta a 40.000 quindi in teoria avrei fatto il 100% in 4 anni. Molto meglio, no?
Anzi, le mie capitalia acquistate ad un euro adesso valgono quasi 7 euro: bella performance, no? :D
Gli esempi sopra per sottolinearti come sia molto molto errato prendere a riferimento un periodo temporale di forte trend come quello 1999-2006 per l'immobiliare, senza tenere conto di inflazione e costi connessi.
Tu dici che tra 7 anni il tuo immobile varrà 800k euro, secondo me invece sarai fortunato se ne varrà ANCORA 400k
Questo perchè la bolla che si è creata è dovuta a condizioni IRRIPETIBILI nel breve periodo e cioè:
change-over dell'euro, con conseguente forte arricchimento di alcune categorie a scapito di altre
forte calo dei tassi e forte calo delle borse in seguito alla bolla della new economy
Tra 7 anni 400k in cct saranno ancora 400k (anzi di più, se reinvesti le cedole, magari anche in parte sull'azionario), per gli immobili è tutto da vedere.
Come già detto altre volte, il mercato immobiliare ha una peculiarità: prima o poi si satura. E al punto di saturazione ci siamo già.
Per ora non è crollato grazie ai "castelli", ma quanto può durare con i salari praticamente fermi?
Charlie
Si è creata la falsa illusione di poter vivere di rendita vita natural durante. Questo può essere vero, ma nel lungo tutto si aggiusta. Molti torneranno a zappare la terra... e che ce ne facciamo di 50milioni di laureati che non capiscono un casso???
...
Fatti 2 conti.
Capirai anche che le mie stime sono assolutamente pessimistiche
me li so' fatti due conti...
(mi scuso per la ripetizione... con quelli che li hanno gia' visti...)
il post sull'esperienza 92-94 e quella 99-04:
http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=11787481&postcount=121
il post con una stima su quando i prezzi salgono
http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=11792737&postcount=130
e il post con una stima su quando i prezzi scendono
http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=11792737&postcount=132
buona bolla a tutti, o no?
consultant
21-03-07, 12:42
ma chi ve la fa fare a sacrificarvi una vita... fate come me... scalping e vi portate a casa una media di 200 euro al giorno... altro che case... seeeeeeeee
Allora cosa consigliate a chi deve prendere casa per mettere su famiglia???
Di andare in affitto????
E che ci faccio con tutti quei soldi in banca???
La felicità del direttore???
MA lo volete capire che ogni immobile è un valore a se stante?
Evidentemente, la casa delle due sorelle era una catapecchia.
Allora vi porto questo esempio Perugia, MAdonna Alta, appartamento visitato a gennaio, richiesta 180 mila euro. Rivisto annuncio questa mattina, 155 mila euro. Era un appartamento praticamente in mezzo alla strada.
(Per la cronaca sono arrivato a quota 72 appartamenti visitati, più qualche migliaio di telefonate di agenzie)
Vi posso affermare che gli appartamenti a perugia, in questi ultimi 5 anni hanno visto incrementi dal 30 al 50 percento.
Ultimo esempio: appartamento del Papà, acquistato negli anni '70 per quindici milioni.
L'anno scorso è stato venduto quello sopra casa mia per centonovanta mila euri.
Rifatevi 4 conti
la prima casa non la vedrei sotto l'aspetto finanziario, ma subentrano aspetti psicologici, affettivi etc.
pertanto se hai solo la casa in cui abiti, cosa importa se il mercato raddoppia o si dimezza, il valore relativo della tua casa non cambia, anzi in un mercato in forte rialzo sarai svantaggiato, perchè aumenta proporzionalmente la quota che dovrai integrare in caso tu voglia cambiare casa..
pertanto trovo inutile questo "gioire" nell'aumento ed il "timore" nel ribasso delle quotazioni immobiliari, per colui che ha solo uno o due immibili, ha poco senso perder tempo su questo....
gioia23
consultant
21-03-07, 13:23
Ma vi svegliate oggi a voler comprare casa??? :D
Magari tra 5 anni varranno + di oggi, ma tra 30 anni varranno meno, almeno in termini reali
consultant
21-03-07, 13:24
probabilmente siete le stesse persone che aspetteranno di vedere tiscali a 10 euro per comprarle :D
Allora cosa consigliate a chi deve prendere casa per mettere su famiglia???
Di andare in affitto????
E che ci faccio con tutti quei soldi in banca???
La felicità del direttore???
MA lo volete capire che ogni immobile è un valore a se stante?
Evidentemente, la casa delle due sorelle era una catapecchia.
Allora vi porto questo esempio Perugia, MAdonna Alta, appartamento visitato a gennaio, richiesta 180 mila euro. Rivisto annuncio questa mattina, 155 mila euro. Era un appartamento praticamente in mezzo alla strada.
(Per la cronaca sono arrivato a quota 72 appartamenti visitati, più qualche migliaio di telefonate di agenzie)
Vi posso affermare che gli appartamenti a perugia, in questi ultimi 5 anni hanno visto incrementi dal 30 al 50 percento.
Ultimo esempio: appartamento del Papà, acquistato negli anni '70 per quindici milioni.
L'anno scorso è stato venduto quello sopra casa mia per centonovanta mila euri.
Rifatevi 4 conti
I quindici milioni del 1970 non sono i 7500€ di adesso. Mettici il tasso di inflazione annuo per 26 anni e vedi cosa viene fuori.
I trend di questi ultimi 5 anni è come la bolla del Nasdaq, quindi non deve essere preso in considerazione.
Come dicevo qualche messaggio fa', il fatto che un trend sia positivo non vuol dire che lo sia per sempre...
Fatti raccontare qualcosa da chi si è scottato, e di brutto, nel 2000...
Saluti
Macs
PS: Scalping? Ne ho sentito parlare, ma cos'è veramente?
consultant
21-03-07, 13:28
Io non faccio propriamente scalping, ma trading intraday con le azioni. Uso 50mila euro e riesco a tirar fuori 200 euro al giorno + o meno... salvo a gennaio/febbraio che non vi dico :D
consultant
21-03-07, 13:34
Per una persona che voglia investire, così in borsa, così nel mattone, il primo trucco è non rincorrere il trend, ma accompagnarlo. Cioè si attende lo storno e quando i prezzi sembrano invertire si entra... cercando di accompagnare il trend. Chi comprava tiscali in cima per fare il cassettista era un suicida. Facile col senno del poi, ma ovviamente la percezione del fatto che i prezzi salgano e se non salgo ora non salgo + ha rovinato tanta gente. Gente che non ha pensato che i prezzi non scontano solo i fondamentali, ma anche la speculazione. I fondamentali sono rispecchiati solitamente quando nessuno si fila un determinato investimento.
Per una persona che voglia investire, così in borsa, così nel mattone, il primo trucco è non rincorrere il trend, ma accompagnarlo. Cioè si attende lo storno e quando i prezzi sembrano invertire si entra... cercando di accompagnare il trend. Chi comprava tiscali in cima per fare il cassettista era un suicida. Facile col senno del poi, ma ovviamente la percezione del fatto che i prezzi salgano e se non salgo ora non salgo + ha rovinato tanta gente. Gente che non ha pensato che i prezzi non scontano solo i fondamentali, ma anche la speculazione. I fondamentali sono rispecchiati solitamente quando nessuno si fila un determinato investimento.
Ah....
Momentaccio Febbraio eh? :p Ma che dici, si riprende? A me pare ancora in trend negativo...
Max
I quindici milioni del 1970 non sono i 7500€ di adesso. Mettici il tasso di inflazione annuo per 26 anni e vedi cosa viene fuori.
...
15.000.000 di Lire del 1970 sono circa 120.000 di Euro oggi.
