Visualizza versione completa : Le cassandre della bolla immobiliare
lovercraft
22-12-05, 09:02
il mercato immobiliare
tira ancora.
soprattutto nelle grandi città.
dove sono finite le cassandre?
per lovercraft, quali studi citi? sono di parte...........................
comunque è vero che, fino ad oggi almeno, il crollo non c'è stato.........
overthecounter
22-12-05, 10:25
il mercato immobiliare
tira ancora.
soprattutto nelle grandi città.
dove sono finite le cassandre?
Non so perchè, ma questo post mi ricorda il clima di inizio 2000 ...
La storia ha dimostrato che quando un eccesso di liquidità va a gonfiare una bolla, prima o poi questa si sgonfia, più o meno velocemente. Sempre. Senza nessuna eccezione. Il mercato immobiliare è quanto di più ciclico si possa immaginare. All'inizio di questo thread c'è un grafico che mostra come in Italia dal 93 al 98 gli immobili siano crollati mediamente di oltre il 30%.
Purtroppo, non essendo un mercato "regolamentato", non c'è un indice dei prezzi significativo e quindi non è semplice capire le tendenze. Inoltre spesso studi ed informazioni al riguardo vengono forniti da chi ha interesse a vendere, e quindi sono per loro natura tarroccate.
Sul fatto che il mercato tiri nelle grandi città (e altrove), ho seri dubbi. E ne ha anche il sole24ore, nell'articolo di qualche tempo fa. Fra l'altro:
"Accordo anche sul più ampio differenziale tra prezzo iniziale e finale di vendita mentre la domanda diventa sempre più esigente e selettiva. Si è ridotto intanto l'acquisto realizzato con finalità di investimento con inevitabile ricaduta sulle locazioni, mentre ancora oggi due transazioni su tre si concludono se è possibile accedere a un prestito."
I "prezzi finali" non vengono solitamente pubblicizzati più di tanto ...
http://www.casa24.ilsole24ore.com/fc?cmd=art&artId=721356&chId=47
Bravo OTC, volevo dire proprio quello. E' dal 2000 che si parla della bolla immobiliare.
Sono d'accordo sul fatto che i prezzi esposti dalle Agenzie non sono i prezzi a cui si conclude l'affare ed anceh sul fatto che i prezzi non sono facilmente reperibili.
Esistono pero' dei dati, che non ho ma che cerchero', dove si evince quanti mutui nuovi siano stati rilasciati e la media di ogni singolo mutuo potrebbe dare un'indicazione parziale dell'andamento... ma meglio di niente....
Questo al 2002: http://www.ey.com/global/download.nsf/Italy/SL_CF_RE_MarkTer_Mercato_immobiliare/$file/mercato%20immobiliare%20italiano.pdf
un po' vecchiotto...
personalmente, credo fermamente che il crollo prima o poi ci sarà.........
devo acquistare....................
personalmente, credo fermamente che il crollo prima o poi ci sarà.........
devo acquistare....................
cosa vorresti acquistare ? :confused:
personalmente, credo fermamente che il crollo prima o poi ci sarà.........
devo acquistare....................
piu' di crollo parlerei di calo o stabilizzazione, visto che il crollo segue di solito una crescita dei prezzi di stile anglosassone anche se, statistiche alla mano (che non ho :D) in Italia l'edilizia e' ferma e non si costruisce abbastanza per andare incontro alla richiesta di alloggi...
Se non ho capito male, luigir e OTC dicono due cose ben diverse.
luigir in estrema sintesi dice calo moderato/stabilizzazione (tesi che io sostengo da tempo); OTC parla di bolla il cui esplodere è molto prossimo (o dovrebbe esserci già stato) viste le condizioni di mercato di tassi crescenti e stagnazione economica in Italia e che solo la "stupidità" degli acquirenti, in un clima di euforia tipo bolla azionaria del 2000, mantiene i prezzi elevati.
Ad onor del vero, io personalmente sento parlare di bolla immobiliare dall'anno 2000 e siamo quasi nel 2006; anche se ci fosse qualche piccolo storno ora non ne farei una tragedia: ogni mercato rifiata...
Se non ho capito male, luigir e OTC dicono due cose ben diverse.
luigir in estrema sintesi dice calo moderato/stabilizzazione (tesi che io sostengo da tempo); OTC parla di bolla il cui esplodere è molto prossimo (o dovrebbe esserci già stato) viste le condizioni di mercato di tassi crescenti e stagnazione economica in Italia e che solo la "stupidità" degli acquirenti, in un clima di euforia tipo bolla azionaria del 2000, mantiene i prezzi elevati.
Ad onor del vero, io personalmente sento parlare di bolla immobiliare dall'anno 2000 e siamo quasi nel 2006; anche se ci fosse qualche piccolo storno ora non ne farei una tragedia: ogni mercato rifiata...
OK!
overthecounter
22-12-05, 11:29
Se non ho capito male, luigir e OTC dicono due cose ben diverse.
luigir in estrema sintesi dice calo moderato/stabilizzazione (tesi che io sostengo da tempo); OTC parla di bolla il cui esplodere è molto prossimo (o dovrebbe esserci già stato) viste le condizioni di mercato di tassi crescenti e stagnazione economica in Italia e che solo la "stupidità" degli acquirenti, in un clima di euforia tipo bolla azionaria del 2000, mantiene i prezzi elevati.
Ad onor del vero, io personalmente sento parlare di bolla immobiliare dall'anno 2000 e siamo quasi nel 2006; anche se ci fosse qualche piccolo storno ora non ne farei una tragedia: ogni mercato rifiata...
Una caratteristica delle bolle è che non è mai facile sapere quando e come scoppieranno. Spesso la fase di discesa è più rapida di quella della salita, in quanto all'avidità subentra la paura, sentimento molto più "forte". In base alle "condizioni al contorno" (declino economia, debito, tassi, ecc.) penso che la corsa del mercato immobiliare sia definitivamente finita, in quanto il carburante (i soldi) per farla correre scarseggiano.
Poi mi dispiace contraddirvi ma nel 2000 l'unica bolla di cui si sentiva parlare (alemno in Italia) era quella della new economy, infatti i prezzi degli immobili erano ai minimi da anni.
