Visualizza versione completa : Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare! :D
Comincio io. Benchè quello immobiliare non sia un mercato trasparentissimo provo a scrivere due numeretti: -10/15% entro dic. 2.006. Che poi si tratti di storno o correzione lo vedremo strada facendo.
Cordialmente
P.S.
non si accettano OPINIONI e REPORT di chicchessia anche se blasonati. Solo esperienze di vita vissuta. Per esempio: cartelli di immobili in vendita seguiti nel tempo, etc. Solo informazioni ed esperienze personali, poichè amici e parenti raccontano quel che gli pare. Astenersi perditempo.
P.P.S.
Qualcuno vada di là a chiamare Zagalo:D
Informazione:
In Germania è stato “congelato” il terzo fondo immobiliare in un mese dopo un’altra ondata di riscatti. Questa volta è toccato alla KanAm che, dopo aver ricevuto un totale di riscatti pari a un quinto del valore del fondo Grundinvest, è stata costretta a sospendere le richieste di uscita dallo strumento. Il fondo, considerato dagli addetti ai lavori come uno dei migliori del comparto, ha reso mediamente negli ultimi 3 anni il 6,7%.
montecristo2
23-01-06, 23:15
Il fondo operava sul mercato americano, e ha dovuto congelare le quote per le eccessive richieste di rimborso seguite ad un report negativo di una agenzia di rating che ha scatenato il panico.
Nulla a che vedere con il mercato continentale.
Questo è un pò il risultato del "travaso" dai fondi azionari ai fondi immobiliare effettuato dalle banche e società dopo il 2000 in Germania. Moltissimo clienti inadatti sono stati convinti di sottoscrivere questi fondi. Ora si inizia a vederne le conseguenze. D'altronde il mercato immobiliare tedesco sconta il clima "depressivo" esistente in quel paese. E malgrado l'euro, i tassi molto bassi, i prezzi dell'immobiliare sono fermi da anni. Segno che li la speculazione ha meno spazi e che funziona la domanda/offerta.
Qui da noi, be, due anni addietro vedo un'annuncio immobiliare, villetta a schiera 50 m dal mare bella zona etc. 500.000 €. Questi giorni ripasso di li, le villette sono costruite una anche abitata, la stessa agenzia le ha in vendita a 700.000 €!
Mi risparmio qualsiasi commento.
gioia23
Bolla immobiliare? Non in Italia. La Bce dedica un approfondimento all'interno del bollettino anche alla questione dei prezzi degli immobili, e alla temuta "bolla immobiliare" (il crollo dei prezzi, atteso dopo anni di rialzi che molti analisti valutano come eccessivi). Nell'area euro il rischio di bolla immobiliare, secondo gli studiosi di Francoforte, è maggiore in Spagna e Francia e minore in Italia.
Secondo la Bce l'aumento del valore degli immobili residenziali rispetto alle medie storiche può "essere considerato un timido segnale di rischio crescente di sopravvalutazione degli immobili residenziali dell'area". Sulla base di questo indicatore, il mercato è sopravvalutato in Spagna, mentre non è così in Italia, Francia, e Paesi Bassi.
(9 febbraio 2006)
topptrader
10-02-06, 09:28
Bolla immobiliare? Non in Italia. La Bce dedica un approfondimento all'interno del bollettino anche alla questione dei prezzi degli immobili, e alla temuta "bolla immobiliare" (il crollo dei prezzi, atteso dopo anni di rialzi che molti analisti valutano come eccessivi). Nell'area euro il rischio di bolla immobiliare, secondo gli studiosi di Francoforte, è maggiore in Spagna e Francia e minore in Italia.
Secondo la Bce l'aumento del valore degli immobili residenziali rispetto alle medie storiche può "essere considerato un timido segnale di rischio crescente di sopravvalutazione degli immobili residenziali dell'area". Sulla base di questo indicatore, il mercato è sopravvalutato in Spagna, mentre non è così in Italia, Francia, e Paesi Bassi.
(9 febbraio 2006)
Ti risulta che quando tiscali era a mille euro la bce dicesse che ne valeva 2 o quando tim era a 15 euro qualche banchiere ti parlasse del pericolo bolla nell'azionariato?
Ricordatevi che i banchieri sono i più furbi in assoluto
In un prossimo futuro dove investire in europa non renderà un cavolo(il capitale va in cina o india dove viene meglio remunerato) si stanno creando delle rendite sul capitale dato a prestito (vedi mutui) del 5 o 6%
E noi ci danniamo sui btp o azionariato
Quelli hanno già stretto un cappio trentennale ai poveracci che per bisogno si indebitano lavorando comme schiavi solo per pagare il mutuo
é stato voluto e credo durerà fino a quando potranno spremere la classe media
Nel frattempo però le banche hanno ridotto negl'ultimi 5 anni gli assets posseduti in immobili del 45%
Le banche nei prossimi anni di incertezza economica avranno entrate certe e laute grazie ai mutui erogati
Ricordo che qualche settimana fa Il Sig.Sella invitava alla televisione tutte le giovani coppie a fare mutui visto che sono convenienti.
La domanda è o Il sig.Sella vuole aiutare le giovani coppie Come San francesco o vuole allargare la platea di schiavi che nei prossimi anni lavoreranno per pagare il suo lauto stipendio di banchiere???
Io la risposta me la sono data non propendo per la versione francescana del Sig.Sella (presidente abi)
La casa - prima casa chiaramente - è una necessità.
Tra fare lo "schiavo" pagando un mutuo o pagando un affitto non ci sono dubbi che sia meglio acquistare, nonostante i prezzi un pò alti in certe zone e in certe tipologie immobiliari.
io posso portare la mia piccola esperienza di persona che cerca casa :D
ad oggi i prezzi non sono ancora scesi, forse sono rimasti invariati rispetto a quelli dell'estate scorsa :wall:
sto monitorando i prezzi nelle zone meno appetibili, che dovrebbero essere quelli che scenderanno per primi (o no?), appena scendono vi avviso OK!
overthecounter
10-02-06, 10:02
La casa - prima casa chiaramente - è una necessità.
Tra fare lo "schiavo" pagando un mutuo o pagando un affitto non ci sono dubbi che sia meglio acquistare, nonostante i prezzi un pò alti in certe zone e in certe tipologie immobiliari.
Ed invece, secondo me, i dubbi ci sono. Qui http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=626617 se n'è discusso a lungo.
Per il resto concordo pienamente con topptrader, le banche sono state brave venditrici, facendo percepire alla gente il debito come ricchezza.
Ecco la miccia che innescherà la discesa.......................:D
La fuga è già in atto. Di più: i prezzi delle case sono crollati, attirando gli speculatori. Che acquistano a poco prezzo gli appartamenti, e li affittano alle ragazze di vita. «Se non si vuole tollerare che nelle città l’offerta del sesso a pagamento sia diffusa, forse bisogna accettare l’idea, anche in Italia, di istituire aree ad hoc - riflette Pia Covre, esponente di punta del Movimento per i diritti delle prostitute -. Personalmente, però, trovo illusorio pensare che i quartieri a luci rosse siano la soluzione ideale. Comunque, il vero nodo è riconoscere la prostituzione come un lavoro, con relativi diritti». In Italia, si calcola che le lucciole siano circa 50.000. «L’80% straniere - spiega Covre -. L’immigrazione ha alzato l’offerta e abbassato i prezzi. Alle italiane, insomma, non conviene. Tiene la fascia alta, ma in questo caso l’amore a pagamento ha trovato altre strade».
Marisa Fumagalli
10 febbraio 2006
Ti risulta che quando tiscali era a mille euro la bce dicesse che ne valeva 2 o quando tim era a 15 euro qualche banchiere ti parlasse del pericolo bolla nell'azionariato?
Ricordatevi che i banchieri sono i più furbi in assoluto
Ad essere onesto ricordo che già nel '96/'97 Alan Grenspan parlava di sopravvalutazione dei mercati azionari, specialmente quelli Usa. Mi pare di ricordare che il Dow Jones viaggiava intorno ai 6/7000 punti!
Poi non nascondo che l'ubriacatura Internet fece perdere la corretta prospettiva a tanti (forse tutti).
La Bce allora non esisteva ancora e non possiamo dunque sapere se il suo comportamento sarebbe stato corretto.
Ad ogni buon conto concordo sull'affermazione che i banchieri sono i più furbi di tutti! ;)
In Viale Angelo Masini a Bologna c'è un complesso edilizio abbastanza vasto (alcuni condomini) finito di costruire circa 3 anni fa. La zona è brutta da abitare (traffico, inquinamento, etc.) ma commercialmente molto valida: vicino all'Università, alla Stazione dei treni, alla Fiera, al centro città.
Apprendo in questi giorni, con mia grande sorpresa, che alcuni appartamenti sono invenduti............................
......aver tempo! Aver tempo andrei a fare questo tipo di verifica: prezzo di vendita di 2 anni fa e prezzo di vendita attuale. Naturalmente su locali aventi le stesse caratteristiche.
C'è caso che prima dell'estate lo faccia.
Deutsche Bank ha reso noto di voler riaprire il fondo immobiliare Grundbesitz-Invest. Il fondo era stato congelato dopo le indiscrezioni sulla possibile sopravvalutazione dei suoi investimenti. La banca tedesca ha promesso di facilitare gli investitori danneggiati dal blocco con uno stanziamento da 203 milioni. La banca tedesca ha inoltre comunicato che Grundbesitz-Invest ha ceduto oltre 100 milioni di euro di asset realizzando un modesto utile e DB Real Estate, controllata immobiliare cui fa capo il fondo, proseguirà le cessioni, con l'obiettivo di renderlo più liquido e diminuirne la dipendenza dal mercato tedesco.
(A.B.)
......aver tempo! Aver tempo andrei a fare questo tipo di verifica: prezzo di vendita di 2 anni fa e prezzo di vendita attuale. Naturalmente su locali aventi le stesse caratteristiche.
C'è caso che prima dell'estate lo faccia.
Sono stato più rapido. Mi sono già informato. Non sono andato di persona ma ho parlato con persone che sono in acquisto (molto banalmente cercano casa) e mi hanno confermato che i prezzi di Borgo Masini sono gli stessi di 2 anni fa!
E' il solito braccio di ferro tra domanda e offerta: l'offerta non molla sul prezzo e si ciuccia copiose spese fisse (immaginate il caro costruttore che su 60 appartamenti se ne tiene 10/15 vuoti cosa può pagare di spese fisse + deterioramento dell'immobile stesso); la domanda non molla e cerca qualcosa più a buon mercato.
Siamo in pieno braccio di ferro. Resto convinto che i compratori fanno bene ad aspettare mentre i venditori fanno male. Certo se lo possono permettere sulla scorta di quanto guadagnato negli ultimi anni.............
...la battaglia continua......
Stò osservando i prezzi degli alloggi in liguria di ponente sopratutto zona sanremo-bordighera da due o tre anni. Di fronte ad un prezzo medio tra i 250-350.0000 euro per un alloggio tra i 60-70 mq in zona discreta con vista mare e posto auto ho notato che il prezzo tende a salire ma le vendite mi sembrano molto rallentate, in questi anni sono molti gli immobili sempre presenti e ancora invenduti. Insomma il prezzo tiene o aumenta ma i tempi di vendita sono lunghi segno che piuttosto di vendere a cifre più basse il proprietario preferisce aspettare.
Ecco l'anticipo sul rialzo Bce:
Svezia. Banca centrale aumenta tassi interesse dello 0,25% pb
Ilnuovomercato.it
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TechStar
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Mibtel
La Banca centrale di Svezia ha aumentato i tassi di interesse di 25 punti, portando il tasso del repo al 2,0%. Il rialzo, atteso dai mercati, è stato effettuato nonostante l'inflazione e i dati sul mercato del lavoro siano risultati inferiori alle attese in gennaio.
(G.M.)
montecristo2
23-02-06, 12:42
Sono stato più rapido. Mi sono già informato. Non sono andato di persona ma ho parlato con persone che sono in acquisto (molto banalmente cercano casa) e mi hanno confermato che i prezzi di Borgo Masini sono gli stessi di 2 anni fa!
E' il solito braccio di ferro tra domanda e offerta: l'offerta non molla sul prezzo e si ciuccia copiose spese fisse (immaginate il caro costruttore che su 60 appartamenti se ne tiene 10/15 vuoti cosa può pagare di spese fisse + deterioramento dell'immobile stesso); la domanda non molla e cerca qualcosa più a buon mercato.
Siamo in pieno braccio di ferro. Resto convinto che i compratori fanno bene ad aspettare mentre i venditori fanno male. Certo se lo possono permettere sulla scorta di quanto guadagnato negli ultimi anni.............
...la battaglia continua......
Il braccio di ferro c'è sempre anche negli anni di boom.
La domanda continua ad essere vivace. Chiaramente molti sognano il ribasso, ma dubito ci possa essere a breve. Se fossi in acquisto e avessi un affitto da pagare, comprerei senza ombra di dubbio, anche perchè finchè si vende non c'è nessuna ragione di abbassare i prezzi.
overthecounter
23-02-06, 13:24
Il braccio di ferro c'è sempre anche negli anni di boom.
La domanda continua ad essere vivace. Chiaramente molti sognano il ribasso, ma dubito ci possa essere a breve. Se fossi in acquisto e avessi un affitto da pagare, comprerei senza ombra di dubbio, anche perchè finchè si vende non c'è nessuna ragione di abbassare i prezzi.
Considerati i seguenti elementi
- dagli ultimi comunicati della BCE e dall'illuminante articolo di Alvi sul Corriere Economia di lunedì, emerge una chiara tendenza: l'istituto centrale "mirerà" adesso direttamente ai prezzi degli asset invece che i prezzi al consumo. Quindi rialzi dei tassi assicurati anche senza inflazione. Notare l'andamento dell'euribor, in lenta ma inesorabile ascesa da ottobre scorso.