15.000.000 di Lire del 1970 sono circa 120.000 di Euro oggi.
quindi..per pareggiare il mio stipendio iniziale di 450.000 lire
del 1976...dovrei percepire oggi 3.600 euro??
mica male x un neo assunto....
quindi..per pareggiare il mio stipendio iniziale di 450.000 lire
del 1976...dovrei percepire oggi 3.600 euro??
mica male x un neo assunto....
450.000 Lire del 1976 sarebbero circa 1.800 Euro di oggi.
la prima casa non la vedrei sotto l'aspetto finanziario, ma subentrano aspetti psicologici, affettivi etc.
pertanto se hai solo la casa in cui abiti, cosa importa se il mercato raddoppia o si dimezza, il valore relativo della tua casa non cambia, anzi in un mercato in forte rialzo sarai svantaggiato, perchè aumenta proporzionalmente la quota che dovrai integrare in caso tu voglia cambiare casa..
pertanto trovo inutile questo "gioire" nell'aumento ed il "timore" nel ribasso delle quotazioni immobiliari, per colui che ha solo uno o due immibili, ha poco senso perder tempo su questo....
gioia23
E' evidente che il discorso vale più per "immobili uso investimento" che per la prima casa.
Acquistare la prima casa, POTENDOSELO PERMETTERE, è sempre un ottimo affare, a prescindere dal momento di mercato.
Chiaramente, se uno non ha le possibilità, deve accontentarsi di una casa più piccola, e soprattutto deve comprare immobili possibilmente nuovi o poco usati, non certo catapecchie vendute a prezzi follemente speculativi.
Avendo un capitale a disposizione, da investire, e avendo già la prima casa io penso ci siano pochi dubbi: in questo momento non conviebe acquistare immobili, troppi nuvoloni all'orizzonte.
Molto meglio obbligazionario di breve, nessun rischio, e attendere 2/3/4 anni. Se poi proprio si vuole entrare nell'immobiliare, mal che vada i prezzi saranno gli stessi. Intanto si percepisce una rendita.
Sulla prima casa ci sono altre considerazioni da fare: attualmente, il rapporto canone di locazione/rata mutuo è fortemente sbilanciato a sfavore della 2°
E vi spiego perchè: i canoni di locazione, per vari motivi, sono in calo.
Anche in città come Roma; in quartieri "decenti" con 750/850 euro al mese si prende in locazione un trilocale (2 stanze + cucina abitabile e bagno).
Lo stesso appartamento viene venduto a circa 300.000 euro: quanti secoli deve durare un mutuo con rata di 750 euro per comprare un'abitazione simile?
Con la stessa cifra, o poco più, intorno ai 900/1000 euro prendi in affitto anche una villetta fuori Roma, diciamo 120/150 mq con giardino, box, ecc...
Valore circa 450.000 euro. Di nuovo: volendola comprare, che mutuo devi fare? Altro che 1000 euro al mese, anche disponendo del 40/50% del capitale.
Diciamo che con 1000 euro al mese puoi comprarti un bilocale a Roma, in una zona periferia, intorno ai 200.000 euro.
Con un mutuo a 25/30 anni paghi sui 900/1000 euro al mese, ma devi vivere in 2 stanze, in una zona periferica, per 30 anni.
Vale la pena? Boh, per me no, io preferisco pagare un affitto di 1000 euro e vivere in una casa signorile non mia piuttosto che pagare un mutuo per ritrovarmi tra 30 anni un bilocale in periferia da lasciare in eredità ai figli.
Io ho un figlio, ma chi se ne frega, se riuscirò a lasciargli qualcosa buon per lui, altrimenti farà come ho fatto io: lavorare!
Di certo uno non può sacrificarsi 30 anni, si vive una volta sola.
A che serve avere la "casa di proprietà" se poi non puoi levarti nessuno sfizio, devi girare con la punto di 10 anni, devi farti le vacanze al mare ad Ostia o Torvajanica (se ti va bene :D ), il sabato sera devi stare a casa, e in genere devi tenere un tenore di vita micragnoso? Per cosa?
Ah già, non pago l'affitto "a vuoto". :rolleyes:
Charlie
E' evidente che il discorso vale più per "immobili uso investimento" che per la prima casa.
Acquistare la prima casa, POTENDOSELO PERMETTERE, è sempre un ottimo affare, a prescindere dal momento di mercato.
Chiaramente, se uno non ha le possibilità, deve accontentarsi di una casa più piccola, e soprattutto deve comprare immobili possibilmente nuovi o poco usati, non certo catapecchie vendute a prezzi follemente speculativi.
Avendo un capitale a disposizione, da investire, e avendo già la prima casa io penso ci siano pochi dubbi: in questo momento non conviebe acquistare immobili, troppi nuvoloni all'orizzonte.
Molto meglio obbligazionario di breve, nessun rischio, e attendere 2/3/4 anni. Se poi proprio si vuole entrare nell'immobiliare, mal che vada i prezzi saranno gli stessi. Intanto si percepisce una rendita.
Sulla prima casa ci sono altre considerazioni da fare: attualmente, il rapporto canone di locazione/rata mutuo è fortemente sbilanciato a sfavore della 2°
E vi spiego perchè: i canoni di locazione, per vari motivi, sono in calo.
Anche in città come Roma; in quartieri "decenti" con 750/850 euro al mese si prende in locazione un trilocale (2 stanze + cucina abitabile e bagno).
Lo stesso appartamento viene venduto a circa 300.000 euro: quanti secoli deve durare un mutuo con rata di 750 euro per comprare un'abitazione simile?
Con la stessa cifra, o poco più, intorno ai 900/1000 euro prendi in affitto anche una villetta fuori Roma, diciamo 120/150 mq con giardino, box, ecc...
Valore circa 450.000 euro. Di nuovo: volendola comprare, che mutuo devi fare? Altro che 1000 euro al mese, anche disponendo del 40/50% del capitale.
Diciamo che con 1000 euro al mese puoi comprarti un bilocale a Roma, in una zona periferia, intorno ai 200.000 euro.
Con un mutuo a 25/30 anni paghi sui 900/1000 euro al mese, ma devi vivere in 2 stanze, in una zona periferica, per 30 anni.
Vale la pena? Boh, per me no, io preferisco pagare un affitto di 1000 euro e vivere in una casa signorile non mia piuttosto che pagare un mutuo per ritrovarmi tra 30 anni un bilocale in periferia da lasciare in eredità ai figli.
Io ho un figlio, ma chi se ne frega, se riuscirò a lasciargli qualcosa buon per lui, altrimenti farà come ho fatto io: lavorare!
Di certo uno non può sacrificarsi 30 anni, si vive una volta sola.
A che serve avere la "casa di proprietà" se poi non puoi levarti nessuno sfizio, devi girare con la punto di 10 anni, devi farti le vacanze al mare ad Ostia o Torvajanica (se ti va bene :D ), il sabato sera devi stare a casa, e in genere devi tenere un tenore di vita micragnoso? Per cosa?
Ah già, non pago l'affitto "a vuoto". :rolleyes:
Charlie
considerazioni saggie e condivisibili.
mica come quel spara-balle di laplace!!! :p :p :p
considerazioni saggie e condivisibili.
mica come quel spara-balle di laplace!!! :p :p :p
Come diciamo da noi a Milano "L'è minga *****!"
Macs
Dimenticavo
Se affitti una casa i soldi li dai (diciamo a fondo perduto) al proprietario di casa
Se acquisti una casa con un mutuo uguale o superiore all'80% i soldi li dai.....alla banca!
Con un mutuo a 30 anni dai alla banca circa il 100% del valore, in pratica la casa la paghi quasi il doppio. Qualcosa però recuperi con le detrazioni degli interessi passivi
Esempio: valore immobile 200.000 euro, mutuo 160.000 euro (80% valore) tasso variabile per 30 anni, rata mensile 822 euro taeg 4,72% interessi corrisposti 136.000 euro
Non poco. Con il tasso fisso è ancora di più.