Sarebbe interessante discutere i vari fattori che possono influire sui corsi immobiliari per vedere che peso possono avere. Certo se qualcuno di noi sapesse prevedere il futuro non starebbe certo qui a scrivere nel forum :)
http://www.panorama.it/economia/investire/articolo/ix1-A020001032715/idpag1-3
Una caratteristica delle bolle è che non è mai facile sapere quando e come scoppieranno. Spesso la fase di discesa è più rapida di quella della salita, in quanto all'avidità subentra la paura, sentimento molto più "forte". In base alle "condizioni al contorno" (declino economia, debito, tassi, ecc.) penso che la corsa del mercato immobiliare sia definitivamente finita, in quanto il carburante (i soldi) per farla correre scarseggiano.
OK!
........devo acquistare casa ma vorrei farlo a prezzi ragionevoli....
panorama non è il massimo come fonte....................
panorama non è il massimo come fonte....................
e' un giornale che non mi piace ma i dati sono bankit e di altre fonti ufficiali, quelli contano, non i commenti del giornalista, infatti non concordo sulla sua view sugli affitti che almeno nelle mie zone, Castelli Romani, sono saliti da vergogna!
sono dati assolutamente di parte..............................
sono dati assolutamente di parte..............................
dammi quelli ufficiali ovvero quelli che ti piace ritenere ufficiali.
non esistono, non è colpa tua non ti preoccupare; in effetti:
Purtroppo, non essendo un mercato "regolamentato", non c'è un indice dei prezzi significativo e quindi non è semplice capire le tendenze. Inoltre spesso studi ed informazioni al riguardo vengono forniti da chi ha interesse a vendere, e quindi sono per loro natura tarroccate.
è un mercato non trasparente...............
uno dei meno trasparenti.................
quindi, a differenza di quanto crede la gente, uno dei più a rischio.............
non esistono, non è colpa tua non ti preoccupare; in effetti:
è un mercato non trasparente...............
uno dei meno trasparenti.................
quindi, a differenza di quanto crede la gente, uno dei più a rischio.............
Allora devo ritenere le mie fonti piu' attendibili della sfera di cristallo fino a prova contraria, infatti, lo ripeto, non sono d'accordo sugli affitti che anche a Roma continuano a salire che che se ne dica ma lì ho la riprova, con gli altri no...
Non mi preoccupo ;)
fidati pure di me, che non sono né sfera, né di cristallo :yes:
OK! fidati pure di me, che non sono né sfera, né di cristallo :yes:
Poi mi dispiace contraddirvi ma nel 2000 l'unica bolla di cui si sentiva parlare (alemno in Italia) era quella della new economy, infatti i prezzi degli immobili erano ai minimi da anni.
Anche se oramai la memoria mi difetta :D concordo.
Si è cominciato a parlare di bolla immobiliare (sui media in generale e qui su Fol in particolare) un paio di anni fa.
E poi, a dirla tutta, non mi piace usare la parola bolla. In effetti io non l'ho mai usata. Quando c'è bolla, prima o poi, ne consegue esplosione.
Non credo sia il caso del mercato immobiliare. Non fosse altro che per il suo valore d'uso! Le bolle, per diventare tali, hanno, a mio avviso, bisogno di una componente psicologica preponderante. A cominciare dai tulipani e a finire, per il momento, alla gniu economy.
La mia opinione, più volte espressa su Fol (e altrove) è che i prezzi stanno, lentamente, sgonfiandosi.
Lo ritengo non solo corretto (altrimenti lo sviluppo sostenibile va a farsi friggere) e sano per l'economia ma, anche, ragionevole e logico sotto molti altri profili. Primo fra tutti il fattore umano! La vogliamo comperare una casa ai nostri figli o no?
Se non hai fretta aspetta ,ma con i tempi degli immobili che sono lunghi.
Se hai necessità compra con buonsenso.
Le case dal ’64 ad oggi hanno avuto 4 cicli .I picchi si sono avuti nel ’74 - 81 – 92 – e oggi.
I cicli delle case non seguono quelli borsistici , come si è visto anche in quest’ultimo che è andato forte dai tempi della bolla , poi col crack .e ancora oggi è in piedi..
Il futuro non è detto che ricalchi il passato , ma dopo ogni picco c’è stata una diminuzione dei prezzi reali . Per prezzi reali intendo sia il prezzo nominale che quello anno dopo anno dell’ inflazione .
Chi compra la casa vede che il prezzo è un po’ calato ,mettiamo 15% , ma se ci aggiungi magari 8 anni di inflazione al 3% fanno un altro 24% ,totale circa –40% .Però la gente dice che è calato del 10/15% , da qui la vox-populi che le case non calano mai ,fesseria immane.
In tutti questi quattro cicli se compravi all’inizio del ciclo per esempio dall’87 al 91 o dal 2000 ad oggi raddoppiavi il valore .
Se invece prendi i prezzi reali delle case come trend generale ,inclusi i ribassi , la media nazionale è del +2% reale ; naturalmente variabile da città a città da, strada a strada ,se attico o piano terra .
Quello che rende ragionevole un futuro calo dei prezzi è che il ciclo è maturo , che si sono raggiunti i picchi degli altri cicli ,che prima o poi qualche rialzino dei tassi ci sarà ,che oggi occorrono in media 20 anni di stipendi per acquistare una casa che prima ne bastava 10 .E’ una cifra sproporzionata alla vita lavorativa di una persona media.
Se però trovi un’occasione o una casa di nuova costruzione a prezzi di costruzione puoi comprarla anche adesso Una volta che ci entri ti dimentichi dei prezzi delle case , dopo 5 anni non ti accorgi che sono calati i prezzi perché ci abiti e dopo 10 anni ti rallegri di aver guadagnato (il reale sempre meno del nominale ).
Se non è per abitarci è tutto un altro discorso
ciao
Se non hai fretta aspetta ,ma con i tempi degli immobili che sono lunghi.
Se hai necessità compra con buonsenso.
Le case dal ’64 ad oggi hanno avuto 4 cicli .I picchi si sono avuti nel ’74 - 81 – 92 – e oggi.