- lo stato abbisogna di molti soldi, e l'unica via è quella di tassare i patrimoni (visto che i redditi sono miseri e sfuggenti); siccome le case non si possono smontare e trasferire in Svizzera ...
- la ripresa in Italia, purtroppo, non c'è e non ci sarà
- molta gente si sta svenando con mutui assurdi e le difficoltà cominciano ad emergere
- qualche giorno fa è uscito un report abbastanza catastrofista di Gabetti Immobiliare (se lo dicono loro ...)
- tenere una casa sfitta / invenduta in periodi di tassi crescenti e prezzi calanti è costosissimo
- i segni di calo del mercato sono evidenti in molte zone d'Italia (nella mia zona, FVG, sono in vendita bicamere (non nuovi) sotto i 100K euro, cosa impensabile fino ad un anno fa)
- il mercato sta passando di mano, dai venditori ai compratori
Ergo, secondo me, è il momento di vendere per chi ha immobili per investimento, ed il momento di aspettare per chi deve acquistare
- lo stato abbisogna di molti soldi, e l'unica via è quella di tassare i patrimoni (visto che i redditi sono miseri e sfuggenti); siccome le case non si possono smontare e trasferire in Svizzera ...
esatto.................
il calo dei prezzi in italy ci sarà................
e sarà consistente, nonostante la bolla non sia equiparabile a quella in altri paesi..........
questo perché esistono difficoltà interne..............
al momento il mercato, nella media, né sale, né scende..................
c'è da dire che in italia la casa è il sogno irresistibile per tutti.............
quindi, battaglia lunghissima, fino all'utimo respiro................
un mio amico tedesco, acquisto casa al mare in Italia nel 1995, si proprio in mezzo alla crisi valutaria, (!!), in questi 11 anni, oltre al guadagno valutario il prezzo della casa è più che raddoppiato, nel solito periodo acquisto immobile nella sua patria, Germania, il quale vendendolo adesso forse gli danno il prezzo che lo aveva pagato.
Per lui l'investimento da noi è stato azzeccato, oltre ad usare la casa per se, famiglia e parenti ha visto raddoppiato l'investimento, anche se raddoppiassero le tasse sugli immobili da noi, sarebbe stato per lui un'affare.
Chi ha acquistato la prima casa, be se la tiene, poi se dovesse sostituirla, in un mercato in calo, cala il valore, ma cala il valore del nuovo acquisto, pertanto...
Il problema caso mai sarà per coloro che hanno acquistato negli ultimi 2, 3 o 4 anni per investimento, ma gli investimenti possono andare male o andare bene, dipende....
piuttosto mi chiedo come si giustificano tali rialzi da noi? dove sono in vendita case delle quali se hai fortuna ti danno una piantina, e dati catastali, se hai fortuna...
in GB o altri paesi le agenzie immobiliari ti forniscono 10 pagine di allegati con descrizione minuzioso dell'oggetto, tipo e qualità del materiale usato, anno di costruzione, ristrutturazione, dettagli impiantistici etc.etc.
Personalmente auspico e spero in un ribasso del mercato, che sarebbe soltanto una normalizzazione...
gioia23
montecristo2
23-02-06, 14:08
Ci sono mille altri motivi per cui il mercato potrebbe crescere.
Primo fra tutti la rigidità dell'offerta.
Secondo l'immigrazione.
Terzo il prezzo, rilevante, dei terreni che sono stati acquistati dalle imprese edili.
Non vedo quindi margini di discesa, a meno che il mercato non si blocchi completamente. La qual cosa, vi assicuro, non è attuale.
Se volete aspettare, aspettate pure, ma attenti a non perdere tutti i treni.
da noi purtroppo c'è un concetto che ahime non abbiamo afferrato, come lo descrive il grande W. Buffett
"Price is what you pay, value is what you get"
raramente coincidono, ne dovremmo tenere conto, iniziando nella spesa minuta fino all'acquisto della casa, e forse riusciremmo a vivere anche meglio
gioia23
montecristo2
23-02-06, 14:13
un mio amico tedesco, acquisto casa al mare in Italia nel 1995, si proprio in mezzo alla crisi valutaria, (!!), in questi 11 anni, oltre al guadagno valutario il prezzo della casa è più che raddoppiato, nel solito periodo acquisto immobile nella sua patria, Germania, il quale vendendolo adesso forse gli danno il prezzo che lo aveva pagato.
Il mercato tedesco si sta stabilizzando. Sta anzi ripartendo verso l'alto proprio in questo periodo. Per lo meno nella germania ovest. In quella est è solo una valle di lacrime.
Chi ha acquistato la prima casa, be se la tiene, poi se dovesse sostituirla, in un mercato in calo, cala il valore, ma cala il valore del nuovo acquisto, pertanto...
Concordo, il mercato della prima casa è un mercato a se state.
piuttosto mi chiedo come si giustificano tali rialzi da noi? dove sono in vendita case delle quali se hai fortuna ti danno una piantina, e dati catastali, se hai fortuna...
I rialzi sono giustificati dall'aumento sostenuto del costo dei terreni e delle materie prime.
in GB o altri paesi le agenzie immobiliari ti forniscono 10 pagine di allegati con descrizione minuzioso dell'oggetto, tipo e qualità del materiale usato, anno di costruzione, ristrutturazione, dettagli impiantistici etc.etc.
Concordo sull'inefficenza delle agenzie immobiliari nostrane
Personalmente auspico e spero in un ribasso del mercato, che sarebbe soltanto una normalizzazione...
Un ribasso non sarebbe normale e per il mercato degli immobili nuovi altamente improbabile. Trovo invece ampiamente sopravalutato il mercato dell'usato, che spesso costa più del nuovo.
Si cerca qui di avere un giro di opinioni svincolato da tutto quello che si legge nei giornali o venga pubblicizzato dalle agenzie immobiliari.
Se debbo chiedere all'oste come giudica il suo vino è chiaro come risponderà!
In tal caso il valore della sua risposta è=0
Tu montecristo2 da che parte stai? Sei in conflitto di interesse? :D
montecristo2
23-02-06, 23:21
Tu montecristo2 da che parte stai? Sei in conflitto di interesse? :D
Può darsi :) Da insider ti posso dire che il ribasso è dall'inizio del rialzo che è atteso.
Quelle che ho postato in precedenza sono le ragioni strutturali che penso rendano impossibili un ribasso. Per lo meno sul mercato del nuovo.
Il mercato dell'usato è invece a mio avviso un po' gonfio e in parte è già un po' calato, e forse, calerà ancora un po'. Ma sicuramente non in maniera drammatica come forse qualcuno pensa.
overthecounter
24-02-06, 00:43
Ci sono mille altri motivi per cui il mercato potrebbe crescere.
Primo fra tutti la rigidità dell'offerta.
Secondo l'immigrazione.
Terzo il prezzo, rilevante, dei terreni che sono stati acquistati dalle imprese edili.
Non vedo quindi margini di discesa, a meno che il mercato non si blocchi completamente. La qual cosa, vi assicuro, non è attuale.
Se volete aspettare, aspettate pure, ma attenti a non perdere tutti i treni.
Montecristo, hai mai sentito parlare di rischio d'impresa ? In economia non sono i costi che determinano il prezzo. E' il mercato che lo fa, ovvero l'incrocio tra domanda ed offerta. I costi, casomai, determinano i margini di profitto, e non c'è alcuna legge che impedisca a tali margini di diventare negativi (ecco il rischio). E quando questo succede la banca che ha finanziato l'impresa edile si innervosisce, perchè vede aumentare il rischi sul credito erogato, ed ordina il rientro.
Ed un impresa che si ostina a non vendere in un tale mercato calante si scava la fossa con le proprie mani: attivo che si svaluta, oneri fiscali e finanziari che aumentano, margini in caduta libera. L'orgoglio è una causa frequente di fallimento.
Secondo me il fattore principale che ha constribuito alla bolla è stata l'estensione del credito bancario secondo modalità inimmaginabili solo 10 anni fa, ovvero mutui al 100% durate superiori ai 30 anni, modalità "esotiche" di rimborso. Tutto questo ovviamente agevolato da una struttura dei tassi distorta e violentemente manipolata al ribasso dalla Banca Centrale.
Il sistema finanziario, con quattro firme, si garantisce una rendita trentennale (spread fra interessi attivi e passivi) che molte imprese industriali sognano, mentre i sprovveduti giovincelli passeranno la vita a lavorare per la banca.
Per quanto riguarda gli immigrati, mi dispiace per loro, ma con l'Italia in declino ed i tassi in salita non hanno speranze.
Concludo con l'andamento dell'euribor da inizio anno:
1M 3M 6M 12M
02/23/06 2,528 2,628 2,754 2,938
02/01/06 2,390 2,488 2,643 2,855
Per fine anno c'è da azzarderei un valore per il 6M più vicino al 3,5% che al 3%, circa +1,5% rispetto ad un anno fa. In tale ipotesi, la rata di un mutuo trentennale aumenta di oltre il 15%.
montecristo2
24-02-06, 00:54
Montecristo, hai mai sentito parlare di rischio d'impresa ? In economia non sono i costi che determinano il prezzo. E' il mercato che lo fa, ovvero l'incrocio tra domanda ed offerta. I costi, casomai, determinano i margini di profitto, e non c'è alcuna legge che impedisca a tali margini di diventare negativi (ecco il rischio). E quando questo succede la banca che ha finanziato l'impresa edile si innervosisce, perchè vede aumentare il rischi sul credito erogato, ed ordina il rientro.
Ed un impresa che si ostina a non vendere in un tale mercato calante si scava la fossa con le proprie mani: attivo che si svaluta, oneri fiscali e finanziari che aumentano, margini in caduta libera. L'orgoglio è una causa frequente di fallimento.
Secondo me il fattore principale che ha constribuito alla bolla è stata l'estensione del credito bancario secondo modalità inimmaginabili solo 10 anni fa, ovvero mutui al 100% durate superiori ai 30 anni, modalità "esotiche" di rimborso. Tutto questo ovviamente agevolato da una struttura dei tassi distorta e violentemente manipolata al ribasso dalla Banca Centrale.
Il sistema finanziario, con quattro firme, si garantisce una rendita trentennale (spread fra interessi attivi e passivi) che molte imprese industriali sognano, mentre i sprovveduti giovincelli passeranno la vita a lavorare per la banca.
Per quanto riguarda gli immigrati, mi dispiace per loro, ma con l'Italia in declino ed i tassi in salita non hanno speranze.
Concludo con l'andamento dell'euribor da inizio anno:
1M 3M 6M 12M
02/23/06 2,528 2,628 2,754 2,938
02/01/06 2,390 2,488 2,643 2,855
Per fine anno c'è da azzarderei un valore per il 6M più vicino al 3,5% che al 3%, circa +1,5% rispetto ad un anno fa. In tale ipotesi, la rata di un mutuo trentennale aumenta di oltre il 15%.
Concordo solo in parte. I veri volani del rialzo degli immobili sono stati la legge sul rientro dei capitali dall'estero in concomitanza del crollo delle borse e i casi Cirio-Parmalat-Argentina.
In quanto al rischi di impresa è vero ciò che tu dici, ma nel caso da te citato di falllimenti a catena, sareebbero ***** amari per l'Italia dato che l'economia nazionale si regge in buona parte sull'edilizia. Una eventualità a cui non voglio nemmeno pensare.
[QUOTE=montecristo2]Può darsi :) Da insider ti posso dire che il ribasso è dall'inizio del rialzo che è atteso.
QUOTE]
Ossia tradotto in termini umani :mmmm: :mmmm: :mmmm:
Concordo solo in parte. I veri volani del rialzo degli immobili sono stati la legge sul rientro dei capitali dall'estero in concomitanza del crollo delle borse e i casi Cirio-Parmalat-Argentina.
In quanto al rischi di impresa è vero ciò che tu dici, ma nel caso da te citato di falllimenti a catena, sareebbero ***** amari per l'Italia dato che l'economia nazionale si regge in buona parte sull'edilizia. Una eventualità a cui non voglio nemmeno pensare.
nazionalizzi un fenomeno pressochè di portata mondiale,rientro capitali,etc...concause sì,ma non determinanti.
nazionalizzi un fenomeno pressochè di portata mondiale,rientro capitali,etc...concause sì,ma non determinanti.
esatto, visione troppo limitata..tra l'altro la BCE ha recentemente affermato che per rapporto indbitamento mutui=vaolore immobile, l'italia è messa molto megli o di paesi come olanda, francia e spagna...
Il rapporto è recentissimo, andrebbe letto con attenzione e sta a significare che da noi la cosidetta bolla, è meno bolla che altrove....
Secondo me il fattore principale che ha constribuito alla bolla è stata l'estensione del credito bancario secondo modalità inimmaginabili solo 10 anni fa, ovvero mutui al 100% durate superiori ai 30 anni, modalità "esotiche" di rimborso. Tutto questo ovviamente agevolato da una struttura dei tassi distorta e violentemente manipolata al ribasso dalla Banca Centrale.
Il sistema finanziario, con quattro firme, si garantisce una rendita trentennale (spread fra interessi attivi e passivi) che molte imprese industriali sognano, mentre i sprovveduti giovincelli passeranno la vita a lavorare per la banca.
Per quanto riguarda gli immigrati, mi dispiace per loro, ma con l'Italia in declino ed i tassi in salita non hanno speranze.
Concludo con l'andamento dell'euribor da inizio anno:
1M 3M 6M 12M
02/23/06 2,528 2,628 2,754 2,938
02/01/06 2,390 2,488 2,643 2,855
Per fine anno c'è da azzarderei un valore per il 6M più vicino al 3,5% che al 3%, circa +1,5% rispetto ad un anno fa. In tale ipotesi, la rata di un mutuo trentennale aumenta di oltre il 15%.
Concordo in toto. Anche se a me non piace usare la parola bolla ma semplicemente prezzi molto cari.
montecristo2
24-02-06, 12:54
nazionalizzi un fenomeno pressochè di portata mondiale,rientro capitali,etc...concause sì,ma non determinanti.