Charlie
Dimenticavo
Se affitti una casa i soldi li dai (diciamo a fondo perduto) al proprietario di casa
Se acquisti una casa con un mutuo uguale o superiore all'80% i soldi li dai.....alla banca!
Con un mutuo a 30 anni dai alla banca circa il 100% del valore, in pratica la casa la paghi quasi il doppio. Qualcosa però recuperi con le detrazioni degli interessi passivi
Esempio: valore immobile 200.000 euro, mutuo 160.000 euro (80% valore) tasso variabile per 30 anni, rata mensile 822 euro taeg 4,72% interessi corrisposti 136.000 euro
Non poco. Con il tasso fisso è ancora di più.
Charlie
Si, ma del 4,72, il 3,75 è dovuto al costo del denaro... o sbaglio?
Macs
Il tasso del mutuo è 4,62% variabile (euribor + spread)
Non ho capito cosa vuoi dire
Charlie
Il tasso del mutuo è 4,62% variabile (euribor + spread)
Non ho capito cosa vuoi dire
Charlie
Che il guadagno della banca è solo lo spread
Max
Indubbiamente. Ma comunque dalla tua tasca esce il 4,62% di interessi.
Comunque per un calcolo preciso bisognerebbe tener conto anche dell'inflazione: più è alta, più il debito si svaluta.
Infatti negli anni '70/'80 con l'inflazione a 2 cifre, conveniva indebitarsi, MALGRADO i tassi a 2 cifre.
Peccato che all'epoca, chissà perchè, le banche mutui oltre il 60/70% di valore delle case non ne davano proprio.
Chissà come mai :D
Charlie
Teddy Reno
21-03-07, 17:10
quindi..per pareggiare il mio stipendio iniziale di 450.000 lire
del 1976...dovrei percepire oggi 3.600 euro??
mica male x un neo assunto....
è proprio da quello che capisci che c'è una ipervalutazione degli immobili.
romaforever
21-03-07, 17:15
Comprare la casa conviene. Anche indebitandosi molto (ammesso che si possano pagare le rate). E' vero che con gli interessi si paga la casa forse il doppio, ma c'e' anche da fare un altro ragionamento. Supponiamo che il tasso di interesse sia il 5%. Se consideriamo che c'e' l'inflazione di un 3% almeno (quella vera, non quella taroccata dall'ISTAT), alla banca paghiamo un 2% di interessi. Poi pero', se l'immobile viene comprato in una zona ad alto potenziale di sviluppo quale la semiperiferia di una bella e vivibile citta' con tutte le possibilita' di incrementare il valore, quel 2% che si paga alla banca e' in realta' di fatto non pagato perche' il capitale si rivaluta molto velcoemente.
Esempio: mi compro una casa da 100000 euro (lo so che non si compra nulla con tale cifra, ma e' una ipotesi numerica). Mi indebito per 80000 euro (80%). Pago alla banca (in un anno) 4.400 euro di interessi (per essere conservativi ho assunto una quota di capitale rimborsato pari a zero).
Se la casa nel frattempo si e' rivalutata del 5% sul valore nominale, mi vale 105000 euro. ci ho guadagnato 5000-4400 = 600 euro nominali.
Dunque, comprate la casa, ma che sia possibilmente NUOVA ed in una BELLA semiperiferia. Vi godete la vita con le comodita' e vi ritroverete con un ottimo investimento.
Charlie: non sono d'accordo con la tua filosofia di pagare l'affitto in una casa bella piuttosto che comprare una casa piu' piccola. Il tuo ragionamento non fa una piega, ma PRESUPPONE una vita senza grossi problemi e con un'ottima salute. Se pero' cominciano i problemi (una malattia per esempio) e si diminuisce la capacita' di reddito, si e' in mezzo ad una strada. Se invece hai comprato una casa anni prima e puoi ancora pagare il mutuo (scelta oculata non mutui pazzi) allora stai tranquillo. Se anche NON fossi in grado di pagare il mutuo, RIVENDI la casa, ottieni TUTTI gli "affitti" (le rate del mutuo) che hai pagato indietro + interessi. Con quel gruzzolo puoi comprarti una casa piu' piccola (assumendo il problema) o vivere in affitto per tanti anni, magari riuscendo a risolvere il problema.
Quando si compra una casa lo si fa anche in vista di questo ragionamento, non per lasciare le classiche quattro mura ai figli. E' una sorta di assicurazione.
Indubbiamente. Ma comunque dalla tua tasca esce il 4,62% di interessi.
Comunque per un calcolo preciso bisognerebbe tener conto anche dell'inflazione: più è alta, più il debito si svaluta.
Infatti negli anni '70/'80 con l'inflazione a 2 cifre, conveniva indebitarsi, MALGRADO i tassi a 2 cifre.
Peccato che all'epoca, chissà perchè, le banche mutui oltre il 60/70% di valore delle case non ne davano proprio.
Chissà come mai :D
Charlie
conviene indebitarsi se ilcosto dell'indebitamento è minore dell'inflazione. in quel caso ci sarebbe un'effettiva svalutazione del debito.
ma non mi risulta che neanche nei super inflazionati anni 70 ci fossero tassi d'interesse minori dell'inflazione!
potrei sbagliarmi però
Ottima osservazione roma forever. Ma presuppone un mercato in crescita costante. Se hai necessità di vendere con il mercato in calo, sono dolori.
In ogni caso per coprire rischi lavoro, salute,ecc... esistono strumenti più efficaci, anche se costosi, le assicurazioni, obbligatorie o meno.
Gekko's, non dimenticare che in quegli anni i salari erano agganciati AUTOMATICAMENTE all'inflazione, con la scala mobile, non come adesso in cui tra inflazione programmata, concertazione, ecc... sono riusciti solo a f.ottere i salariati con il changeover dell'euro ;)
Charlie
Ottima osservazione roma forever. Ma presuppone un mercato in crescita costante. Se hai necessità di vendere con il mercato in calo, sono dolori.
no non presuppone un mercato in crescita costante. anche se dovessi (altamente improbabile) venderla a meno, possiedi comunque qualcosa a differenza di niente. è una specie di accantonamento.
E il negative equity dove lo mettiamo? Lo vedi tanto improbabile?
E il negative equity dove lo mettiamo? Lo vedi tanto improbabile?
in questo momento molto
ma ripeto anche in quel caso meglio un valore minore del capitale preso a debito che un bel nulla
a meno che tu non abbia impiegato il capitale dato dalla differenza tra rata del mutuo e affitto ad una tasso tale, da risultare di aver accumulato soldi maggiori del valore della casa (al netto della parte di capitale ancora da estinguere) al momento della improvvisa vendita, (cosa molto difficile).
chi mi ha seguito è bravo :clap:
Gekko's, mi sa che hai le idee confuse sul concetto di negative equity.
Se il mercato scende, tu stai pagando un mutuo, e o non ce la fai a pagarlo o devi vendere la casa per altri motivi, quello che realizzi è INSUFFICIENTE a coprire il debito residuo con la banca.
Esempio: casa costo 200.000 euro, mutuo 100% a 30 anni con rata di 1300/1500 euro (giusto per fare un esempio)
Ripaghi per 2-3 anni il debito (all'inizio paghi praticamente solo interessi), devi vendere la casa per qualsiasi motivo. La vendi a 170.000 euro (15% in meno, facile in questo periodo, è pari allo sconto medio praticato), ma alla banca devi restituirne 190.000 euro.
Dove li prendi i residui 20.000 euro?
Senza considerare le spese di notaio, agenzia, imposte di registro, imposte varie, ecc...
Guarda che il negative equity è insidioso, più è alto il mutuo e più rischi di rimetterci le penne.
Il mercato non salirà in eterno.