I cicli delle case non seguono quelli borsistici , come si è visto anche in quest’ultimo che è andato forte dai tempi della bolla , poi col crack .e ancora oggi è in piedi..
Il futuro non è detto che ricalchi il passato , ma dopo ogni picco c’è stata una diminuzione dei prezzi reali . Per prezzi reali intendo sia il prezzo nominale che quello anno dopo anno dell’ inflazione .
Chi compra la casa vede che il prezzo è un po’ calato ,mettiamo 15% , ma se ci aggiungi magari 8 anni di inflazione al 3% fanno un altro 24% ,totale circa –40% .Però la gente dice che è calato del 10/15% , da qui la vox-populi che le case non calano mai ,fesseria immane.
In tutti questi quattro cicli se compravi all’inizio del ciclo per esempio dall’87 al 91 o dal 2000 ad oggi raddoppiavi il valore .
Se invece prendi i prezzi reali delle case come trend generale ,inclusi i ribassi , la media nazionale è del +2% reale ; naturalmente variabile da città a città da, strada a strada ,se attico o piano terra .
Quello che rende ragionevole un futuro calo dei prezzi è che il ciclo è maturo , che si sono raggiunti i picchi degli altri cicli ,che prima o poi qualche rialzino dei tassi ci sarà ,che oggi occorrono in media 20 anni di stipendi per acquistare una casa che prima ne bastava 10 .E’ una cifra sproporzionata alla vita lavorativa di una persona media.
Se però trovi un’occasione o una casa di nuova costruzione a prezzi di costruzione puoi comprarla anche adesso Una volta che ci entri ti dimentichi dei prezzi delle case , dopo 5 anni non ti accorgi che sono calati i prezzi perché ci abiti e dopo 10 anni ti rallegri di aver guadagnato (il reale sempre meno del nominale ).
Se non è per abitarci è tutto un altro discorso
ciao
Condivido integralmente e ho come l'impressione.............;) che tu sia pratico di questi argomenti..........certamente più di me.
Ciò mi rasserena e rafforza le mie convinzioni.
Ciao :)
Però la gente dice che è calato del 10/15% , da qui la vox-populi che le case non calano mai ,fesseria immane.
ciao
Questo è il punto. La gente comune non capisce un bip di economia
le informazioni le riceve dalle Tv (non ricordo un servizio serio
e completo..) e dai giornali (idem come sopra con l'aggravante
che sono schierati politicamente ergo poche informaz. e perdippiù
''false'')
ciao
Non saprei attribuirgli una valenza, tuttavia, ci fa comodo per disegnare uno scenario sempre più completo:
La protesta, ancora anonima, in molti quartieri della capitale
Manichini appesi ai lampioni contro i mutui-casa troppo esosi
Casa, fantocci impiccati a Roma
"Basta con sfratti e caro-mutui"
Un manichino appeso all'acquedotto Claudio sulla Tuscolana
ROMA - Un fantoccio impiccato con sopra un cartello con scritto "Mutui a 30 anni" sul palo di un semaforo di via Cristoforo Colombo. Altri manichini simili a Fiumicino, sulla via Tuscolana, e in diversi quartieri di Roma. Questa mattina nella capitale la gente ha trovato fantocci e manichini un po' ovunque, una forma di protesta per attirare l'attenzione sul problema della casa, che per il momento non ha un promotore.
Fino a questo momento agenti di polizia e vigili urbani hanno trovato manichini, tutti hanno un biglietto o un cartello che fa riferimento agli sfratti o ai mutui da pagare mensilmente. Si ritiene che i manichini siano stati "impiccati" la notte scorsa da più persone che hanno agito contemporaneamente. "Vivevo in una casa" è la scritta riportata su un cartello attaccato ad uno dei fantocci, quello trovato dalla polizia in piazza dei Navigatori. Il manichino, alto un metro e mezzo circa, non era impiccato, in questo caso, ma aveva la testa chiusa in una busta di plastica. Sul cartello era scritto anche il nome di un sito internet. Altri manichini simili sono stati trovati in via Tuscolana, via Nocera Umbra, piazza Pontelungo e via Taranto, impiccati ai rami degli alberi, a pali, sotto i cavalcavia.
La protesta è avvenuta in concomitanza con la fine della tregua natalizia per gli sfrattati. Il Comitato per l'Ordine e la Sicurezza pubblica il primo dicembre scorso ha deciso di sospendere l'assistenza della forza pubblica agli ufficiali giudiziari nell'ambito della esecuzione degli sfratti a partire dall'otto dicembre e fino al 16 gennaio. Di fatto, quindi, furono sospesi gli sfratti, che potrebbero ricominciare oggi. Sono migliaia le persone in attesa dello sfratto, molte delle quali anziani.
(16 gennaio 2006)
La Bce e la bolla
degli immobili
Meglio tardi che mai
QUANDO milioni di persone
sbagliano contemporaneamente
e più o meno
con gli stessi modi, non è facile
alzarsi in piedi e urlare: state
sbagliando tutti. Si rischia di
finire come i barboni della Quinta
Strada che annunciano: pentitevi
la fine del mondo è vicina!
Ora, talvolta, anche i barboni
hanno ragione. Così dopo
anni che ripetiamo che la bolla
immobiliare è irrazionale e non
coerente con le condizioni di
un’economia efficiente in una
società ordinata, anche la Banca
centrale europea sta levando
il suo cartello: «Pentitevi!». Nell’ultimo
bollettino si osserva
infatti: che ci sono segnali di un
rischio crescente di sopravvalutazione
deimercati immobiliari
nell’area dell’euro. Fino a pochi
mesi fa la Bce, i cui economisti –
lo si lasci dire a chi non è
sospetto di altri interessi – sono
eccessivamente fissati sulle condizioni
dell’economia tedesca e
trascurano quelle dei paesi circostanti,
non se ne sarebbe
curata. Ma adesso che anche in
Germania il mercato immobiliare
sta uscendo dalla crisi, improvvisamente
si alza il grido di
dolore. E’ interessante capire
perché improvvisamente il costo
delle case è giudicato negativamente.