Nel resto d'Europa a parte in UK non c'è stata la stessa dinamica dei prezzi. In Germania e Francia ad esempio i prezzi degli immobili sono rimasti pressochè stabili.
In Italia invece c'è stato il balzo proprio nel periodo del rientro dei capitali all'estero. Un fenomeno che ho osservato sul campo, e dirò di più, è iniziato con i terreni fabbricabili soprattutto, e con lievissimo ritardo con gli immobili usati. I costruttori si sono adeguati solo in seguito.
Nel resto d'Europa a parte in UK non c'è stata la stessa dinamica dei prezzi. In Germania e Francia ad esempio i prezzi degli immobili sono rimasti pressochè stabili.
In Italia invece c'è stato il balzo proprio nel periodo del rientro dei capitali all'estero. Un fenomeno che ho osservato sul campo, e dirò di più, è iniziato con i terreni fabbricabili soprattutto, e con lievissimo ritardo con gli immobili usati. I costruttori si sono adeguati solo in seguito.
leggiti il rapporto della bce, allora
P.S . In germania, c'è il fenomeno germania est che stabilizza il tutto..chi se li compra i casermoni costruiti dai comunisti????? Berlino est è una gigantesca CORDIALE, l'orrendo palazzo costruito a roma dalle giunte di sx.......
In francia,:no: vai a comprarti un attico a place vendome, e vedi i prezzi rapportati a pza di spagna...costa almeno il doppio...a Parigi...
Ciao
Credo si debbano fare delle precisazioni:
1) Per il mercato immobiliare non si puo' parlare di bolla in quanto non calerà mai del 30-40%; è probabile che si stabilizzerà, o calerà al massimo di un 5-10%.
2) In alcune aree del paese (per es nella mia) è pieno di famiglie con 200.000 euro in banca che non fruttano nulla; dopo le perdite del 2001-2002-.2003 hanno dirottato le somme sul mattone con il concetto "li non perdi mai e prendi l'affitto".
3) oggi anche i piu' somari vedono che fondi az/. bilanciati/ gestioni etc sono in positivo da almeno due anni; perciò sono meno propensi all'acquisto immobiliare
4) gli affitti, qui in zona, stanno calando perchè è pieno di seconde, terze case sfitte.
5) la paura di tassazione extra/ patrimonialità/ Bertinotti e & è molto diffusa
6) gli enti pubblici stanno iniziando a mettere sul mercato i loro beni.
7) tutti sanno che l'inquilino perfetto è sempre più raro: quelli che possono la casa se la comperano; se i poveracci perdono il lavoro come lo pagano l'affitto?;
8) degli immigrati e dei separati è meglio non fidarsi; molti sono pessimi pagatori
9) l'eccesso di offerta ha portato ad una dilatazione dei tempi di compravendita; alcune imprese se non riescono a vendere hanno difficoltà; ciò non può non influire sui prezzi.
Dopo l'eldorato durato 7 anni 1998-2005 ( bastava mettere un cartello fuori per vendere su carta) è fisiologica una stabilizzazione e/o minima correzione.
Chi deve comperare casa per abitarci non ha quasi mai alternative per le troppe incognite: aspettare il ribasso?? e di quanto in percentuale?? e quando sarà ?? sarà generale?? magari nella sua zona è l'unica che va controtendenza e rialza
Chi vuole investire per la seconda o terza casa deve sfruttare le occasioni delle imprese prese per il collo, delle coppie che si separano, dei figli che ricevono dai genitori deceduti, da persone che cambiano città etc..
Credo si debbano fare delle precisazioni:
1) Per il mercato immobiliare non si puo' parlare di bolla in quanto non calerà mai del 30-40%; è probabile che si stabilizzerà, o calerà al massimo di un 5-10%...
Quando si parla del futuro la parola mai non si usa mai.:D
Chi vuole investire per la seconda o terza casa deve sfruttare le occasioni delle imprese prese per il collo, delle coppie che si separano, dei figli che ricevono dai genitori deceduti, da persone che cambiano città etc..
Va bè che il mercato non è posto per mammolette però sarebbe bello che i nostri guadagni fossero il più possibile frutto di intuizione (e naturalmente buona sorte!) e logica.
Non vorrei sembrarti un criticone: tutto il resto che hai scritto mi pare estremamente ragionevole e condivisibile. E, con ogni probabilità, è quello che accadrà.
:)
Gli immobili sono un investimento sicuro.......i prezzi delle case non potranno mai scendere ......tuttalpiù ci si aspetta un contenimento della crescita dei prezzi ma non un calo.............
Più sento queste cose più capisco quanta informazione "immondizia" circoli tra i giornali e le televisioni.
Da noi forse i casi di calo sono ancora pochi, ma leggete cosa stà succedendo in America ( ammetto di avere fatto un copia e incolla del thread di Fabio Galletti che spero non se ne dispiaccia).
Sicuramente anche li qualche mese addietro qualcuno avrà ripetuto le stesse parole:
Gli immobili sono un investimento sicuro.......i prezzi delle case non potranno mai scendere ......tuttalpiù ci si aspetta un contenimento della crescita dei prezzi ma non un calo.............
Per quelli che non si fanno abbindolare dai mass-media è il caso che facciano ricorso sempre alla propria testa.
Non esistono cose che crescono SEMPRE, ma tutto è fatto di cicli.
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Vendite a picco. Prezzi in caduta. Mutui in protesto. Negli Usa fa paura lo sboom immobiliare
di Paolo Pontoniere
Non è ancora un crollo come quello degli anni Ottanta, quando i valori immobiliari di una città come Dallas scesero del 30 per cento nel giro d'una notte, ma è ormai evidente che il mercato immobiliare americano sta girando per il verso sbagliato. L'ha confermato pochi giorni fa la Toll Brothers, la più grande azienda edile degli Stati Uniti, annunciando che dall'inizio dell'anno ha subito un calo del 29 per cento delle vendite nel settore delle nuove abitazioni.
L'andamento delle vendite dell'impresa di costruzioni, che ogni anno tratta una media di 10 mila case nella fascia alta del mercato (il prezzo medio è dell'ordine dei 700 mila dollari), è uno degli indicatori più affidabili sullo stato di salute del mercato immobiliare statunitense. Se la Toll vende, va tutto bene; se frena, Wall Street ne risente immediatamente. Sicché il recente annuncio della ditta di Horsham, in Pennsylvania, ha provocato una perdita immediata di 49 punti del Dow Jones. Le altre major dell'edilizia americana (come la D. R. Horton , la Lennar e la Pulte Homes) seppure non in ribasso come la Toll, hanno fatto sapere di essere anche loro alle prese con cali dei volumi d'affari tra il 2 e il 5 per cento.
I segni che il mercato immobiliare statunitense stesse frenando bruscamente si erano manifestati già nel 2005, quando tra novembre e dicembre nelle 11 aree metropolitane principali del paese si era registrata una diminuzione dell'11,2 per cento del volume delle transazioni. Il dato ha trovato poi conferma lo scorso gennaio, quando le vendite delle abitazioni sono diminuite d'un ulteriore 5,7 per cento.
Cosa di poco conto, si dirà, in un mercato che ogni anno muove 7 milioni di abitazioni. Ma questo dato, coniugato per la prima volta con l'incremento del numero dei mutui che stanno andando in protesto (erano 850 mila alla fine di ottobre), e con il trend in salita dei tassi di interesse (al 6,75 per cento alla fine di gennaio), sta creando una vero e proprio clima di panico tra economisti e addetti al settore immobiliare.
Ad aggravare la situazione è intervenuta poi la notizia che secondo la RealtyTrac, agenzia che monitorizza le case pignorate e vendute all'asta, entro la fine del 2006 il numero dei protesti immobiliari potrebbe raggiungere il 20 per cento del monte mutui del paese. Questo mentre il valore medio dell'abitazione americana registra una discesa del 10 per cento e gli Stati Uniti sono spazzati da un vento di rivolta popolare contro l'aumento delle tasse di proprietà che, in un quinquennio, sono salite del 50 per cento. Dalla Carolina del Sud allo Stato di New York, attivisti locali sono riusciti a imporre una serie di referendum per il loro contenimento o per la loro abolizione.
Che il mercato immobiliare, e non solo quello statunitense, potesse subire un aggiustamento al ribasso non era un mistero, ma che il suo arretramento avesse la portata di quello registrato dagli Usa all'inizio del 2006 non se lo aspettava davvero nessuno. Anche la Banca centrale europea aveva per esempio ammonito che il mercato immobiliare continentale si stava surriscaldando e che il valore della casa stava raggiungendo livelli ingiustificati dall'andamento dell'economia. E una conferma era venuta dalla Gran Bretagna. Secondo gli analisti inglesi è colpa proprio del mercato immobiliare se la crerscita del Pil è passata dal 3,74 per cento del 2004 all'1,75 del 2005. Confermando che si tratta di un fenomeno di natura globale, la Reserve Bank neozelandese aveva avvertito recentemente che il mercato della casa locale, e quello australiano, avrebbero subito un forte ridimensionamento.
Nel caso degli Stati Uniti, che da soli generano oltre il 20 per cento della crescita del Pil globale, il crollo dei valori immobiliari si ripercuote immediatamente sulla spesa dei consumatori, responsabili del 70 per cento del prodotto interno lordo del paese.
Secondo il finanziere d'assalto George Soros, lo scoppio della bolla americana diventerà evidente già nel corso del 2006, ma ci vorranno altri due anni prima che si ripercuota pienamente sull'economia globale. "In superficie sono rose e fiori", ha dichiarato Soros alla Cbs, denunciando quella che lui ritiene sia una manovra della finanza internazionale per rabbonire i mercati: "In prospettiva non credo che i prossimi due anni saranno tanto positivi; i rischi sono di gran lunga superiori alle opportunità"
Uno studio dell'Anderson Forecast, un istituto del dipartimento di economia della Ucla, rivela che nel 2006 il mercato immobiliare conoscerà una frenata del 10,7 per cento e che la sua caduta ridurrà la crescita del Pil del paese d'un punto percentuale, facendola scendere al 2,4 per cento.
"È un castello di carte", dichiara Christopher Thornberg, uno dei redattori del rapporto: "Non c'è nessuna relazione tra il valore di mercato delle case e il tipo di apprezzamento che pretendono i proprietari. Stiamo entrando in una fase dalla quale sarà molto difficile uscire senza un ridimensionamento del valore del parco immobiliare. Una cosa complicata da fare e che lascerà molta gente sul lastrico".
La contrazione del mercato immobiliare Usa è diffusa. A San Diego i prezzi sono diminuiti del 10 per cento dallo scorso novembre e a New York del 12,5. In Arizona, dove sei mesi fa una casa si vendeva in una settimana, adesso ci vogliono 35 giorni. In California, in particolare nella contea di San Bernardino, gli appartamenti che restano invenduti dopo i tradizionali 90 giorni di offerta sono in aumento. A Detroit, contrariamente all'anno scorso, quando una casa in vendita era oggetto di molteplici offerte, gli agenti immobiliari devono ridurre almeno tre volte il prezzo inziale. In Florida, nella parte alta del mercato (le abitazioni al di sopra del milione di dollari) si cominciano a registrare diminuzioni del valore del 30 per cento.
Gli analisti della PMI Mortgage Insurance californiana, un'azienda di riassicurazione dei mutui, calcolano che il 50 per cento dei principali mercati urbani statunitensi quest'anno subirà una forte diminuzione di valore.
"È una bolla che sta scoppiando; è un trend inarrestabile", dichiara Ian Shepherdson, analista della High Frequency Economics Ltd. di New York: "La Fed continua a rialzare i tassi di interesse, la gente si convince che rimarranno alti per mesi a venire, le richieste di muti diminuiscono, le case vanno invendute e i prezzi ne risentono. Tutto questo sta preparando il terreno a un crollo del mercato verso la fine dell'anno".
Secondo David Rosenberg, economista capo per il Nord America della Merrill Lynch, il valore degli immobili in portafoglio ai consumatori statunitensi si aggira sui 19 trilioni di dollari. A queste proprietà non sono legate solo le sorti del settore bancario statunitense, e quelle del commercio al consumo, ma anche quelle delle economie nazionali che per il loro sostentamento dipendono dai consumi americani, ovvero dall'abilità dei consumatori americani di fare debiti a fronte del loro investimento immobiliare.
Il crollo presenta, per esempio, dei problemi seri per la Cina, che finanzia gran parte del debito estero statunitense. "I cinesi hanno bisogno dei consumatori americani per sostenere la loro produzione", dichiara Thornberg: "Comprando buoni del tesoro Usa a man bassa, e alla fine del 2005 ne possedevano 235 miliardi, mantengono i tassi d'interesse americani a un livello accettabile. E rastrellando dollari, le riserve cinesi del greenbuck ammontano a 624 miliardi, garantiscono il potere d'acquisto della nostra moneta. Se i consumatori americani chiudono la borsa, i cinesi dovranno tirare i remi in barca e cominciare a investire a casa. A che pro, però, se poi i loro prodotti rimangono invenduti"? Conclusione di Thornberg: "È un gioco pericoloso ed è già cominciato".
Non trascurerei le tensioni sociali che stanno montando sul problema casa:
ALLARME CASA
Picchetto no global
ferma lo sfratto
Intervento dei 'disobbedienti' a favore di una famiglia marocchina, con tre figli. Il vicesindaco ha assicurato: 'Entro 15 giorni una soluzione'
BOLOGNA, 24 FEBBRAIO 2006 - Avevano posto l'intervento a favore di una famiglia marocchina sotto sfratto come la prima richiesta sul sociale da rivolgere alla nuova giunta di Sergio Cofferati: e per ora sono stati accontentati.
Questa mattina, infatti, un picchetto di no global, assieme ai consiglieri dell'Altra sinistra al Comune di Bologna (Prc, Verdi e Cantiere) autori nei giorni scorsi dell'appello a Cofferati, ha "fermato" lo sfratto esecutivo nei confronti di una coppia di origine marocchina, con tre figli, che vive in zona stadio.