Charlie
romaforever
21-03-07, 18:14
Charlie,
Quel che dici e' giusto se avvengono le cose:
1) L'evento disastroso (malattia o altro) avviene quasi immediatamente dopo l'acquisto della casa
2) Il mercato crolla proprio in quel periodo (neagative equity)
3) Hai contratto un mutuo troppo alto rispetto alle tue effettive possibilita' anche senza i problemi di salute
Se compri assumendo i criteri:
1) Casa non troppo al di fuori delle tue possibilita'
2) Casa in una zona ad alto potenziale di sviluppo
E' praticamente impossibileil discorso negative equity. Infatti, di solito il mercati immobiliare puo' assestarsi di pochissimi punti percentuali, i crolli sono molto difficili.
Charlie,
Quel che dici e' giusto se avvengono le cose:
1) L'evento disastroso (malattia o altro) avviene quasi immediatamente dopo l'acquisto della casa
2) Il mercato crolla proprio in quel periodo (neagative equity)
3) Hai contratto un mutuo troppo alto rispetto alle tue effettive possibilita' anche senza i problemi di salute
Se compri assumendo i criteri:
1) Casa non troppo al di fuori delle tue possibilita'
2) Casa in una zona ad alto potenziale di sviluppo
E' praticamente impossibileil discorso negative equity. Infatti, di solito il mercati immobiliare puo' assestarsi di pochissimi punti percentuali, i crolli sono molto difficili.
quoto in pieno.
il tuo discorso charlie è inapplicabile semplicemente perchè troppo pessimistico.
presuppono un crollo immobiliare improbabile
overthecounter
21-03-07, 19:08
Charlie,
Quel che dici e' giusto se avvengono le cose:
1) L'evento disastroso (malattia o altro) avviene quasi immediatamente dopo l'acquisto della casa
2) Il mercato crolla proprio in quel periodo (neagative equity)
3) Hai contratto un mutuo troppo alto rispetto alle tue effettive possibilita' anche senza i problemi di salute
Se compri assumendo i criteri:
1) Casa non troppo al di fuori delle tue possibilita'
2) Casa in una zona ad alto potenziale di sviluppo
E' praticamente impossibileil discorso negative equity. Infatti, di solito il mercati immobiliare puo' assestarsi di pochissimi punti percentuali, i crolli sono molto difficili.
Per i creduloni del "mercato immobiliare che cresce sempre", ripeto, per l'ennesima volta: Italia anni 93-98, crollo medio in termini reali -30% con punte del -60%. Dati di Scenari Immobiliari. Il negative equity non c'è stato solo perchè allora le banche non finanziavano l'intero importo come adesso, quindi la gente ha bruciato il capitale proprio.
Il negative equity c'è stato in tutte le situazioni di bolla immobiliare: negli anni 80 in Giappone, negli anni 90 in UK ed attualmente negli USA.
Le attuali tendenze del mercato dei mutui italiano, con lunghezze superiori ai 20-25 anni e percentuale finanziata spesso vicina al 100%, ed i preoccupanti dati sull'aumento delle insolvenze non fanno presagire nulla di buono.
Per finire in negative equity basta molto meno di quanto si pensa:
- in un mercato immobiliare orientato al ribasso gli immobili usati (ancorchè recenti) si deprezzano molto più velocemente del nuovo.
- l'aumento dei tassi non fa che aggravare la situazione di chi (e sono molti) ha fatto mutui a tasso variabile al limite
- per gli sprovveduti che sono al limite basta la perdita (anche temporanea) del lavoro, una spesa imprevista od una separazione e via
ecco, e dopo tutto questo, di crollo non c'è niente..
vabbè..
e ci hanno fatto pure i siti sulla bolla..
alla fine per dire che, prima o poi, il mercato scende..
oh! vedete bene che questo lo sanno anche le pietre..
e ci hanno fatto pure i siti sulla bolla..
alla fine per dire che, prima o poi, il mercato scende..
oh! vedete bene che questo lo sanno anche le pietre..
Il mercato immobiliare non è come quello azionario... se scende, lo fa piano piano, e quindi più dolorosamente, perchè quasi non ce ne si accorge...
Macs
Il guru delle commodity segue le orme di Greenspan: parla di un collasso del mercato immobiliare negli Stati Uniti che inneschera' fallimenti a catena e contagera' i mercati emergenti. Senza mezzi termini: "Sara' un enorme disastro".
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17 Marzo 2007 15:49 NEW YORK
Il guru delle commodity Jim Rogers segue le orme di Alan Greenspan, prevedendo un crash del mercato immobiliare negli Stati Uniti che inneschera' fallimenti a catena per via dei mutui "subprime" e contagera' i mercati emergenti.
"Non potete neanche immaginare quanto brutta sara' la situazione, prima che migliori" ha detto Rogers alla Reuters in una telefonata da New York. "Sara' un enorme disastro", ha specificato l'ex co-fondatore (con George Soros) di Quantum, il primo degli hedge fund risalente agli anni '70. Rogers (vedi articoli sotto) crede in quel che dice, visto che ha appena messo in vendita la sua townhouse ad Harlem, New York, del valore di vari milioni di dollari (senza peraltro essere ancora riuscito a venderla) mentre sta organizzando il suo trasferimento in Asia.
Leggi le opinioni dei lettori nel forum di WSI cliccando sull'argomento: aspettando il crollo immobiliare
Riguardo alla sua previsione di un crash del mercato immobiliare negli Stati Uniti che inneschera' fallimenti a catena e contagera' i mercati emergenti (e quindi anche l'Europa) Rogers ha spiegato: "In questo momento c'e' un gigantesco eccesso di speculazione sui mercati emergenti in tutto il mondo. Una gran quantita' di denaro fuggira' tutta insieme dai mercati emergenti. Alcune delle borse crolleranno dell'80%, altre del 50%. Altre ancora molto probabilmente collasseranno".
APPENA 299 TITOLI QUOTATI SU BORSA ITALIANA, BEN 5.964 TITOLI QUOTATI SU NASDAQ E NYSE. QUI SU WALL STREET ITALIA TROVI LE QUOTAZIONI IN TEMPO REALE E IL BOOK A 15 LIVELLI DI TUTTE LE AZIONI AMERICANE. CLICCA SU TotalView ALL'INTERNO DI INSIDER
Leggi gli altri articoli recenti su Jim Rogers:
VIA DA WALL STREET
Jim Rogers, il re delle materie prime, vende casa a New York (comprata ai minimi) e fa vela verso l’Asia. «Il 2007 sarà l’anno delle commodity agricole». Il solo mercato appetibile oggi è quello di Tokyo. Vivere a Shanghai o Pechino? Certo.
MATERIE PRIME: IL BOOM E' APPENA COMINCIATO
''Fenomeni di questo genere durano decenni'', assicura Jim Rogers, celebre ex gestore del Quantum Fund (con Soros). Vendere oggi - dice - sarebbe come aver venduto le azioni americane nel 1985 dopo soli 5 anni di toro.
http://www.wallstreetitalia.com/articolo.asp?ART_ID=449753
overthecounter
21-03-07, 19:55
Inviterei gli ottimisti ad oltranza a leggere il terrificante rapporto di una banca d'investimento francese sulla situazione del mercato immobiliare di vari paesi (fra cui l'Italia). Impressionanti i grafici sul rapporto prezzi immobili / reddito; inoltre la conclusione non lascia molti dubbi:
."En ce qui concerne l’e´quilibre du marche´, la situation parait inquietante aux E´tats-Unis et en Italie, moins dans les autres pays."
..."Per cio' che riguarda l'equilibrio del mercato, la situazione sembra inquietante negli Stati Uniti e in Italia, di meno negli altri paesi."
http://www.ixis-cib.com/DocReader/index.aspx?d=44653079554176706E335A457A3 52B506E364E3774673D3D
Per quanto riguarda le quotazioni, dalle mie parti (Nord-Est) rispetto ai massimi 2005 siamo mediamente a -10/15%, ed è solo l'inizio ...
klaus_roma
21-03-07, 20:32
Boh .. per carita' ... molte delle osservazioni dei catastrofisti sono giuste (un bel po' sono delle autentiche c.azzate)
eppure com'e' che c'e' tutto questo interesse per l'immobiliare?