In fondo per tutti gli
ultimi anni ci siamo sentiti dire
che l’aumento del valore patrimoniale
della ricchezza delle
famiglie stava salvando le economie,
garantendo un effetto
ricchezza positivo ai consumatori
anche in presenza di redditi
da lavoro compressi dalla competizione
globale. Ebbene finalmente
qualcuno si è accorto che
l’effetto ricchezza immobiliare
è puramente nozionale, non corrisponde
cioè alla creazione di
reddito futuro, che esso sottrae
risorse a investimenti produttivi.
Infine perfino quando un
mercato immobiliare vivace stimola
investimenti nell’edilizia,
questi hanno moltiplicatori che
tendono rapidamente a declinare
e che si dimostrano negli
anni molto inefficienti per economie
che hanno bisogno di
rilanciare gli investimenti interni.
E questo è il punto: la
Germania e tutta la zona euro
hanno bisogno di orientare gli
investimenti dentro i propri
confini dopo aver ecceduto in
delocalizzazioni. Quindi non devono
farsi distrarre dalle opportunità
di capital gain immobiliari,
ma investire in attività tecnologiche
ad alto moltiplicatore.
Infine come ogni mercato
sopravvalutato, quello delle case
contiene il rischio che la
bolla si sgonfi, ma in tal caso
l’onere della perdita di ricchezza
ricade su tutte le famiglie
proprietarie di immobili, anche
se si sono tenute prudentemente
fuori dagli acquisti. La crescente
tendenza ad indebitarsi
per acquistare immobili finirebbe
per deprimere i consumi
delle famiglie e bloccare l’economia
per molti anni. La Bce
stima la sopravvalutazione tra
il 15 e il 25%, ma a interessi
reali pari a quelli attuali. Se il
costo del denaro salisse, i prezzi
delle case dovrebbero scendere
molto più sensibilmente.
Ora l’approccio della Bce
sembra diverso da quello della
Fed, che era preoccupata solo di
tenere i mercati il più in alto
possibile senza farli crollare. La
Bce sembra invece ragionare
sull’influenza della propria politica
monetaria nell’aumento
dei prezzi e a quanto pare vuole
evitare di gonfiare ulteriormente
la bolla. Significa questo che
– ora che la paura della bolla è
stata dichiarata – la Bce interverrà
con esplicita brutalità sui
tassi per sgonfiare i prezzi delle
case? No, per fortuna no. Ma è
certo che procederà ai prossimi
aumenti riferendosi ad essi come
a un processo di normalizzazione.
Oltre a tutto, di fronte
alla «normalizzazione» nessun
politico potrà accusare la Bce di
eccessi di rigore.
Aleweb_mit@web.de
tuttosoldi
Le case dal ’64 ad oggi hanno avuto 4 cicli .I picchi si sono avuti nel ’74 - 81 – 92 – e oggi.
ma esiste un indice settoriale, insomma un grafico da guardare? :confused:
Grazie
il mercato immobiliare
tira ancora.
soprattutto nelle grandi città.
dove sono finite le cassandre?
Non ci sara nessuno scoppio, perche i prezzi sono giusti. Per fare una casa o per ristrutturarla occorrono parecchi soldi...sotto costo nessuno vende e i prezzi si manterranno stabili
Non ci sara nessuno scoppio, perche i prezzi sono giusti. Per fare una casa o per ristrutturarla occorrono parecchi soldi...sotto costo nessuno vende e i prezzi si manterranno stabili
giusti??? :eek: Io vivo in una piccola città della Sicilia e nonostante in molti vanno via per motivi di lavoro, i prezzi delle case sono ingiustificatamente alle stelle... Vedrai che faranno un bel botto!!!
Non ci sara nessuno scoppio, perche i prezzi sono giusti. Per fare una casa o per ristrutturarla occorrono parecchi soldi...sotto costo nessuno vende e i prezzi si manterranno stabili
Mi sorprende sempre chi ha la sicurezza che tu mostri di avere..........
Sull'argomento si è già scritto di tutto e di più.
Fermo restando che ogni nazione fa a se (basti pensare che sarebbero sufficienti un paio di leggi per far crollare il mercato) e che in questi anni di ciclo rialzista c'è chi è salito, chi è rimasto stabile e chi è sceso (in termini reali e non solo nominali) per quanto riguarda l'Italia il mercato di Milano (piazza nota per anticipare il trend immobiliare) è stabile o in discesa per prezzi su l'anno scorso ( e quindi in perdita in termini reali) e in discesa per rendimenti da, mi pare, il secondo semestre 2004.
C'è chi dice che è solo uno stabilizzarsi dei prezzi dopo anni di crescita e chi dice che è l'inizio del cambiamento del trend. Tutte e due le ipotesi possono trovare ampie giustificazioni.
Ognuno creda alla sua.
bellabolla
17-02-06, 13:04
Prezzi delle case, c'è chi vede nero
(17/02/2006)
Se non è sboom poco ci manca. Prezzi e compravendite di case non solo rallenteranno la corsa, ma già dal prossimo anno e poi ancor di più nel 2008 faranno segnare un deciso segno negativo. Un raffreddamento anticipato dai canoni di affitto, che già oggi segnano un calo medio del 4-5%.
Sono i dati del Rapporto annuale sul mercato immobiliare presentato ieri da Gabetti, la prima analisi che vede davvero nero sul futuro prossimo del mattone nostrano. Se tutti gli operatori infatti si dicono concordi che il trend positivo che va avanti ormai dal 1998 è destinato a lasciare il passo a una fase di stabilizzazione, il gruppo Gabetti prevede invece l'inversione di tendenza già nel 2007 e un calo dei prezzi in misura pari al 5,8% nel 2008.
Nel dettaglio, il rapporto indica che dopo il +40% messo a segno dal 1998, nel 2005 i prezzi delle case sono saliti mediamente di appena il 2% (+3,4% le zone di pregio), mentre le compravendite sono cresciute del 3%. Dati che affiancati all'allungamento dei tempi di vendita (ora intorno ai 4 mesi) e allo sconto sempre più alto applicato sul prezzo iniziale (12%), lasciano presagire l'inizio di una nuova fase del mercato, destinato a uno "sviluppo ordinario" che premierà la professionalità e sposterà la barra a favore della domanda. Come dire: la cuccagna è finita, non è più tempo per i "furbetti" né per i prezzi fuori controllo.
