Ottimo Catullo. Questo conferma quanto sostengo da tempo, cioè che una parte della bolla immobiliare è dovuta all'allargamento dei cordoni delle borse da parte delle banche.
Perchè 15 anni fa non si potevano ottenere mutui superiori al 60/70% del valore di una casa, e adesso si arriva tranquillamente al 100%?
E' per un discorso analogo a quello delle banche USA: per espandere la clientela non resta che ricorrere al mercato subprime.
Solo che rispetto agli USA siamo messi "meglio" (o peggio, dipende dai punti di vista): mentre negli USA per subprime intendono chi non ha redditi certi e non può offrire garanzie, in Italia intendono "chi ha redditi bassi" e "le garanzie le danno almeno in parte i genitori".
Si parla di mutui al 100%, ma provate a presentarvi in banca senza un reddito certo, sicuro e continuativo e senza garanzie: vi ridono in faccia, o quanto meno si cautelano mettendo un limite più basso al mutuo concesso per assorbire eventuali cali di valore dell'immobiliare (il risk management delle banche sull'immobiliare non viene fatto leggendo le valutazioni ottimistiche dei fan dell'immobiliare di FOL
)
In teoria quindi ci sono ampi margini per concedere ulteriori mutui, ma "purtroppo" in Italia, a differenza degli USA, c'è una mobilità più scarsa tra le varie regioni del Paese, l'80% delel famiglie ha una casa, le banche senza garanzie minime non prestano niente a nessuno.
In pratica: il fondo del barile in Italia lo stanno già raschiando, ma difficilmente le banche correranno rischi come le società di mortgage degli USA.
Quindi non vedo proprio chi e cosa possa trainare veramente il mercato immobiliare nei prossimi anni: l'euro ormai l'hanno introdotto, soldi ce ne sono pochi, il lavoro è retribuito poco, i capitali che dovevano rientrare dall'estero sono rientrati (e stanno uscendo di nuovo, grazie alle lungimiranti politiche fiscali di visco &c.
), i flussi migratori non sono qualificati al punto da trainare il vero mercato immobiliare se non quello di "scarto".
In Italia le banche stanno adesso puntando ad un target di clientela più "anziano" che però possiede la casa di proprietà, spingendoli ad ipotecarla in cambio di soldi in prestito.
Ma il rischio per le banche è basso, perchè questi clienti hanno comunque una pensione più o meno alta, e ne possono sempre pignorare un quinto, oltre alla forte garanzia della casa.
Subprime in Italia? E' cosa ben diversa dal subprime degli USA.
Comprate azioni bancarie, i profitti le banche li faranno sempre in Italia.
Con mercati orso o toro non importa. Ovviamente anche qui serve TIMING.
Charlie