Nel 1992 i forum non c'erano ..... pero' ricordo che di immobili proprio non si parlava ... qua' invece ne parlano tutti, metro, bar, forum ......
e se se ne parla ...... :rolleyes:
consultant
21-03-07, 21:13
Comprare la casa conviene. Anche indebitandosi molto (ammesso che si possano pagare le rate). E' vero che con gli interessi si paga la casa forse il doppio, ma c'e' anche da fare un altro ragionamento. Supponiamo che il tasso di interesse sia il 5%. Se consideriamo che c'e' l'inflazione di un 3% almeno (quella vera, non quella taroccata dall'ISTAT), alla banca paghiamo un 2% di interessi. Poi pero', se l'immobile viene comprato in una zona ad alto potenziale di sviluppo quale la semiperiferia di una bella e vivibile citta' con tutte le possibilita' di incrementare il valore, quel 2% che si paga alla banca e' in realta' di fatto non pagato perche' il capitale si rivaluta molto velcoemente.
Esempio: mi compro una casa da 100000 euro (lo so che non si compra nulla con tale cifra, ma e' una ipotesi numerica). Mi indebito per 80000 euro (80%). Pago alla banca (in un anno) 4.400 euro di interessi (per essere conservativi ho assunto una quota di capitale rimborsato pari a zero).
Se la casa nel frattempo si e' rivalutata del 5% sul valore nominale, mi vale 105000 euro. ci ho guadagnato 5000-4400 = 600 euro nominali.
Dunque, comprate la casa, ma che sia possibilmente NUOVA ed in una BELLA semiperiferia. Vi godete la vita con le comodita' e vi ritroverete con un ottimo investimento.
Charlie: non sono d'accordo con la tua filosofia di pagare l'affitto in una casa bella piuttosto che comprare una casa piu' piccola. Il tuo ragionamento non fa una piega, ma PRESUPPONE una vita senza grossi problemi e con un'ottima salute. Se pero' cominciano i problemi (una malattia per esempio) e si diminuisce la capacita' di reddito, si e' in mezzo ad una strada. Se invece hai comprato una casa anni prima e puoi ancora pagare il mutuo (scelta oculata non mutui pazzi) allora stai tranquillo. Se anche NON fossi in grado di pagare il mutuo, RIVENDI la casa, ottieni TUTTI gli "affitti" (le rate del mutuo) che hai pagato indietro + interessi. Con quel gruzzolo puoi comprarti una casa piu' piccola (assumendo il problema) o vivere in affitto per tanti anni, magari riuscendo a risolvere il problema.
Quando si compra una casa lo si fa anche in vista di questo ragionamento, non per lasciare le classiche quattro mura ai figli. E' una sorta di assicurazione.
Il tuo ragionamento parte da due basi da dimostrare:
1- che come in passato avremo inflazione e non disinflazione (o peggio deflazione)
2- che la casa nella periferia da rivalutare magari è solo fumo negli occhi, quando gli immobili non interessano + (esempio 93-98) o, perlomeno, quando interessano ma non è una malattia come oggi, la casa nella periferia disastrata ma che può svilupparsi, sta' tranquillo che non se la fila nessuno.
In questi anni la politica è stata chiara: aumentare fortissimamente l'offerta di abitazioni per vari motivi:
1- speculazione
2- tirar su l'economia
3- dare una casa a tutti gli italiani
4- sostenere le casse degli enti locali
Raggiunti gli obiettivi di cui sopra... e smontata l'euforia cementifera, chi se le compra le magnifiche villette a schiera a 10 km a nord dal posto di lavoro e a 5 km a sud della prima scuola??? Buon investimento a tutti... visto che affittare a 2 passi dal lavoro e dalla scuola significa buttar via i soldi :D OK!
consultant
21-03-07, 21:15
conviene indebitarsi se ilcosto dell'indebitamento è minore dell'inflazione. in quel caso ci sarebbe un'effettiva svalutazione del debito.
ma non mi risulta che neanche nei super inflazionati anni 70 ci fossero tassi d'interesse minori dell'inflazione!
potrei sbagliarmi però
Chi si indebitò a tasso fisso negli anni 70 ebbe la casa quasi regalata. Infatti l'inflazione a 2 cifre erodeva anno dopo anno il valore reale del debito residuo, nel contempo la scala mobile sosteneva i redditi (e alimentava altra inflazione :D )
consultant
21-03-07, 21:17
no non presuppone un mercato in crescita costante. anche se dovessi (altamente improbabile) venderla a meno, possiedi comunque qualcosa a differenza di niente. è una specie di accantonamento.
possiedi qualcosa anche se ti compri azioni o titoli di Stato, magari prodotti inflation linked :D ;)
consultant
21-03-07, 21:41
E il negative equity dove lo mettiamo? Lo vedi tanto improbabile?
Io non lo vedo improbabile, ma nemmeno probabile. Il fatto è che mutui al 100% (anzi direi al 150% visto che spesso si deve ristrutturare) non se ne erano mai visti prima. Basta controllare i prospetti di ammortamento dei mutui odierni per vedere che il rischio di negative equity esiste eccome.
Esempio: mutuo a tasso fisso ING, 30 anni per 200mila euro acceso a marzo 2007 e con ultima rata nel 2037. Rata da euro 1066,32.
clicca qui per il piano di ammortamento (http://www.mutuionline.it/richiedi/ricerca/ammortamento.asp?Rank=1&Eta=30&CodiceFinalita=1&Durata=30&Importo=200000&Valore=350000&Frequenza=1&Valuta=2&OccupazioneRichiedente=0&ResidenzaRichiedente=14&UbicazioneImmobile=14&Richiesta=0&OldRichiesta=40391681&Banca=6&Prodotto=80&taeg=&TassoIniziale=&TassoRegime=&RataIniziale=&RataRegime=&SpeseIniziali=&TassoInizialeV=&TassoRegimeV=&RataInizialeV=&RataRegimeV=&DurataIniziale=360&DurataPreammortamento=0&CodStatoAvanzAcquisto=0&CodTipoTasso=1&CodFonteContatto=1&TassoStipula=&Spread=)
Ebbene a marzo 2017 (TRA 10 ANNI!!!) sapete quanto sarà il capitale residuo da rimborsare? "Soltanto" euro 162.389,14. Questo significa che in 10 anni avrete restituito meno del 20% del prestito richiesto, a fronte di flussi di cassa in uscita per euro 127958,40. In parole povere avrete pagato 90347,54 euro soltanto di interessi :D :clap: e restituito meno di 38000 euro. Se fra 10 anni ogni famiglia avrà una o più case di proprietà, la casa non sarà più un bene economico (un bene è economico quando l'offerta non riesce a soddisfare la necessità di tutti). Considerando che
a- oggi il 90% delle famiglie in Italia HA una prima casa di proprietà;
b- la popolazione ha un'età media elevata, quindi ci sono parecchi anziani che verosimilmente passeranno a miglior vita nei prossimi anni lasciando appartamenti in eredità proprio a chi sta comprando oggi, cioè i 35-45enni
non credo che ci sarà una tale immigrazione da assorbire l'offerta. Chiaramente oggi comprar casa è solo una moda; da che mondo e mondo quando si è giovani si può e si deve andare in affitto (visto anche il nuovo lavoro flessibile) e mettere da parte i dindi per il futuro. Soprattutto se compri un bilocale tra le capre che oggi si vende a 2mila euro al mq ( ma domani forse a 500 non riuscirai a venderlo) pensando che stai investendo e domani ti compri una casa + grande e + centrale.... e chi te lo dice? Magari ti toccherà vivere con le capre e i bimbi a condividere la camera, oppure a dormire sul divano letto nel soggiorno con angolo cottura :D .