Tra le grandi città, spicca il calo dei prezzi a Milano per le zone semicentrali e per gli immobili di lusso (-5%). La maglia nera per i prezzi più alti se la guadagna Roma dove, sempre a fine 2005, si va da un minimo di 2.500 euro per metro quadrato in periferia a un massimo di 15.000 per le case di pregio. Un po' meno costosa è Milano: nel capoluogo lombardo si oscilla dai 2.700 metri quadri fino a un top di 12.000 per gli immobili di lusso.
Evidente anche il rallentamento delle compravendite: dopo l'impennata del 43,7% dal 1998 al 2005, nell'anno appena concluso si nota una stabilizzazione del mercato con una crescita del 3%. Nei prossimi tre anni si prevede flessione, con calo del 2,2% nel 2006 e del 3,6% nel 2007.
La frenata non si accompagnerà però a un ingessamento del mercato, confortato da una domanda ancora imponente: per il 2006 Gabetti ha stimato circa 2 milioni di famiglie potenziali acquirenti, di cui 3-400 mila famiglie di immigrati.
E difatti il mercato segna da tempo una maggiore vivacità nelle piccole realtà rispetto alle città capoluogo: italiani e immigrati, complici anche i prezzi folli delle grandi città, sono sempre piu' attratti dalla provincia. Tuttavia anche in questo settore i prezzi presentano aumenti contenuti, tra il 2,1 e il 4%. S'impennano invece le quotazioni nelle grandi città del Sud, finora poco toccate dal boom dei prezzi: a Catania si registrano aumenti dal 5 all'8% nel 2005, mentre a Bari si va da un +5% al +10%.
E' atteso infine uno sviluppo delle seconde case, in località turistiche ma anche nelle campagne vicino ai centri urbani: nel 2005 le quotazioni delle abitazioni vicine al mare sono cresciute dell'8,1% e potrebbero crescere ancora.
Un capitolo a parte merita il mercato di box e posti auto. Il numero di compravendite, già salito del 7,3% nel 2005, potrebbe continuare a crescere. E, sebbene i prezzi stiano rallentando (+2/3% a eccezione di zone centrali), i rendimenti lordi dovrebbero assicurare una redditività a due cifre. In pole position Roma dove un box può costare fino a 200.000 euro.
Il rapporto Gabetti esamina anche il mercato dei mutui e conferma la tendenza delle famiglie italiane a indebitarsi per comprare casa. Nella seconda parte del 2005 l'importo medio finanziato, pari a 117.000 euro, è cresciuto dell'8,3% rispetto allo stesso periodo del 2004.
Gli italiani sembrano non fidarsi più dei bassi tassi garantiti dalle soluzioni miste o variabili: torna l'amore per il tasso fisso, che rappresenta il 23,3% del totale contro il 14,5% del 2004, mentre i tassi misti scendono al 10,7% contro il 16,1% e i variabili al 66% contro il 69,4% del secondo semestre 2004.
Complici i prezzi sempre più alti rispetto al reddito disponibile, sempre più in voga sono i mutui a lunga durata, tanto che il 65% dei mutui ha una scadenza tra i 20 e i 40 anni. Quelli a 30-40 anni rappresentano il 17,9% del totale, contro il 14,5% dello stesso periodo del 2004. Aumenta anche la percentuale di quelli a 25 anni (dall'11,1% al 15,9%). In discesa invece i mutui a più breve termine: quelli a 10 anni passano dal 18,5% al 14,3%.
Andrea Grechi
http://www.miaeconomia.it/CASA/Casanews/7/39/83006/articolo.html
bellabolla
17-02-06, 13:06
nel 2005 i prezzi delle case sono saliti mediamente di appena il 2%
prego notare la data di registrazione del mio nickname, in onore del mercato immobiliare :D
Edelberath
11-03-06, 11:49
il mercato immobiliare
tira ancora.
soprattutto nelle grandi città.
dove sono finite le cassandre?
Immobili ben posizionati e vicini a servizi come ha precisato RedCloud in un altro 3d non sono soggetti a bolla ma manterranno il loro valore.
Questa mattina ho fatto una ricerca circa il mercato immobiliare in Italia e all'estero dal 2000 a oggi.
Conclusione: gia nel 2003 le istituzioni finanziarie e amministative europee "fiutavano" odore di bolla immobiliare senza troppe preoccupazioni, in particolare per il caso Italiano.
Il boom immobiliare sembra attribuibile ai tassi di interesse a livelli minimi assoluti.
Operatori del settore quali Tecnocasa e Gabetti si sbilanciano con report che indicano un rallentamento del mercato immobiliare e una sua stagnazione da qui ai prossimi anni, non ho trovato una sola smentita del rischio bolla da parte degli operatori.
L'associazione di categoria costruttori italiani dice che ci potrà essere un rallentamento del mercato.
I fenomeni di bolla immobiliare seppure poco conosciuti esistono e sono stati documentati in altri Paesi europei quali Germania e Inghilterra.
Ultimamente le istituzioni sono sempre piu preoccupate dal rischio bolla immobiliare, dal suo possibile scoppio e ripercussioni economiche.
Gli indicatori che destano allarme sono il livello dei tassi di interesse in crescita che sta rallentando le domande di mutui e il rapporto fra prezzi degli immobili e la media reddito disponibile del singolo consumatore e del rapporto fra prezzi degli immobili e quelli degli affitti, giunti a livelli mai riscontrati nel passato e patologici.
Se gia nel 2002 Bini Smaghi sottolineava che un ulteriore variazione dei tassi poteva compromettere il mercato immobiliare, ora Jean Claude Trichet dichiara che la BCE monitorerà il mercato immobiliare e agirà di conseguenza?
Cosa significa questo? Che vi sono preoccupazioni per l'andamento di tre entità: pressioni inflazionistiche, prezzi degli immobili e tassi di interesse. Un equilibrio delicato che la BCE dovrà gestire mediante i tassi per evitare possibili crash finanziari.
I fenomeni di crash immobiliare e finanziario sono ampiamente documentati per Germania, Giappone e Inghilterra: perchè l'Italia dovrebbe esserne immune?