Grazie anche alla disponibilita' del padrone di casa, la trattativa apertasi con l'arrivo dell'ufficiale giudiziario e' andata a buon fine, raccontano in Comune Valerio Monteventi (Prc) e Roberto Panzacchi (Verdi): lo sfratto e' stato rinviato di un mese.
Bologna
PAURA IN VIA MELONCELLO
Minaccia il suicidio per evitare lo sfratto
La donna, sposata e madre di due figli, era in lista per le case Acer da otto anni. Dopo oltre un'ora e mezza è stata convinta a non compiere il gesto estremo
Bologna, 27 febbraio 2006 - Hanno tentato per oltre un'ora di convingerla a non compiere un gesto estremo. Protagonista una donna algerina di 39 anni, F.D., regolare in Italia, che, viveva in un appartamento di via del Meloncello, insieme al marito M.D., 47 anni, anch'egli algerino, muratore in Italia da 18 anni, e i due figli di 7 e 4 anni, il più grande dei quali affetto da un handicap fisico.
La famiglia era stata raggiunta da uno sfratto esecutivo e, questa mattina quando l'ufficiale giudiziario ha suonato al campanello dell'abitazione la donna, disperata, ha minacciato di gettarsi dalla finestra. Dopo un'ora e mezza di discussione con gli agenti, l'ufficiale giudiziario e la proprietaria, i due coniugi sono stati convinti a liberare l'abitazione e a farsi accompagnare negli uffici dei servizi sociali del Comune di viale Vicini dove si proverà a dare loro una sistemazione.
La coppia viveva in quella casa da otto anni e due anni fa la proprietaria aveva chiesto loro di andare via perchè l'appartamento serviva alla figlia. I due, però, avevano deciso di andare via da lì solo per spostarsi in una casa dell'Acer, abitazione che non è stata ancora assegnata loro nonostante siano in lista d'attesa da otto anni. Da quando era stato notificato loro lo sfratto, nel maggio 2004, i coniugi avevano anche avuto due proposte per andare a vivere altrove, ma per ragioni varie si erano sempre rifiutati finchè stamattina non sono stati sbattuti fuori.
Queste "tensioni sociali" hanno solo il risultato di mantenere alti i prezzi del nuovo e di ciò che è sfitto, l'impossibilità pratica per i motivi più disparati di ottenere uno sfratto forse si farà sentire sui prezzi.
nipponappi
27-02-06, 16:17
Il vero problema e' che vogliono le case a gratis!!!!!!!!!
USA: inattesa decisa flessione della vendita di nuove case a Gennaio
Finanzaonline.com - 27/02/2006 16:11 -
La vendita delle case di nuova costruzione negli USA scende inaspettatamente del 5% a gennaio ad un tasso annualizzato pari a 1.233 mln di unità. Il dato rappresenta il valore più basso degli utilimi 12 mesi. In particolare il numero di nuove case disponibili sul mercato sale del 2.5% alla quota record di 528,000 unità, dato di incremento mensile più elevato negli ultimi 9 anni. Le vendite di dicembre sono state riviste al rialzo a quota 1.298 mln da 1.269 mln della stima precedente. Gli analisti si attendevano mediamente un valore sostanzialmente stabile in area 1.27 mln di unità.
27 febbraio 2006
Il mercato immobiliare verso la crescita zero
Al.An.
Dopo sette anni di crescita senza freni il mercato immobiliare italiano rallenta, «presentando andamenti asimmetrici tra il residenziale e i restanti comparti».
Lo sostiene il nono rapporto di Centredil-Ance Lombardia e Scenari Immobiliari. Il 2005, si legge nel rapporto, si è concluso con un fatturato di oltre 114 miliardi di euro, aumentato del 4% rispetto al 2004. Le quotazioni sono salite tra il 4 e il 6% nel 2005, ma si avviano a non crescere oltre il 2-3 per cento nel 2006. Del resto, «il mercato residenziale italiano è ormai avviato alla “crescita zero”, avvicinandosi all’andamento di Paesi come Gran Bretagna, Olanda e Australia». Nel prossimo biennio saranno stabili, quindi, quotazioni e fatturato, ma si prevede, secondo una lettura dichiaratamente e «ragionevolmente ottimista», una lieve contrazione delle compravendite.
Terziario, in flessione gli investitori stranieri. Intanto il mercato degli immobili ad uso terziario-uffici in Italia nel 2005 è stato positivo anche in un quadro europeo difficile. «La presenza degli investitori (domestici e internazionali) ha movimentato il comparto - si legge nel rapporto Ance-Scenari Immobiliari) anche se la domanda degli utilizzatori è in calo». In effetti il vacancy rate medio delle grandi città è salito al 7,9%, contro il 6,5 dello scorso anno. La media europea è comunque superiore al 10 per cento. Il fatturato nel 2005 si è posizionato sui 6,6 miliardi di euro, con un peso crescente delle città intermedie (Firenze, Bologna, Torino e Bari) rispetto a Milano e Roma, che risultano stazionarie. I canoni medi sono scesi nelle top location e si sono mantenuti stabili nelle altre zone. I prezzi di vendita sono saliti del 3,9 per cento in dodici mesi. I rendimenti a livello nazionale variano, a seconda della localizzazione, fra il 5,2 e il 6,4 per cento. Le previsioni, per il 2006, sono positive. La domanda, più attenta alla qualità, potrebbe far crescere il mercato di un ulteriore 3% fino al raggiungimento di 6,8 miliardi di fatturato. La presenza degli investitori esteri, anche se in flessione, dovrebbe restare consistente. Anche i fondi italiani aumenteranno la quota di investimenti in uffici. Il vacancy crescerà conseguentemente per gli immobili di classe B, ma calerà nel segmento A.
Commercio, l'incognita debito delle famiglie. Il fatturato del settore commerciale (localizzato per il 70% al Centro-Nord, con oltre il 50% del fatturato totale) ha raggiunto quota sette miliardi di euro alla fine del 2005, evidenziando una crescita del 7,5% rispetto al 2004. Nel 2004 l’incremento rispetto al 2003 era stato del 5,7 per cento. «Il mercato - dice la ricerca - anticiclico e in controtendenza rispetto agli uffici ed al settore industriale, è stato insieme al residenziale, il settore ad aver meno sofferto della situazione di downturn economico, grazie principalmente alla tenuta dei consumi». Nel 2005 «si sono sentiti gli effetti positivi degli investimenti nella grande distribuzione e nell'apertura di strutture innovative, i grandi centri commerciali, dagli outlet ai retail par k». Ma per il futuro la vera incognita è «l’indebitamento delle famiglie e le deboli prospettive occupazionali, che potrebbero indurre una contrazione dei consumi». Prezzi e canoni, in ogni caso, sono attesi in lieve risalita.
P.S . In germania, c'è il fenomeno germania est che stabilizza il tutto..chi se li compra i casermoni costruiti dai comunisti????? Berlino est è una gigantesca CORDIALE, l'orrendo palazzo costruito a roma dalle giunte di sx.......
Passano gli anni, ma tu continui a sentirti male se non infarcisci i tuoi post di propaganda politica.
...E' innegabile, poi, la conoscenza approfondita degli argomenti che tratti: Corviale, non Cordiale!
Passano gli anni, ma tu continui a sentirti male se non infarcisci i tuoi post di propaganda politica.
...E' innegabile, poi, la conoscenza approfondita degli argomenti che tratti: Corviale, non Cordiale!
Ma chi ti conosce a te???? Un altro nick da attivista politico....KO!
Io lo chiamo CORDIALE, l'orrendo serpentone, esempio classico della ideologia comunista.....ma ti dirò di più.. sempre nella stessa zona, più o meno,veltroni, ha saputo fare anche di peggio, realizzando il famoso bravetta residence, un altro orrendo casermone grigio infarcito di extracomunitari, prinicipalmente nordafricani, teatro di ogni tipo di traffico e di violenze..recentemente, all'alba, sono stati trovati i cadaveri di due persone nel cortile del RESIDENCE...si è pensato di sgombrare l'area, ma sti nordafricani non li vuole nessuno, dove vuoi che li mettano?????
I ghetti urbani sono tipici dei comunisti, caro il mio sottonick...KO!
montecristo2
01-03-06, 01:01
Ma chi ti conosce a te???? Un altro nick da attivista politico....KO!
Io lo chiamo CORDIALE, l'orrendo serpentone, esempio classico della ideologia comunista.....ma ti dirò di più.. sempre nella stessa zona, più o meno,veltroni, ha saputo fare anche di peggio, realizzando il famoso bravetta residence, un altro orrendo casermone grigio infarcito di extracomunitari, prinicipalmente nordafricani, teatro di ogni tipo di traffico e di violenze..recentemente, all'alba, sono stati trovati i cadaveri di due persone nel cortile del RESIDENCE...si è pensato di sgombrare l'area, ma sti nordafricani non li vuole nessuno, dove vuoi che li mettano?????
I ghetti urbani sono tipici dei comunisti, caro il mio sottonick...KO!
:clap: :clap: :clap: :D
Infatti negli US i ghetti proprio non esistono. :D :D :D
Infatti negli US i ghetti proprio non esistono....
che c'entra, là sono interi quartieri...vuoi mettere la melting pot usa con l'italia.
Ma che esempi fate???????
i casermoni tipo corviale o il bravetta residence, sono più architettura di stampo sovietico, tipo le periferie di berlino est o di mosca e varsavia, sembrano fatte con lo stampino, e sono autentici palazzi ghetto....tipici degli architetti di ideologia comunista.......tutti uguali, grigi, spersonalizzati, ORRENDI.....
La realizzazione pratica di statalismo e collettivismo..
cmq, mai avrei pensato di trovare qualcuno che difende l'orrendo CORDIALE...KO!
Siete incredibili, cari sottonick comunisti.....KO!
Ricky Roma
01-03-06, 10:36
...
i casermoni tipo corviale o il bravetta residence, sono più architettura di stampo sovietico, tipo le periferie di berlino est o di mosca e varsavia, sembrano fatte con lo stampino, e sono autentici palazzi ghetto....tipici degli architetti di ideologia comunista.......tutti uguali, grigi, spersonalizzati, ORRENDI.....
La realizzazione pratica di statalismo e collettivismo..
Il problema dell’ edilizia poco intelligente non é solo
dei paesi ex comunisti, … é di tutto il mondo!
Little Boxes, una canzone del 1960 dell’autrice di
Berkeley Malvina Reynolds, resa popolare da Pete
Seeger, descriveva delle case di una città minore
degli USA:le definiva come tutte uguali, fatte di
“ticky-tacky” ( un materiale povero di risulta ).
E non é che dalla canzone traspaia un senso di
allegria e felicità.
1. Little boxes on the hillside,
Little boxes made of ticky-tacky,
Little boxes, little boxes,
Little boxes, all the same.
There's a green one and a pink one
And a blue one and a yellow one
And they're all made out of ticky-tacky
And they all look just the same.
2. And the people in the houses
All go to the university,
And they all get put in boxes,
Little boxes, all the same.
And there's doctors and there's lawyers
And business executives,
And they're all made out of ticky-tacky
And they all look just the same.
3. And they all play on the golf-course,
And drink their Martini dry,
And they all have pretty children,
And the children go to school.
And the children go to summer camp
And then to the university,
And they all get put in boxes
And they all come out the same.
4. And the boys go into business,
And marry, and raise a family,
And they all get put in boxes,
Little boxes, all the same.
There's a green one and a pink one
And a blue one and a yellow one
And they're all made out of ticky-tacky
And they all look just the same.
Se vuoi dire la verità, ... devi dire tutta la verità ! :D
Non riesco a capire il continuo paragone di cose e avvenimenti negli usa; Credo che la realtà economica e la cultura siano decisamente diverse.
Qui da noi è ben difficile che tizio vada in banca a dire " poichè il valore della mia casa è salito allargo il mutuo.... mi dia altri soldi".
Tuttavia è innegabile che il nostro paese stia vivendo fenomeni tipici di altre realtà;
Negli usa entrano i cervelli e tanti immigrati; da noi i cervelli escono ed entra la zavorra; Bel paese il nostro lascia la carne agli altri e si tiene le ossa!
Per quanto concerne gli immobili è innegabile che pure in Italia certe zone, a causa degli immigrati stiano divenendo dei sobborghi riducendone il valore
La gente ne ha le scatole piene di questa gente che viene da noi a rivendicare diritti e case depauperando le proprietà altrui ma i partiti sono incapaci e ignavi a risolvere il problema.
Di sicuro qualche lezione dalla vicina Svizzera i ns politici dovrebbero prenderla.
Ma chi ti conosce a te???? Un altro nick da attivista politico....KO!
Io lo chiamo CORDIALE, l'orrendo serpentone, esempio classico della ideologia comunista.....ma ti dirò di più.. sempre nella stessa zona, più o meno,veltroni, ha saputo fare anche di peggio, realizzando il famoso bravetta residence, un altro orrendo casermone grigio infarcito di extracomunitari, prinicipalmente nordafricani, teatro di ogni tipo di traffico e di violenze..recentemente, all'alba, sono stati trovati i cadaveri di due persone nel cortile del RESIDENCE...si è pensato di sgombrare l'area, ma sti nordafricani non li vuole nessuno, dove vuoi che li mettano?????
I ghetti urbani sono tipici dei comunisti, caro il mio sottonick...KO!
Continui a parlare a vanvera... Il "Residence Bravetta" è lì da mooolto tempo prima che Veltroni diventasse sindaco.
Come detto, la tua è solo propaganda... Ed anche approssimativa!
Il mio non è un sottonick di nessuno. Sono iscritto (con lo stesso nick, l'unico che uso) da anni al FOL ed ho frequentato a lungo il forum di Areaborsa e precedentemente (di questo, sigh, mi pento) FinanzaWorld. Inoltre, diciamo pure soprattutto, sono stato iscritto al forum di Fantaborsa2000 dal giorno successivo alla sua nascita.