Davvero non credete sia rischioso?
consultant
21-03-07, 21:52
ah sì...
mi sono dimenticato del negative equity OK!
Fino a maggio 2010 il nostro amico debitore ha un capitale residuo da rimborsare superiore ai 190mila euro. Questo significa che per andare in irrisorio negative equity una persona, che compri oggi, dovrebbe subire un ribasso dei prezzi del 5% entro il 2010... direi che è altamente probabile.
Se i prezzi scendessero del 20% quest'anno o l'anno prossimo... ecco il negative equity devastante servito in tavola. Infatti il nostro appartamento varrebbe 160000, ma a luglio 2008 ad esempio, avremmo ancora 196000 euro di debito residuo. Il dramma sarebbe se la fase di ribasso o stagnazione dei prezzi durasse 10-15 anni... ma le banche obietteranno qualcosa?
Inviterei gli ottimisti ad oltranza a leggere il terrificante rapporto di una banca d'investimento francese sulla situazione del mercato immobiliare di vari paesi (fra cui l'Italia). Impressionanti i grafici sul rapporto prezzi immobili / reddito; inoltre la conclusione non lascia molti dubbi:
."En ce qui concerne l’e´quilibre du marche´, la situation parait inquietante aux E´tats-Unis et en Italie, moins dans les autres pays."
..."Per cio' che riguarda l'equilibrio del mercato, la situazione sembra inquietante negli Stati Uniti e in Italia, di meno negli altri paesi."
http://www.ixis-cib.com/DocReader/index.aspx?d=44653079554176706E335A457A3 52B506E364E3774673D3D
Per quanto riguarda le quotazioni, dalle mie parti (Nord-Est) rispetto ai massimi 2005 siamo mediamente a -10/15%, ed è solo l'inizio ...
aahhh! mi servono notizie proprio così ,grazie mille..
posta altre cose se puoi..
overthecounter
21-03-07, 22:20
aahhh! mi servono notizie proprio così ,grazie mille..
posta altre cose se puoi..
Magari qualche ragionamento ed argomentazione al posto dell'ironia fuori luogo potrebbero dare almeno l'impressione che le tue posizioni si basino su un'analisi economica invece che su speranze ed illusioni ...
Magari qualche ragionamento ed argomentazione al posto dell'ironia fuori luogo potrebbero dare almeno l'impressione che le tue posizioni si basino su un'analisi economica invece che su speranze ed illusioni ...
a me sembra la tua la speranza che scendino...
scommetto che devi comprare casa.... :clap:
consultant
21-03-07, 22:52
comunque vada a finire... la bolla è sul sistema creditizio a mio parere... oppure sono troppo svalutate le retribuzioni.
overthecounter
21-03-07, 23:38
a me sembra la tua la speranza che scendino...
scommetto che devi comprare casa.... :clap:
ed io scommetto che tu l'hai appena fatto :)
seriamente ... si parlava di ragionamenti ed argomentazioni ... come quelle, molto chiare , del report della banca d'affari francese ...
rimango sempre sono in attesa delle vostre di argomentazioni, se ne avete.
a me sembra la tua la speranza che scendino...
scommetto che devi comprare casa.... :clap:
e complimenti per la congiuntivite...
lo sparaballe laplace
:p :p :p
Magari qualche ragionamento ed argomentazione al posto dell'ironia fuori luogo potrebbero dare almeno l'impressione che le tue posizioni si basino su un'analisi economica invece che su speranze ed illusioni ...
ma di che parli?
magari leggere le parole altrui potrebbe dare l'impressioe che capisci..
qui proliferano due tipi di treddi, quelli sul c.d. signoraggio..
e quelli sulla c.d. bolla...
bah, contenti voi..
e buomna giornata..
quelli sulla c.d. bolla...
Aspè..............qui si parla di prezzi immobiliari. E la maggior parte delle informazioni derivanti dalla viva esperienza dei partecipanti ci dicono che i prezzi sono in discesa. Volendo quantificare: in media del 10%/15%.
Quelli che parlano di bolla sono una sparuta minoranza. Come quelli che parlano di crolli epocali.
Non sono tuttavia ipotesi da escludere a priori.
Quello che mi sembra stiamo facendo è di analizzare le ragionevoli probabilità di un verso del mercato anzichè di un'altro.
I fanatici di un'idea si riconoscono facilmente e si squalificano da sè.
Per quello che ti riguarda Visch la mia opinione è che tu cerchi di stuzzicare le persone per ottenere una reazione magari scomposta ma, a tuo giudizio, veritiera. Tu, in pratica, trasformi il detto <in vino veritas> in <in incazz-atura veritas> :D.
E così facendo valuti anche la capacità di fredda analisi di noi tutti.
Atteggiamento legittimo per carità. Ciò nondimeno non mi sembra un dialogo alla pari: qualcuno si può sentire "sfruttato".
Inoltre, scusa se te lo dico, non hai mai fornito alcuna analisi e nemmeno opinione.
Pace. :)
Pinco Pallino II
22-03-07, 10:41
Inviterei gli ottimisti ad oltranza a leggere il terrificante rapporto di una banca d'investimento francese sulla situazione del mercato immobiliare di vari paesi (fra cui l'Italia). Impressionanti i grafici sul rapporto prezzi immobili / reddito; inoltre la conclusione non lascia molti dubbi:
."En ce qui concerne l’e´quilibre du marche´, la situation parait inquietante aux E´tats-Unis et en Italie, moins dans les autres pays."
..."Per cio' che riguarda l'equilibrio del mercato, la situazione sembra inquietante negli Stati Uniti e in Italia, di meno negli altri paesi."
Anche se non mi definirei un ottimista ad oltranza ho letto volentieri l'analisi postata. Riguardo all'Italia, i dati riportati sono completamente sballati.
A pag. 3 il grafico del rapporto tra prezzi immobiliari e salario nominale da un valore superiore a 225 (rispetto alla base del '96). Ipotizziamo per semplicità che i salari nominali siano cresciuti ad un tasso pari a quello dell'inflazione istat, quindi almeno del 30% in 10 anni .
Significa che se nel '96 i salario medio era 100 ora è di 130. Bene secondo i nostri amici francesi il prezzo degli immobili è aumentato del 126% rispetto al salrio nominale. Significa che rispetto alle quotazioni del '96 il prezzo dell'immobiliare sarebbe cresciuto del 164 % ! (126 * 1,3 = 163,8)
Overthecounter, ti pare onestamente un dato credibile ? A me no . Ad es. nella mia zona i prezzi nel periodo considerato sono cresciuti al netto dell'inflazione istat del 40% .
Evidententemente chi ha redatto quel report per mettere insieme i suoi dati ha telefonato ad un amico italiano di Roma o Milano e poi ha basato tutti i suoi calcoli su quella stima.
Un ottimo esempio di report formalmente ineccepibile ma nella sostanza fatto alla c****
e complimenti per la congiuntivite...
lo sparaballe laplace
:p :p :p
era per vedere se te ne accorgevi!!! :p
ihihihihi :clap:
http://www.denaro.it/go/a/_articolo.qws?recID=269123
Si tratta sulla riduzione dell’Ici
(22/03/2007)
Il Governo intende introdurre in un pacchetto per la casa e per far fronte all’emergenza abitativa. Si fa, quindi, sempre più verosimile l’ipotesi di un’aliquota unica al 20 per cento sugli affitti, già studiata in sede di stesura della Finanziaria 2007, e che potrebbe essere ora introdotta nel disegno di legge delega sulle rendite finanziarie all’esame della Commissione Finanze di Montecitorio.
Più complessa è, invece, la proposta di abolizione dell’Ici sulla prima casa: da una parte la maggioranza si esprime favorevole ad una sensibile riduzione (nel comune di Roma è stato deciso di ridurre l’Ici dal 4,9 al 4,6 per mille ed aumentare l’addizionale Irpef dallo 0,2 allo 0,5%.