Se nel 2002 l'OCSE sosteneva che l'Italia era fuori pericolo, ora le condizioni di base dalle quali scaturiscono le dichiarazioni dell'OCSE non esistono piu.
Concludendo ritengo che i prezzi degli immobili non riflettano il loro valore e vi sia un eccesso di offerta (si consideri inoltre la struttura demografica italiana).
In Inghilterra e Germania attualmente gli immobili mediamente sono quotati il 6% in meno rispetto ad alcuni anni fa.
Quindi quando andrò a comprare casa mi guardo bene intorno per non prendere le solite sole pre-confezionate. :o
Allego i link dai quali potete verificare quanto scrivo di seguito:
http://www.casa24.ilsole24ore.com/fc?cmd=art&artId=721356&chId=47
http://www.quicasa.it/articolo/720.html
http://www.europarl.eu.int/comparl/econ/hearings/20050419/a_it.pdf
http://www.centrofondi.it/Articoli/La%20piu%20grande%20bolla%20della%20stor ia.htm
http://www.federlazio.it/allegati/bsi/lettera%20ita%2002.06.pdf
http://www.panorama.it/economia/investire/articolo/ix1-A020001035178
http://www.grimaldi.net/Azienda/news/dettagli_news.asp?idnews=117
http://www.ueonline.it/eurosportello/statiche/bxl/
http://www.casapadova.it/news/index.asp?idnews=265
http://www.casa24.ilsole24ore.com/fc?cmd=art&artId=752141&chId=47&artType=Articolo&back=0
Edelberath
11-03-06, 11:55
P.S. Beccatevi pure questo. Ora capite perchè BERKSHIRE HATHAWAY INC. e altri investitori nostrani hanno massicciamente acquistato immobili in Germania e non qui in Italia o in Inghilterra???? A buon intenditore poche parole.
Gradito confronto con chi vorrà smontare la mia tesi pro-bolla.
Allegare dati e fonti grazie.
Edelberath
11-03-06, 15:46
Ottimo manx OK!
[...] credo che una parte grandissima e difficilmente quantificabile provenga dal nero e dal sommerso che ormai e' il vero cancro del nostro paese.
Acquistare quattro mura e' il modo piu' semplice e veloce per fare il bucato ,poche o nulle le verifiche sulla provenienza dei soldi .....al notaio ,la cui utilita' economico-sociale in qualita' di pubblico ufficiale dello Stato in questi casi mi e' oscura ,non bisogna fornire nessuna spiegazione ,anzi.......
Servirebbe una buona legge per pestare un po' i calli a coloro che acquistano l'immobile per un uso non residenziale ,la prima casa e' un diritto inalienabile e dovrebbe anzi essere tutelata il piu' possibile eliminando anche l'ICI.
Se non staniamo l'evasione e l'elusione fiscale questo paese non ha alcun futuro...le economie in nero da sempre hanno gonfiato solo bolle totalmente inutili come quelle degli immobili.
Il fenomeno riguarda tutti i paesi industrializzati e si è sviluppato contemporaneamente alla discesa dei tassi.
Mi pare pertanto improbabile che il mercato immobiliare ciclicamente diventi una lavatrice in piu paesi.
Allegati i grafici degli investimenti immobiliari nelle nazioni con i trend piu significativi. Si notano grosso modo anche i cicli indicati da Manx.
Fatti o Cassandre ?
;)
Edelberath
11-03-06, 18:17
Non vi e' alcun dubbio che la corsa dei prezzi degli immobili sia stata alimentata da una politica di calmieramento del costo del denaro operata dalle economie occidentali dopo il surriscaldamento che si e' avuto a cavallo del 2000.
Negli USA ben 13 tagli consecutivi dei tassi avevano il chiaro obiettivo di facilitare un soft-landing che ,man mano che la frenata prendeva forma ,si rivelo' non credibile per cui la FED e il suo timoniere si adoperarono con pervicacia per far si che il sistema nel suo complesso non collassasse.Dall'altra parte dell'oceano ,come dovrebbe essere noto ,l'economia e' da numerosi anni ormai costituita da debito pubblico e commerciale nonche' dai consumi senza i quali si ferma praticamente tutto.Quale modo migliore per alimentare questo sistema se non quello di ridipingere la percezione di ricchezza del consumatore che se l'e' vista brutta durante lo scoppio della bolla azionaria? Ecco che gonfiare una bolla come quella del mattone per l'economia a stelle e strisce si e' rivelato un autentico jolly .Il sistema ha ripreso a consumare tutte le cianfrusaglie che gli sono state messe nella mangiatoia ed e' ripreso a correre sia il PIL ,che di la' e' fatto essenzialmente di consumi ossia di debiti...,che la crescita dei salari in un contesto inflazionistico tutto sommato sotto controllo .Un mercato immobiliare che cresce con un'economia reale sottostante in crescita anch'essa trova una sua rationale ,anche se ormai il settore e' decotto ed e' ampiamente in atto un suo ridimensionamento.Semmai ci sarebbe da chiedersi se questo marchingegno ,che tanto assomiglia ad un gioco di bussolotti truccati ,possa girare per molto tempo ancora soprattutto quando le economie dei paesi orientali avranno sviluppato i loro mercati e smetteranno di esportare in USA e di foraggiare il loro debito pubblico, ma questo e' un altro discorso ...
Una dinamica simile ,seppur in toni piu’ smorzati , e’ avvenuta in molti paesi europei come spagna,francia ,uk ,germania etc.
Diverso e' il caso della nostra italietta dove la stagnazione la fa’ da padrone da numerosi anni ormai ,dove non si investe piu’ in ricerca , in innovazione tecnologica e di processo ,non partono gli investimenti ,parlo di quelli seri e sensati ,nelle infrastrutture , non si fanno seri piani di programmazione economica ma si va alla ricerca di pannicelli caldi ,leggine per gli evasori e via dicendo..
In un contesto come il nostro dove assieme al PIL non crescono in modo significativo i redditi non si capisce perche’ e con quali aspettative economiche il mattone debba essere visto come soluzione e rifugio per tutti i mali indebitandosi a rotta di collo…
L’italiano medio che e’ proprietario ,o indebitato a seconda di come si voglia rigirare la frittata ,all’80% di case ha poco da stare allegro ,a mio modo di vedere ,per il contesto economico che sta vivendo ,fatto essenzialmente di malinvestimenti e sprechi come l’allocazione del risparmio nelle case .