Se tu hai meno memoria di me non è certo colpa mia...
Continui a parlare a vanvera... Il "Residence Bravetta" è lì da mooolto tempo prima che Veltroni diventasse sindaco....
.
e chi c'era prima che veltroni diventasse sindaco???? RUTELLONE...:D
Dalla padella alla brace...:D
Non riesco a capire il continuo paragone di cose e avvenimenti negli usa; Credo che la realtà economica e la cultura siano decisamente diverse.
Qui da noi è ben difficile che tizio vada in banca a dire " poichè il valore della mia casa è salito allargo il mutuo.... mi dia altri soldi".
Tuttavia è innegabile che il nostro paese stia vivendo fenomeni tipici di altre realtà;
Negli usa entrano i cervelli e tanti immigrati; da noi i cervelli escono ed entra la zavorra; Bel paese il nostro lascia la carne agli altri e si tiene le ossa!
Per quanto concerne gli immobili è innegabile che pure in Italia certe zone, a causa degli immigrati stiano divenendo dei sobborghi riducendone il valore
La gente ne ha le scatole piene di questa gente che viene da noi a rivendicare diritti e case depauperando le proprietà altrui ma i partiti sono incapaci e ignavi a risolvere il problema.
Di sicuro qualche lezione dalla vicina Svizzera i ns politici dovrebbero prenderla.
perfettamente d'accordo con te.....
C'è da dire però che negli usa e anche in europa, (vedi spagna) sanno sfruttare l'aumento di valore degli immobili molto meglio di noi.....
e chi c'era prima che veltroni diventasse sindaco???? RUTELLONE...:D
Dalla padella alla brace...:D
Errare è umano, perseverare... :specchio:
Ma ci vuole così tanto a documentarsi un po' prima di sparare a caso?!
Ho scritto "mooolto prima", secondo te cosa voleva dire?
Fai una rapida ricerca (almeno in internet) prima di scrivere i tuoi post, che è meglio.
P.S.: vedo con piacere che hai lasciato perdere il discorso sul nick...
Errare è umano, perseverare... :specchio:
P.S.: vedo con piacere che hai lasciato perdere il discorso sul nick...
ovvio che le orrende brutture del bravetta residence e di cordiale fossero state progettate prima dei due compari, in pieno delirio da architettura SOVIETICA..KO!
Però le amministrazioni rette dai 2 compari veltroni e rutelli non hanno fatto NULLA, per risolvere il problema.....ma proprio NULLA........risultato più eclatante, a parte il disagio provocato da furti, scippi, rapine, pestaggi, ecc.ecc.gli ultimi 2 disgraziati morti sgozzati meno di un mese fa.....
P.S. nick e sottonick qua ne girano tanti, per me puoi essere chi ti pare, tanto il problema è tuo...
ciao......
montecristo2
01-03-06, 22:16
Non capisco davvero come e se ragioni.
Se in Italia arriva della feccia o dei disperati da qualche parte dovranno pure sbatterli!
Che siano dei casermoni stile sovietico o delle stamberghe stile ghetto newyorkese il risultato non cambia.
Capisco che le tv nazionali ti abbiano lavato il cervello con la propaganda, ma a tutto c'è un limite.
Non capisco davvero come e se ragioni.
Se in Italia arriva della feccia o dei disperati da qualche parte dovranno pure sbatterli!
Mi pare siamo off topic...per questi discorsi c'è arena.....
E' arrivato l'atteso intervento della Bce sul costo del denaro, che è stato rivisto al rialzo dello 0,25%, con i tassi di interesse che salgono così a quota 2,50%. Si tratta della seconda mossa decisa da Francoforte in questo 2006, e probabilmente non sarà l'ultima. Gli esperti sono convinti che entro la fine dell'anno arriveremo al 3%. Il rialzo odierno significa mutui casa più cari
montecristo2
02-03-06, 18:42
Intanto oggi altro appartamento bilocale venduto.
Il mercato continua ad andare.
Intanto oggi altro appartamento bilocale venduto.
Il mercato continua ad andare.
Continuo a non capire il valore aggiunto alla discussione generale di queste tue affermazioni...........ammesso che siano vere :D
Scusa, ma non lo hai ancora capito che qui dentro non siamo poi così fessi.
Ci risentiamo tra qualche anno magari, quando l'aumento dei tassi avrà già compiuto una strage tra quelli che hanno fatto mutui a tasso variabile a 30 anni.
Quello che ha fatto lievitare i costi nell'immobiliare è stata la facilità di accendere mutui a tassi bassissimi, voglio vedere adesso cosa succederà...
montecristo2
02-03-06, 19:40
Non siete fessi, ma ci sono diverse persone qui che aspettano il crollo del prezzo degli immobili. Secondo me sono degli illusi. Oltretutto aspettano magari ad acquistare prima casa, ma secondo me dovranno aspettare ancora un bel pezzo.
Il senso delle mie affermazioni è confutare con dei dati tratti dalla realtà che il mercato non è fermo.
Per quanto riguarda i tassi... beh è sciocco pensare che un aumento di 0,25 punti modifichi le cose. Io sono positivo fino a 4 punti. Livello che forse si raggiungerà fra qualche bell'anno. Oltretutto essendo i mutui decennali mi sento di dire che, a prescindere, pagare ancora per qualche bell'anno i soldi a questi prezzi è solo un guadagno per il consumatore. L'ottica è quella di dire: "per il momento risparmio sui finanziamenti in futuro poi si vedrà". Ed è lo stesso ragionamento che fanno diverse persone, nostri clienti, anche impiegati in banca e quindi a conoscenza della dinamica dei tassi di interesse.
bellabolla
02-03-06, 20:50
Continuo a non capire il valore aggiunto alla discussione generale di queste tue affermazioni...........ammesso che siano vere :D
Scusa, ma non lo hai ancora capito che qui dentro non siamo poi così fessi.
Ci risentiamo tra qualche anno magari, quando l'aumento dei tassi avrà già compiuto una strage tra quelli che hanno fatto mutui a tasso variabile a 30 anni.
Quello che ha fatto lievitare i costi nell'immobiliare è stata la facilità di accendere mutui a tassi bassissimi, voglio vedere adesso cosa succederà...
ssshhh, se non ci fossero i ragazzotti delle agenzie immobiliari, questi thread sarebbero noiosissimi... :D
comunque anche qui vicino a casa mia hanno venduto un alloggio :o
vedi che il mercato non e' fermo ? :eek: :D :D ;)
montecristo2
02-03-06, 21:12
ssshhh, se non ci fossero i ragazzotti delle agenzie immobiliari, questi thread sarebbero noiosissimi... :D
comunque anche qui vicino a casa mia hanno venduto un alloggio :o
vedi che il mercato non e' fermo ? :eek: :D :D ;)
Pensala come vuoi. Ad ogni modo le cose stanno così. Qui si continua a fare affari. Voi continuate pure a pagare l'affitto. E a sperare in un crollo. D'altronde se molti in Italia sperano in Prodi o Berlusconi per un futuro migliore, vuol dire che si può davvero sperare in qualunque cosa. :D :D :D
bellabolla
02-03-06, 21:13
ma si puo' essere piu' ipocriti delle banche ? :wall:
Ah, loro non sono preoccupate.
Ma va ??
Aumentano i loro guadagni sulle spalle dei mutuatari, e dovrebbero essere preoccupate ? :rolleyes: KO!
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Bce: Abi, Nessuna Preoccupazione Per Mercato Mutui
(ANSA) - ROMA, 2 mar - "La decisione presa dalla Bce non ci coglie di sorpresa, è una misura prevista che non muta lo scenario internazionale di stabilità dei tassi e incide solo marginalmente sul loro livello".
Per l'Abi, l'associazione bancaria, "il ritocco di oggi non lascia intravedere preoccupazioni per il mercato dei mutui, che resta ampio e a condizioni favorevoli. Le banche adatteranno le loro posizioni in modo molto differenziato le une dalle altre, in linea con l'andamento dei mercati finanziari. E stanno già fornendo informazioni e supporto ai risparmiatori, con un'ampia gamma di strumenti finanziari che rispondono alle diversificate esigenze della clientela".
Abi ricorda che "il costo del denaro resterà su livelli moderati. Il rialzo deciso dalla Bce va interpretato come un segnale di attenzione alla stabilità dei prezzi, collegato alle prospettive di crescita che cominciano a delinearsi per il prossimo biennio".
(ANSA).
http://it.biz.yahoo.com/02032006/2/bce-abi-nessuna-preoccupazione-per-mercato-mutui.html
montecristo2
02-03-06, 21:29
caro ragazzo, sei proprio ingenuotto :D :D
Certo certo, meno male che ci sia un uomo scaltro come te ad indicarci la via giusta :D :D :D altrimenti l'Italia sarebbe sicuramente allo sfascio.
Ma da quant'è che tu e i tuoi soci predicate il crollo del mercato degli immobili, 1-2-3 anni? E state ancora qui? Sul Fol principali nick come i vostri sarebbero già scomparsi da un pezzo, visto che in maniera reiterata cannate le previsioni.
overthecounter
02-03-06, 23:26
Certo certo, meno male che ci sia un uomo scaltro come te ad indicarci la via giusta :D :D :D altrimenti l'Italia sarebbe sicuramente allo sfascio.
Ma da quant'è che tu e i tuoi soci predicate il crollo del mercato degli immobili, 1-2-3 anni? E state ancora qui? Sul Fol principali nick come i vostri sarebbero già scomparsi da un pezzo, visto che in maniera reiterata cannate le previsioni.
Montecristo, una regola fondamentale dell'investimento è quella di valutare i rischi e le opportunità a mente fredda, senza lasciare alcun posto alle emozioni ed agli interessi personali. Il rischio è infatti quello di illudere proprio se stessi, cercando conferme alle proprie posizioni invece che di cercare la posizione giusta.
Detto questo ti ricordo che di fronte sulle argomentazioni in favore di un severo ridimensionamento dell'immobiliare, che qui ti elenco brevemente, la tua argomentazione più ricorrente è "qui si continua a vendere" ... mah ...:
- la BCE, nel bollettino di febbario, ha detto chiaramente che utilizzerà la sua politica monetaria per sgonfiare le bolle speculative (in primis immobili): ergo rialzi, che molti si aspettano oltre il 3%, anche senza inflazione dei prezzi al consumo.
Da un report di Banca Intesa:
Questo scenario è da noi condiviso anche se riteniamo, visto l’andamento dei dati economici, che la BCE potrebbe anticipare il timing dei rialzi e portare i tassi anche al di sopra del 3% per fine 2006. L’andamento del mercato immobiliare sarà sulla lista dei rischi che la BCE vorrà monitorare nei prossimi mesi dato lo stretto legame tra la forte crescita dei muti e quella dei prezzi delle case.
http://www.trend-online.com/?stran=izbira&p=prp&id=114609
e qui uno analogo di Deutsche Bank: http://bc22.vhb.de/pshb?fn=relhbi&sfn=cn_load_bin&id=1197240
- il patrimonio immobiliare sarà per forza di cose tassato (anzi tartassato) dal nuovo governo squattrinato, visti anche gli esborsi che questo dovrà affrontare per pagare gli interessi
- il rialzo dei tassi renderà convenienti gli investimenti a breve termine, molto più liquidi, semplici ed economici degli immobili
Dal Sole24Ore: "Crolla il mito del mattone Investire renderà il 4%"
http://www.casa24.ilsole24ore.com/fc?cmd=art&artId=752143&chId=47&artType=Articolo&back=0
- la capacità di reddito degli italiani è in lento ma purtroppo costante declino, e potrebbe essere risollevata solo da cure drastiche e dolorose
- le diffuse difficoltà a pagare i mutui pazzeschi contratti da sprovveduti giovincelli cominciano a far notizia sui giornali:
Da cinquecento a 1500. In un solo anno è triplicato il numero di milanesi che non sono riusciti a pagare il mutuo per la casa e che hanno visto la propria abitazione messa all´asta dal tribunale. http://www.dsmilano.it/html/Pressroom/2006/02/rep6_0222_giovani-e-mutui.htm
Secondo i promotori l' iniziativa vuole ''rappresentare l' immagine di migliaia di italiani condannati a morte da affitti usurai, strozzati da insostenibili mutui bancari'', un ''messaggio shock lanciato alla Sicilia dagli aderenti al coordinamento nazionale per il Mutuo Sociale per la campagna di raccolta firme a sostegno della proposta di legge popolare sul mutuo sociale''.
http://www.vita.it/articolo/index.php3?NEWSID=65765
- Gabetti immobliare prevede un severo ridimensionamento del valore degli immobili e pertanto si prepara a diversificare il proprio business: http://www.gabetti.it/download/piano_industriale_20062008.pdf
- Dal 93 al 98 gli immobili in Italia sono crollati in termini reali del 30%
- I prezzi sono già calati in molte zone (come rilevato dal sole24ore)
- Negli USA lo scoppio della bolla è ormai un dato acquisito
Tutti illusi ?
montecristo2
03-03-06, 00:04
Credo che gli argomenti che porti siano solo parziali:
Montecristo, una regola fondamentale dell'investimento è quella di valutare i rischi e le opportunità a mente fredda, senza lasciare alcun posto alle emozioni ed agli interessi personali. Il rischio è infatti quello di illudere proprio se stessi, cercando conferme alle proprie posizioni invece che di cercare la posizione giusta.
La maggior parte degli acquisti di immobili non sono veri e propri investimenti, ma acquisti di case di prima abitazione. Essendo questi un bene di primaria necessità riffugono dalle regole giuste in caso di investimenti puri.
Detto questo ti ricordo che di fronte sulle argomentazioni in favore di un severo ridimensionamento dell'immobiliare, che qui ti elenco brevemente, la tua argomentazione più ricorrente è "qui si continua a vendere" ... mah ...:
Effettivamente ti confermo che si continua a vendere. Se volete i dati reali e non quelli statistici io li posto, se no tenetevi pure le statistiche ISTAT.