L’applicazione della nuova imposta consentirebbe un notevole risparmio sui proventi da affitti, ad esempio:
nel caso di reddito di 15.000 euro di cui 10.000provengono da affitti di fabbricati, si ha un risparmio del 3 per cento sui 10.000 euro, cioè 300 euro (Irpef 23% - Tassa unica 20%);
nel caso di reddito di 30.000 euro di cui 10.000 da affitti, il risparmio aumenta al 7 per cento sui 10.000 euro, cioè 700 euro (Irpef 27% - Tassa unica 20%).
Il risparmio aumenta progressivamente al 18 per cento nel terzo scaglione Irpef (38%), al 21% nel quarto scaglione (41%), per finire con il 23 per cento nell’ultimo scaglione (43%).
Appare difficile che l’imposta unica venga applicata sin da quest’anno, anche se è probabile un suo inserimento in Finanziaria, per entrare in vigore nel 2008. Il Ministero dell’Economia predica, però, prudenza in attesa di maggiore chiarezza circa la cifra disponibile nell’immediato che delinearà la strada che il Governo dovrà perseguire.
Intanto per la Cgia di Mestre l’eventuale abolizione dell’Ici sulla prima casa a livello nazionale premierebbe di più le famiglie romane per un importo medio di 413,4 euro. Seguono quelle padovane con 356,6 euro,le pisane per 332,2 euro e le fiorentine per 330,2 euro.
Inoltre l’alleggerimento dell’Ici - secondo i calcoli della Cgia - sarà solo un quarto di quanto originariamente annunciato dal Governo. L’esecutivo ha previsto circa due miliardi di riduzione dell’Ici grazie all’introduzione di un’ulteriore detrazione fiscale di 35 euro per ogni figlio a carico di ciascun proprietario di prima casa. In verità, stando alla simulazioni effettuate, se saranno confermate solo queste detrazioni, l’alleggerimento ammonterà a circa 500 milioni di euro.
Ben 35 euro di ICI in meno per ogni figlio a carico! :eek: :eek:
Vogliono proprio scialare...:rolleyes:
Mi sono appena iscritto, innanzitutto i mei complimenti a chi mette a disposizioni dati e notizie sempre interessanti.
Qualche info sulla situazione in Toscana, dove vivo:
- Firenze: i prezzi dell'usato possono essere ridotti, i fase di trattativa, fino al 20% (esperienza di prima mano). Gli immobili storici/di extra lusso/vista duomo ovviamente non conoscono crisi, grazie al flusso ininterrotto di soldi americani e giapponesi.
- Mare: gli affitti estivi sulla costa sono in un periodo di stasi, personalmente qualche anno fa con la mia casa al mare facevo il pieno da maggio a ottobre, ora se va bene da metà giugno a metà settembre. Fanno eccezione le mega ville in Versilia, questa volta grazie al flusso di soldi degli ex kgb/mafiosi russi :)
- Una mia amica, che lavora come risk analyst per il più importante gruppo bancario Toscano, uno tra i primi in Italia (quale sarà ? :D), mi ha detto che loro si aspettano un sensibile calo entro il 2008, e hanno iniziato a liquidare molti asset immobiliari o legati al settore già dall'inizio del 2006.
- E' circa 2 anni (con questo) che a Firenze si svolge il salone immobiliare (http://www.saloneimmobiliare.it/): negli anni precedenti non c'era bisogno di questo spreco/investimento di risorse in pubblicità, perchè ? ;)
Grazie a tutti,
LF
La mia impressione, confermata ulteriormente da l_f è che c'è un forte scostamento tra prezzi richiesti e prezzi effettivi di compravendita.
Se vogliamo prenderci in giro diciamo che il mercato è "stabile", perchè i prezzi nominali richiesti non scendono.
Se invece vogliamo constatare la realtà, uno sconto del 10/15% è all'ordine del giorno, con punte del 20% e oltre: se non è un calo questo....:rolleyes:
La considerazione del gruppo bancario toscano anzi senese :D conferma che i grandi investitori hanno fiutato l'aria di storno imminente dell'immobiliare.
Charlie
bisogna prendere in considerazione un'area geografica alla volta. è possibile che in alcune zone ci siano dei cali o altre ci siano rialzi. non si può fare un discorso generale
http://www.ixis-cib.com/DocReader/index.aspx?d=44653079554176706E335A457A3 52B506E364E3774673D3D
http://www.ixis-cib.com/DocReader/index.aspx?d=44653079554176706E335A457A3 52B506E364E3774673D3D
non capisco il francese!
non capisco il francese!
riassumendo, è una banca di investimenti francese, che mette al 1° posto per RISCHIO investimento USA e ITALIA, sconsigliando i suoi clienti
lo studio risale all'anno scorso
ragioni: per gli Usa, eccessivo indebitamento a rischio (e avevano visto giusto...), per l'Italia un eccessivo scollamento dai redditi
riassumendo, è una banca di investimenti francese, che mette al 1° posto per RISCHIO investimento USA e ITALIA, sconsigliando i suoi clienti
lo studio risale all'anno scorso
ragioni: per gli Usa, eccessivo indebitamento a rischio (e avevano visto giusto...), per l'Italia un eccessivo scollamento dai redditi
forse perchè non sanno che in italia siamo più ricchi di quanto non dicano le dichiarazioni dei redditi...
forse perchè non sanno che in italia siamo più ricchi di quanto non dicano le dichiarazioni dei redditi...
veramente le statistiche italiane non fanno riferimento alle dichiarazioni ma al pil... non si parla di redditi da lavoro dipendente ma crescita della ricchezza nazionale
veramente le statistiche italiane non fanno riferimento alle dichiarazioni ma al pil... non si parla di redditi da lavoro dipendente ma crescita della ricchezza nazionale
perchè a ricchezza che produciamo è uguale è quella delle statistiche ufficiali?
non credo proprio...
consultant
22-03-07, 16:36
l'unico reddito quai certo è quello del dipendente. Dico quasi perchè spesso fa extra in nero ;)
Probabilmente il PIL italiano è almeno il 70% superiore ai dati ufficiali... basti pensare a quanto nero fanno i costruttori :D, nonchè i medici, i baristi, i macellai, i pescivendoli..... :clap: W l'Italia :bow: :yes:
l'unico reddito quai certo è quello del dipendente. Dico quasi perchè spesso fa extra in nero ;)
Probabilmente il PIL italiano è almeno il 70% superiore ai dati ufficiali... basti pensare a quanto nero fanno i costruttori :D, nonchè i medici, i baristi, i macellai, i pescivendoli..... :clap: W l'Italia :bow: :yes:
si va be e quindi siamo i piu ricchi del mondo - http://it.wikipedia.org/wiki/Prodotto_Interno_Lordo
addio mi ritiro da questo forum
70% del pil mi sembra veramente troppo. Mi sembra che l'Istat stimi il sommerso pari a 200/300 miliardi di euro, rispetto ad un pil di 1500 miliardi.
Anche volendo esagerare, più del 30% non è.
E poi dipende dai metodi di misurazione del pil: infatti i soldi "prodotti" in nero entrano comunque in circolo, e quindi contribuiscono ad aumentare il pil.
Charlie
Pinco Pallino II
22-03-07, 17:37
Noto cmq che quando si argomenta numeri alla mano dimostrando la palese a infondatezza di elaborate analisi nessuno se la sente d replicare, neppure chi le ha postate. Chissà come mai...
Già, Pinco, già, chissà come mai....:rolleyes:
consultant
22-03-07, 18:05
Beh basta vedere i rapporti sulle dichiarazioni dei redditi che hanno fatto tanto clamore nei mesi precedenti per capire di quanto potrebbe essere l'entità dell'evasione.