Il baldo italiota e’ allora o un fissato per la proprieta’ immobiliare (probabile vista la natura latina che lo caratterizza ) o e’ un incapace ed analfabeta finanziario oppure e’ un furbetto che cerca un approdo sicuro per i suoi traffici e per quanto sottratto all’erario;probabilmente e' tutte e tre le cose.Oltretutto uno dei motivi di stabilita’ economica e’ sempre stato quello del basso tasso di indebitamento privato a lungo termine a fronte dell’imponente deficit pubblico che incombe sul paese.
Con un cambiamento cosi’ radicale dell’assetto del debito privato ,visti i chiari di luna sulla stagnazione e il declino economico ,continueremo ad essere stabili e soprattutto “solvibili”? :mmmm:
A me sinceramente che il fiume di denaro che si riversa nelle case si arresti con un crollo o con una erosione lenta decennale per via inflattiva importa una s.ega ,ma se continuiamo a riversare risorse in un unico calderone vedo poche prospettive per questo paese .... :'(
Quoto tutto.
Eccetto le ultime frasi: non si tratta di versare risorse in un calderone, si tratta di trasferimento di ricchezza dagli italioti ai bancar e immobiliaristi.
Anzi, si tratta del ritorno dell'italiota alla schiavitù visto che si troverà con un pugno di mosche in mano e sarà costretto a lavorare come un mulo per pagare le banche, pena la messa all'asta delle mura che lo proteggono dalle intemperie e dal freddo invernale.
Se ci pensi è tragicomico: indebitati a 40 anni e costretti a lavorare per le banche, giunto a 65-70 finisci di pagare le banche. Ora sei un uomo "libero" ma non percepirai alcuna pensione, se non qualche centinaio di Euro di assegno, non avrai altre risorse se non la casa, ormai svalutata.
Morirai in povertà dopo aver speso una vita a far ingrassare qualcun'altro.
E dopo vengono a parlarmi di libertà.
Ah ah ah!
Siamo ancora tutti in schiavitù.
Global house prices
Soft isn't safe
Mar 2nd 2006
From The Economist print edition
Homebuyers can lose money even if house prices do not fall
THERE have been a lot of moves up and down The Economist's global house-price league in the past couple of years. In 2003 Australia and Britain topped the table with 12-month rises of around 20%. But prices there have since levelled off and in the past year have broadly kept pace with inflation (see table). Hong Kong has also tumbled down the league: after a 30% jump in 2004, prices have risen by only 5.8% in the past 12 months and since last summer have even fallen. In the past year house-price inflation has also fallen by more than half in South Africa and China, and slowed from 17% to 13% in Spain. The new high flyer is Denmark, where prices are 17.7% higher than a year ago, followed closely by New Zealand (16.8%).
America's boom also remains strong, with prices up by 13% in the year to the fourth quarter. But there are signs that the market is cooling. Sales of existing homes fell for a fifth month in January, to the lowest for nearly two years, Stocks of unsold homes rose to 5.3 months' supply (from 3.7 a year ago), the most since 1998.
Ian Morris, an economist with HSBC bank, calculates that about half of America's housing market is experiencing a bubble, with prices overvalued by almost 40% even after taking account of low interest rates. Homes in California and Washington, DC, are overvalued by 50%.
That house prices in Britain and Australia have flattened rather than slumped has encouraged most commentators to expect a soft landing in America too. However, that could still mean a hard bump for the economy and for many homeowners.
As British property prices have levelled off, the annual growth rate of retail sales has plunged from 7% to 1%. Mr Morris calculates that even a perfect soft landing in America, with flat house prices across the country, could cause home sales to drop by 30-40%. In turn, mortgage equity withdrawal, which has been financing much consumer spending, would then dry up, creating a drag on growth equivalent to more than 3% of GDP.
British homeowners may comfort themselves that, contrary to The Economist's predictions, prices have not fallen. With homes still remarkably dear, prices could yet fall. Next worst, they could stagnate for a long time. And even then, housing investors could lose because transaction costs such as estate agents' and solicitors' fees and stamp duty are so high.
Suppose you bought a flat in London for £500,000 ($870,000) and sold it five years later for the same amount. You might think you've got your money back; in fact, you have lost a tidy sum. Suppose that you put down a deposit of £50,000 and took out an interest-only mortgage. Stamp duty, legal fees and other costs on the purchase were almost £20,000; five years' maintenance cost £10,000. Your selling costs were then, say, £15,000. Of your £50,000 deposit, you now have £5,000—a 90% loss. Had you simply put the cash in the bank, you would have made 20%.
Worse, because rental yields are so low, you have paid more in interest over the five years than you would have done in rent. In most other countries, where transaction costs are typically twice as large as in Britain, the loss could be bigger still. Investors be warned: even if prices do not fall, housing is not, so to speak, as safe as houses.
Roma, 11:56
ACCOLTELLA MOGLIE DOPO LITE PER ACQUISTARE CASA, ARRESTATO
Ha accoltellato la moglie dopo una lite avvenuta questa mattina all'interno del loro appartamento in via Scaroni, a Guidonia, in provincia di Roma. Lui voleva acquistare casa con un mutuo, lei voleva vivere in affitto. La donna, di 56 anni, ferita alla gola, e' stata ricoverata in prognosi riservata presso l'ospedale di Tivoli. Il marito, di 66 anni, e' stato bloccato dalla polizia nella sua abitazione e dovra' rispondere di tentato omicidio. La prima cosa che ha detto agli inquirenti è stata: non ne potevo più di discutere con mia moglie su Fol. Ho preferito affrontarla a mani nude.
il mercato immobiliare
tira ancora.
soprattutto nelle grandi città.
dove sono finite le cassandre?
prima o poi crolla, è inevitabile, come internet nel 2000.