- la BCE, nel bollettino di febbario, ha detto chiaramente che utilizzerà la sua politica monetaria per sgonfiare le bolle speculative (in primis immobili): ergo rialzi, che molti si aspettano oltre il 3%, anche senza inflazione dei prezzi al consumo.
Bolla speculativa sugli immobili? Dove? In Inghilterra forse, peccato sia fuori area Euro. Sicuramente non in Germania o Francia o Belgio. Per quanto riguarda l'Italia secondo me siamo a metà del ciclo.
- il patrimonio immobiliare sarà per forza di cose tassato (anzi tartassato) dal nuovo governo squattrinato, visti anche gli esborsi che questo dovrà affrontare per pagare gli interessi
Come sempre, nessuna novità. Temo però che più tassate saranno le rendite finanziarie, per cui se uno deve investire probabilmente la migliore scelta resterà il bene reale.
- il rialzo dei tassi renderà convenienti gli investimenti a breve termine, molto più liquidi, semplici ed economici degli immobili
Finchè siamo a questi livelli di rialzo dei tassi non vedo la convenienza. Le obbligazioni rendono ancora in gran parte meno degli affitti e sono carta.
- la capacità di reddito degli italiani è in lento ma purtroppo costante declino, e potrebbe essere risollevata solo da cure drastiche e dolorose
Va beh, resteranno gli stranieri.
- Gabetti immobliare prevede un severo ridimensionamento del valore degli immobili e pertanto si prepara a diversificare il proprio business: http://www.gabetti.it/download/piano_industriale_20062008.pdf
Gabetti diversifica perchè la concorrenza sulle mediazioni è diventata quasi insostenibile. Ci sono di gran lunga più agenzie che costruttori. Questo la dice lunga su quella che può essere la remunerazione di questo servizio.
- Dal 93 al 98 gli immobili in Italia sono crollati in termini reali del 30%
Capita, ma essendo i rialzi attuali strutturali, perchè dettati da un abnorme afflusso di capitali dall'estero non vedo analogie.
- I prezzi sono già calati in molte zone (come rilevato dal sole24ore)
Non sono a conoscenza delle altre zone, dove vivo io sicuramente no. Sia chiaro sono il primo a dire che una piccola rettifica sugli immobili usati sarebbe salutare, essendo questi davvero spesso sopravvalutati, ma purtroppo a breve non ne vedo la possibilità.
- Negli USA lo scoppio della bolla è ormai un dato acquisito
Il mercato USA è una realtà strutturale troppo diversa per paragonarlo a quello Europeo.
Tutti illusi ?
Per carità avrai pure ragione, ma i dati che vedo operando sul campo, mi dicono ancora il contrario.
bellabolla
03-03-06, 00:31
Certo certo, meno male che ci sia un uomo scaltro come te ad indicarci la via giusta :D :D :D altrimenti l'Italia sarebbe sicuramente allo sfascio.
Ma da quant'è che tu e i tuoi soci predicate il crollo del mercato degli immobili, 1-2-3 anni? E state ancora qui? Sul Fol principali nick come i vostri sarebbero già scomparsi da un pezzo, visto che in maniera reiterata cannate le previsioni.
parli di me al plurale attribuendomi affermazioni di altri :mmmm:
mi dici che abito in affitto e sono invidioso di chi possiede una casa, e neanche mi conosci :D :D
il tuo profilo pissicologgico corrisponde all'agente immobiliare Tecnocasa OK! :D :D
montecristo2
03-03-06, 00:34
il tuo profilo pissicologgico corrisponde all'agente immobiliare Tecnocasa OK! :D :D
:clap: :clap: :clap: Pure fine pissicologo sei. Brao puteo! :clap: :clap:
Speriamo scoppi presto sta bolla cosi' me ne compro un'altra di case e siccome aumentano il tasso di sconto fino al 3% la gente invece di acquistare va in affitto e io gaino pure su quello.
Poi se al governo ci va quel tipo che mi pare si chiami Prodi mi abbassa le tasse su affitto e rigaino.
Inflazione? bolle? Se hai gli sghei nulla fa paura.
Se non li hai godi che la borsa vada giu e che le case scoppino perchè sei uno che ha solo quello nella vita:
godere dei mali altrui ( tipico dei comunisti )
Ah non è riferito a nessuno ma a chiunque si identifichi e plauda ai disastri.
Plauda vuol dire che è applaude ovvero è felice ( mica tutti hanno studiato fino alle materne come me)
Notte e buone bolle di sapone a tutti
overthecounter
03-03-06, 00:57
Bolla speculativa sugli immobili? Dove? In Inghilterra forse, peccato sia fuori area Euro. Sicuramente non in Germania o Francia o Belgio. Per quanto riguarda l'Italia secondo me siamo a metà del ciclo.
Peccato che la BCE la pensi diversamente.
Dal bollettino di febbraio:
"L’attuale situazione del mercato degli immobili residenziali nell’area dell’euro resta soggetta a numerosi rischi. Le misure di valutazione delle quotazioni immobiliari dell’area dell’euro continuano a essere superiori alle medie storiche,il che, tenendo presente tutti i motivi di cautela insiti in questo approccio, può essere considerato un timido segnale di rischio crescente di sopravvalutazione nel mercato degli immobili residenziali dell’area. In particolare, alcune regioni dell’area potrebbero aver registrato di recente un andamento dei prezzi degli immobili residenziali insostenibile. Ciò richiede una continua vigilanza, in particolare in un contesto in cui il dinamismo delle quotazioni immobiliari è stato accompagnato da un forte incremento dei mutui per l’acquisto di abitazioni."
http://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/bce/mb/2006/mb200602/bce02/boll_bce_02_2006.zip
Non ha alcuna importanza in quali paesi sia più gonfia ed in quali meno, in quanto il tasso di interesse, che ripeto la BCE si appresta ad aumentare proprio per deflazionare le bolle speculative, è unico.
Per la cronaca: oggi l'euribor a 12 mesi ha superato, dopo anni, la soglia del 3% ...
Come sempre, nessuna novità. Temo però che più tassate saranno le rendite finanziarie, per cui se uno deve investire probabilmente la migliore scelta resterà il bene reale.
Dimentichi che basta un click, o poco più, per portare i capitali al riparo dal fisco. Non mi risulta sia lo stesso per gli immobili.
Finchè siamo a questi livelli di rialzo dei tassi non vedo la convenienza. Le obbligazioni rendono ancora in gran parte meno degli affitti e sono carta.
Con l'attuale dinamica dei tassi ed un orizzonte temporale non troppo stretto, un rendimento netto attorno al 3,5% - 4% non è difficile da ottenere con rischi minimi.
Senza spese di notaio, agenzia, ICI, manutenzione, inquilini morosi, capitale immobilizzato a lungo, ecc.
Capita, ma essendo i rialzi attuali strutturali, perchè dettati da un abnorme afflusso di capitali dall'estero non vedo analogie.
A parte il fatto che i capitali come sono venuti se ne vanno (il flusso netto è già negativo), l'incidenza dello scudo fiscale sul boom immobiliare è stata secondo me sopravvalutata. Molto di più ha influito, a mio parere, la manipolazione al ribasso dei tassi, che ha portato la gente ad indebitarsi a livelli assurdi. La BCE si è accorta della capzata che ha fatto e sta correndo ai ripari ... meglio tardi che mai.
overthecounter
03-03-06, 01:31
Se non li hai godi che la borsa vada giu e che le case scoppino perchè sei uno che ha solo quello nella vita:
godere dei mali altrui ( tipico dei comunisti )
Jesse Livermore, famoso trader di inizio secolo, disse: "Non esiste un lato buono ed un lato cattivo del mercato; esiste solo un lato giusto ed uno sbagliato."
Per la cronaca, durante la grande depressione, Livermore divenne milionario (di dollari) capendo quale era il lato giusto del mercato sul quale posizionarsi.
Rischi ed opportunità ci sono sempre, in ogni mercato, ma non è facile capire quale sia il lato giusto. La maggioranza (parco buoi) infatti normalmente si posiziona dalla parte sbagliata, e si fa male.
Qui si discute soltanto per capire come posizionarsi sull'immobiliare immaginando possibili scenari, senza nè godimenti nè piagnistei, le emozioni sono le peggiori nemiche delle scelte di investimento ... se poi alla fine i bovini dei mutui al 100% rimarranno fregati ... che dire ... chi è causa del suo mal pianga sè stesso.
Jesse Livermore, famoso trader di inizio secolo, disse: "Non esiste un lato buono ed un lato cattivo del mercato; esiste solo un lato giusto ed uno sbagliato."
Per la cronaca, durante la grande depressione, Livermore divenne milionario (di dollari) capendo quale era il lato giusto del mercato sul quale posizionarsi.
Rischi ed opportunità ci sono sempre, in ogni mercato, ma non è facile capire quale sia il lato giusto. La maggioranza (parco buoi) infatti normalmente si posiziona dalla parte sbagliata, e si fa male.
Qui si discute soltanto per capire come posizionarsi sull'immobiliare immaginando possibili scenari, senza nè godimenti nè piagnistei, le emozioni sono le peggiori nemiche delle scelte di investimento ... se poi alla fine i bovini dei mutui al 100% rimarranno fregati ... che dire ... chi è causa del suo mal pianga sè stesso.
stavolta over sono d'accordo solo in parte con quanto tu scrivi...
1 come noi be n sappiamo, l'immobiliare viene visto come un bene rifugio per difendere il patrimonio dalla perdita di potere di acquisto della moneta, così come l'oro, e forse più dell'oro...in questo senso, la continua perdita di valore dell'euro nei confronti delle principali materie prime, non aiuta ad un raffreddamento dei prezzi..a dimostrazione di ciò, il prezzo del cemento, al 1 marzo, è salito del 10%.....e questi sono, purtroppo, dati strutturali
2 la crisi, se ci sarà, riguarderà la vendita di case usate...il mercato, come sta già facendo, premierà le case nuove e gli immobili usati migliori...diventerà, cioè, più selettivo.
3 il tanto strombazzato aumento delle tasse sulle rendite finanziarie annunciato dalla sx, rende difficile il mercato obbligazionario italiano, più degli altri..viene penso naturale liquidare tutto e cercare altre forme di investimento
4 i bassi rendimenti e l'appiattimento della curva..oggi il ctz sett 97 quota 95,35, l' oati 2017 CON CEDOLA ALL'1% quota 95,25, praticamente hanno lo stesso prezzo..e quasi lo stesso rendimento......
Questo è lo scenario, molto difficile...
I prezzi potranno crollare solo se ci sarà un deciso aumento dell'azionario, ma tutti sono concordi che siamo alla fine delle festa, anche lì.......
conti in tasca. Di seguito alcune simulazioni di Adusbef per calcolare l'impatto del rialzo del costo del denaro sui mutui:
1) Un mutuo di 100 mila euro a 10 anni al 4% comporta una rata mensile di 1.012,45 euro o semestrale di 6.115,67. Un aumento del tasso al 4,25 comporterà un aumento di 11,92 euro sulla rata mensile (+143,04 annui) o di 74,02 euro sulla rata semestrale (+148 euro l anno). Se dal 4% il tasso dovesse passare al 4,50 il maggior onere sulla rata mensile sarebbe di 23,93 euro (287,16 l'anno) o di 148,54 euro sulla rata semestrale (+ 297,08 l'anno).
2) Un mutuo di 200 mila euro a 10 anni al 4% comporta una rata mensile di 2.024,90 euro o semestrale di 12.231,34. Un aumento del tasso al 4,25 comporterà un aumento di 23,84 euro sulla rata mensile (+286,08 annui) o di 148,04 euro sulla rata semestrale (+296,04 euro
l'anno). Se dal 4% il tasso dovesse passare al 4,50 il maggior onere sulla rata mensile sarebbe di 47,86 euro (574,32 l'anno) o di 297,08 euro sulla rata semestrale (+594,16 l'anno).
3) Un mutuo di 100 mila euro a 15 anni al 4% comporta una rata mensile di 736,69 euro o semestrale di 4.465,00. Un aumento del tasso al 4,25 comporterà un aumento di 12,59 euro sulla rata mensile (+151,08 annui) o di 77,09 euro sulla rata semestrale (+154,18 euro l anno). Se dal 4% il tasso dovesse passare al 4,50 il maggior onere sulla rata mensile sarebbe di 25,30 euro (303,60 l'anno) o di 154,93 euro sulla rata semestrale (+309,86 l'anno).
4) Un mutuo di 200 mila euro a 15 anni al 4% comporta una rata mensile di 1.479,38 euro o semestrale di 8.930,00. Un aumento del tasso al 4,25 comporterà un aumento di 25,18 euro sulla rata mensile (+302,16 annui) o di 154,18 euro sulla rata semestrale (+308,36 euro l'anno). Se dal 4% il tasso dovesse passare al 4,50 il maggior onere sulla rata mensile sarebbe di 50,60 euro (607,20 l'anno) o di 309,86 euro sulla rata semestrale (+ 619,72 l'anno).
5) Un mutuo di 100 mila euro a 20 anni al 4% comporta una rata mensile di 605,98 euro o semestrale di 3.655,57. Un aumento del tasso al 4,25 comporterà un aumento di 13,25 euro sulla rata mensile (+159,00 annui) o di 80,61 euro sulla rata semestrale (+161,22euro l'anno). Se dal 4% il tasso dovesse passare al 4,50 il maggior onere sulla rata mensile sarebbe di 26,67 euro (+320,04 l'anno) o di 162,17 euro sulla rata semestrale (+ 324,34 l'anno).
6) Un mutuo di 200 mila euro a 20 anni al 4% comporta una rata mensile di 1.211,96 euro o semestrale di 7.311,14. Un aumento del tasso al 4,25 comporterà un aumento di 26,50 euro sulla rata mensile (+318,00 annui) o di 161,22 euro sulla rata semestrale (+322,44 euro l'anno). Se dal
4% il tasso dovesse passare al 4,50 il maggior onere sulla rata mensile sarebbe di 53,34 euro (+640,08 l'anno) o di 324,34 euro sulla rata semestrale (+ 648,68 l'anno).