Medici, geometri, idraulici ecc. ecc. con la scusa del "senza fattura risparmia l'IVA" lavorano soprattutto in nero sottraendo in alcuni casi l'80% dell'imponibile. Senza contare gli evasori totali. Le donne delle pulizie, quelle che stirano... quanti di voi le mettono in regola?
E quando andate al bar o a comprare qualcosa dal negoziante di fiducia, vi capita mai di dimenticare di prendere lo scontrino?
Io porto l'esperienza del SUD: autonomi e professionisti fanno praticamente solo nero. Ma succede anche al Nord, magari più di rado perchè spesso si tratta di società. E' un malcostume, ma non venite a dirmi che non ve ne siete mai accorti di quanto fosse diffuso. OK!
solo per precisare che per le prestazioni sanitarie i medici non versano l'iva, quindi non c'è vantaggio per il consumatore
consultant
22-03-07, 18:07
e poi dimenticavo le case. Negli scorsi anni in quanti hanno comprato dal costruttore dichiarando 100 e pagando 300?
consultant
22-03-07, 18:10
solo per precisare che per le prestazioni sanitarie i medici non versano l'iva, quindi non c'è vantaggio per il consumatore
se vai dall'urologo per fargli vedere i risultati delle analisi, devi pagare l'IVA?
e se invece vai dal dentista per una carie?
se vai dall'urologo per fargli vedere i risultati delle analisi, devi pagare l'IVA?
e se invece vai dal dentista per una carie?
urologo sicuramente no. dentista manco penso
consultant, il nero c'è, è evidente, nessuno lo nega. Ma il 70% del PIL sembra davvero troppo, basta fare qualche conto per capire che fortunatamente (o sfortunatamente? ) non è così....
consultant
22-03-07, 18:23
minc.hia
allora mi prendono per il qulo :wall: :angry:
Il Miami Herald sbatte in prima pagina un titolo a caratteri cubitali: "Wanting Out". Sottotitolo: "Nervosi per il calo del mercato, i compratori cercano di uscire dai contratti, mentre i costruttori si oppongono".
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22 Marzo 2007 17:35 MIAMI Lo scoppio della bolla immobiliare tocca con fragore Miami, in Florida. Il Miami Herald sbatte oggi in prima pagina un titolo a caratteri cubitali: "Wanting Out". Sottotitolo: "Nervosi per il calo del mercato, i compratori cercano di uscire dai contratti, mentre i costruttori si oppongono". Il mercato delle case a Miami sta raffreddandosi velocemente, non solo i prezzi sono in forte calo rispetto ai picchi (un grafico del Miami Herald e' molto esplicito) ma soprattutto l'offerta di nuovi appartamenti in vendita e' in continuo aumento. Il fenomeno si verifica soprattutto per i condomini dei grandi palazzi attualmente in costruzione nella zona di Dowtown Miami, una volta proprieta' super-contese, adesso "patate bollenti che nessuno vuole piu' tenere in mano", scrive il Miami Herald. La zona di South Beach invece non ha di questi problemi, poiche' non ci sono nuovi palazzi in costruzione (o comunque sono molto pochi). La tensione tra costruttori e compratori (ma meglio sarebbe chiamarli speculatori in fuga) sale anche perche' tra il 2007 e il 2008 verranno offerti sul mercato circa 25.000 nuovi appartamenti nella sola zona di Downtown Miami.
Gli acquirenti, che avevano comprato in fase di boom dei prezzi nel 2004/2005 e nella prima meta' del 2006 a costi di pre-construction, e cioe' prima che queste decine di palazzi fossero effettivamente costruiti, adesso cercano di "rompere" il contratto con i costuttori (developers). Ogni scusa e' buona. Per esempio lo studio legale di Michael Schlesinger ha fatto causa per conto di un cliente a due costruttori perche' il progetto iniziale in un determinato palazzo (2 Midtown) prevedava la costruzione e consegna di 459 appartamenti, mentre alla fine si e' scoperto che ne saranno costruiti 455. Una modifica del contratto che, secondo l'avvocato, fa scattare le clausole di recesso da parte di chi le fa vuol valere.
Un'altra possibilita' di recesso per gli acquirenti sono gli aumenti fortissimi della copertura assicurativa (in certi casi +160% in 2 anni, per via degli uragani dell'estate 2005, Katrina e Wilma). Gli aumenti si sono riverberati sulle fee mensili di "maintenance", cioe' le rate condominiali sono schizzate all'insu' ben oltre le previsioni stabilite dal contratto.
La vicenda e' destinata a avere un ruolo centrale sul mercato immobiliare di Miami, della Florida e degli Stati Uniti.
http://www.wallstreetitalia.com/articolo.asp?ART_ID=451160
Malastrana
22-03-07, 22:30
Se vi interessa...
http://www.safehaven.com/showarticle.cfm?id=7192
Lou Cypher
22-03-07, 22:37
Fresco fresco:
http://espresso.repubblica.it/dettaglio/Casa:-bolla-o-non-bolla/1546587//1
Aspè..............qui si parla di prezzi immobiliari. E la maggior parte delle informazioni derivanti dalla viva esperienza dei partecipanti ci dicono che i prezzi sono in discesa. Volendo quantificare: in media del 10%/15%.
Quelli che parlano di bolla sono una sparuta minoranza. Come quelli che parlano di crolli epocali.
qui:
http://www.finanzaonline.com/forum/showpost.php?p=11793045
ho fatto le due ipotesi -20% e -40%, rispetto al -10% (lo "sconto") della discesa che tu rilevi.
dici che e' troppo???
Avete letto il rapporto di Nomisma sul mercato immobiliare, pubblicato oggi sul "Il sole 24 ore ?"
La sintesi dice "Tempi più lunghi per vendere o affittare ma i prezzi tengono. I prezzi crescono meno velocemente che in passato: nelle città di medie dimensioni, in un anno, + 6,9% (per le abitazioni usate) e +6,2% (per le abitazioni nuove) – +6,2% e +6,3% nelle città grandi -. Rallenteranno ancora, senza però abbassarsi, nel 2007
Continua la lenta riduzione dei rendimenti ma non cambia il giudizio sull’investimento
immobiliare che è sempre giudicato il più sicuro. Il basso indebitamento delle famiglie italiane non desta preoccupazioni mentre le rate dei mutui, per le “frugali” famiglie italiane, restano sostenibili"
Quindi per loro i prezzi non scendono, ma crescono solo piu' lentamente....
Fatto sta che io ho vistop solo prezzi scendere e nemmeno un appartamento salire del 6% come dicono loro...si vede che IO sono in malafede.
Allego il file.
Avete letto il rapporto di Nomisma sul mercato immobiliare, pubblicato oggi sul "Il sole 24 ore ?"
La sintesi dice "Tempi più lunghi per vendere o affittare ma i prezzi tengono. I prezzi crescono meno velocemente che in passato: nelle città di medie dimensioni, in un anno, + 6,9% (per le abitazioni usate) e +6,2% (per le abitazioni nuove) – +6,2% e +6,3% nelle città grandi -. Rallenteranno ancora, senza però abbassarsi, nel 2007
Continua la lenta riduzione dei rendimenti ma non cambia il giudizio sull’investimento
immobiliare che è sempre giudicato il più sicuro. Il basso indebitamento delle famiglie italiane non desta preoccupazioni mentre le rate dei mutui, per le “frugali” famiglie italiane, restano sostenibili"
Quindi per loro i prezzi non scendono, ma crescono solo piu' lentamente....
Fatto sta che io ho vistop solo prezzi scendere e nemmeno un appartamento salire del 6% come dicono loro...si vede che IO sono in malafede.
Allego il file.
Purtroppo ciò che scrivi è vero.
Quelli di Nomisma sono in malafede. Ieri sera al TG3 Emilia-Romagna hanno avuto il coraggio di affermare che i prezzi in centro a Bologna stanno aumentando.
Posso produrre prove documentali che dimostrano inequivocabilmente che, specialmente in centro, i prezzi sono significativamente calati. In zona unive