Roma, 11:56
ACCOLTELLA MOGLIE DOPO LITE PER ACQUISTARE CASA, ARRESTATO
Ha accoltellato la moglie dopo una lite avvenuta questa mattina all'interno del loro appartamento in via Scaroni, a Guidonia, in provincia di Roma. Lui voleva acquistare casa con un mutuo, lei voleva vivere in affitto. La donna, di 56 anni, ferita alla gola, e' stata ricoverata in prognosi riservata presso l'ospedale di Tivoli. Il marito, di 66 anni, e' stato bloccato dalla polizia nella sua abitazione e dovra' rispondere di tentato omicidio. La prima cosa che ha detto agli inquirenti è stata: non ne potevo più di discutere con mia moglie su Fol. Ho preferito affrontarla a mani nude.
pazzesco!
Global house prices
Soft isn't safe
Mar 2nd 2006
From The Economist print edition
Homebuyers can lose money even if house prices do not fall
THERE have been a lot of moves up and down The Economist's global house-price league in the past couple of years. In 2003 Australia and Britain topped the table with 12-month rises of around 20%. But prices there have since levelled off and in the past year have broadly kept pace with inflation (see table). Hong Kong has also tumbled down the league: after a 30% jump in 2004, prices have risen by only 5.8% in the past 12 months and since last summer have even fallen. In the past year house-price inflation has also fallen by more than half in South Africa and China, and slowed from 17% to 13% in Spain. The new high flyer is Denmark, where prices are 17.7% higher than a year ago, followed closely by New Zealand (16.8%).
America's boom also remains strong, with prices up by 13% in the year to the fourth quarter. But there are signs that the market is cooling. Sales of existing homes fell for a fifth month in January, to the lowest for nearly two years, Stocks of unsold homes rose to 5.3 months' supply (from 3.7 a year ago), the most since 1998.
Ian Morris, an economist with HSBC bank, calculates that about half of America's housing market is experiencing a bubble, with prices overvalued by almost 40% even after taking account of low interest rates. Homes in California and Washington, DC, are overvalued by 50%.
That house prices in Britain and Australia have flattened rather than slumped has encouraged most commentators to expect a soft landing in America too. However, that could still mean a hard bump for the economy and for many homeowners.
As British property prices have levelled off, the annual growth rate of retail sales has plunged from 7% to 1%. Mr Morris calculates that even a perfect soft landing in America, with flat house prices across the country, could cause home sales to drop by 30-40%. In turn, mortgage equity withdrawal, which has been financing much consumer spending, would then dry up, creating a drag on growth equivalent to more than 3% of GDP.
British homeowners may comfort themselves that, contrary to The Economist's predictions, prices have not fallen. With homes still remarkably dear, prices could yet fall. Next worst, they could stagnate for a long time. And even then, housing investors could lose because transaction costs such as estate agents' and solicitors' fees and stamp duty are so high.
Suppose you bought a flat in London for £500,000 ($870,000) and sold it five years later for the same amount. You might think you've got your money back; in fact, you have lost a tidy sum. Suppose that you put down a deposit of £50,000 and took out an interest-only mortgage. Stamp duty, legal fees and other costs on the purchase were almost £20,000; five years' maintenance cost £10,000. Your selling costs were then, say, £15,000. Of your £50,000 deposit, you now have £5,000—a 90% loss. Had you simply put the cash in the bank, you would have made 20%.
Worse, because rental yields are so low, you have paid more in interest over the five years than you would have done in rent. In most other countries, where transaction costs are typically twice as large as in Britain, the loss could be bigger still. Investors be warned: even if prices do not fall, housing is not, so to speak, as safe as houses.
in giappone si scricchiola....
scricchiola?
bene se ne comprano delle altre a prezzi bassi.
Fra 30 anni se il mondo c'è ancora credete che non siano salite almento del 3% annuo?
Intanto si affittano e ci si fa gain.
Se poi uno ha preso il mutuo al 50% del proprio stipendio è come uno che in borsa compra 100.000 euro di tiscali e ne ha solo 10.000.
Ovviamente chi fa il passo più lungo della gamba può incorrere in bolle.
Ripeto ci sono troppe cassandre che non avendo fatto gain in nulla nella loro misera vita ( comunisti di sicuro ) sperano nelle disgrazie degli altri.
Ogni tanto fate del s e s s o che vi passa tutto. :)
Ah non vi preoccupate ci penserà dal 10 aprile Trodi a levarveli i soldini per cui godetevi la vita mancano pochi giorni all'epoca buia del comunismo italiano.
scricchiola?
bene se ne comprano delle altre a prezzi bassi.
Fra 30 anni se il mondo c'è ancora credete che non siano salite almento del 3% annuo?
Intanto si affittano e ci si fa gain.
Se poi uno ha preso il mutuo al 50% del proprio stipendio è come uno che in borsa compra 100.000 euro di tiscali e ne ha solo 10.000.
Ovviamente chi fa il passo più lungo della gamba può incorrere in bolle.
Ripeto ci sono troppe cassandre che non avendo fatto gain in nulla nella loro misera vita ( comunisti di sicuro ) sperano nelle disgrazie degli altri.
Ogni tanto fate del s e s s o che vi passa tutto. :)
Quoto tutto poichè merita davvero..........
:D ...guardate le date...
consultant
26-06-08, 00:33
piu' di crollo parlerei di calo o stabilizzazione, visto che il crollo segue di solito una crescita dei prezzi di stile anglosassone anche se, statistiche alla mano (che non ho :D) in Italia l'edilizia e' ferma e non si costruisce abbastanza per andare incontro alla richiesta di alloggi...
:eek:
questo a dicembre 2005
:eek:
questo a dicembre 2005
un entusiasta... a me nel 2005 sembrava gia che fossero troppo lunghi i tempi di vendita e l'offerta sovrabbondante... ma si sa, sono sempre stato un pessimista.... quanto alla crescita anglosassone, magari! che in uk si è fermata al +100... ;)
consultant
26-06-08, 00:41
sì, ma volevo porre l'attenzione sul fatto che evidentemente 30milioni di abitazioni in Italia secondo alcuni sono poche
sì, ma volevo porre l'attenzione sul fatto che evidentemente 30milioni di abitazioni in Italia secondo alcuni sono poche
....ha cambiato nick, ma è ancora tra noi.... :D se vuole, si dichiarera lui stesso - se uno ci campa, non saranno mai abbastanza evidentemente...
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