Per quanto riguarda i tassi... beh è sciocco pensare che un aumento di 0,25 punti modifichi le cose..
I basic points sono 50 da dicembre 2.005 ad oggi. Dopo anni che erano fermi.
Io sono positivo fino a 4 punti. Livello che forse si raggiungerà fra qualche bell'anno.
Mah guarda...........il discorso di Trichet ha lasciato intendere che entro dic. 2006 è possibile (forse probabile) che i tassi arrivino al 3,25%. Dunque può essere molto più rapida di quanto oggi possa sembrare la risalita sino al 4%. Che tu indichi come spartiacque.
Oltretutto essendo i mutui decennali
Cosa intendi? Tutti i mutui sono decennali?
anche impiegati in banca e quindi a conoscenza della dinamica dei tassi di interesse.
Questo è velleitario. :D
:clap: :clap: :clap: Pure fine pissicologo sei. Brao puteo! :clap: :clap:
mote,sei mio concittadino....TV???? :confused:
montecristo2
03-03-06, 12:41
mote,sei mio concittadino....TV???? :confused:
No, ma apprezzo molto il locale panino con la porchetta. Eccezionale! Io sto un po' più a nord in una delle regioni speciali ;)
bellabolla
03-03-06, 18:30
la manipolazione al ribasso dei tassi, che ha portato la gente ad indebitarsi a livelli assurdi. La BCE si è accorta della capzata che ha fatto e sta correndo ai ripari ... meglio tardi che mai.
una parola di apprezzamento per OTC, che - a differenza di me :D - trova la voglia di ripondere seriamente alle questioni ;)
Sul fatto che la BCE abbia fatto una capzata, e' un discorso troppo grande e complesso, coinvolge la FED, la recessione, ecc, ecc.
Comunque, secondo me dove ci sono i soldi, nulla avviene per caso. Le banche sono il cuore del sistema, non fanno le cose a casaccio.
I tassi bassi sono la loro semina, il rialzo sono la raccolta. Le banche hanno seminato per due anni, e si sono garantite un reddito per i prossimi 20 anni.
Quanti compratori di casa avrebbero "abboccato" se i tassi fossero stati piu' alti ? E' incredibile il ragionamento: "i mutui costano poco, compro invece che affittare". Senza considerare che OGGI (ieri :rolleyes: ) il mutuo costava poco, fra un anno cambiera' tutto :wall:
Le banche... quale altra impresa esiste che ha una rendita cosi' ?
Un commerciante vende un bene oggi, e ha un profitto oggi.
La banca vende un mutuo oggi, e ha un profitto per 20 anni. :'(
Le banche... quale altra impresa esiste che ha una rendita cosi' ?
le compagnie assicurative settore vita
bollamolle
07-03-06, 01:03
difficile e marginalmente utile fare paralleli con la realta' USA,
ma...
girando sui siti e forum americani, da loro la bolla e' scoppiata, e sta iniziando a scorrere il sangue...
ad es. questa la situazione in Florida, -10% in un mese
________________________
http://www.floridatoday.com/apps/pbcs.dll/article?AID=/20060301/BUSINESS/603010396/-1/archives
Home sales, prices plunge
BY WAYNE T. PRICE
FLORIDA TODAY
Although it might be painful for some to admit it, the real estate market officially has cooled.
Home sales are off dramatically from a year ago; more than three times as many homes and condominiums are on the market now, compared with the same period in 2005; and sellers are lopping thousand of dollars off their original asking prices.
The median resale price of a single-family home in Brevard County plunged by $15,300 -- from $234,400 in December to $219,100 in January, the Florida Association of Realtors reported Tuesday. That's a drop of 6.5 percent in a month.
The association also said the number of single-family home resales in Brevard fell 44 percent from 532 in January 2005 to 296 in January 2006. Condominium resales fell 43 percent from 144 in January 2005 to 82 in January 2006.
"I think it's pretty well-known nationally that there has been a slowdown in sales," said Gene Collins, president of the Melbourne Area Association of Realtors and owner of Collins & Associates Real Estate.
Part of what's occurring is that sellers, no longer commanding the top dollar for their properties they once could get a
year to 18 months ago, are anxiously rushing to get their homes on the market.
"Some people who thought they were going to make a killing in the market fear they might have missed out," Collins said. "And now they're rushing to get listed."
The statistics bear that out. There were 2,961 single-family homes and condominiums listed for sale in Brevard County in January, up from 891 in January 2005, according to Melbourne Area Association of Realtors data.
Only last year, many Realtors and investors talked about how Brevard real estate was undervalued, compared with other parts of the state. Monthly double-digit percentage price increases were the norm, and if it took a week for someone to sell a property, then something was wrong.
But mortgage rates have been creeping up, and buyers aren't as willing as they once were to take out expensive mortgages. That certainly has helped created a glut of homes for sale.
And what does a glut mean?
For one, it means buyers, not sellers, are in a more advantageous position.
Buyers can take longer deciding to buy a home and be more finicky on negotiating prices. Sellers have to pare down their asking price.
Jimmy and Cathy Busquets have been trying to sell their two-bedroom Satellite Beach condominium for two months now. They recently dropped the price to $393,000 from $398,900.
"The market is slow right now," said Jimmy Busquets, who nevertheless remained optimistic about selling his unit in the next month or two.
Not too far away, Ron Rybak recently put his three-bedroom, sixth-floor condominium at the Buccaneer Beach Club on the market for $539,000.
He concedes the market is slower than it was last summer, but he's not too worried about a softening sales climate.
"I'm not trying to make a million dollars off of it," Rybak said. "It will sell."
Bob Cochran, developer of the upscale Magnolia Key, a 36-unit condominium complex in Indialantic, said there's little question the market is slowing. Cochran said that all but four of the units are sold.
He believes the market will continue like it is for several months then pick up again in the second half of the year.
"We're experiencing a readjustment in the market right now, and some people have reduced their prices," Cochran said.
Collins said a market correction ultimately would be healthy for Brevard because continuous steep price increases barred too many middle-income people from purchasing property.
"This is really good for everyone," Collins said. "With the double-digit price increase we had last year, at some point, they couldn't continue to go on. This makes houses more affordable."
Brevard was one of five Florida metropolitan areas where median prices fell by at least $10,000 from December to January. The others were:
Fort Myers/Cape Coral: $322,300 in December; $287,200 in January; down 10.9 percent.
Fort Walton Beach: $242,100 in December; $225,500 in January; down 6.9 percent.
Pensacola: $170,700 in December; $158,100 in January; down 7.4 percent.
West Palm Beach/Boca Raton: $408,200 in December; $393,700 in January; down 3.6 percent.
At the median half the homes sell for more and half for less.
bollamolle
07-03-06, 13:12
Tutto a posto?
Mi sono guadagnato dei nemici, sul forum e nella redazione :D
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?p=9672429#post9672429
comunque, ripeto, per gli agenti immobiliari o provocatori che siano:
per voi c'e' un fiume di denaro in ballo, ma non c'e' niente che possiate dire o fare per fermare il ciclo immobiliare. ormai ha fatto un top, ed e' cominciata la discesa, fatevene una ragione.
Non si puo' comprare case a questi prezzi, e i tassi di interesse sono in aumento. Nessuno ha convenienza a comprare una casa, quando un BTP rendono piu'. I mutui a tasso variabile diventano una trappola.
Gli operatori del settore (agenti immobiliari, banche che danno i mutui, imprese di costruzione) avranno una diminuzione degli affari.
E adesso sparatemi pure :D
montecristo2
07-03-06, 13:24
Mi sono guadagnato dei nemici, sul forum e nella redazione :D
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?p=9672429#post9672429
comunque, ripeto, per gli agenti immobiliari o provocatori che siano:
per voi c'e' un fiume di denaro in ballo, ma non c'e' niente che possiate dire o fare per fermare il ciclo immobiliare. ormai ha fatto un top, ed e' cominciata la discesa, fatevene una ragione.
Non si puo' comprare case a questi prezzi, e i tassi di interesse sono in aumento. Nessuno ha convenienza a comprare una casa, quando un BTP rendono piu'. I mutui a tasso variabile diventano una trappola.
Gli operatori del settore (agenti immobiliari, banche che danno i mutui, imprese di costruzione) avranno una diminuzione degli affari.
E adesso sparatemi pure :D
L'autore del thread era già da tempo a conoscenza della mia posizione. Se voleva evitare che parlassi bastava che lo chiedesse espressamente.
Dire che sono in conflitto di interessi quando esprimo le mie idee è come dire che un possessore di 2000 azioni standa è in conflitto di interessi quando dice che i consumi aumenteranno in Italia.
Voler essere l'unico depositario del sapere, e insultare il prossimo quando posta dei dati che sono contrari al tuo sapere è un atteggiamento spregevole e non liberale. Come è spreegevole augurare a migliaia di persone di restare senza lavoro.
Grazie per l'attenzione,
montecristo2
bollamolle
07-03-06, 13:35
L'autore del thread era già da tempo a conoscenza della mia posizione. Se voleva evitare che parlassi bastava che lo chiedesse espressamente.
Dire che sono in conflitto di interessi quando esprimo le mie idee è come dire che un possessore di 2000 azioni standa è in conflitto di interessi quando dice che i consumi aumenteranno in Italia.
Voler essere l'unico depositario del sapere, e insultare il prossimo quando posta dei dati che sono contrari al tuo sapere è un atteggiamento spregevole e non liberale. Come è spreegevole augurare a migliaia di persone di restare senza lavoro.
Grazie per l'attenzione,
montecristo2
mi hai inseguito su 5 thread per provocarmi (e un moderatore li ha gia' fatti sparire :mmmm: ). quando ho fatto la stessa cosa, cascandoci come un bambino :D , hanno bann.ato me :rolleyes:
comunque, che mestiere fai nella vita ? :confused:
montecristo2
07-03-06, 13:43
mi hai inseguito su 5 thread per provocarmi (e un moderatore li ha gia' fatti sparire :mmmm: ). quando ho fatto la stessa cosa, cascandoci come un bambino :D , hanno bann.ato me :rolleyes:
comunque, che mestiere fai nella vita ? :confused:
Faccio l'operaio in cantiere. :D :D :D Ma che ti frega che mestiere faccio?!
Non è ancora crisi vera nell’ottavo anno di ciclo immobiliare, ma, sostiene Tecnocasa, si allungano i tempi di vendita, cresciuti dallo scorso luglio a febbraio del 15,2% nelle metropoli, e si fa sempre più faticoso mantenere alle stelle i valori già al top; quanto all'andamento dei valori, a consuntivo il 2005 è andato meglio delle previsioni: nel secondo semestre dell’anno scorso l'aumento delle grandi città è stato in media del 4,7% marcando un rallentamento soltanto lieve, con un colpo di freddo sui prezzi avvertito di più al Centro-Nord.
I tempi di compravendita. «Attualmente per effettuare una compravendita siamo in media sui 117 giorni - sostiene il responsabile dell'Ufficio studi di Tecnocasa, Guido Lodigiani -. Napoli è la città che vanta la maggior velocità nella conclusione delle trattative immobiliari: in media 89 giorni». Nel 2006 «ci aspettiamo un andamento sicuramente riflessivo, acquirenti attenti e selettivi nelle scelte, in un contesto di difesa del valore reale degli immobili». Dovrebbero comportarsi meglio gli immobili collocati in zone semicentrali e periferiche, con caratteristiche medie ed economiche. «Da non sottovalutare - sottolinea Lodigiani - i piccoli comuni dell’hinterland e i capoluoghi di provincia a misura d’uomo, che hanno sicuramente uno spazio di valorizzazione superiore. Restano comunque sempre validi gli acquisti di piccoli tagli in quartieri e zone che vantano la presenza di facoltà universitarie o in aree anche periferiche, interessate da interventi di recupero urbanistico». Per un buon investimento sono da prendere in considerazione «anche i grandi tagli da ristrutturare e successivamente frazionare, in zone residenziali semicentrali e ben servite».
La tipologia d’appartamento maggiormente richiesta, a livello nazionale, è comunque il trilocale, con il 39%, che vede aumentare nell’ultimo mese la schiera dei potenziali acquirenti. A Milano è il bilocale a concentrare la maggior parte della domanda (47,1%), con un incremento delle preferenze rispetto al mese precedente.
Quotazioni in lieve calo. Il rallentamento nella crescita su base annuale «c'è stato anche se non marcato, soprattutto in alcune metropoli del Centro-nord, come Firenze e Milano. A livello geografico, prosegue la maggior dinamicità dei capoluoghi del Sud (+5,7% medio nel semestre, punta massima del 10,8% a Palermo), rispetto a quelli del Centro (+3,8%) e del Nord (+2,5%)». Ancora stabile il mercato degli affitti, che a livello nazionale si attesta al +1,6% semestrale per i canoni dei bilocali, ridotto al +1.1% nel caso dei trilocali.
L'effetto tassi. Per quel che riguarda i tassi di interesse, il recente rialzo della Banca centrale europea di 25 basis point (+0,25%), «non dovrebbe incidere in misura rilevante sul settore», commenta ancora Lodigiani. Su un mutuo dell’importo di 150 mila euro, della durata di 25 anni, «l’aumento della rata mensile sarà solo di 20 euro». E qui si tratta, a dire il vero, di punti di vista.
BARI
7.6
5.0
BOLOGNA
4.9
3.7
FIRENZE
0.1
2.0
GENOVA
4.5
5.0
MILANO
2.0
2.7
NAPOLI
4.9
7.5
PALERMO
5.6
10.8
ROMA
4.9
4.1
TORINO
3.5
1.8
VERONA
5.6
4.2
Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa Variazioni percentuali dei prezzi (primo numero 2.004 secondo numero 2.005)
bollamolle
07-03-06, 14:56
Faccio l'operaio in cantiere. :D :D :D Ma che ti frega che mestiere faccio?!
vediamo se riesci a chiedere la cancellazione del thread e la mia bannatura anche stavolta ? :D
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?p=9263942
montecristo2
07-03-06, 15:06
vediamo se riesci a chiedere la cancellazione del thread e la mia bannatura anche stavolta ? :D
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?p=9263942
Ti ricordo che sei stato bannato molto probabilmente perchè hai postato delle frasi ingiuriose e offensive contro la madre di qualcuno.
