Salve a tutti, premetto che non ne capisco nulla di bilanci e simili, ragion per cui chiedo lumi a qualcuno più esperto di me.
Ipotizziamo che una società acquista 2 immobili allo scopo di rivenderli e generare plusvalenza, e spende 200.000 euro. A fine anno non li ha rivenduti, dunque chiude in perdita (è corretto?). L'anno successivo li vende entrambi a 300.000 euro, quindi con una plusvalenza di 100.000 euro. Se la società decide di reinvestire nuovamente i 200.000 euro che sono rientrati, o addirittura tutti i 300.000, essa chiuderà in perdita di nuovo?
Grazie.
Ci sono essenzialmente due casi: un primo caso in cui la compravendita di immobili rientri nell'oggetto sociale della società e un secondo caso in cui non rientri.
Nel primo caso è come l'acquisto di merce: quando la compri è un costo e quando a fine anno rilevi le rimanenze è un ricavo. A seconda del modo in cui vengono valutate le rimanenze (che deve essere indicato in nota integrativa) la differenza fra valutazione della rimanenza e costo di acquisto può essere positiva, negativa o nulla. Solo questa differenza inciderà sul conto economico per il primo anno.
A inizio del secondo anno vengono rilevate le rimanenze iniziali (che è un costo) e la differenza fra prezzo di vendita e rimanenza iniziale incide sul conto economico dell'anno.
Esempio: copro un immobile a 100000 €. A fine anno lo valuto per esempio al doppio del valore catastale dell'immobile (devo dare un valido motivo per cui lo faccio. Valutare una rimanenza al costo iniziale spesso salva le ******* da eventuale rilievi degli amici della gdf) per esempio di 120000. quell'anno ho un ricavo netto di 20000 €. Poi l'anno successivo rilevo le rimanenze iniziali per 120000€ (abbiamo detto che è un costo...) e lo vendo per 150000. Mi inciderà sul conto economico del secondo anno per 150-120 =30000 €.
Ovviamente nel valutare le rimanenze devi rispettare i principi contabili e la normativa varia e eventuale.
Nel secondo caso invece è come se sto' comprando una attrezzatura. Quando lo compro va all'attivo dello stato patrimoniale (quindi dal punto di vista economico non ho alcuna movimentazione) e a fine anno devo fare l'ammortamento. Quando lo rivendo realizzo una plusvalenza.
Esempio: ompro a 100000€, e a fine anno ammortizzo 10000 €. Dal punto di vista dell'utile di bilancio contano solo i 10000 € di perdita.
Lo rivendo all'anno prossimo a 150000. Ottengo una plusvalenza pari a 150 - (100-10) = 60000 € che mi incide direttamente sull'utile dell'anno.
Ovviamente in linea generale e salvo casi particolari e normative specifiche vari.
Quanto alle spese accessorie sono vere e proprie spese di manutenzione che incidono negativamente nel conto economico a prescindere, sia in un caso che nell'altro. Allo stesso modo di come è un costo l'olio della macchina o la carta del fotocopiatore