Evita quindi di continuare a renderti ridicolo.
Ti ripeto inoltre che Freedom già sapeva in dettaglio la natura del lavoro che faccio, ma non mi ha mai chiesto di non postare nel thread.
Chiedo a Freedom che confermi a questo punto.
bollamolle
07-03-06, 15:09
Ti ricordo che sei stato bannato molto probabilmente perchè hai postato delle frasi ingiuriose e offensive contro la madre di qualcuno.
Evita quindi di continuare a renderti ridicolo.
Ti ripeto inoltre che Freedom già sapeva in dettaglio la natura del lavoro che faccio, ma non mi ha mai chiesto di non postare nel thread.
Chiedo a Freedom che confermi a questo punto.
non sto a ripetere quello che TU hai detto a me, perche' e' inutile
datti una calmata, non ci casco piu' ;)
montecristo2
07-03-06, 15:16
non sto a ripetere quello che TU hai detto a me, perche' e' inutile
datti una calmata, non ci casco piu' ;)
Si va bene, "diamoci" una calmata vorrai dire :D
Cari amici,
come diceva Voltaire: "posso anche non condividere quello che dici ma morirei perchè tu possa farlo sempre e comunque."
Inoltre la mia natura cristiana mi suggerisce di lasciare sempre aperta nel nostro cuore la porta della comprensione e dell'amicizia.
Infine vi esorto a rifocalizzare il nocciolo del thread: <numeri sul mercato immobiliare> e, in ultima analisi, il motivo che ci fa dialogare: "CAPIRE DOVE VA IL MERCATO".
Cordialmente e con immutata fiducia nonchè stima.
overthecounter
07-03-06, 16:21
Cari amici,
come diceva Voltaire: "posso anche non condividere quello che dici ma morirei perchè tu possa farlo sempre e comunque."
OK!
Hai ragione, non facciamoci prendere da inutili polemiche, che non servono sicuramente ad aumentare il nostro grado di comprensione e conoscenza del mercato ...
Detto questo, riporto un recente articolo di Repubblica:
MILANO. Altri due rialzi da 25 punti base ciascuno nei prossimi sei mesi. Con il risultato finale che entro l’estate il costo del denaro europeo sarà al 3%. La pensano così gli analisti di Barclays che, analizzando il discorso fatto dal presidente della Bce Jean Claude Trichet, in occasione dell’ultimo board della scorsa settimana, intravedono come prioritaria la scelta di tenere a freno una rimonta dell’inflazione.
http://finanza.repubblica.it/scripts/cligipsw.dll?app=KWF&tpl=kwfinanza%5Cdettaglio_news.tpl&del=20060306&fonte=LFN&codnews=46470
E l'attuale quotazione dell'euribor:
1M: 2,629
3M: 2,692
6M: 2,833
12M: 3,061
Lungo ma interessante.
Da Repubblica.
Mutui, il tasso variabile non conviene più
consumatori e Uppi accusano le banche
di ROSARIA AMATO
ROMA - I risparmiatori e le associazioni accusano le banche. Le banche rimandano le accuse al mittente, sostenendo di aver prestato doverosamente la propria consulenza. Il problema rimane: in un mercato dove la stragrande maggioranza dei mutui è a tasso variabile, i rialzi già effettuati e quelli attesi da parte della Bce faranno ancora lievitare le rate in misura elevata, non sempre sostenibile dalle fasce più deboli, soprattutto se si pensa al boom del credito al consumo registrato negli ultimi anni.
Un tempo si preferiva il tasso fisso. Fino a una ventina d'anni fa nessuno sarebbe riuscito a convincere "il buon padre di famiglia" a fare un mutuo a tasso variabile. La clientela era decisamente orientata verso il tasso fisso. Poi però i tassi sono scesi, è arrivato l'euro, che prometteva una maggiore stabilità. Soprattutto, i prezzi delle case sono lievitati in modo insostenibile, e di fronte a un mutuo trentennale, forse quarantennale il tasso variabile è diventato l'unica scelta possibile.
Attese rialziste. Finchè i tassi rimanevano fermi, la scelta del tasso variabile sembrava un buon affare: la differenza con il tasso fisso in qualche caso poteva arrivare anche a due punti percentuali, un risparmio davvero significativo. Poi, però, da dicembre, il vento è cambiato. La Bce ha approvato il primo rialzo di 0,25, a marzo ne è seguito uno analogo. E adesso il mercato attende con il fiato sospeso che i tassi salgano ancora, anche di un punto percentuale nell'arco di un anno.
Il vento è cambiato. Secondo le rilevazioni di Mutuionline (il più importante broker di mutui su Internet) in minima misura il mercato si è reso conto che le cose stavano cambiando, e si è in parte adeguato. Infatti la richiesta di mutui a tasso variabile ha raggiunto un picco nel secondo semestre 2004 (75,3%), per poi ridursi progressivamente (70,6% nel primo semestre 2005, 64,8% nel secondo, 58,8% nel primo semestre 2006).
I dati del Centro Studi Toscano. Tali dati si riferiscono però solo alla clientela di Mutuionline. Se si considerano le singole banche, cambiano: il Monte dei Paschi di Siena, per esempio, registra una prevalenza di mutui a tasso misto (cioè con un tasso composito, o con la possibilitò periodica di passare dal fisso al variabile). "La percentuale che sceglie il mutuo a tasso variabile per la nostra clientela si aggirano tra il 70 e il 75%", dice invece Tito Nocentini, responsabile per il settore retail della Banca di Roma. E secondo un'indagine del Centro Studi Toscano pubblicata all'inizio di marzo, tale percentuale sale decisamente per le categorie più deboli e più esposte ai rischi: gli under35enni (80 per cento dei casi), gli imprenditori (80 per cento), le persone che guadagnano meno di 2.000 euro al mese (fino al 90 per cento dei casi). Le categorie che soffriranno maggiormente i rialzi dei tassi sono proprio quelle che meno potrebbero permetterselo.
Le accuse di consumatori e Uppi. Il presidente di Adusbef Elio Lannutti parla di scelte "indotte dai cattivi consigli delle banche". Accusa ribadita anche dal vicepresidente dell'Uppi (Unione piccoli proprietari), Angelo De Nicola: "Erano le stesse banche che avevano tutto l'interesse a fare mutui a tasso variabile, perchè sapevano che i mutui sarebbero andati al rialzo. Del resto, in ogni caso con il variabile le banche non rischiano nulla. Noi come Uppi abbiamo sempre consigliato il tasso fisso".
Gli aumenti delle rate. Di quanto è salita al momento una rata media di un mutuo a tasso variabile? Secondo l'Adusbef, di 155 euro l'anno considerando un mutuo di centomila euro. Secondo l'Uppi in media del 10% per un mutuo a dieci anni, e del 20% per uno a 20 anni. "Considerando i due aumenti di mezzo punto effettuati dalla Bce da dicembre a marzo - dice Nocentini - una rata di 457 di un mutuo da 100.000 è salita a 483 euro mensili, dunque è aumentata di circa 25 euro".
Per alcuni i rialzi arriveranno in estate. I rialzi della Bce comunque non si sono tradotti in tutti i casi in analoghi aumenti delle rate. La Banca Nazionale del Lavoro ha comunicato nella stessa giornata di venerdì 3 marzo, poco dopo l'annuncio del rialzo della Bce, che avrebbe tenuto fermi i tassi dei propri prodotti fino al 31 luglio. Non tutte le banche poi ancorano i propri tassi a una rilevazione mensile: Banca Intesa, per esempio, spiega Alberto Gechele, responsabile credito al consumo e immobiliare, fa riferimento all'Euribor a sei mesi (l'Euribor è il tasso di riferimento per i mutui a tasso variabile, l'Eurirs per quelli a tasso fisso). "Per cui per i nostri clienti fino a giugno non cambierà niente - spiega Gechele - mentre a quel punto ci sarà probabilmente un aumento dello 0,40%. L'Euribor comunque varia giornalmente, e non incorpora solo le effettive variazioni, ma anche le aspettative del mercato. Quando la Bce aveva annunciato l'ultimo aumento, si era già allineato tant'è che adesso l'Euribor a sei mesi sta già a 2,82%".
Consulenza carente. Prima o poi, tuttavia, in una o più soluzioni i mutui a tasso variabile dovranno incorporare gli aumenti. Che si andranno a sommare agli aumenti delle rate di automobili, computer o frigoriferi. A fronte di un periodo incerto, le banche, accusa l'associazione Altroconsumo, non riescono ad offrire un'adeguata consulenza: secondo un'indagine di inizio marzo, il 20% degli istituti non dà alcun consiglio. "Non ho la sfera magica: è lei che deve scegliere il tasso più vicino al suo carattere", è una delle frasi "tipo" riportate dagli intervistati.
Le posizioni delle banche. Da una rapida indagine telefonica non emerge un parere univoco su come sarà meglio comportarsi nei prossimi mesi: "Allo stato attuale il livello dei tassi non giustifica valutazioni differenti per una scelta a tasso fisso o variabile", suggerisce una fonte di Unicredit. Molte banche suggeriscono i prodotti fissi, o a rata protetta. Questi ultimi prodotti sono di due tipi: a rata fissa, per cui l'importo del mutuo aumenta all'aumentare dei tassi, ma si spalma su più rate, oppure a tetto massimo, nel senso che si stabilisce un aumento massimo incorporabile dell'Euribor.
Il fisso torna ad avere appeal. C'è da dire che con gli ultimi aumenti della Bce la distanza tra i tassi fissi e i tassi variabili si è molto accorciata: "Da noi la differenza tra un fisso e un variabile a 20 anni è dello 0,75%", spiega Gechele. E quindi, osserva Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline: "Con un tasso fisso non si andrebbe quindi a spendere molto di più rispetto al variabile, con il più il vantaggio della certezza del valore della rata".
Nel 2006 vendite delle case in calo. Ragionamento calzante per chi potrà ancora permettersi un mutuo. Una buona percentuale verrà bloccata dal rialzo dei tassi: "Per il 2006 noi prevediamo un calo del 5% del numero delle compravendite - dice Mario Breglia, presidente dell'osservatorio Scenari immobiliari - e per i prezzi, crescita zero".
Gli atipici i più penalizzati. I primi a doversi per necessità ritirare dal mercato immobiliare sono anche gli ultimi che, in ordine di tempo, vi si erano affacciati: i lavoratori atipici. "Il reddito medio di un precario secondo l'Inps - ricorda Davide Imola, della segreteria del Nidil, il sindacato degli atipici che fa capo alla Cgil - è di 10.880 euro lordi. Se non interviene la famiglia, non c'è proprio la possibilità di chiedere un mutuo, c'è un'autocensura iniziale. Se i tassi si alzano il problema aumento. Noi chiediamo da tempo agli enti locali l'istituzione di un fondo di garanzia". "Nell'arco di un anno abbiamo erogato 400 mutui agli atipici - dice Nocentini - corrispono al 3-4% del nostro erogato globale, poco, certo, però è un mercato nuovo. In effetti da quando abbiamo istituito il Mutuo Giovani sono in molti a informarsi, però poi i più si scoraggiano".
(7 marzo 2006)
Ancora devono iniziare a rialzare i tassi seriamente, e già arrivano i primi piagnistei dei consumatori, a cui seguiranno presto quelli dei piccoli proprietari che chiedono aiuto allo Stato. Mi chiedo: ma possibile che chi paga le tasse, come me, debba foraggiare le stupidate di gente che fa mutui a tasso variabile al 100% a 30 anni senza averne la possibilità?
Foraggiare gente che non sa fare quattro conti, che dall'abisso della propria ignoranza finanziaria crede ancora che esistano pasti gratis, che l'immobiliare "sale sempre" ed è sempre un investimento sicuro e redditizio.
Stanno a piangere per un rialzo di un misero 0,50%, quando il peggio per loro deve ancora venire, con tassi che fisiologicamente devono andare almeno al 4% entro 12-18 mesi, seguendo gli USA dove già sono ben più sopra.
E stanno rialzando proprio per permettere un soft-landing al mercato immobiliare: tradotto in parole povere, consentire a chi è furbo di uscire dall'immobiliare in forte gain a danno del solito parco-buoi, che passerà il resto della vita a foraggiare le banche con le rate dei mutui.
Le banche creano il mercato, le banche lo regolano, attraverso il tasso di sconto deciso dalla BCE, ossia sempre da loro stessi. Ormai chi potevano accalappiare l'hanno accalappiato, il pasto è stato fatto, adesso bisogna pagarlo.
Le illusioni si pagano a caro prezzo, la bolla immobiliare farà più vittime di quella della new economy.
L'economia è ciclica, non esistono rialzi perpetui, l'immobiliare non sfugge a questa regola, nel 2006 ma soprattutto nel 2007-2008 vedremo ribassi consistenti, causati da gente che non riuscirà a vendere al prezzo richiesto nel 2006, ma poi dovrà per forza capitolare davanti alla forza stritolante del mercato.
Ovviamente il discorso di cui sopra non vale per chi ha acquistato la prima casa e può tranquillamente assorbire i rincari delle rate. Meglio ancora per chi ha fatto il tasso fisso. Saranno gli altri a pagare per tutti.
Charlie
Ancora devono iniziare a rialzare i tassi seriamente, e già arrivano i primi piagnistei dei consumatori, a cui seguiranno presto quelli dei piccoli proprietari che chiedono aiuto allo Stato. Mi chiedo: ma possibile che chi paga le tasse, come me, debba foraggiare le stupidate di g